أنا في الثلاثينيات من عمري وأفكر في شراء أول عقار للشراء بغرض التأجير. أمتلك بالفعل شقة صغيرة في جنوب إنجلترا وأعيش فيها.
لقد قرأت أن شراء عقار في شمال إنجلترا يمكن أن يكون استثمارًا جيدًا ويحقق لي عوائد قوية.
هل الآن هو الوقت المناسب لدخول سوق الشراء للتأجير؟ ما هي العوامل التي يجب أن آخذها بعين الاعتبار؟ لقد رأيت تقارير عن التغييرات القادمة، ولكن لم أخوض في التفاصيل بعد.
هل الآن هو الوقت المناسب؟ يفكر أحد قراء ديلي ميل في أن يصبح مالك عقار يشتري بغرض التأجير للمرة الأولى، ويعتقد أنه اكتشف فرصة في شمال إنجلترا
تجيب جين دينتون، من الديلي ميل: في ظل المناخ الحالي، هناك الكثير مما يجب مراعاته قبل أن تصبح مالكًا للشراء بغرض التأجير لأول مرة.
وأظهرت البيانات الأخيرة الصادرة عن بنك إنجلترا أن عدد قروض الشراء للتأجير المتفق عليها بين يونيو وأغسطس انخفض بنسبة 12.5 في المائة مقارنة بالربع السابق.
وقد تم النظر إلى الملاك على أنهم أهداف لتعزيز تحصيل الضرائب على وزارة الخزانة في الآونة الأخيرة.
منذ أبريل 2020، لم يتمكن الملاك من خصم أي من نفقات الرهن العقاري الخاصة بهم من دخل الإيجار لتقليل فاتورة الضرائب الخاصة بهم. وبدلا من ذلك، يحصل أصحاب العقارات الآن على ائتمان ضريبي، يعتمد على 20 في المائة من مدفوعات فوائد الرهن العقاري الخاصة بهم.
كما أنهم يخضعون لرسوم دمغة إضافية بنسبة 5 في المائة عند شراء العقارات، وهو أمر يجب أن تأخذه في الاعتبار.
هناك تكهنات بأن راشيل ريفز يمكن أن تستخدم ميزانية الخريف لاستهداف أصحاب العقارات بشكل أكبر، وربما فرض التأمين الوطني على الأموال التي يكسبونها من الإيجار. ومن غير المعروف في هذه المرحلة ما إذا كانت هذه الخطوة سيتم تنفيذها أم لا.
إذا مضيت قدمًا في خطة الشراء للتأجير، فسوف تحتاج أيضًا إلى الأخذ في الاعتبار تأثير مشروع قانون حقوق المستأجرين.
بمجرد أن يصبح مشروع القانون قانونًا، سيتم حظر عمليات الإخلاء “بدون خطأ” بموجب المادة 21، وسيُمنح المستأجرون حقوقًا أكبر للطعن في ارتفاع الإيجارات وسيكون التمييز ضد المستأجرين المحتملين بشأن المزايا غير قانوني. تظهر البيانات أن بعض أصحاب العقارات يبيعون عقاراتهم قبل دخول مشروع القانون حيز التنفيذ.
ومع ذلك، هناك الكثير من الأشخاص الذين ما زالوا مهتمين. أظهرت أرقام من هامبتونز أن جيل الألفية مثلك يشكل رقما قياسيا بنسبة 50 في المائة من المستثمرين الجدد الذين اشتروا بغرض التأجير في إنجلترا وويلز منذ بداية العام حتى الآن.
قد تكون خطتك للنظر إلى الشمال مثمرة أيضًا. قالت بيانات من Zoopla في أيلول (سبتمبر) إن أبردين وبيرنلي وسندرلاند تصدرت المخططات لأعلى عائدات الإيجار في المملكة المتحدة، مع متوسط إجمالي العائدات أكثر من 8 في المائة.
لقد طلبت من اثنين من خبراء العقارات إلقاء نظرة على سؤالك.
يقول ليام جريتون إن العديد من المستثمرين يتطلعون الآن شمالًا للحصول على عوائد إيجارية أقوى
يقول ليام جريتون، مالك وكيل العقارات ليام جريتون بيسبوك في شبه جزيرة ويرال: يعد دخول سوق الشراء بغرض التأجير في أوائل الثلاثينيات من عمرك خطوة مالية قوية، بشرط أن يتم ذلك من خلال البحث والدعم والتوقعات الصحيحة.
