تتوافق مئات الآلاف من الأسر حاليًا بما يجب فعله عندما تنتهي صفقة الرهن العقاري الثابتة.
بين يوليو ونهاية ديسمبر من هذا العام ، ستصل ما يقدر بنحو 900000 أسرة إلى نهاية مدة السعر الثابت الحالية ، وفقًا لبيانات التمويل في المملكة المتحدة.
سيتوقف الكثيرون عن معدلات الرهن العقاري بين 1 و 2 في المائة ، ويأخذون في وقت كانت فيه أسعار الفائدة في أسفل الصخور.
الآن ، بالنسبة للجزء الأكبر يواجهون احتمال إعادة التجميع بمعدل حوالي 4 في المائة أو أكثر.
كان أقل معدل ثابت لمدة خمس سنوات في أغسطس 2020 1.33 في المائة ، وفقا ل MoneyFacts. الآن ، هو 3.86 في المائة.
على قرض عقاري بقيمة 200000 جنيه إسترليني مع فترة سداد لمدة 25 عامًا ، هذا هو الفرق بين دفع 784 جنيهًا إسترلينيًا و 1040 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.
تتخذ القفزة في التكاليف القرار بشأن الإصلاح لمدة عامين أو خمس سنوات أكثر أهمية.
إصلاح قصير الأجل: سوف تختار العديد من الأسر إصلاحات لمدة عامين لأن الإجماع
توفر إصلاحات لمدة عامين للمقترضين الفرصة للاحتفاظ لفترة قصيرة من الوقت على أمل أن تكون الصفقات أرخص عندما يأتون بعد ذلك إلى Remortgage.
سوف تروق للإصلاحات لمدة خمس سنوات أولئك الذين يعتقدون أن المخاطر لا تستحق تحملها ، مع قبول عدم وجود ضمان بأن معدلات الرهن العقاري ستكون أقل في 2027.
تتضمن العوامل الحاسمة الرئيسية أيضًا ما إذا كان شخص ما قد ينتقل إلى المنزل قريبًا ، ومدى تفضل أمن المدفوعات الثابتة لفترة أطول ومدى تعامله مع زيادة فواتير الرهن العقاري.
بالنسبة لأولئك الذين يشعرون أن صفقة مدتها سنتان قصيرة للغاية وإصلاح لمدة خمس سنوات طويلة جدًا ، فهناك الآن الكثير من الصفقات لمدة ثلاث سنوات.
الإصلاح لمدة عامين هو تفضيل الرهن العقاري الحالي
تشير أرقام إقراض الرهن العقاري لـ Santander إلى تفضيل صفقات أسعار ثابتة أقصر المدة.
من بين 60،000 من عملائها حتى الآن هذا العام ، تقول 54 في المائة اختاروا إصلاحات لمدة عامين مقارنة بنسبة 36 في المائة فقط لاختيار صفقات لمدة خمس سنوات.
يبلغ عدد أقل من الأسعار الثابتة للبنك أقل من عامين بنسبة 3.8 في المائة ، في حين أن أدنى إصلاح لمدة خمس سنوات يبلغ 3.86 في المائة-كلاهما يأتي مع 1058 جنيه إسترليني من الرسوم.
ومع ذلك ، يقول آخرون إن الفجوة ليست مثيرة. يقول وسيط الرهن العقاري ، مكتب نصيحة الرهن العقاري إنه منذ بداية العام ، أخذ 54،534 من عملائه إصلاح لمدة عامين مقارنة بـ 49،927 الذين اختاروا صفقة مدتها خمس سنوات.
يقول ديفيد هولينجورث ، المدير المساعد في L&C Mortages ، إنه رأى مؤخرًا عميلًا كانا يقتربان من نهاية صفقات الأسعار الثابتة لمدة خمس سنوات – كلاهما أقل من 2 في المائة.
ديفيد هولينجورث ، المدير المساعد في الرهون العقارية L&C
الأول هو التفكير في صفقة مدتها سنتان والتي ستشهد زيادة بنسبة 3.92 في المائة ودفع المدفوعات بنسبة 490 جنيه إسترليني في الشهر تقريبًا.
