إذا كنت تحلم بمساعدة طفلك على سلم الممتلكات ولكن ليس لديك دلاء من المال لتقديمها أو إقراضها لإيداع ، فقد تفكر في أن تصبح “معززة” على طلب الرهن العقاري. تقوم أعداد متزايدة من المقرضين بإطلاق منتجات تسمح لك بمساعدة شخص ما على شراء عقار عن طريق إضافة دخلك إلى دخلهم لأغراض حسابات القدرة على تحمل التكاليف.
عادة ما يتم عرض هذه “مالك المقترض الوحيدة للمقترض المشترك” أو الرهون العقارية “المعززة” من قبل مجتمعات البناء المتخصصة والآن تظهر في الشارع العالي. أطلقت NatWest نسختها ، وتسمى “Natwest Family Surgent” ، ويسمى منتج مشابه من Barclays “Boost Mortgage”.
إليكم الطريقة التي يعملون بها – والمزالق التي تحتاج إلى الانتباه إليها.
ما هو الرهن العقاري الداعم؟
حوالي نصف المشترين لأول مرة يحصلون على الدعم المالي من العائلة نحو إيداع ، كما تشير أرقام من وكالة العقارات سافيلز. تلقوا 55،572 جنيه إسترليني في المتوسط في الهدايا والقروض العام الماضي.
لكن العديد من الآباء ليس لديهم هذا النوع من المال لتسليمه. يوفر الرهن العقاري الدخل طريقة بديلة للمساعدة.
أنها تسمح للوالدين أو أحد أفراد الأسرة أو صديق آخر بالتقدم للحصول على رهن عقاري مشترك مع المشتري.
الإقلاع: يطلق المقرضون منتجات تسمح لك بمساعدة شخص ما على شراء عقار عن طريق إضافة دخلك إلى دخلهم
الميزة هي أن المشتري يجب أن يكون قادرا على الحصول على قرض عقاري أكبر. خذ ، على سبيل المثال ، المشتري لأول مرة يحصل على 28000 جنيه إسترليني سنويًا مع إيداع بنسبة 10 في المائة. إذا كانت الشراء بمفردها ، فسيكون لديهم ميزانية قدرها 140،000 جنيه إسترليني لشراء منزلهم الأول ، على افتراض أنهم يقترضون أرباحهم السنوية لمدة أربع مرات ونصف. من غير المرجح أن يكون هذا كافياً لشراء منزل أول حيث يقع متوسط سعر المنزل الآن بأكثر من ضعف ذلك عند 292،781 جنيهًا إسترلينيًا ، وفقًا لمقرض هاليفاكس.
ومع ذلك ، إذا كان أحد أفراد الأسرة أو صديقًا له دخل قدره 45000 جنيه إسترليني دون أي رهن خاص بهم متفق عليه على اسمه على الرهن العقاري ، فإن الدخل المشترك سيكون 73000 جنيه إسترليني. هذا من شأنه أن يجلب ميزانية المشتري ما يصل إلى 365000 جنيه إسترليني ، كما يقول ناتويست – وهو 4.5 أضعاف الدخل المشترك مع إيداع بنسبة 10 في المائة.
يسمح بعض المقرضين ، مثل Skipton أو Society Building Building ، لما يصل إلى أربعة مقترضين على الرهن العقاري – مقترضان واثنان من المعززين.
بشكل حاسم ، لا يتم تسمية التعزيزات على أفعال الممتلكات. هذا يعني أنهم لن يمنعوا قدرة المشتري على الاستفادة من أي عمليات إعفاءات ضريبية متاحة للمشترين لأول مرة. لا يدفع المشترون لأول مرة عادةً رسوم الدمغة على المنازل التي تقل عن 300000 جنيه إسترليني ، ولكن إذا كان هناك مشتر على الأفعال التي سبق لها أو كانت تدفع رسومًا على العقارات التي تكلف أكثر من 125000 جنيه إسترليني.
عادةً ما يسمح المقرضون بتقدمهم حتى 75 أو 80 بحلول نهاية مدة الرهن العقاري ، مما قد يجعل من الصعب على الوالدين الأكبر سناً أن يكونوا على الرهن العقاري. لا يمكن أن يكون التعزيزات أكبر من 55 عامًا إذا أراد المشتري لأول مرة الحصول على رهن عقاري لمدة 25 عامًا.
يقول Skipton Building Society ، الذي يقدم هذا النوع من الرهن العقاري المسمى “الدخل الداعم” ، إن الطلبات تأتي من جميع أنحاء المملكة المتحدة ، ولكن في مجالات ذات قيمة أعلى مثل لندن.
