قد يواجه البريطانيون فاتورة ضريبية كبيرة إذا اختاروا الحفاظ على منزل سابق كاستثمار.
يقرر بعض الأشخاص ، وخاصة أولئك الذين ينتقلون مع شريك أو زوج ، الاحتفاظ بممتلكات بدلاً من بيعه عند التحرك – ليصبحوا “مالكًا عرضيًا”.
على الرغم من أنه قد يبدو استثمارًا جيدًا نظرًا لإمكانية إيرادات الإيجار ونمو أسعار المنازل المحتملة ، إلا أنه قد ينتهي الأمر عن غير قصد بتكلفة الناس عندما يأتي في النهاية للبيع في المستقبل.
وذلك لأن أولئك الذين يبيعون منزلهم الرئيسي ، بدلاً من تركه ، يحق لهم الحصول على الإغاثة الخاصة الإقامة الخاصة (PRR) ، والتي ستحميهم من ضريبة الأرباح الرأسمالية (CGT).
ولكن بمجرد أن يخرجوا ممتلكاتهم ، فإنهم يخسرون حقهم في PRR الكامل عند بيعهم.
فخ الضرائب: يتم فرض ضريبة أرباح رأس المال حاليًا بنسبة 18 ٪ على دافعي الضرائب الأساسي ، و 24 ٪ لدافعي الضرائب الأعلى في المعدل
يقول إيمون شاهر ، مؤسس ضريبة التصرف الذاتي: “PRR هي في الأساس حمايتك ضد ضريبة الأرباح الرأسمالية ، وبينما كنت تعيش في منزلك باعتبارها إقامتك الرئيسية ، فإن أي زيادة في قيمتها معفاة تمامًا من الضرائب عند البيع”.
“هذا هو الفرق الحاسم: إذا قمت ببيع منزلك بينما لا يزال مقر إقامتك الرئيسي ، فأنت لا تدفع ضريبة المكاسب الرأسمالية بغض النظر عن مقدار القيمة التي زادت من قيمتها.
ومع ذلك ، إذا قررت البدء في التأجير للمستأجرين ، فلن تفقد كل هذه الحماية الضريبية على الفور.
“إن إيرادات جلالة الملك وجماله يتوخى المكسب بناءً على المدة التي تعيش فيها هناك مقابل المدة التي استأجرتها.”
ماذا يمكن أن يعني لك
في الممتلكات السكنية ، يتم فرض ضريبة أرباح رأس المال حاليًا بنسبة 18 في المائة على دافعي الضرائب الأساسيين ، و 24 في المائة لارتفاع دافعي الضرائب في الأسعار – ولكن مع أي مكسب كبير ، من المحتمل أن يدفع الناس معظمها بمعدل أعلى.
وذلك بسبب إضافة ربح رأس المال إلى الدخل الطبيعي للشخص لتحديد معدل الضريبة.
وقال آندي وود ، المستشار الدولي في السكان الأصليين الضريبيين: “يعتقد الكثير من مالكي المنازل موطنهم الرئيسي دائمًا معفاة من الضرائب”. “وهذا هو ، حتى تخرج وتستأجرها.
“يمكن أن يعني ذلك مشروع قانون CGT كبير ، وأحيانًا عشرات الآلاف من الجنيهات ، والتي غالباً ما تكون مفاجأة سيئة إذا لم تكن تتوقع ذلك”.
يختار الكثير من الناس استئجار منازلهم لفترة من الوقت ، بدلاً من البيع ، وفقًا لـ Wood.
ويضيف: “ربما انتقلوا مع شريك ، أو أخذوا وظيفة في مكان آخر ، أو لا يعتقدون أنه الوقت المناسب للبيع”.
غالبًا ما يبدو وكأنه خيار قصير الأجل منخفض المخاطر. ولكن بمجرد خروجك ، يتحول الموقف الضريبي.
“تبدأ في فقدان الإغاثة التي تحصل عليها للعيش هناك ، وكلما طالت مدة استئجارها ، كلما أصبح المكسب أكثر خاضعًا للضريبة.”
أندي وود ، المستشار الدولي في السكان الأصليين الضريبيين
هل يمكن أن تمنح ضريبة المكاسب الرأسمالية ربح الإيجار؟
اسأل مستثمرًا للشراء إلى ما الذي جعلهم المزيد من المال على مدار العقود الماضية: الإيجار أو نمو أسعار المنازل؟ الجواب سيكون دائما أسعار المنازل.
