بينما يخطط المستشار إلى غارة أخرى … هل انتهت لعبة الشراء؟

كانت نيكوليت بوث تأمل دائمًا أن ترتفع قيمة شقتها في إيرلسفيلد ، جنوب لندن ، في الوقت المناسب – بعد كل شيء ، كانت الممتلكات في العاصمة رهانًا آمنًا لسنوات عديدة وأكثر من الضعف في القيمة خلال العقدين الماضيين. بالإضافة إلى ذلك ، في غضون ذلك ، ستكسب دخلًا لطيفًا من استئجاره.

اشترت الفتاة البالغة من العمر 42 عامًا الشقة للعيش فيها منذ أكثر من عشر سنوات مقابل 490،000 جنيه إسترليني. وعندما قابلت زوجها ، بول جيمس ، واشتروا منزلًا معًا في هيرتفوردشاير ، قرر مقاول العلاقات العامة التمسك به واستئجاره.

ومع ذلك ، مثل الآلاف من ملاك المملكة المتحدة ، فإن الاستثمار الذي كان من شأنه أن يوفر دخلًا أنيقًا وكان الأصل المتزايد أصبح عبئًا متزايدًا.

ويبدو أن الأمور من المرجح أن تزداد سوءًا. من المقرر أن تدخل قواعد جديدة في السنوات القليلة المقبلة ، ستقوم بتكاليف المزيد من التكاليف والرسام الأحمر إلى قطاع يتعرض بالفعل للضغط. والشائعات هي التي تدور حول أن التدابير في ميزانية الخريف يمكن أن تتعامل مع ضربة أخرى لأصحاب العقارات.

باع ما يقرب من ثلث الملاك بعض أو كل ممتلكاتهم على مدار الـ 12 شهرًا الماضية ، وفقًا لمقرض الرهن العقاري الشراء ألدرمور. من بين المتبقين ، يتساءل الكثيرون عما إذا كان الأمر يستحق المتاعب.

كيف وصلنا إلى هنا-وما الذي يمكن أن يدمر سوق الشراء إلى الأبد؟

بالنسبة للسيدة بوث ، سيكون مشروع قانون حقوق المستأجرين ، المقرر أن يصبح قانونًا بحلول أوائل عام 2026 ، القشة الأخيرة.

سيحظر هذا إخلاء “لا خطأ” ، مما يعني أن الملاك لن يتمكنوا من إخلاء المستأجرين دون إعطاء سبب وجيه ، مثل الرغبة في بيع المنزل أو التحرك في أنفسهم. لن يكون الملاك قادرين على إخلاء المستأجرين – حتى لو كان لديهم سبب وجيه – خلال الـ 12 شهرًا الأولى من الإيجار. في أوقات أخرى ، سيحتاجون إلى إعطاء إشعار لمدة أربعة أشهر.

سيؤدي مشروع القانون المثير للجدل أيضًا إلى تقييد الملاك على زيادة إيجار واحد في السنة ، ويطلب منهم تقديم إشعار للمستأجرين قبل شهرين قبل القيام بذلك.

سيمنع مشروع القانون أيضًا الملاك من حبس المستأجرين في العقود الثابتة. بدلاً من ذلك ، ستكون الإيجارات دورية ، مما يعني أن المستأجرين يمكنهم المغادرة في أي وقت من خلال إعطاء إشعار لمدة شهرين.

تخشى السيدة بوث أن هذا سيجعل تغييرات المستأجرين أكثر تواترا. “إن متاعب المستأجرين الجدد الذين يتحولون إلى الداخل والخارج هو أسوأ شيء.” تقول. 'الأمر يستغرق مجرد قدر كبير من الوقت والجهد.

في بعض الأحيان يريد المستأجرون الجدد أثاثًا جديدًا ، وأحيانًا لا يريدون أي أثاث.

“في المرة الأخيرة ، اضطررت أنا وزوجي إلى أخذ إجازة لمدة يومين لإجازة الشقة قبل انتقال المستأجرين الجدد”.

وتضيف: “الشيء الرئيسي الذي يؤجني في المستقبل هو أنك لن تتمكن من ربط المستأجرين في عقد. وهذا يعني أن المستأجرين قد يتركون شقنا كل بضعة أشهر.

على الرغم من أن دخل الإيجار يعني أن السيدة بوث تمكنت من تحقيق ربح صغير معظم السنوات التي تتراوح بين 8000 و 10،000 جنيه إسترليني ، إلا أنها ساعدت في الحصول على رهن عقاري فقط ومستأجرين جيدين ، إلا أنها لم تعد تستحق المتاعب.

