كيفية الاستفادة من تجميد الممتلكات الكبيرة في لندن: نظرًا لأن شائعات عن غارة ضريبة الميزانية تصل السوق إلى توقف ، فهذه هي المجالات التي يمكن للمشترين الشجاعين الحصول عليها من صفقات ضخمة

من المربعات الجورجية لأكثر أحياء لندن إلى كتل الشقق على الضواحي ، انحدر البرد البارد حول سوق العقارات في لندن.

تم وفاة نمو أسعار المنازل في المياه – عند 0.7 في المائة في السنة ، وهي أسوأ منطقة أداء في البلاد ، وفقًا لأحدث الأرقام الرسمية.

في العديد من مناطق رأس المال ، تنهار الأسعار مع قيام البائعين اليائسين بقطع الأسعار على أمل التغلب على المشتري. لا يمكن للبائعين ببساطة تحويل عقاراتهم – وأوقات البيع تمتد بلا هوادة.

إذن ما الذي قتل السوق – وماذا يتطلب إحياءه؟

كآبة الميزانية

عندما تحطمت التكهنات بأن المستشارة راشيل ريفز تفكر في ضريبة عقارية جديدة في ميزانية الخريف ، أخذ سوق العقارات المتلألئة في لندن لكمة مصاصة.

يبدو أن Reeves يدرس خططًا لإلغاء رسوم الدمغة وبدلاً من ذلك تقديم ضريبة الممتلكات على المنازل التي تزيد قيمتها على 500000 جنيه إسترليني.

سيتم دفع هذا كل عام بمعدل تحدده الحكومة بناءً على قيمة المنزل عند شراؤه.

نظرًا لأن متوسط ​​سعر المنزل في لندن هو 561،000 جنيه إسترليني – ضعف المتوسط ​​الوطني ، وفقًا لمكتب الإحصاءات الوطنية – سيتم ضرب معظم مالكي المنازل في العاصمة.

يجلس المشترين ضيقة لمعرفة ما إذا كان المستشار يمضي قدما. بعد كل شيء ، لا أحد يرغب في التخلص من رسوم الدمغة إذا تم إلغاؤه بعد أسابيع فقط في الميزانية في 26 نوفمبر.

وبالمثل ، هناك تكهنات بأن Reeves يمكنه إزالة تخفيف ضريبة الأرباح الرأسمالية على خصائص Pricier.

يتم فرض ضريبة المكاسب الرأسمالية على الزيادة في قيمة الأصل عند بيعها. يتم تطبيقه على بيع العقارات الثانية ، ولكن ليس المنازل الرئيسية.

هذا يعني أنه حتى إذا اشتريت منزلك مقابل 100000 جنيه إسترليني وبيعته بعد سنوات مقابل 500000 جنيه إسترليني ، فلن تدفع أي ضريبة على المكسب. إذا تمت إزالة هذا الإغاثة للمنازل ذات الدفاع ، فإن البائعين سيواجهون فاتورة على مكاسبهم.

معدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية الحالية هي 18 و 24 في المائة لدافعي الضرائب الأساسيين والأعلى.

يقول بولي أوجدين دوفي ، المدير الإداري للوكيل جون دي وود: “المشترين ينتظرون ذلك حتى الميزانية.

“هناك مبالغ هائلة في السوق ، وقد تم تخفيض قيمة الكثير من العقارات في الأسابيع الثمانية الماضية والوقت بين العرض والانتهاء هو الأطول الذي رأيته في حياتي المهنية التي تبلغ 22 عامًا.”

وتضيف أن السوق فوق 1.5 مليون جنيه إسترليني قد تأثر بشكل خاص. في الوقت الحالي ، سيتم دفع واجب Stamp On A Property That That Sum بنسبة 12 في المائة ، أو 93،750 جنيهًا إسترلينيًا ، أو 168،750 جنيهًا إسترلينيًا في منزل ثانٍ حيث أن رسوم الدمغة أعلى-مبالغ تراجع عن المشترين والبائعين.