خذ مدينة مثل مانشستر على سبيل المثال. تضاعفت أسعار العقارات هناك تقريبًا على مدار السنوات العشر الماضية ، حيث ارتفعت من 131،000 جنيه إسترليني في مايو 2015 إلى 257000 جنيه إسترليني في مايو من هذا العام ، وفقًا لأرقام التسجيل الأراضي.
وهذا يعني أن متوسط الممتلكات في مانشستر قد ارتفع بقيمة 12600 جنيه إسترليني سنويًا في المتوسط خلال العقد الماضي.
وفي الوقت نفسه ، أصبح متوسط الإيجارات ، التي كانت 815 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا في المدينة في عام 2015 الآن 1،143 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا ، وفقًا لبيانات Zoopla.
هذا يعني أن متوسط الممتلكات قد انتقل من الحصول على 9،780 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا إلى 13،716 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا من الإيجار – ولكن هذا قبل الضرائب ، والسماح لرسوم الوكيل وأي تكاليف صيانة.
يمكن فرض ضريبة المكاسب الرأسمالية على أي ربح تم تحقيقه على أصل زاد من القيمة ، عندما يأتي شخص ما للبيع.
هذا هو المكسب الذي يخضع للضريبة ، وليس المبلغ الإجمالي للمال الذي يتلقونه.
على سبيل المثال ، سيدفع شخص يضاعف سعر منزله من 131،000 جنيه إسترليني إلى 257000 جنيه إسترليني 24 في المائة من CGT على الربح البالغ 126،000 جنيه إسترليني ، على الرغم من وجود بدل سنوي خالي من الضرائب بقيمة 3000 جنيه إسترليني.
للسماح أو البيع: على الرغم من أنه قد يبدو من الجيد التمسك بمنزل لأولئك الذين يستطيعون عدم بيعه ، إلا أنه يمكن أن يعود إلى عضهم عندما يفعلون في النهاية
في حين أن فاتورة CGT من غير المرجح أن تمنح جميع أرباح الإيجار ، هناك حالات قد تكون فيها – خاصة إذا كانت أسعار المنازل تنطلق فجأة في منطقة ما.
على سبيل المثال ، شخص اشترى في لندن في أعقاب حادث تحطم عام 2008 ، لكنه انتقل مع شريك وأبقى منزله للإيجار قد وجد نفسه في هذا المأزق.
بين مايو 2009 ومايو ومايو 2016 ، ارتفع متوسط أسعار لندن من 321،000 جنيه إسترليني إلى 627،000 جنيه إسترليني. هذه مكسب بقيمة 306،000 جنيه إسترليني على مدى فترة سبع سنوات بلغ متوسطها 43،715 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.
كان شخص ما في هذا الموقف الذي تم بيعه في مايو 2016 قد واجه فاتورة CGT بنسبة 28 في المائة في ذلك الوقت ، وإن كان مع بدل سنوي قدره 11100 جنيه إسترليني.
وهذا يعني في مثل هذا السيناريو ، من المحتمل أن يتكبدوا فاتورة CGT بقيمة 82،572 جنيهًا إسترلينيًا على البيع.
يقول آندي وود من السكان الأصليين الضريبيين: “هذا يمسك أشخاصًا أكثر مما تعتقد”. “إذا كان دخل الإيجار الخاص بك منخفضًا إلى حد ما ، لكن الممتلكات ارتفعت قيمتها ، فلا يزال بإمكانك مواجهة فاتورة CGT كبيرة عند البيع.
لقد رأينا الحالات التي حصل فيها أصحاب العقارات على 3000 جنيه إسترليني سنويًا ، لكنهم دفعوا 30،000 جنيه إسترليني أو أكثر من الضرائب عند بيعهم. هذا يكفي لمسح جميع مكاسب الإيجار – ثم بعض.
“ترك الإغاثة المستخدمة للمساعدة في ذلك ، ولكن تم تخفيضها بشدة في عام 2020. الآن ، سيتم فرض ضرائب على معظم المكاسب بنسبة 18 في المائة أو 24 في المائة ، اعتمادًا على دخلك.
