لا أستطيع بيع شقتي الإيجارية لأن المالك الحر يرفض التوقيع على الأوراق: ماذا يمكنني أن أفعل؟

لدي شقة للإيجار في مبنى مشترك كنت أرغب في بيعها لسنوات عديدة.

ومع ذلك، في كل مرة أجد مشتريًا، يرفض المالك الحر التوقيع على أي أوراق، وبالتالي تفشل عملية البيع.

يملك المالك الحر خمس شقق من أصل سبع شقق في المبنى، وبالتالي فهو المالك الأكبر، لذلك لا يمكنني تكوين مجموعة للمساعدة. الرقم التسلسلي

يرد إيد ماجنوس من This is Money: يبدو هذا الأمر وكأنه كابوس وهو مثال آخر على الخذلان الذي يتعرض له المستأجرون.

عادة، يتطلب المستأجرون من المالك الحر أو شركة الإدارة ملء وتوقيع نموذج يُعرف باسم نموذج الاستعلام عن ملكية الإيجار (LPE1).

يتضمن نموذج LPE1 تفاصيل حول إيجار الأرض والتأمين ورسوم الخدمة والسلامة من الحرائق.

تتضمن بعض عقود الإيجار أيضًا شرطًا يعني أنه لا يمكن التنازل عن ملكية عقد الإيجار لمستأجر جديد ما لم يوافق المالك الحر على ذلك كتابيًا. يُعرف هذا باسم ترخيص التنازل.

الحل الأبسط هنا هو الاتصال بمالك العقار ومحاولة حل الموقف. ولكن لا أستطيع إلا أن أفترض أنك جربت هذا التكتيك نظرًا لحقيقة أن هذا أدى إلى إيقاف عمليات بيع متعددة، وليس عملية بيع واحدة فقط.

عندما طرحت سؤالك لأول مرة على خبير قانوني، كانت الإجابة الأولية التي جاءتني هي: “هذا سؤال صعب بشكل مدهش وليس له إجابة مباشرة”.

لكنهم صمدوا، وعاد اثنان من المحامين بنصائحهما بشأن هذه المسألة.

لقد تحدثنا مع مايك هانزوم، مستشار في قضايا الملكية في BLB Solicitors و سيمون نوسوورثيرئيس قسم نقل الملكية السكنية في شركة Osbornes Law.

هل يحتاج المستأجرون إلى أن يوقع المالكون الأحرار على الأوراق اللازمة للبيع؟

يرد سيمون نوسوورثي: لسوء الحظ هذه ليست المرة الأولى التي أواجه فيها مثل هذا الأمر، وهو موقف صعب للغاية بالنسبة لبائع العقارات.

إنه أمر لا يصدق تمامًا، لكن المالك الحر ليس ملزمًا قانونًا بملء النماذج التي تحتاجها للمضي قدمًا في بيع ممتلكاتك – نماذج LPE1.

وهذا يترك أشخاصًا مثلك في موقف مستحيل إذا اختار مالك حر أن يكون عنيدًا أو يلعب دور الإله فيما يتعلق ببيعك.

ويضيف مايك هانزوم: من غير الواضح لماذا يتصرف مالك العقار بهذه الصعوبة، ولكن لسوء الحظ لا توجد إجابة مباشرة، لأنه لا يوجد التزام قانوني عام يجبر مالك العقار على الإجابة على الاستفسارات قبل البيع.

هناك فجوة واضحة في القانون هنا لأنه من الناحية القانونية لم يرفض المالك الموافقة أو يمنع البيع.

ومع ذلك، وكما اكتشفت، فإن النتيجة هي أن المشترين ينسحبون، مما يجعل العقار غير قابل للبيع.

ماذا يجب عليهم أن يفعلوا الآن؟

يرد مايك هانزوم: من الناحية العملية، فإن خيارك الأفضل هو محاولة التواصل مع المالك لفهم سبب عدم استجابته ومحاولة التفاوض معه.

يمكنك أن تعرض عليهم دفع التكاليف المعقولة لتقديم الإجابات (والتي يحق لهم الحصول عليها في كل الأحوال).

