شرح الاستثمار: ما تحتاج لمعرفته حول قوة العهد – مصطلح قانوني يتعلق بمصداقية الوعد المقطوع عند توقيع عقد إيجار العقار
في هذه السلسلة ، نكسر المصطلحات ونوضح مصطلحًا أو موضوعًا شائعًا للاستثمار. ها هي قوة العهد.
ما هذا؟
قوة العهد هي مصطلح قانوني يتعلق بمصداقية الوعد الذي تم تقديمه عند توقيع عقد الإيجار.
يشير إلى قدرة المستأجر على دفع الإيجار – الآن وفي المستقبل – بناءً على تقييم مالي لذلك الفرد أو الشركة.
يتم استخدام المصطلح بشكل متكرر في تقييم صناديق الاستثمار العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري ، وهي شركات تمتلك وتؤجر العقارات السكنية والتجارية ، بهدف تحقيق نمو رأس المال ودخل ثابت للمساهمين.
هل هناك صيغة لتحديد ذلك؟
يبدو أنه لا توجد قواعد صارمة وسريعة – تختلف ظروف المستأجرين والممتلكات اختلافًا كبيرًا.
صيغة لقوة العهد: يبدو أنه لا توجد قواعد صارمة وسريعة – تختلف ظروف المستأجرين والممتلكات اختلافًا كبيرًا
ولكن يتم التركيز بشكل كبير على تصنيفاتهم الائتمانية ، كما سجلتها أمثال مجموعة التحليلات Dun & Bradstreet ، وكذلك على طبيعة أعمالهم.
على سبيل المثال ، يمكن اعتبار مستأجر المستودع الذي يقدم سلعًا أساسية ويصنف على أنه مخاطر ائتمانية منخفضة ومتوسطة أكثر قوة من بائع تجزئة للأزياء تعتمد ثروته على تقلبات الاقتصاد وأذواق المستهلكين المتقلبة. يُنظر إلى شركة FTSE 100 على أنها مستأجر قوي جدًا ، مما يزيد من قيمة عقارات Reit.
لماذا أقرأ عن هذا الآن؟
لقد ألقى انهيار Home Reit ، المتخصصة في الإسكان الاجتماعي ، الضوء على هذه القضية الحاسمة للمستثمرين.
بدأ هذا التركيز في أواخر العام الماضي عندما أصدرت شركة الاستشارات الأمريكية Viceroy Research ، التي تديرها شركة Fraser Perring ، البائع على المكشوف في المملكة المتحدة ، تقريرًا يتساءل عما إذا كان مستأجرو Home يتمتعون برأس مال جيد بما يكفي لدفع الإيجار. تسببت هذه الإفصاحات في تعثر أسهم ريت – لصالح فايسروي. تظل الأسهم معلقة.
ما هو أحدث؟
تم استدعاء المحاسبين Alvarez & Marsal للتحقيق في حسابات Reit ، بعد شائعات عن تحقيق وكالة الجريمة الوطنية. استقال ألفاريوم ، مديرو الصندوق ، ومن المتوقع الإعلان عن بديل هذا الأسبوع.
عندما ظهرت Home لأول مرة في سوق الأسهم في سبتمبر 2020 ، تم إخبار المساهمين أنها ستستثمر في “ مساكن المشردين عالية الجودة ”. لكن العقارات تتطلب 20 مليون جنيه إسترليني من أعمال التجديد ، وقد تمت تصفية مستأجرين يمثلان 18 في المائة من قائمة الإيجار.
أي مشاكل قانونية؟
يعتقد المساهمون في شركة Home Reit أنهم كانوا يقومون باستثمار آمن من شأنه أن يساعد المشردين.
إنهم يريدون إجابات وإنصافًا ، مع وضع قوة العهد لتكون قلب مطالبات التعويض. تقود الشركة القانونية Harcus Parker العمل.
هل من الأفضل تجنب Reits؟
ليس بالضرورة ، لأنهم يعملون في مجموعة واسعة من القطاعات. يتخصص البعض في الأكواخ الفائقة التي تلبي احتياجات تجار التجزئة عبر الإنترنت. البعض الآخر في مرافق علوم الحياة ، أو مراكز البيانات.
لكن أسعار أسهمهم هي أكثر انعكاسًا لوجهة نظر سوق الأوراق المالية حول كيفية تأثير الظروف الاقتصادية على قدرة المستأجرين على الدفع – وما إذا كانوا قد يحتاجون إلى استئجار مساحة أقل في المستقبل. ونتيجة لذلك ، فإن أسهم معظم صناديق الاستثمار العقاري مخصومة من صافي قيمة أصولها. أما صناديق الإسكان الاجتماعي الأخرى فهي تتمتع بأعلى الخصومات.