“هذه نجاح كبير لشيء قد يكون قد بدأ كحل أكثر من حل StopGap.”
ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه عندما ينتقل شخص ما من منزله الرئيسي ، فإنه لن يخسروا جميع راحة CGT.
سوف يخسرونه على مدار السنوات التي يتم فيها الخروج من العقار ، لذلك عندما يبيعون ، سيحتاجون إلى تحديد نسبة الوقت الذي يعيشون فيه في المنزل مقارنة بالسنوات التي تم السماح بها.
ينطبق PRR أيضًا بالكامل على مدار التسعة أشهر الماضية من الملكية ، سواء كان شخص ما يعيش في العقار أم لا – شريطة أن يكون العقار مقر إقامته الرئيسي في مرحلة ما.
على سبيل المثال ، إذا اشترى شخص ما عقارًا في عام 2010 وباعها في عام 2025 ، فهذا 15 عامًا أو 180 شهرًا.
إذا عاشوا هناك لمدة 10 سنوات (120 شهرًا) ، فسيحصلون على PRR لمدة 129 شهرًا (120 الذين عاشوا هناك بالإضافة إلى تسعة أشهر من المكافآت). وهذا يعني أن 71 في المائة من أي ربح سوف يكون معفاة تمامًا من الضرائب.
إذا قرروا عدم بيع العقار واستئجارها ، فإن 29 في المائة المتبقية فقط من الربح ، الذي يمثل فترة الإيجار ، سيخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية.
إيمون شاهر ، مؤسس خدمة المحاسبة عبر الإنترنت
هل لا يزال من المنطقي أن تخرج منزلك السابق؟
في النهاية ، لا ينبغي أن يكون تجنب فاتورة CGT المحتملة هو السبب الرئيسي لاتخاذ قرار بشأن الاحتفاظ بالممتلكات ، بدلاً من بيعه.
إذا تمكن شخص ما من الاستفادة من إيرادات الإيجار ويشعر أن المنزل سيزداد في القيمة في المستقبل ، فهناك سبب قوي للحفاظ عليه كاستثمار.
يقول شاهر من الضرائب: “CGT ليس بالضرورة عبارة عن صفقات”. “يعتمد الأمر حقًا على الموقف المحدد لكل شخص ، وبمجرد أن تفهم كيف يعمل CGT ، فإن الحفاظ على العقار كإيجار لا يزال بإمكانه أن يكون له معنى مالي مثالي.
“ومع CGT ، فأنت تخضع للضريبة فقط على المكسب في قيمة العقار ، لذلك أنت في الواقع أسوأ في الواقع لتملكها.
والسؤال هو ما إذا كان إيرادات الإيجار بالإضافة إلى نمو رأس المال المتبقي يجعله يستحق العناء.
ويضيف: “غالبًا ما يعمل بشكل جيد للسماح للممتلكات الخاصة بك إذا كنت تتوقع نموًا مستمرًا في أسعار العقارات ، أو عائد الإيجار بعد أن تبدو الضرائب جذابة ، أو اشتريت العقار قبل سنوات ، وقد حققت بالفعل مكاسب كبيرة معفاة من الضرائب بعد أن عاشت هناك.
“من ناحية أخرى ، قد لا تعمل إذا كانت الممتلكات الخاصة بك قد شهدت بالفعل معظم مكاسبها وقيمها الآن راكدة أو عوائد تأجير سيئة.”
هناك أيضًا بعض المراوغات القاعدة التي ستفيد بعض الأشخاص أكثر من غيرهم ، وفقًا لشهر.
يقول: “يتمتع المغتربون بميزة كبيرة حيث يتم حساب CGT فقط على المكاسب منذ عام 2015 ، مما قد يحقق وفورات ضخمة”. “وإذا انتقلت إلى الخارج من أجل العمل ، ثم عادت للعيش في الممتلكات الخاصة بك – ستظل مؤهلاً لـ PRR.
بالنسبة لمعظم الناس يعتمد ذلك على الهدف طويل الأجل. يمكن أن يكون الاحتفاظ بالممتلكات والتركه جيدًا كإيرادات إضافية للإيجار ، ويتوفر CGT أو PRR المحتملة. يجب على كل فرد تحليل أو تقييم أو طلب الدعم الضريبي.