من يدفع الرهن العقاري؟
يقول وسطاء الرهن العقاري في معظم الحالات إن المشتري يدفع سداد الرهن العقاري الشهري بأكمله حتى لا يضطر الداعم إلى دفع أي شيء. غالبًا ما تكون مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أقل مما كان يدفعه المشتري في الإيجار. في بعض الحالات ، تدفع الأسرة البعض نحو الرهن العقاري كل شهر ، لكن الوسطاء يقولون إن هذا أمر نادر الحدوث.
في حين أن المقترض الرئيسي يميل إلى سداد السداد ، فإن جميع المقترضين المسمى على الرهن العقاري مسؤولون بشكل مشترك. هذا يعني أنه إذا لم يدفع المشتري ، فيجب على التعزيز. في حالة وفاة أي من الطرفين ، يظل مقدم الطلب المتبقي مسؤولاً عن الرهن العقاري الكامل ، تمامًا كما هو الحال مع أي رهن قياسي.
نظرًا لأن داعم الدخل يجب على التزام تجاه السداد ، فمن المستحسن أن يتلقى جميع المعنيين مشورة قانونية ومالية لتجنب سوء الفهم وتوفير الوضوح في حالة حدوث أسوأ.
متى تنتهي الاتفاق؟
يقول ناتويست إنه يمكن إزالة الداعم في أي وقت. عندما يترك المقترض غير المناطق الرهن العقاري ، يصبح الرهن العقاري الوحيد.
هل هناك مزايا أخرى؟
يقول ريتشارد دانا ، من وسيط الرهن العقاري Tembo Money ، إن بعض العملاء يفضلون خيار تعزيز الدخل لتسليم هدية نقدية إذا كان لديهم تحفظات على شريك طفلهم.
عندما يتم تسليم هدية نقدية ، لا يتحكم المانح في ما يحدث لها. لذلك ، على سبيل المثال ، على الرغم من أنهم قد يقدمون الهدية لطفلهم ، إلا أن هناك خطرًا يمكن تقسيمه مع شريكهم في حالة الطلاق.
هل يمكن للآخرين الاستفادة؟
يقول المقرضون إنه في بعض الأحيان يستخدم الشباب القروض العقارية المعززة لمساعدة آبائهم على شراء منزل. تقول جمعية بناء الأسرة إنها وفرت هذا النوع من الرهن العقاري لطفل يبلغ من العمر 83 عامًا والذي كان بحاجة إلى إعادة صياغة المنزل الذي عاشت فيه لمدة 22 عامًا. كانت ابنتها قادرة على أن تكون داعم الدخل.
ماذا عن الجوانب السلبية؟
يتحمل الداعم المسؤولية المشتركة عن القرض ، لكنه لا يستفيد من الحصول على أي ملكية أو حقوق ملكية في العقار. إذا لم يتمكن المقترض من مواكبة السداد ، فسيتعين على الداعم التدخل.
يقول الدكتور الله كوبلياكوفا ، وهو خبير في تمويل الرهن العقاري في جامعة نوتنغهام ترينت ، إن الداعم قد يجد صعوبة في تخليص نفسه من الترتيب ومتابعة خططهم. قد يكون الأمر مشكلة بالنسبة إلى المعززين الشباب لأنه قد يحد من قدرتهم على شراء ممتلكاتهم.
كما أنهم لن يكونوا قادرين على الاستفادة من إغاثة ختم المشتري لأول مرة لشراء ممتلكاتهم لأنها تم تسميتها بالفعل على رهن آخر.
ما هي البدائل؟
تشمل الخيارات الأخرى التي لا تنطوي على الهدايا أو الإقراض إيداع رهنًا عائليًا ، حيث يربط أحد الوالدين أو أحد أفراد الأسرة الآخرون مدخراتهم برهن الطفل. يتم تعويض إجمالي ديون الرهن العقاري من خلال المدخرات والفائدة لا يتم فرضها إلا على الرصيد. إنه يقلل من مبلغ الفائدة الذي يحتاجه الطفل إلى الدفع.
هناك خيار آخر هو مشاركة الدوري ، وهو مخطط حيث يمكن للمقترض شراء حصة من العقار ودفع الإيجار على الباقي.
كيف تقارن الأسعار؟
تشبه أسعار الفائدة للرهن العقاري المعزز الصفقات الأخرى بحوالي 5.5 في المائة للصفقات الثابتة لمدة عامين أو خمس سنوات.