يقول متنبئ أسعار المنازل الذي تنبأ بالركود الأخيرين، إن الأسعار لا تزال في طريقها إلى الذروة في عام 2026، قبل أن تنهار مرة أخرى.
فريد هاريسون، مؤلف ومعلق اقتصادي نتوقع أن تستمر أسعار المنازل في الارتفاع حتى أواخر عام 2026 قبل حدوث الانهيار العقاري الكبير التالي.
وهو متمسك بهذا التوقع على الرغم من تسجيل نمو متواضع في أسعار المنازل هذا العام.
وعلى أساس سنوي، قالت نيشن وايد إن أسعار المنازل ارتفعت بنسبة 3.7 في المائة، مع بقاء الأسعار أقل بنسبة 1 في المائة من أعلى مستوياتها على الإطلاق المسجلة في صيف 2022.
يشتهر هاريسون بنظريته حول دورة اقتصادية مدتها 18 عاما، وهو يرفض قبول حقيقة أن الدورة خرجت عن مسارها، على الرغم من أحداث البجعة السوداء مثل الوباء.
وقال: “منذ الحرب العالمية الثانية، مرت المملكة المتحدة – والاقتصاد العالمي – بثلاث دورات أعمال استمرت 18 عامًا”.
“كانت هذه الدورات مدفوعة وتشكلت من خلال دورة ملكية مدتها 14 عامًا. ويبدأ هذا بأسعار المساكن المعقولة، ثم يمر عبر منتصف دورة الهبوط في أسعار المساكن في العام التاسع، ثم يرتفع إلى الذروة في أسعار المساكن في نهاية 14 عاما.
“الدورات يمكن التنبؤ بها.” وهم يلتزمون بالنظرية الاقتصادية الأساسية، وقد قمت باختبارها في مقابل الأدلة التاريخية التي تمتد على مدى قرون من الزمن.
“جاءت الدورات الأخيرة في الوقت المحدد، وانتهت في الأعوام 1974 و1992 و2010. وقد تتبع مؤشر أسعار المنازل الحقيقية لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية هذه الظاهرة منذ عام 1970، والقمم والانخفاضات واضحة ليراها الجميع.”
ما هي نظرية دورة الملكية لمدة 18 عاما؟
دورة الملكية تتكون من مرحلتين رئيسيتين، وفقا لهاريسون.
بعد حدوث كل انهيار، يستغرق سوق العقارات حوالي أربع سنوات لبدء مساره التصاعدي مرة أخرى.
ويقول إن ذلك يتبعه ست أو سبع سنوات من النمو المتواضع فيما يعرف بمرحلة التعافي.
بعد ذلك، هناك تراجع في منتصف الدورة، غالبًا ما يكون تراجعًا في السوق لمدة عام أو عامين، قبل أن تبدأ مرحلة أخرى من النمو، والتي تستمر عادةً لمدة ست أو سبع سنوات أخرى.
يعتقد هاريسون أن الوباء عطل السنوات الست أو السبع الأخيرة من النمو، حيث شهدت أسعار المنازل فعليًا زيادات مضاعفة في عامي 2021 و2022.
ومع ذلك، يقول إن الأسعار أعيدت معايرتها الآن خلال عامي 2023 و2024 وستستمر في الارتفاع.
طور فريد هاريسون مفهوم دورة الملكية البالغة 18 عامًا بعد رسم بيانات بقيمة مئات السنين
يقول هاريسون: “يتحدث وكلاء العقارات عن انخفاض أسعار المنازل منذ عام 2022”. “الحقيقة هي أن جائحة كوفيد عطل الاقتصاد، بما في ذلك سوق الإسكان.
ومع نهاية الوباء، عدلت أسعار المنازل مرة أخرى على مسار النمو الذي دام 14 عامًا.
وأضاف: «ينبغي التعامل مع انخفاض الأسعار باعتباره وهمًا نفسيًا. تستمر الأسعار في مسارها الصعودي والصاعد.
واستنادا إلى دورة هاريسون نحن الآن نقترب من الذروة.
ويقول: “إذا سارت الأمور كما هو مخطط لها، فإن الدورة الرابعة تنتهي في عام 2028، مع ارتفاع أسعار المنازل على مدى العامين المقبلين لتصل إلى ذروتها في عام 2026”.
ومع ذلك، فإن توقعات هاريسون للعامين المقبلين تأتي مع تحذير واحد.
ويضيف: “تظهر الأدلة التاريخية أن الحرب العالمية يمكن أن تمزق الدورة – وهذا ما حدث في الثلاثينيات”.
هل سيقرر فلاديمير بوتين إلقاء قنبلة نووية على أوكرانيا؟ إذا كان الأمر كذلك، فإن كل الرهانات مستبعدة بالنسبة لسوق الإسكان في المملكة المتحدة.
كم سترتفع أسعار المنازل بحلول عام 2026؟
عادة ما تبشر “لعنة الفائز” التي تستمر عامين بنهاية دورة الملكية التي تبلغ 14 عاما، وفقا لهاريسون.
يحدث هذا عندما تتسارع أسعار المنازل عادة من خلال زيادات سنوية مكونة من رقمين حيث يقع الناس في قبضة “هوس المضاربة”.
ومع ذلك، هذه المرة مختلفة، بحسب هاريسون، بفضل الطفرة العقارية الوبائية.
ويقول: “لقد قمنا بالفعل بتوزيع الزيادات المكونة من رقمين”. “بفضل كوفيد وكرم الحكومات، تم ضخ تريليونات الدولارات والجنيه الاسترليني واليورو في الاقتصادات. استحوذ سوق الإسكان على الكثير من هذه الأموال.