حاولت بيع المنزل مقابل 500000 جنيه إسترليني في وقت سابق من هذا العام ، أكثر من 10،000 جنيه إسترليني أكثر مما تم شراؤه من أجله ، ولكن بعد أن انسحب المشتري بشكل غير متوقع ، أعادته في سوق الإيجار.

وتقول: “كان لدينا الكثير من المشاهد ، ولكن عندما ذهب المشتري النهائي لدينا ، قررنا أننا لم نتمكن من تحمل شاغره بعد الآن”. “لذلك نحن نعيدها وأيضا إعادة تنظيمها إلى إصلاح لمدة عامين. سنحاول بيعه مرة أخرى إما عندما ينتهي ذلك أو يغادر المستأجرون الحاليون.

تفضل هي وزوجها وضع الأموال في شيء لا يأتي مع الكثير من المسؤولين ويستغرقان الكثير من الوقت. وتقول: “نحن نبحث عن بديل خالٍ من المتاعب ، ومن المحتمل أن ننقل أي عائدات من البيع النهائي إلى أسهم ومشاركة ISA ، وكذلك استخدامه لسداد الرهن العقاري في منزلنا الحالي”.

من الصعب التفكير في مجموعة من دافعي الضرائب الذين تعرضوا للضرب من خلال التكاليف واللوائح الإضافية في السنوات الأخيرة.

على مدار العقد الماضي ، تراكمت الحكومات المتعاقبة وفقًا لقواعد ثقيلة لفت الملاك في الشريط الأحمر وتأكلوا في أرباحهم.

وجاءت أحدث ضربة في شهر أكتوبر عندما أضافت الحكومة رسومًا إضافية بنسبة 2 في المائة من ختامات ختام على قمة 3 في المائة من أصحاب العقارات التي تدفعها بالفعل.

وهذا يعني أن المستثمر الذي يشتري عقارًا بقيمة 300000 جنيه إسترليني مدين بمبلغ 20،000 جنيه إسترليني. إذا اشتروا عقارًا بقيمة 600000 جنيه إسترليني ، فسوف يدفعون 50000 جنيه إسترليني في رسوم الدمغة.

لكن الأخبار السيئة لأصحاب العقارات لا تنتهي عند هذا الحد.

يشاع أن مسؤولي الخزانة يبحثون عن فرض رسوم على التأمين الوطني على إيرادات الإيجار أثناء البحث عن ضرائب لرفعها للمساعدة في تحقيق التوازن بين الكتب. سيتم فرض هذا على رأس ضريبة الدخل. قد يعني هذا ، على سبيل المثال ، أن المالك الأساسي لدفع الضرائب مع راتب بقيمة 30،000 جنيه إسترليني ، وحصل على 20،000 جنيه إسترليني من ربح الإيجار في السنة يمكن أن يشهد فاتورة الضرائب السنوية على إيرادات الإيجار من 4000 جنيه إسترليني إلى 5600 جنيه إسترليني.

يمكن أن يكون مشروع قانون حقوق المستأجرين هو نقطة التحول للعديد من الملاك ، وفقًا لما قاله جيريمي ليف ، وهو وكيل عقاري في لندن.

ويعتقد أيضًا أن الفاتورة قد تنتهي في نهاية المطاف بإلحاق ضرر أكثر من النفع إذا تسبب في بيع الملاك ، لأن ذلك سيخلق منافسة أكثر على العقارات وزيادة الإيجارات.

يقول: “إن مشروع قانون حقوق المستأجرين يربح أكثر من اللازم للمستأجرين”.

“إذا كان الأمر سيستغرق وقتًا طويلاً ويكون مكلفًا للغاية لإزالة المستأجر ، فستكون هذه هي القشة النهائية للعديد من الملاك. ستكون النتيجة الكثير من الأشخاص الذين يحاولون بيع العقارات التي تم السماح بها – وقد يجدون الخروج ليس سهلاً كما كانوا يأملون “.

سيحظر مشروع القانون أيضًا ممارسة “العطاءات المستأجرة” – حيث يضع مالك العقار إيجار ملعب ويختار المستأجر الذي يقدم أعلى عرض.

عندما يرفض المستأجرون المغادرة بعد السلوك المعادي للمجتمع ، أو إتلاف الممتلكات ، أو الوقوع في المتأخرات الكبرى ، ينبغي أن يكون الملاك قادرين على الذهاب إلى المحكمة ، كما هو الحال في النظام الحالي – ولكن يمكن أن تكون هذه عملية طويلة ومكلفة.