قد تشير إلى أنهم ينتهكون قانون ممارسات إدارة السكن الخاصة برسوم الخدمة لشركة Rics.

الخبير: مايك هانزوم، مستشار في قضايا الملكية في BLB Solicitors

تنص الفقرة 13.10 من القانون على أن المالك 'يجب' عليه تقديم الإجابات في إطار زمني معقول باستخدام LPE1.

لسوء الحظ، لا يمكن تطبيق هذا القانون قانونًا، وبالتالي لا يمكنك الحصول على أمر قضائي يجبر المالك على الامتثال.

ومع ذلك، سيكون من المهم معرفة ما إذا كانت محكمة الملكية العقارية تأمر المالك بتسليم السيطرة على الملكية الحرة إلى مدير معين من قبل المحكمة.

بما أن المالك يمتلك عدة شقق في المبنى، هل يتواجد أفراد رئيسيون في الموقع؟

إذا لم يكن من الممكن الاتصال بهم شخصيًا، فيجب تضمين اسم المالك وعنوانه في جميع رسوم الخدمة ومطالبات الإيجار الأرضي.

بالإضافة إلى ذلك، لديك الحق القانوني في أن يزودك المالك بمعلومات معينة.

يمكنك الحصول على بعض المعلومات لمحامي المشتري من خلال هذه الوسائل البديلة. ومع ذلك، فإن هذا سيستغرق وقتًا وقد لا يكون كافيًا. كما أنه لا يخلق انطباعًا جيدًا لدى المشترين المحتملين.

على الرغم من أن هذا غير مرجح في حالتك، فإن هناك تفسيرًا آخر محتملًا وهو أن المالك مفقود أو لم يعد موجودًا. على سبيل المثال، قد تكون الشركة معسرة. في مثل هذه الحالات، يمكن أن تساعد بوليصة التأمين على المالك الغائب.

ويضيف سيمون نوسوورثي: أحد الخيارات المتاحة لك هو التوجه إلى محامٍ ذي خبرة في قضايا الملكية للمساعدة، ولكن هذا سوف يتطلب بالطبع رسومًا قانونية.

إن تكليف محامٍ بتهديدك باتخاذ إجراء قانوني لاسترداد التكاليف التي أهدرت عليك غالبًا ما يركز عقل الطرف الآخر.

إن تعيين محامي يتصرف نيابة عنك يرسل أيضًا رسالة قوية إلى المالك الحر بأنك جاد في جعله يملأ النماذج اللازمة.

ومع ذلك، على الرغم من أن الرسالة القانونية غالباً ما يكون لها التأثير المطلوب، إلا أنه لا يوجد ضمان لهذا ومن غير المرجح أن تصمد مطالبتك في المحكمة.

“إنها ثغرة قانونية يجب إغلاقها، وأود أن أحثكم على التوجه إلى عضو البرلمان المحلي لديكم للضغط عليه للقيام بذلك.

الخبير: سيمون نوسورثي، رئيس قسم نقل الملكية السكنية في شركة أوزبورنز للمحاماة

ما هو الإجراء الأخير الذي ينبغي أن يتخذوه؟

يرد مايك هانزوم: إذا فشلت كل الحلول الأخرى، فإن المادة 24 من قانون المالك والمستأجر لعام 1987 تمنحك الحق في التقدم بطلب إلى المحكمة العقارية لتعيين مدير.

إذا نجحت هذه المحاولة، تقوم المحكمة بتعيين شخص مستقل لتولي إدارة المبنى، مما يضطر المالك إلى تسليمه زمام الأمور.

يقوم المدير بعد ذلك بإكمال نموذج LPE1. يتم تقديم طلبك على أساس أن المالك فشل في الامتثال لقواعد الممارسة المذكورة أعلاه.

إذا انتهك المالك القانون أو شروط عقد الإيجار بطرق أخرى، فستكون هذه أيضًا اعتبارات ذات صلة بالمحكمة.

ولسوء الحظ، فإن هذا الطلب يستغرق وقتا طويلا وقد يكون مكلفا، والنجاح فيه يعتمد على تقدير المحكمة، التي تشبه المحكمة العادية.

لكن التهديد بتقديم طلب قد يكون كافيا لجعل المالك يتعاون.