على الرغم من طفرة كوفيد، يعتقد هاريسون أننا قد نرى ارتفاع أسعار المنازل بنحو 15%
“لقد حدث الانكماش التقليدي في منتصف الدورة، والذي سجله انخفاض أسعار المنازل، في الوقت المناسب، في عام 2019. ثم أصبح كوفيد يشكل تهديدًا لصحة الناس وثرواتهم في ربيع عام 2020.
تدفقت الحكومات على الأموال المطبوعة بحلول صيف عام 2020، وسرعان ما ابتلع سوق الإسكان هذا السخاء من خلال ارتفاع الأسعار.
“لقد تجاوزت الزيادات النمو السنوي بنسبة 10 في المائة قبل استنفاد أموال الرشوة… وعادت دورة الإسكان إلى وضعها الطبيعي.”
على الرغم من طفرة كوفيد، يعتقد هاريسون أننا يمكن أن نشهد ارتفاع أسعار المنازل بنحو 15 في المائة من الآن وحتى نهاية عام 2026.
ويباع المنزل المتوسط الآن بمبلغ 292 ألف جنيه إسترليني الآن بناءً على بيانات مكتب الإحصاءات الوطنية. وهذا يعني أنه قد يرتفع إلى 335.800 جنيه إسترليني بحلول نهاية عام 2026، بزيادة قدرها 43.800 جنيه إسترليني.
كيف سيرفع ترامب أسعار المنازل في المملكة المتحدة
وجزء من سبب هذا الارتفاع في الأسعار سيكون انتخاب دونالد ترامب في الولايات المتحدة، وفقا لهاريسون.
ويقول: “إن قرار دونالد ترامب بخفض معدلات الضرائب سيحقق مكاسب كبيرة لسوق الإسكان الأمريكي، وسيرفع التوقعات في معظم أنحاء العالم، بما في ذلك المملكة المتحدة”.
“هذا التأثير في أمريكا أمر لا مفر منه: سوق الإسكان يحصل تلقائيا على الفوائد الناجمة عن التخفيضات في الضرائب.
وفي المملكة المتحدة، سوف تنمو أسعار العقارات بشكل مطرد. إن الزيادة بنسبة 15 في المائة هي أفضل تخميناتي.
“سوف تفشل حكومة ستارمر في تسريع بناء المنازل. ثم هناك مبلغ الـ 5 مليارات جنيه إسترليني الذي تقول الحكومة إنها ستستثمره في الزراعة على مدى العامين المقبلين، مما سيعزز الأسعار في جميع أنحاء البلاد.
“لكن ضريبة ستارمر على أصحاب العمل ستكون بمثابة مثبط لمعدل زيادة الأسعار في المملكة المتحدة.
“وضع في اعتبارك أن النمو الهائل في الأسعار قد تم تخزينه بالفعل خلال فترة الوباء التي استمرت عامين. لقد تم تلبية الاحتياجات الهيكلية للدورة.
لعنة الفائز: يعتقد هاريسون أن أسعار المنازل سترتفع بنسبة 15% قبل أن تصل إلى ذروتها في أواخر عام 2026. لكنه يتوقع بعد ذلك أن ينهار السوق بعد فترة وجيزة
ما مدى سوء الانهيار؟
تشير أحدث توقعات مكتب مسؤولية الميزانية إلى أن أسعار المنازل سترتفع بشكل مطرد حتى عام 2030، دون أن تبلغ ذروتها في عام 2026.
ومن عام 2026 وحتى نهاية الفترة المتوقعة، من المتوقع أن يبلغ نمو أسعار المنازل حوالي 2.5 في المائة سنويا. ومن المتوقع أن يصل متوسط أسعار المنازل في عام 2028 إلى 310.000 جنيه إسترليني.
هذه توقعات يدحضها هاريسون بشدة.
ويقول: “إذا كنت تصدق مكتب مراقبة الميزانية، فلن يكون هناك تراجع وحشي”. لكن دورة الأعمال التي تستمر 18 عاماً هي جزء من الحمض النووي للاقتصاد. لذا، ما لم يقم بوتين بأي تصرف غبي، فإن أسعار المساكن سوف تتوقف في عام 2026.
“لا أستطيع التنبؤ في أي ربع ستظهر الذروة.” هذه المرة، لن أتفاجأ إذا امتدت الدورة إلى ربيع عام 2027.
ليس لدى هاريسون أي شك في أنه سيكون هناك انهيار عقاري بعد ذلك، لكنه لن يتكهن – على الأقل حتى الآن – بمدى سوء الأمر بالضبط.
ويقول: “يعتمد الأمر على عدد من الأحداث العالمية، والطريقة التي قد تتفاعل بها لتضخيم التصعيد الهبوطي”.
“أقوم حاليًا بمراجعة الأدلة التاريخية، للحصول على نظرة ثاقبة لما يلوح في الأفق في عام 2028. وستكون النتائج متاحة في الربيع.”
ويضيف هاريسون: “بالعودة إلى عام 2007، كان السبب وراء الأزمة المالية هو قروض الرهن العقاري الثانوي المدفونة في خزائن البنوك. لقد تم إنقاذ البنوك لأنها كانت “أكبر من أن يُسمَح لها بالإفلاس”.
هذه المرة، سيكون الأمر أسوأ، مع تأثر أسعار المنازل بالرياح العالمية المعاكسة. وتصل مستويات الديون في مختلف أنحاء العالم إلى 100 في المائة أو أكثر من الناتج المحلي الإجمالي، الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة.
بحلول نهاية عام 2026، ستكون الحكومات المفلسة “أكبر من أن تفشل”. ولكن من سينقذهم؟
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.