إذا اعتقد المستأجر أن زيادة الإيجار أعلى من سعر السوق ، فسيكونون قادرين على تحدي هذا في محكمة ، والتي ستحدد ما ينبغي أن يكون عليه المستوى.

يواجه أصحاب الشراء من أجل السجل أيضًا مدرجًا في سجل المالك العام بموجب الفاتورة. يشعر البعض بالقلق من أن هذا سيسمح للمستأجرين بانتقادهم عبر الإنترنت – والذي تم وصفه بأنه “TrustPilot لأصحاب العقارات” – بينما يقول آخرون إنه من غير العادل أن المستأجرين غير الشرفين لن يواجهوا نفس العار العام.

يمكن أن يخضعوا حتى لمظالم أمين المظالم ، الذي سيتعامل مع الشكاوى من المستأجرين ويلاحق أصحاب العقارات على دفع تعويضهم.

يواجه المستثمرون العقاريون أيضًا الاضطرار إلى ترقية العقارات لتحقيق أهداف ECO العقابية ، أو يتم منعهم من استئجارها.

اقترحت الحكومة أن جميع منازل الإيجار في إنجلترا ترقية إلى تصنيف شهادة أداء الطاقة من C أو أعلى بحلول عام 2030 – على الرغم من أنها لم تُعد قانونًا بعد.

تسير تصنيفات EPC من A ، الأفضل ، إلى G ، الأسوأ. تشير أرقام الحكومة الخاصة إلى أن 2.6 مليون منازل مستأجرة من القطاع الخاص لديها تصنيف D أو أقل ، والتي تصل إلى 60 في المائة من جميع الشراء إلى الشراء.

يقول السيد ليف: “منذ عشرين عامًا ، كان هناك عصر ذهبي أكثر للشراء ، عندما ترتفع أسعار العقارات بسرعة أكبر ، مع استفادة الملاك من الدخل الجيد ونمو رأس المال”.

“لكن الأمور قد تغيرت ، وازدادت الضرائب ، وأصبحت اللوائح أكثر شهرة ، ولا يمكنك تعويض نفس المستوى من النفقات مقابل الدخل (لأغراض الضرائب) كما كان الحال.

“نجد أن الملاك الأكثر رسوخًا يقيمون في الوقت الحالي ، لكن الملاك الجدد لا يحلون محل أولئك الذين يخرجون من القطاع ، وهو ما يقلق”.

أصبح أيضًا أكثر تكلفة لتكون مالك المالك. أولئك الذين لديهم الرهون العقارية-حوالي 60 في المائة من الملاك-شهدوا معدلات رهن عقاري من 3 في المائة في بداية 2022 إلى 5.25 ٪ اليوم ، وفقًا لما ذكره MoneyFacts Scrutineer Money ، واستنادًا إلى معدل ثابت مدته خمس سنوات.

شخص ما يحصل على رهن فائدة بقيمة 200،000 جنيه إسترليني فقط على إصلاح لمدة خمس سنوات عادةً ما يدفع 875 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا اليوم ، مقارنة بـ 500 جنيه إسترليني شهريًا قبل ثلاث سنوات فقط.

يدفع الملاك أيضًا للحفاظ على خصائصهم وتزيينها وتزيينها ، وكانت التكلفة ترتفع بسبب عدم تزويد التجار المهرة وتكاليف المواد.

بالنسبة لبعض الملاك ، فإن الحفاظ على رأسهم فوق المياه يثبت أن مهمة صعبة للغاية.

ارتفعت عمليات إعادة الرهن العقاري للشراء بنسبة 11 في المائة على أساس سنوي ، وفقًا لأحدث البيانات من التمويل في المملكة المتحدة.

يقول جون كوبر ، مدير القروض العقارية في ألدرمور: “نرى أن قطاع الإيجار الخاص يصبح بيئة أكثر تحديا ، لكل من الملاك والمستأجرين”.

“زيادة التنظيم ، وارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع تكاليف الصيانة يعني أن المزيد من الملاك يتم الضغط عليهم خارج السوق. ستضع الهجرة المستمرة في الإجهاد أكبر على قطاع ممتد بالفعل ، مما يؤثر على المستأجرين.

والألم لم ينته عندما يبيعون. غالبًا ما يواجه الملاك ضريبة أرباح رأس المال إذا ارتفع الممتلكات.