مشاكل راسخة

المخاوف من الميزانية القادمة هي القشة النهائية – سوق العقارات في لندن كان يبدو بالفعل كئيبًا.

أدى إلغاء النظام الضريبي غير المنفصلين إلى دفع العديد من السكان الأثرياء إلى مزيد من الولايات القضائية الصديقة للضرائب مثل دبي ، مما أدى إلى انخفاض في عدد المشترين.

بالإضافة إلى ذلك ، أصبحت أسعار العقارات في رأس المال لا يمكن تحملها بشكل متزايد ، مما يقلل من مجموعة المشترين المحتملين.

يقول ريتشارد دونيل ، المدير التنفيذي في موقع Property Zoopla: “لقد شهد سوق لندن أن أسعار المنازل ضعيفة في بقية المملكة المتحدة منذ ما يقرب من عقد من الزمان. ارتفاع معدلات الرهن العقاري منذ 2022 زيادة ضغوط القدرة على تحمل التكاليف.

كانت قيم المنازل مسطحة على نطاق واسع في لندن الداخلية ، حيث يعتمد السوق أكثر على المشترين الدوليين.

انخفاض الأسعار الضخمة

يقول كاميلا ديل من وكيل الشراء الأسود من الطوب من 5 ملايين جنيه إسترليني. “هناك إمدادات غير مسبوقة في مناطق مثل مايفير وبلجرافيا وكينسينغتون وتشيلسي ، نايتسبريدج. هذا يمكن أن يعني فقط أن الأسعار ستنخفض أكثر.

الأسعار في وسط لندن أقل بالفعل 22 في المائة من ذروتها لعام 2014 ، وفقا لوكيل العقارات Savills.

يبلغ متوسط ​​سعر شقة في وسط لندن هذا العام حتى الآن 1،887،488 جنيهًا إسترلينيًا ، بانخفاض عن 2،141،936 جنيهًا إسترلينيًا العام الماضي ، وفقًا للمحلل Lonres – وهو أدنى مستوى منذ أن بدأت سجلاتها في عام 2013.

مستويات المعاملات منخفضة

10 في المائة على أساس سنوي ومتوسط ​​الوقت في السوق من الإطلاق إلى البورصة هو 324 يومًا-الأطول سجل.

من بين 102 عقار للبيع بسعر يتراوح بين 3 ملايين جنيه إسترليني و 8 ملايين جنيه إسترليني ، تم تخفيض 55 في السعر ، وفقًا ل Lonres. ثمانية فقط قيد العرض ، وكل ذلك في سعر الطلب أدناه.

يقول تشارلز كوران ، العضو المنتدب لشركة Kensington و Chelsea Estate Agent Maskells: “المشترين المعتادين لا يأتون ببساطة – أو يغادرون. كانت ضريبة الميراث على الأصول العالمية (لنظام الضرائب القائم على الإقامة التي حلت محل النظام غير DOM) هو الظفر في التابوت “.

يحاول بيتر ، وهو ممول متقاعد ، بيع شقته المكونة من غرفتي نوم في جنوب غرب لندن لمدة عام. لقد استأجرها لمدة 21 عامًا ، لكنه الآن يحرص على الأموال. عند 1،495،000 جنيه إسترليني ، لم تتلق الشقة أي عروض ، وإسقاط سعر الطلب إلى 1،395،000 جنيه إسترليني في شهر مايو لم يتغير.

يقول بيتر ، الذي يعيش في جيرسي: “الحكومة تستمر في العبث بالضرائب ويعاني السوق بشكل سيء. لدي شقة جميلة الآن بسعر جذاب للغاية. لن أسقطه إلى سعر حيث نتخلى عنه.

يقول ليام موناغان من مكتب LCP الخاص ، وهي وكالة شراء. “هناك فرق كبير بين الحاجة والحاجة – وهناك الكثير من الناس فقط لا يبيعون. تم تعليق السوق بدلاً من الانهيار.