والآخر يفكر في إصلاح مدته خمس سنوات والذي سيؤدي إلى معدل 3.96 في المائة ويدفع مدفوعاتهم بأكثر من 500 جنيه إسترليني شهريًا.
لم يختار أي منهما تمديد مدة الرهن العقاري – أحد الخيارات لتقليل المدفوعات الشهرية التي لا يمكن تحملها ، على الرغم من أنها تزيد من المبلغ المستحق على المدى الطويل.
وقال هولينجورث: “قرر كلاهما الحفاظ على مدة الرهن العقاري كما هو الحال مع التكلفة الشهرية الإضافية”.
بالطبع ، اتخذوا قرارات مختلفة حول المدة التي يمكن الإصلاح فيها إلى مجموعة من المبلغ الذي يعتقدون أن أسعارها قد تتحرك في العامين المقبلين ومدى اليقين بالدفع الذي يريدونه إلى المدة.
“لا توجد إجابة صحيحة أو خاطئة على ذلك وسنعرف فقط بعد فوات الأوان التي تعمل على أن تكون أرخص”.
هل يجب أن تلتزم بمقرضك الحالي؟
يقول آرون ستروت من وسيط الرهن العقاري ترينيتي فاينانشال أن الغالبية العظمى من المقترضين يلتزمون بمقرضهم الحالي عندما يحين وقت إعادة التمويل.
يجب تقديم الأسر التي تقترب إلى نهاية الرهن العقاري ذات معدل ثابت ما يعرف باسم “نقل المنتج” من قبل المقرض الحالي.
يمنحهم هذا خيار التبديل إلى صفقة جديدة بدلاً من نقله تلقائيًا إلى معدل المتغير القياسي الأكثر تكلفة للمقرض.
تتمثل فائدة نقل المنتجات في أن المقترضين لا يتعين عليهم المرور بجميع الشيكات والتوازنات نفسها التي سيفعلونها إذا تحولوا إلى مقرض جديد – على الرغم من أنه قد يمنعهم أيضًا من الحصول على أفضل صفقة ممكنة ، حيث لا يوجد أي ضمان سيكون مقرضهم لديه أفضل شراء في السوق في الوقت الذي يحتاجون فيه إلى إعادة الرهن.
تميل عمليات نقل المنتجات إلى طلب أعمال ورقية أقل ، ولا تقييم جديد للقدرة على تحمل التكاليف ، ولا توجد تقييم للممتلكات.
عادة ما يكون هناك عدد قليل من رسوم المنتج المطلوبة ، ولا تكاليف المحامي أيضًا.
ومع ذلك ، يقترح Strutt أن المسؤول الإضافي للتبديل إلى مقرض مختلف قد يستحق ذلك.
يقول: 'لقد مررنا بفترة طويلة حيث كان المقرضون يقدمون أسعارًا أرخص للأشخاص الذين يشترون منزلًا بدلاً من إعادة التجميع. يبدو أن هذا قد تحول مع بعض المقرضين كثيرًا لجذب عملاء Remortgage مرة أخرى.
“إذا كانت صفقةك تنتهي قريبًا ، فمن الجدير بالتحقق لمعرفة ما إذا كانت هناك أسعار أفضل من خلال المقرضين المتنافسين. ليس هناك فائدة من إعطاء أموال المقرض الخاصة بك من أجل ذلك.
“لقد تحسنت المنافسة في السوق وهناك الكثير من الصفقات المتاحة أقل من 4 في المائة.”
بعض التحول لجمع الأموال أو سداد الديون
كان هناك ارتفاع في عدد الأشخاص الذين يتم إعادة تجميعهم لجمع الأموال من أجل تحسينات المنزل أو سداد الديون ، وفقًا لـ Strutt.
وقال ستروت: “إننا نرتب المزيد من عمليات إعادة التصميم مع زيادة رأس المال للأشخاص الذين يريدون 20 ألف جنيه إسترليني أو 30،000 جنيه إسترليني للتحسينات المنزلية ، بينما يقوم أصحاب المنازل الآخرين بتوحيد الديون”.
قام أحد عملائنا مؤخرًا بتجديد كبير على ممتلكاته وزاد القيمة بشكل كبير.