يتم فرض هذا بنسبة 18 في المائة على دافعي الضرائب الأساسيين ، و 24 في المائة لارتفاع معدل الضرائب – ولكن مع أي مكسب كبير ، من المحتمل أن يدفع الناس معظمها بمعدل أعلى.

هذا بسبب إضافة ربح رأس المال إلى دخلك الطبيعي لتحديد معدل الضريبة الذي تدفعه. إذا حققت مكاسبًا كبيرة – خاصة إذا كنت تملك العقار لسنوات عديدة – فمن المحتمل أن تدفعك إلى نطاق ضريبي أعلى من النطاق المعتاد.

هذا على الرغم من حقيقة أنه يمكنك خصم جميع التكاليف التي ينطوي عليها شراء وبيع العقار من فاتورة ضريبة الأرباح الرأسمالية. تعني نطاقات ضريبة الدخل المجمدة أن الأعداد المتزايدة من العمال تتحول إلى نطاق ضريبي أعلى-من المتوقع أن يزداد عدد دافعي الضرائب ذي معدل الأعلى بمقدار 500000 هذه السنة الضريبية إلى أكثر من سبعة ملايين ، وفقًا لأرقام رسمية.

لجعل الأمور أسوأ ، هناك المزيد من المشرف من العام المقبل. من 6 أبريل 2026 ، سيحتاج أولئك الذين يكسبون أكثر من 50000 جنيه إسترليني من العمل الحر أو دخل الممتلكات إلى البدء في تقديم ضرائبهم كل ثلاثة أشهر ، بدلاً من مرة واحدة في السنة كجزء من تحولها نحو حفظ السجلات الرقمية لضريبة الدخل.

سيتطلب مخطط صنع الضرائب الرقمي من هؤلاء الملاك الاحتفاظ بالسجلات على مدار العام والإبلاغ عن دخلهم إلى إيرادات HM والجمارك (HMRC).

لويس كرومبتون مالك مقره في لينكولنشاير ، قرر يكفي. كان يمتلك 12 عقارًا ، لكن على مدار العامين الماضيين ، قام بتخليص ذلك إلى ثمانية. يقول: “أريد أن أبتعد عن الشراء إلى السماح لأنه من الصعب كسره”.

إن عمليات الشراء إلى المعرفة في المناطق الشمالية بأسعار معقولة مثل Middlesbrough و Doncaster ، وكل منها يصنع 650 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.

مع وجود إيجارات أقل من نصف متوسط ​​المملكة المتحدة يبلغ حوالي 1365 جنيهًا إسترلينيًا ، وفقًا لبيانات RightMove ، يقول السيد كرومبتون ، 35 عامًا ، إن التكاليف غير المتوقعة يمكن أن تمسح جميع أرباحه بسرعة.

“تكلفة تحويل المستأجرين مرتفعة ، وكذلك سعر إصلاح أي شيء. يقول: “قد تقوم بعائد 10 أو 12 في المائة ، لكن يتم القضاء عليها بسهولة”.

“إذا كان عليك استبدال المرجل ، فقد يعني ذلك أنك لم تحقق أي ربح في تلك السنة.”

لقد دخل في الشراء جزئيًا لأنه لم يثق في الحكومة لتقديم معاش من شأنه أن يعتني به في سن الشيخوخة. كما اعتقد أنه يمكن أن يستفيد من نمو أسعار المنازل وإيرادات الإيجار.

بدلاً من ذلك ، قرر أن الأمر لا يستحق المتاعب – خاصةً بالنظر إلى المسؤول الإضافي الذي يتم تكديسه إلى الملاك.

“أعتقد أن الحكومة تعاقب الملاك الجيدين وجعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة لهم. وفي الوقت نفسه ، لن يطيع الملاك السيئون القواعد على أي حال “. “ترخيص المالك يبدو وكأنه ضريبة إضافية على الملاك الجيدين.

إذا قمت ببيع محفظتي ، فسوف انتقالي إلى شراء عقار تجاري للاستئجار أو الاستثمار في الإسكان الاجتماعي في عقود الإيجار على المدى الطويل أو وضع الأموال في سوق الأسهم.

“أنا استثمر بالفعل في سوق الأوراق المالية ، لذا فإنني أنقل المزيد من الأموال إلى ذلك ، حيث يمكنني تحقيق أرباح أفضل.”

من يمكنه إلقاء اللوم عليه؟

هذا هو البودكاست المال