مع وجود عقار واحد تحت حزامك، سيكون لديك نظرة ثاقبة وأساس أولي للبناء عليه.
أنت على حق في أن العديد من المستثمرين يتطلعون الآن شمالًا للحصول على عوائد إيجارية أقوى.
لا تزال أسعار العقارات في أجزاء من الشمال الغربي ويوركشاير والشمال الشرقي أكثر سهولة في الوصول إليها من الجنوب، بينما يستمر الطلب على الإيجار في الارتفاع، خاصة في مدن مثل ليفربول ومانشستر وليدز ونيوكاسل.
يمكن لأحزمة النقل ومناطق التجديد أن تقدم عوائد واعدة على المدى الطويل إذا اخترت بحكمة.
ومع ذلك، عندما يتعلق الأمر بسؤال ما هو الوقت المناسب الآن، فإن الإجابة تعتمد على استراتيجيتك ووضعك المالي. إن الشراء بهدف التأجير ليس بالأمر السهل تمامًا كما كان قبل عقد من الزمن.
إذا كنت مستعدًا وتفكر على المدى الطويل، فلا يزال من الممكن أن تكون الآن لحظة ذكية للبدء. معدلات الرهن العقاري أعلى، وهناك المزيد من التنظيم من أي وقت مضى. ومع ذلك، فهذا يعني أيضًا أننا نشهد سوق تأجير أكثر صحة واحترافية، ولا يزال بإمكان المستثمرين على المدى الطويل الذين يتبعون نهجًا ذكيًا تحقيق نتائج جيدة.
هناك بعض النقاط الأساسية التي يجب مراعاتها قبل القفز.
التمويل: تتطلب قروض الشراء بغرض التأجير عادةً وديعة بنسبة 25 في المائة، وستخضع لاختبارات التحمل. العمل بشكل وثيق مع وسيط يفهم السوق. تأكد من أن الإيجار الشهري يمكن أن يغطي الرهن العقاري بشكل مريح، حتى لو ارتفعت الأسعار مرة أخرى.
إن الشراء بهدف التأجير ليس بالأمر السهل تمامًا كما كان قبل عقد من الزمن
عوائد الإيجار مقابل نمو رأس المال: غالبًا ما تحقق العقارات الشمالية عوائد أفضل، أو عوائد شهرية، على استثمارك، بينما تميل المنازل الجنوبية إلى رؤية نمو أقوى لرأس المال على المدى الطويل. حدد ما هو أكثر أهمية لموقفك: التدفق النقدي الآن، أو بناء رأس المال مع مرور الوقت.
الضرائب ورسوم الدمغة: ستدفع رسوم دمغة إضافية، ويجب أن تكون على علم بأن تخفيف فوائد الرهن العقاري قد تم تقليصه بشكل كبير.
يقوم العديد من الملاك الآن بالشراء من خلال هيكل شركة محدودة لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة الضريبية، ولكن هذا يأتي مع إيجابياته وسلبياته، لذا تحدث دائمًا إلى أحد المتخصصين قبل اتخاذ أي قرارات.
طلب المستأجر: قم دائمًا بالشراء مع وضع المستأجر في الاعتبار، وليس ما تريده من المنزل. هل المنطقة قابلة للمشي أو قريبة من وسائل النقل أو الجامعات أو مراكز التوظيف؟ تعتبر المنطقة ذات العائد المرتفع عديمة الفائدة إذا كنت تواجه صعوبة في العثور على مستأجرين جيدين أو الاحتفاظ بهم.
التنظيم والتشريع: يُطلب من الملاك الآن تلبية معايير أكثر صرامة لكفاءة الطاقة، والترخيص في بعض المناطق، وسيشهد مشروع قانون حقوق المستأجرين إلغاء القسم 21 من عمليات الإخلاء “بدون خطأ”.
من المهم أن تظل على اطلاع أو تستخدم وكيل تأجير محترفًا ومراجعًا جيدًا ومثقفًا في الصناعة والذي يمكنه إرشادك خلال حقل ألغام الامتثال.
صيانة: إذا واصلت المضي قدمًا، فستحتاج إلى تخصيص ميزانية للإصلاحات وفترات الفراغ وتكاليف الإدارة، خاصة إذا كنت تعيش في الجنوب وتخطط للاستثمار على بعد مئات الأميال.
