ماثيو نوريس ممدير أنثى للأوراق المالية العقارية في جرافس.
الوقت هو المال – وفي عالم الاستثمار العقاري الاستثمار (REIT) ، فإن المساهمين الذين يتقدمون بشكل متزايد.
يكون الشحن للوقت مرئيًا بشكل خاص في العقارات ، حيث يكون كل يوم قيمة – سواء كانت غرفة فندق لقضاء ليلة أو شقة لمدة عام أو مستودع لوجستي لمدة عقد.
إن صناديق الاستثمار العقاري هي محافظ للأصول المدرة للدخل-وعندما يقترب المشتري ، وخاصة بخصم على صافي قيمة الأصول ، لا ينبغي أن يترك المساهمون غير مدفوعين أثناء استمرار مفاوضات الصفقة.
أنهت صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة التداول في شهر أبريل على نطاق أوسع من 27 في المائة من القيمة الصافية لقيمة الأصول.
إنه خصم استمر منذ عدة أشهر ، وقد جذبت اهتمامًا انتهازيًا ، حيث أصبحت صناديق الاستثمار العقاري مثل NHS Mountlord Assura ومستودع مالك العقارات الصناعية متعددة الأهداف REIT أهدافًا نشطة لمشتري الأسهم الخاصة.
حالة اللعب: انتهت صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة في شهر أبريل بخصم أوسع من 27 ٪ من قيمة الأصول الصافية
امتلاك هذه الأصول الجذابة في المواقع المطلوبة ، توفر هذه الصناديق الاستثمار الصناديق الاستثمار مرنة ومتنامية-بالضبط نوع الأصول التنكسية النقدية التي يبحث عنها رأس المال الخاص.
نمت Assura أرباحها بنسبة 7 في المائة سنويًا على مدار العقد الماضي.
ولكن مع تسريع وتيرة الاستحواذ ، ظهرت اختلال أساسي – تلك التي تستعد للمساهمين والقيمة العمياء إلى مشتري الأسهم الخاصة.
مالية Deadzone التي تستفيد من مقدمي العروض
تكمن المشكلة في المنطقة الميتة المالية الموجودة بين مجلس الإدارة الذي يكشف عن نهج الاستحواذ المحتمل ونشر عرض ملزم بموجب رمز الاستحواذ.
في حين يتم تعيين المواعيد النهائية لتخفيف هذا الخطر ، فإنها غالبًا ما يتم تمديدها – في بعض الأحيان عدة مرات.
يمكن أن يخلق ذلك فترة تعتيم الدخل – في بعض الأحيان تمتد إلى أشهر – التي تستمر خلالها REIT في جمع الإيجار ، لكن الفائدة تختفي في مكان عمياء لا يرى المساهمون أي دخل جديد ، على الرغم من أنه لا يزال يتحمل مخاطر الأعمال.
كل يوم يمر خلال هذه الفترة يستحق شيئًا ما – ما يسمى “قيمة القراد” – وفي عمليات الاستحواذ على REIT اليوم ، تمكن مشتري الأسهم الخاصة من التقاطها قبل تولي أي مخاطر اقتصادية ، بينما يذهب المساهمون الحاليون.
خذ الاستحواذ المقترح على Warehouse REIT كمثال. إنه الآن في الشهر الثالث في المجال العام ، وعلى الرغم من أن إيرادات الإيجار لم يتوقف مؤقتًا ، إلا أن المساهمين لم يتلقوا شيئًا.
على عائد شمال بنسبة 6 في المائة ، حتى ربع التأخير يعادل عائدًا بنسبة 1.5 في المائة تم تخزينه بهدوء للمشتري الذي لم يحمل المخاطر بعد.
تتميز التأخير بالمشتري
في الموجة الحالية من عروض الأسهم الخاصة ، لم يتم تعديل السعر – الذي يرتكز عادة على نقطة مرجعية تاريخية – لإيرادات الإيجار المكتسبة خلال فترة العناية الواجبة.
ولأن صناديق الاستثمار العقاري تستفيد من تدفقات الإيجار التعاقدية ، فإن هذا الدخل ليس افتراضيًا – فهو حقيقي ومرئي وضمان إلى حد كبير.
