أولئك الذين يشترون منزلاً أو يعيدون رهنه العقاري لديهم الآن قرار صعب يجب اتخاذه عند تحديد المدة التي سيستغرقها تثبيت معدل الرهن العقاري الخاص بهم.
في العام الماضي، اختار معظم المقترضين الإصلاح لمدة عامين. وكانوا يعتقدون أن أسعار الفائدة ستبدأ في الانخفاض خلال تلك الفترة، وأن الإصلاح الأقصر من شأنه أن يسمح لهم بالتحول إلى سعر فائدة أرخص بسرعة أكبر.
ومع ذلك، يبدو أن الثقة في أن أسعار الفائدة ستنخفض بشكل كبير في أي وقت قريب تتبدد، مما يعني أن أعدادًا متزايدة تختار الآن تثبيت سعر الفائدة لمدة خمس سنوات، وفقًا لشركة L&C للوساطة العقارية.
دعوة كبيرة: يجد مقترضو الرهن العقاري صعوبة في اتخاذ قرار بشأن اختيار إصلاحات لمدة عامين أو إصلاحات لمدة خمس سنوات. لقد سألنا اثنين من الخبراء عن وجهة نظرهم
ماذا يحدث لمعدلات الرهن العقاري؟
وارتفعت معدلات الرهن العقاري تدريجياً منذ بداية شهر فبراير، وهو عكس ما كان يتوقعه معظم الناس في بداية عام 2024.
وفي يناير/كانون الثاني، توقعت الأسواق المالية أن يبدأ بنك إنجلترا في خفض سعر الفائدة الأساسي، الذي يؤثر على أسعار الرهن العقاري، اعتباراً من مارس/آذار.
ومع ذلك، فإن قراءات التضخم المخيبة للآمال، سواء هنا أو في الولايات المتحدة، تسببت في قيام بنك إنجلترا بإبقاء أسعار الفائدة لفترة أطول من المتوقع.
والآن، هناك إجماع عام على أن أول خفض لسعر الفائدة الأساسي سوف يأتي في أغسطس/آب، أي بعد ستة أشهر مما كان متوقعا في السابق.
ونتيجة لذلك، بدلاً من الانخفاض، ارتفعت أسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري بنسبة 0.5 نقطة مئوية تقريبًا منذ شهر يناير مع تسعير المقرضين في سيناريو “أعلى لفترة أطول” لأسعار الفائدة.
ويبلغ متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة خمس سنوات أقل بنحو 0.43 نقطة أساس من نظيره لمدة عامين، وفقا لـ Moneyfacts.
أدنى سعر ثابت لمدة خمس سنوات في السوق هو حاليًا 4.28 في المائة، مع رسم قدره 999 جنيهًا إسترلينيًا، من سانتاندر، في حين تقدم هاليفاكس أقل سعر ثابت لمدة عامين بنسبة 4.78 في المائة، مع رسم قدره 1099 جنيهًا إسترلينيًا. وتستهدف هاتان الصفقتان المشترين بدلاً من إعادة رهن المنازل لأصحاب المنازل.
الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني يتم سداده على مدى 25 عامًا سيوفر لنفسه 57 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا عن طريق اختيار الخيار الأرخص لمدة خمس سنوات.
ماذا يفعل مقترضو الرهن العقاري؟
يقول ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في شركة L&C Mortgages، إن الانقسام بين أولئك الذين يقومون بالتثبيت لمدة سنتين وخمس سنوات يبلغ حوالي 50:50.
ويقول: “حقيقة أن أسعار الفائدة لا تزال من المتوقع أن تنخفض بمرور الوقت لا تزال تشهد انقسامًا في المنتج بين أولئك الذين يختارون التثبيت لمدة عامين على مدى إطار زمني أطول”.
“لقد شهدنا تحولًا طفيفًا من الإصلاح لمدة عامين إلى انقسام أكثر توازناً في النسبة التي تختار الإصلاح لمدة عامين أو خمسة أعوام.
ومع استقرار السوق، فإن جاذبية أسعار الفائدة المنخفضة لخمس سنوات قد تجتذب المزيد من الاهتمام، خاصة وأن لا أحد يعرف إلى أي مدى يمكن أن تنخفض أسعار الفائدة المنخفضة في الواقع.
وأضاف: “لا يزال هناك توقع لانخفاض سعر الفائدة الأساسي هذا العام، لكن ذلك استمر في التحول من حيث التوقيت ومدى حدة الانخفاض.
“ومع ذلك، فإنه يمكن أن يجعل المقترضين غير حاسمين بشأن ما إذا كانوا سيحتفظون بقروضهم في وقت تكون فيه أسعار الفائدة أعلى.”
50:50: يقول ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في شركة L&C Mortgages، إن الشركة تشهد الآن انقسامًا أكثر توازنًا في نسبة اختيار الإصلاح لمدة عامين وخمسة أعوام
هل يجب عليك إصلاح الرهن العقاري الخاص بك لمدة خمس سنوات؟
والحافز الواضح للإصلاح لمدة خمس سنوات هو أن القيام بذلك في الوقت الحالي أرخص في كل الأحوال.
لكن بالنسبة لمعظم الناس، لا يتعلق الأمر بالادخار الأولي الآن بل بالاتجاه طويل المدى لأسعار الفائدة.
لا أحد يريد تثبيت سعر الفائدة بنسبة 5 في المائة لمدة خمس سنوات في عام 2024، ليجد أنه كان بإمكانه إعادة رهنه بسعر فائدة 3 في المائة في عام 2026 إذا اختار تثبيت سعر الفائدة لمدة عامين بدلا من ذلك.
