حتى الآن في عام 2025 ، تميزت مساحة REIT بموجة من نشاط عمليات الاندماج والشراء ، حيث يبحث المشترون عن الصفقات في قطاع يعاني من خصومات في جميع المجالات.
في هذا العمود ، يبحث آلان راي ، محلل أبحاث الاستثمار في Kepler Partners ، في سبب توفر صناديق الاستثمار العقاري فرصة للمستثمرين الدهنية.
كانت السنوات القليلة الماضية مليئة بالتناقضات لقطاع العقارات المدرج. أولاً ، تسارع الوباء والاتجاهات الإيجابية في مناطق مثل الخدمات اللوجستية التي كانت جارية لعدة سنوات.
ارتفعت أسعار الأسهم من صناديق الاستثمار العقاري ، ويبدو أنها استجابة. ولكن بعد ذلك ، في عام 2022 ، انخفضت أسعار الأسهم وأصبحت خصومات واسعة على صافي قيمة الأصول طبيعيًا.
الممتلكات ، باعتبارها فئة الأصول المدرة للدخل والتي عادة ما تكون مخصصة للديون ، حساسة بمعدل الفائدة بشكل طبيعي ، وقد تم تحديد تلك الزيادات والانخفاضات في أسعار الأسهم من خلال دورة سعر الفائدة ، وهي حقيقة دائمة تضعها في الاعتبار. خلف الكواليس ، لقد كانت صورة مختلفة تمامًا.
أود أن أشير إلى اتجاهين رئيسيين تسارعت الوباء. أولاً ، تم إعادة تشغيل الاقتصاد البريطاني لتبني التجارة عبر الإنترنت – التي تتطلب لوجستيات ومباني صناعية عالية الكفاءة ومحددة جيدًا – وتيرة ، مع صناديق مربعة مجهولة لا حصر لها.
في حياتنا اليومية ، يتجلى هذا في فترة زمنية قصيرة بشكل غير عادي بين طلب لفة من شريط التقنيع 2 جنيهًا إسترلينيًا ومظهره في “الفضاء الآمن” خلف سلة العجلة ، لكن إعادة الأسلاك هذه أيضًا قد غيرت بشكل عميق التفاعلات بين الشركات وكيف تعمل سلاسل التوريد.
العقار ، باعتباره فئة الأصول المدرة للدخل والتي عادة ما تكون مصممة بالديون ، حساسة بشكل طبيعي معدل الفوائد
اليوم ، تدرك الشركات بشكل مؤلم هشاشة سلاسل التوريد الدولية “في الوقت المناسب” وتركز أكثر على الإنتاج والإمداد المحليين. وفي مقال أطول بكثير ، يمكننا أيضًا مناقشة الانعكاس الظاهر للعولمة التي قد تدفع هذا الاتجاه إلى أبعد من ذلك.
ثانياً ، الطبيعة المتغيرة للمكاتب وكيف نستخدمها. في حين أثبتت بعض التخيلات الوبائية البرية حول الحياة المكتبية أنها بالضبط ، كانت هناك تغييرات عميقة على الطريقة التي يعمل بها الكثير منا حتى عندما نكون في مكتب.
مرة أخرى ، قد يتسارع هذا الاتجاه بعد الولادة ونحن نتعامل مع الآثار المترتبة على الذكاء الاصطناعي على طبيعة العمل الذي يقوم به البشر. من الصعب إدارة مباني المكاتب كمجموعة شاملة من المباني الصناعية واللوجستية ، ولكن هناك اتجاهات إيجابية واضحة للمكاتب المناسبة في المواقع المناسبة.
هناك العديد من الاتجاهات الأخرى التي يجب الحديث عنها ، لكن هذين القطاعين يشكلان على التوالي أكثر من نصف وربع قيمة الممتلكات التجارية في المملكة المتحدة. وفي الواقع ، يصعب تمييز العديد من أصول البيع بالتجزئة هذه الأيام عن مركز لوجستيات ، حيث ينطبق الكثير من الاتجاهات نفسها هنا.