ما هو أكثر من ذلك ، هذه التدفقات النقدية ليست ثابتة. صناديق الاستثمار العقاري ليست المركبات ذات الدخل الثابت-الأفضل هي الشركات ذات الدخل ذي الدخل.
وهذا هو بالضبط السبب في أن الأسهم الخاصة والآخرين مهتمين بالحصول عليها ، خاصة بالنظر إلى فجوة التقييم الحالية.
إن تراجع الإيجار ، حيث تتجاوز إيجارات السوق في مكانه ، قوي بشكل خاص في الإقامة ، والمرافق اللوجستية ، والمستودعات الحضرية ، ومكاتب West End ، مما يتيح بعض صناديق الاستثمار العقاري في تلك المناطق من نشر زيادة ذات معنى في مدفوعات الأرباح.
عززت غرينجر ، أكبر مالك مدرج في المملكة المتحدة ، أرباحه المؤقتة بنسبة 12 في المائة ، على سبيل المثال.
في الواقع ، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاضعة للاستحواذ تنمو قاعدة دخلهم حتى مع انتظار المساهمين حتى يتم تقديم العرض الرسمي.
وهنا يكمن الصراع. في قطاع يقدم عوائد تزيد عن 5 في المائة ونمو الدخل المضمن-مع وضع بنك إنجلترا في وضع خفض الأسعار ، مما قد يقلل من تكاليف التمويل المستقبلية-يمكن أن يتناسب مع مشتري الأسهم الخاصة التي تم الاستفادة منها لسحب الجدول الزمني للصفقة.
تأخير الانتهاء من العوامل في اللحظة التي يجب عليهم تمويل المعاملة والبدء في تكبد تكاليف التمويل.
يجب على أولئك الذين يتحملون المخاطر الحصول على المكافأة
هذا الاختلال يتطلب تصحيح. يجب أن يستمر مستثمرو REIT في الحصول على أرباح-بما في ذلك بالنسبة لدخل الفترة الجزئية-في حين لا يزال رأس مالهم مكشوفًا ، خاصةً بالنظر إلى أن المستحوذ المحتملين لا يزال بإمكانه الابتعاد قبل تقديم عرض ثابت.
هذا يعكس مبدأ أساسي: يجب أن يحصل أولئك الذين يتحملون المخاطرة على المكافأة.
لا تعلق فرق إدارة REIT رواتبها أثناء المفاوضات. يجب ألا يتم تعليق دخلهم أيضًا.
لقد حان الوقت لمجالس REIT للمطالبة أكثر – والتفاوض أكثر من الصعب على المساهمين. إذا كان المشتري يريد الدخل ، فدعهم يتحملون المخاطر – وقدم عرضًا سريعًا بسرعة.
إذا لم يكن الأمر كذلك ، فيجب أن يتدفق الدخل حيث ينتمي: إلى المساهمين الذين لا يزال رأس مالهم على المحك.
على عكس عروض الأسهم الخاصة الحديثة ، فإن الاستحواذ المقترح للجمهور إلى الجمهور على Assura من قبل العقارات الصحية الأولية يكرم دفعة الأرباح التالية-ولا تتخلى عن سعر العرض. كما ينبغي أن يكون.
في العقارات ، الوقت دائما سعر. يجب أن ينطبق الشيء نفسه أثناء عملية الاستحواذ.
منصات الاستثمار DIY
AJ بيل
AJ بيل
سهولة الاستثمار ومحافظ جاهزة
Hargreaves Lansdown
Hargreaves Lansdown
أفكار التعامل مع الأموال المجانية والأفكار الاستثمارية
المستثمر التفاعلي
المستثمر التفاعلي
الاستثمار المسطح من 4.99 جنيه إسترليني شهريًا
الاستثمار
الاستثمار
استثمار ETF الخالي من الرسوم والتداول
تداول 212
تداول 212
تعامل حرة الأسهم ولا رسوم حساب
الروابط التابعة: إذا أخرجت منتجًا ، فقد تكسب الأموال عمولة. يتم اختيار هذه الصفقات من قبل فريق التحرير لدينا ، لأننا نعتقد أنها تستحق تسليط الضوء عليها. هذا لا يؤثر على استقلالنا التحريري.
قارن لك أفضل حساب استثمار بالنسبة لك