لقد ابتعد عن مقرضه لاسترداد الأموال التي أنفقها وأغلقت في إصلاح دون 4 في المائة لمدة خمس سنوات.
آرون ستروت من وسيط الرهن العقاري الثالوث فاينانشال
“لقد جعلنا عملاء يعارضون تقديم إيداع لأطفالهم البالغين لمساعدتهم على الحصول على سلم الممتلكات.”
إن سداد بعض ديون الرهن العقاري ، أو تنفيذ عمليات تجديد تزيد بشكل كبير من قيمة الممتلكات الخاصة بك ، قد يعني أن شخصًا ما قد يحصل على معدل عقاري أقل.
يمكّن كلاهما الأسر من بناء المزيد من الأسهم داخل الممتلكات ، في حين أن النسبة المئوية التي يملكها مقرض الرهن العقاري تتقلص.
تُعرف هذه المستويات من الأسهم التي تقيس حجم الرهن العقاري مقابل قيمة العقار باسم القرض إلى القيمة.
سيكون للمقرضين معدلات مختلفة على مستويات مختلفة من القرض إلى القيمة ، وشخص بنسبة 60 في المائة من القرض إلى القيمة (بمعنى آخر ، مع 40 في المائة من الأسهم) يمكن أن يدفع أقل بكثير من شخص ما بنسبة 90 في المائة من القرض إلى القيمة.
ويضيف Strutt: “إن سداد بعض رهنك العقاري قد يعني أنك مؤهل مقابل سعر أفضل”. “إذا قمت بعمل تجديد في الممتلكات الخاصة بك ، فقد يكون من المفيد الحصول على تقييم آخر من قِبل المقرض الخاص بك أو آخر لرؤيتك لديك المزيد من الأسهم.”
تمديد مدة الرهن العقاري لخفض المدفوعات
تقول نيكولا جوموا ، مستشارة الرهن العقاري في مكتب نصيحة الرهن العقاري ، إنها شهدت المقترضين يزيد من مدة الرهن العقاري من أجل التعامل مع معدلات أعلى.
مدة الرهن العقاري هي عدد السنوات التي يوافق عليها شخص ما على سداد رهنه العقاري ، والتي كانت عادة ما تكون 25 عامًا ولكن على الرهون العقارية الجديدة في كثير من الأحيان 30 عامًا.
من خلال إطالة مدة الرهن العقاري ، ينتشر المقترض سداده على مدى فترة زمنية أطول وبالتالي يقلل من التكاليف الشهرية.
ومع ذلك ، فهذا يعني دفع الفائدة لفترة أطول من الوقت وبالتالي دفع المزيد على المدى الطويل.
نيكولا جوموا ، مستشار الرهن العقاري في مكتب نصيحة الرهن العقاري
على سبيل المثال ، سيواجه شخص لديه قدره 200000 جنيه إسترليني في الرهن العقاري 4.5 في المائة على مدى 20 عامًا سدادًا شهريًا قدره 1،265 جنيهًا إسترلينيًا ، ويدفع ما مجموعه 303،672 جنيهًا إسترلينيًا على مدى عمر الرهن العقاري.
على العكس من ذلك ، فإن شخصًا ما لديه قدره 200000 جنيه إسترليني يدفع سعر الفائدة نفسه على مدار 40 عامًا سيواجه سدادات شهرية قدرها 899 جنيهًا إسترلينيًا. ومع ذلك ، فإنهم سيدفعون 431،580 جنيهًا إسترلينيًا على مدى عمر الرهن العقاري: 127،908 جنيهًا إسترلينيًا أكثر من فترة 20 عامًا.
وقال جوموا: “نشهد زيادة عدد العملاء الذين يمتدون مدة الرهن العقاري للحفاظ على دفعهم الشهري على مستوى معقول”.
قد لا يكون هذا ممكنًا دائمًا ويمكن أن يتأثر حسب العمر. في بعض الحالات ، يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع سعر الفائدة.
“قد يعني ذلك أن مدفوعات الرهن العقاري تستمر في التقاعد ، ويمكن أن تضيف عدة سنوات من الفائدة باهظة الثمن إلى أرصدة الرهن العقاري.”
من الممكن تقليل المصطلح مرة أخرى لاحقًا إذا تغيرت الظروف المالية.