في نهاية المطاف، لم يعد الشراء بهدف التأجير مصدر دخل لا يعتمد على التدخل. ومع ذلك، إذا تم تنفيذها بشكل جيد، فإنها تظل واحدة من أقوى أدوات الاستثمار لبناء الثروة على المدى الطويل.
إذا كنت على استعداد للتعامل مع الأمر كعمل تجاري، وأحط نفسك بالمستشارين المناسبين، وفكر على المدى الطويل، فنعم، قد يكون الآن هو الوقت المناسب للبدء.
يقول جيريمي ليف، وكيل العقارات في شمال لندن ورئيس مجلس إدارة RICS السكني السابق: أدى احتمال وجود لوائح أكثر صرامة للشراء بغرض التأجير وارتفاع التكاليف إلى دفع العديد من أصحاب العقارات إلى ترك العمل.
ويتحول آخرون من لندن والجنوب الشرقي إلى شمال إنجلترا، حيث أسعار العقارات والرهون العقارية أرخص، والعوائد تميل إلى أن تكون أعلى وتأثير الضرائب يرتفع بشكل أقل تكلفة.
وقد أدت المخاوف بشأن الضرائب الإضافية، وليس فقط على الممتلكات، في ميزانية الخريف المقبلة إلى تباطؤ المبيعات وعدم اليقين. ونأمل أن تعود المزيد من الثقة بمجرد توضيح السياسة الاقتصادية بعد نهاية نوفمبر.
ومع ذلك، لا يزال من الممكن أن يكون الشراء بغرض التأجير استثمارًا جيدًا إذا قمت بالبحث ودخلت فيه بعينيك مفتوحتين.
يقول جيريمي ليف، افترض أن التكاليف أعلى وفترات الفراغ أطول من المتوقع
ينبغي اعتباره استثمارًا طويل الأجل، وهناك الكثير مما يجب التفكير فيه، بما في ذلك مكان الشراء، والمبلغ الذي يجب دفعه، والإيجار والعائد المتوقع، وقوة الطلب، ومدى رغبتك في المشاركة شخصيًا.
هل سيكون المستأجرون المستهدفون من الطلاب أو المهنيين الشباب أو العائلات؟ العقارات التي تظل فارغة لفترات طويلة سوف تضر بالعائدات وتأكل أي أرباح بسرعة، لذلك عليك تجنب ذلك قدر الإمكان.
ستحتاج إلى مراعاة تكاليف الشراء، بالإضافة إلى الرسوم المستمرة مثل الصيانة الطويلة والقصيرة الأجل وربما الكسوة والتأمين ورسوم الوكيل.
تميل العقارات الأحدث إلى أن تتطلب قدرًا أقل من العمل والصيانة. إذا كنت تقيم في الجنوب وتشتري في الشمال، فقد تثبت الإدارة الذاتية أنها اقتصاد زائف.
ستكون هناك حاجة أيضًا إلى الحصول على الحد الأدنى من تصنيف شهادة أداء الطاقة E، وشهادات سلامة الغاز والكهرباء والحرائق والأثاث.
إن مشروع قانون حقوق المستأجرين، والذي من المؤكد أنه سيتم تقديمه في وقت لاحق من هذا العام، سيضيف إلى 168 قاعدة ولوائح تؤثر بالفعل على الإيجارات السكنية والإدارة.
سيتم حظر عمليات الإخلاء بدون خطأ، حيث تصبح الإيجارات محددة المدة دورية، وتقتصر زيادات الإيجار على مرة واحدة في السنة.
وفي وقت لاحق، سيكون من الصعب استعادة عقار مستأجر في حالة حدوث مشاكل، وسيكون المستأجرون ذوو الجودة الأفضل أكثر تقديرًا، لذا ستكون المرجعية القوية والمخزونات أكثر أهمية.
إذا قمت بشراء منزل متعدد الوظائف، فهناك قواعد ولوائح أخرى يجب مراعاتها، اعتمادًا على موقع العقار.
وهناك اعتبار آخر وهو ما إذا كنت تريد الشراء باسمك الخاص أو عبر شركة محدودة وهذا يتطلب مشورة مستقلة بشأن الرهن العقاري والضرائب.
لا شيء يبقى على حاله – فالظروف تتغير، ومحاولة توقع التغيير في سياسة الحكومة وما حولها أمر صعب.
من الآمن افتراض تكاليف أعلى وفترات فراغ أطول من المتوقع، لذا تأكد من دفع تكاليف الاستبيان وطلب المشورة من الوكلاء المحليين الذين يتمتعون بالمعرفة والخبرة المناسبة.