المشترين في الخارج نادر. لديه عدد قليل من المشترين الفرنسيين مع مليون جنيه إسترليني إلى 5 ملايين جنيه إسترليني – إلى جانب بعض الأميركيين – لا يزالون ينتقلون إلى لندن للحصول على وظائف في القانون أو التمويل ، والمدارس. بالإضافة إلى ذلك ، هناك مستثمرون انتهازيين يحومون.

يقول موناغان: “يبحث عميل آسيوي عن شقق صغيرة تتراوح بين 400000-500000 جنيه إسترليني يمكن أن توفر عائدًا بنسبة 5 في المائة بعد التجديد”.

فوائد خالية من السلسلة

يقول سكوت جوزيف من وكيل أندرسون روز ، الذي يقول إن اثنين فقط من 15 مبيعات هذا العام جاءوا من المشترين في الخارج.

كان أحدهما منزل من أربع غرف نوم في قرية كونوت ، وهو حي شمال هايد بارك. كان البائع غير الدوري قد اشتراها في عام 2021 مقابل 3.25 مليون جنيه إسترليني ووضعها في السوق قبل عام مقابل 3.65 مليون جنيه إسترليني بعد أن قررت دخول دبي.

يقول جوزيف: “ليس بطيور ديكي ، لذلك أخبرني البائع في شهر مايو أنهم يحتاجون إلى بيعه في غضون شهر ، لذلك وضعناه في” عروض تتجاوز 3 ملايين جنيه إسترليني “، وحصلنا على عرض بقيمة 3.1 مليون جنيه إسترليني قبل أربعة أسابيع من السكان المحليين الذين يحترمون الحجم”.

سوق المشتري

لا تزال هناك بقع حيث يتم بيع العقارات إذا كانت سعرها جيد. الرموز البريدية “الأكثر سخونة” هي SE2 (Abbey Wood/Thamesmead) و E18 (Woodford) و E10 (Leyton) و SE9 (Eltham) و E17 (Walthamstow) ، مع 57-60 في المائة من المنازل المعروضة للبيع ، وفقًا للبيانات من Provass Provass.

في المقابل ، فإن “أبرد” هي EC2 (City ، Hackney ، Shoreditch) ، W1 (Mayfair/Marylebone) ، WC2 (West End) ، W2 (Paddington/Bayswater) و SW10 (تشيلسي)-مع 8-13 في المائة فقط من المنازل تحت العرض.

تحولت المقاييس لصالح المشترين. كان بن ، الذي يبيع منزله المكون من أربع غرف نوم في بريكستون ، جنوب لندن ، “لا شيء إلى حد كبير” منذ أن وضعه في السوق في مايو ، على الرغم من انخفاض السعر من 1.1 مليون جنيه إسترليني إلى مليون جنيه إسترليني في أبريل-بعد زيادة رسوم الدمغة.

يقول: “نشعر بالإحباط من أن نكون في حالة من النسيان – المنزل الذي نريده لا يبيع أيضًا”.

في مواجهة الكثير من الخيارات ، يكون المشترين متفرقين أو متذبذبون ، ينهارون عبر الضواحي. يقول غاري هوورث من وكيل تشيسترونز: “الأشياء التي تم طرحها على الدراسات الاستقصائية تسبب المشترين العصبيين في الانسحاب في اللحظة الأخيرة”. “البائعون الذين لن يأخذوا نصيحتنا لإسقاط أسعارهم يخسرون مع انتقال المشترين إلى العقارات الأخرى.”

الشقق في الكتل تلتصق بالسوق بسبب رسوم الخدمة المتزايدة. يستشهد Howorth ببيع ثابت بسعر 450،000 جنيه إسترليني ، حيث ترتفع رسوم الخدمة من 4500 جنيه إسترليني إلى 7000 جنيه إسترليني في السنة.