ولكن سيكون هناك دائمًا مباني في المكان الخطأ في الوقت الخطأ ، وأنا متأكد من أننا جميعًا يمكن أن نفكر في “الأصول التي تقطعت بهم السبل” – ربما مكتب متهدم بدون أمل في التجديد أو إعادة التعويض ، مع “مساحة” للسماح لها بالتوقيع في الخارج.
يمكن أن يكون للمواجهات مثل هذا تأثير كبير على الطريقة التي نفكر بها في الممتلكات.
يبحث آلان راي ، محلل أبحاث الاستثمار في Kepler Partners ، في سبب توفر صناديق الاستثمار العقاري فرصة
كان الواقع بالنسبة للعديد من مديري صناديق العقارات على مدار السنوات القليلة الماضية معركة ضد الانخفاضات الكبيرة في أسعار الأسهم والصراع لسداد الديون ولكن في تباين صارخ يطالب المستأجرون بمزيد من المساحة ، مما يؤدي إلى زيادة دخل الإيجار. استمرت المباني المناسبة في الأماكن الصحيحة ، من منظور الدخل ، في تقديمها.
لذلك ، هل أخطأ سوق الأوراق المالية في عام 2022 وهل تنخفض سعر السهم؟ بصراحة ، لا.
دعاها سوق الأوراق المالية حول التقييمات اليمنى والممتلكات بنسبة 20 في المائة أو أكثر منذ ذلك الحين. دفعت أسعار الفائدة صفر قيم الممتلكات إلى ارتفاع للغاية ، وتتراجع الأمور إلى مستويات أكثر عقلانية ، مع وجود العديد من صناديق الاستثمار العقارية في العديد من صناديق الاستثمار العقارية أو أعلى من المملكة المتحدة.
ومع ذلك ، فإن انخفاض أسعار الأسهم لم يحفز عدد مذهل من عمليات الدمج والاستحواذ. في بعض الحالات ، اشترت الأسهم الخاصة ببساطة REIT بخصم وأخذتها الخاصة لحصاد الدخل المتزايد. ولكن في كثير من الأحيان حدثت عمليات الدمج بين صناديق الاستثمار العقاري.
استوعبت LondonMetric (LMP) ، التي يمكن القول إنها شركة REIT المتنوعة المتنوعة المدرجة في المملكة المتحدة ، خمسة آخرين منذ عام 2019 ، حيث قامت ببناء محفظة بقيمة 6 مليارات جنيه إسترليني تركز على الخدمات الصناعية والخدمات اللوجستية والترفيه والترفيه والرعاية الصحية والتجزئة. في كثير من الحالات مع عقود الإيجار الطويلة ورفع الإيجار التعاقدي ، مما يوفر رؤية جيدة لنمو الدخل على مدار سنوات عديدة.
وبالمثل ، قام Tritax Big Box (Bbox) ببناء محفظة بقيمة 6.5 مليار جنيه إسترليني جزئيًا من خلال عمليات الاستحواذ ، التي تركز على مراكز اللوجستيات الإقليمية الكبيرة والأصول اللوجستية الحضرية الأصغر ، مما يؤدي إلى نمو الإيجار وتوزيعات الأرباح المتزايدة.
على الرغم من أنه من السهل رفض عمليات الدمج مثل “Building Empire” ، إلا أن فرق الإدارة تحتاج إلى الحصول على أسعار أسهمها أعلى للحصول على مكافأة كاملة ، لذلك لا توجد نقطة ضئيلة في شراء REIT آخر إلا إذا كنت واثقًا من أن الأصول يمكن أن تقدم.
يوفر Picton Property Dehince (PCTN) دراسة حالة مثيرة للاهتمام عن المساعدة الذاتية خلال السنوات القليلة الماضية. تمتلك محفظة متنوعة ، مع أكثر من 60 في المائة في القطاعات الصناعية واللوجستية الرئيسية. للمساعدة في تقليل تعرضها للمكاتب ، اتخذت الإدارة العديد من هذه الإدارة من خلال إذن التخطيط لإعادة عرض الأصول السكنية ذات القيمة الأعلى بكثير ، مع وجود مثال حديث على وجهات نظر تجاه كاتدرائية القديس بولس.