بعض البائعين المحبطين يغيرون تك. يقول إدوارد دينيت من ويلفوردز ، وهي وكالة بوتيك ، في بالهام ، إن آخر ثلاث شقق في الحديقة المكونة من غرفتي نوم بسعر 600000 جنيه إسترليني ، و 750،000 جنيه إسترليني و 800،000 جنيه إسترليني-تم نقله إلى سوق Lettings.

يقول: “لقد ذهب جميع المالكين للحصول على رهن شراء للشراء (يخرجون من الشراء إلى الممتلكات أثناء إخراج الرهن العقاري السكني لشراء عقار آخر)”.

وصل متوسط ​​الإيجار الشهري في لندن ، بسعر 2،712 جنيهًا إسترلينيًا ، إلى مستوى قياسي آخر ، وفقًا لصالح RightMove Rental Trends Tracker.

لقد استغرق الأمر كاثرين ، في بيكينهام ، جنوب شرق لندن ، على مدار عام لبيع منزلها المكون من أربع غرف نوم. بسعر 750،000 جنيه إسترليني مع جون دي وود ، باعت أخيرًا قبل أسبوعين بسعر الطلب – مما أدى إلى ارتياحها.

لقد سقط مشتري الأول مع انهيار السلسلة. ثم حصلت على مجموعة أخرى وتم فحص كل وثيقة ، والتي استغرقت أربعة أشهر ، كما تقول كاثرين ، 46 عامًا. “لمدة عام ، كنا ندفع الرهن والتأمين وضريبة المجلس ، وكنت أستيقظ كل يوم يخيفها مرة أخرى.”

إنه نفس الشيء بالنسبة لهاري ، 39 عامًا ، في محاولة لبيع شقته المكونة من غرفتي نوم في بروكلي ، جنوب شرق لندن ، بسعر 600000 جنيه إسترليني ، منذ مارس.

لقد كان لدينا الكثير من المشاهد ، لكن المشترين يختفيون فقط. يقول هاري ، الذي يعمل في مجال التسويق ، إن أحد المشتريين قد وصلوا إلى مرحلة المسح والموقد ، لكنه خرج في أبريل بعد إدراك أن تكاليف رسوم الدمغة كانت مرتفعة للغاية “.

ومع ذلك ، عندما يكون السعر صحيحًا ، يقوم الوكلاء بالإبلاغ عن حروب العطاءات.

بالنسبة إلى Savills ، فإن الأداء المتفوقون في أسواقهم هم الضواحي المورقة الموجهة نحو الأسرة مثل Putney (+2.5 في المائة في العام الماضي) ، ويمبلدون (+3.4 في المائة) و ​​Brook Green (+1.3 في المائة).

في إيرلسفيلد ، جنوب غرب لندن ، كان على أرضه من أربع غرف نوم بسعر مليون جنيه إسترليني 50 عرضًا و 19 عرضًا ، وفقًا لروبن شاتوين من سافيلز. في الشهر الماضي باعت لأكثر من 1.1 مليون جنيه إسترليني.

المحامي Poppy ، 47 عامًا ، من بين أولئك الذين حصلوا على عرض بعد تغيير وكيل العقارات. كان منزلها المكون من خمس غرف نوم في Wandsworth قد جلس في السوق بمبلغ 1.8 مليون جنيه إسترليني بدون عروض.

أوصى أحد الجيران بوكالة محلية صغيرة. وقالوا إن تقليله إلى 1.75 مليون جنيه إسترليني سيؤدي إلى حرب مزايدة “.

في غضون أسبوعين ، حصلوا على ثلاثة عروض وقبولوا 1.77 مليون جنيه إسترليني. لقد وجدنا منزل أحلامنا ، ولكن بعد ذلك انخفضت القنبلة عن ضريبة عقارية جديدة. لماذا يجب أن ندفع أكثر من 300000 جنيه إسترليني في رسوم الدمغة إذا كانت الحكومة ستتخلص منها؟ نحن الآن في مأزق حتى الميزانية.

في جميع أنحاء لندن ، من الواضح أنها في شركة جيدة.