هذا يوضح فقط أن الموقع يمكن أن يلعب دورًا مهمًا بشكل لا يصدق ، وقد أعطى اختيار PCTN للمكاتب في المواقع المناسبة خيارات أكثر مما سيكون صحيحًا بالنسبة إلى “الأصول التي تقطعت بهم السبل” المذكورة أعلاه.
في حين أن صناديق الاستثمار العقاري نفسها تقدم فرصًا جذابة للمستثمرين ، فإن أحدهما القوي من قطاع الاستثمار في الاستثمار هو خاصية (Try) ، التي تمتلك مجموعة متنوعة على نطاق واسع من صناديق الاستثمار العقاري في جميع أنحاء المملكة المتحدة وأوروبا ، إلى جانب مجموعة صغيرة من الممتلكات المادية في المملكة المتحدة.
يتيح امتلاك مجموعة من صناديق الاستثمار العقاري بدلاً من المباني مباشرة لفريق الإدارة بالتكيف بسرعة أكبر ، أو شراء أو بيع الأسهم في صناديق الاستثمار العقاري المختلفة في يوم واحد بدلاً من الأسابيع أو الشهور التي قد تستغرقها معاملة عقارية.
Try لها تاريخ طويل من نمو الأرباح وقد يكون مجرد الخيار الصحيح للمستثمر الذي يبحث عن حل “واحد وفعل” للممتلكات التجارية في محفظة.
أود أن أشير إلى اتجاه أخير يستحق التفكير فيه. في حين أن “ESG” في الاستثمار الأوسع لا يزال موضوعًا مستقطبًا ، إلا أنه في الممتلكات أقل بكثير. هنا ، العناصر الرئيسية – كفاءة الطاقة وببساطة ، تكييف الهواء اللائق – ملموسة وقابلة للقياس وتوفير التكاليف. من المحتمل جدًا أن تؤدي المباني الفعالة إلى الحصول على إيجارات أعلى.
ينتبه كل مدير صناديق العقارات تقريبًا إلى هذا ، لكن Schroder Real Estate (SREI) قد ذهب خطوة إلى الأمام ، وبناء أهداف الاستدامة في استراتيجيتها الاستثمارية ، وهناك علاقة قوية بين الإيجارات العالية وعمل المدير لترقية مبانيها.
في الختام ، نعم ، أطلق عليها سوق الأوراق المالية في عام 2022 ، مما أدى إلى انخفاض أسعار الأسهم من صناديق الاستثمار العقاري. ولكن من السهل معرفة سبب حدة مديري صناديق العقارات ، حيث كان أداء العديد من أصولهم جيدًا.
مع وجود أسعار الفائدة الآن على مستويات أكثر طبيعية ، وتوقعات إيجابية لإيرادات الإيجار في الأصول المناسبة ، فإن هذا هو الوقت المناسب لإلقاء نظرة جديدة على قطاع REIT الديناميكي في المملكة المتحدة.
منصات الاستثمار DIY
AJ بيل
AJ بيل
سهولة الاستثمار ومحافظ جاهزة
Hargreaves Lansdown
Hargreaves Lansdown
أفكار التعامل مع الأموال المجانية والأفكار الاستثمارية
المستثمر التفاعلي
المستثمر التفاعلي
الاستثمار المسطح من 4.99 جنيه إسترليني شهريًا
الاستثمار
الاستثمار
استثمار ETF الخالي من الرسوم والتداول
تداول 212
تداول 212
تعامل حرة الأسهم ولا رسوم حساب
الروابط التابعة: إذا أخرجت منتجًا ، فقد تكسب الأموال عمولة. يتم اختيار هذه الصفقات من قبل فريق التحرير لدينا ، لأننا نعتقد أنها تستحق تسليط الضوء عليها. هذا لا يؤثر على استقلالنا التحريري.
قارن لك أفضل حساب استثمار بالنسبة لك