إن المسار الذي تشير إليه السوق لسعر الفائدة الأساسي في تقرير السياسة النقدية الصادر عن بنك إنجلترا في شهر مايو هو أنه سينخفض من 5.25 في المائة إلى حوالي 3.75 في المائة بحلول نهاية عام 2026.
ومن الجدير بالذكر أن هذه التوقعات ارتفعت بنسبة 0.7 نقطة مئوية في المتوسط، مقارنة بالفترة المماثلة في تقرير فبراير.
أدنى معدلات الرهن العقاري مقابل المعدل الأساسي: بين عامي 2008 و2022، كان المعدل الأساسي لبنك إنجلترا أعلى دائمًا من أدنى معدل ثابت للرهن العقاري
ما هي توقعات معدل الرهن العقاري على أساس؟
يخضع تسعير الرهن العقاري ذو السعر الثابت للمقرضين في جزء كبير منه إلى أسعار مقايضة سونيا.
يدخل مقرضي الرهن العقاري في اتفاقيات “مبادلة” أسعار الفائدة لحماية أنفسهم من مخاطر أسعار الفائدة المرتبطة بإقراض القروض العقارية ذات أسعار الفائدة الثابتة.
وتُظهر المعدلات التي يدفعونها للقيام بذلك، والمعروفة باسم معدلات المقايضة، ما يعتقده المقرضون في المستقبل فيما يتعلق بالمعدلات الثابتة.
واعتباراً من 11 يونيو/حزيران، بلغت نسبة مقايضات الخمس سنوات 4.09 في المائة، وكانت مقايضات السنتين عند 4.62 في المائة – وكلاهما يتجه إلى ما دون المعدل الأساسي الحالي.
يقول ديفيد هولينجورث من شركة L&C: “من المهم أن نتذكر أن معدلات الرهن العقاري الثابتة تهدف إلى التنبؤ بمسار أسعار الفائدة”.
ونتيجة لذلك، فإن الأسعار الثابتة المعروضة حاليًا يتم تسعيرها وفقًا لتوقعات السوق الحالية لسعر أساسي أقل.
“وهذا هو السبب في أن أسعار الفائدة الثابتة أقل من خيارات الأسعار المتغيرة، وأيضا لماذا يمكن أن تتحرك الأسعار الثابتة صعودا وهبوطا على الرغم من حقيقة أن السعر الأساسي لم يتغير على الإطلاق.”
تعليق: اختار بنك إنجلترا إبقاء سعر الفائدة الأساسي عند 5.25% منذ أغسطس
متى يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري؟
يقول هولينجورث إن معدلات الرهن العقاري الثابتة لن تنخفض بشكل كبير إلا إذا انخفضت توقعات أسعار الفائدة المستقبلية بشكل أكبر خلال الأشهر والسنوات القادمة.
ويضيف: “يشعر العديد من الاقتصاديين أن المعدل الأساسي سيستمر في الانخفاض، ويبدو أن المسار الضمني يشير إلى أن المعدل الأساسي قد ينخفض إلى 3.75 في المائة في عام 2026.
“وهذا يمثل تحولا تصاعديا في الأشهر الأخيرة، ولا يمكن ضمان أي من هذا.
“وحتى ذلك الحين، فإن الأسعار الثابتة المعروضة في ذلك الوقت ستعتمد إلى حد كبير على المكان الذي من المتوقع أن تتجه إليه الأسعار من هناك.
يقول بيتر ستيمسون، رئيس فريق تطوير المنتجات في شركة MPowered Mortgages، إنه يعتقد أن معدلات الرهن العقاري قد بلغت ذروتها الآن
“إذا كانت هناك زيادات محتملة في الطريق، فقد لا يكون تسعير السعر الثابت بعيدًا عن ما نحن عليه الآن. إذا كان هناك مزيد من الانجراف نحو الأسفل متوقعًا، فقد يتم تسعير المعدلات الثابتة بمعدلات أقل.'
يوافق بيتر ستيمسون، رئيس قسم المنتجات في شركة MPowered Mortgages، على أنه من الصعب التنبؤ بالاتجاه المستقبلي لمعدلات الرهن العقاري، على الرغم من ثقته في أنه من غير المرجح أن ترتفع معدلات الرهن العقاري من هنا.
يقول ستيمسون: “نعتقد أن معدلات الرهن العقاري وصلت الآن إلى ذروتها”.
“ومع ذلك، لا ينبغي أن يعني هذا أن المستهلكين يجب أن يتوقعوا انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري على الفور إذا قام بنك إنجلترا بتخفيض أسعار الفائدة.
لقد تم بالفعل أخذ الكثير من التخفيضات المفترضة في الاعتبار عند تسعير أسعار الفائدة الآجلة.
“لذا، فإن مقدار انخفاض أسعار الفائدة، سيعتمد حقًا إلى حد كبير على مقدار انخفاض التضخم في الأشهر المقبلة ومدى وتوقيت أي تخفيضات في أسعار الفائدة من قبل بنك إنجلترا”.
“بينما نأمل أن تكون معدلات الرهن العقاري قد وصلت أخيرًا إلى ذروتها، إذا علمنا الجميع شيئًا واحدًا هذا العام، فهو أنه لا توجد ضمانات عندما يتعلق الأمر بالتنبؤ بما سيحدث بعد ذلك مع معدلات الرهن العقاري.”
الشيء الوحيد الذي يتفق عليه معظم المعلقين والخبراء هو أن معدلات الرهن العقاري لن تعود إلى أدنى مستوياتها قبل عام 2022، عندما يتمكن المقترضون الذين لديهم أكبر قدر من الأسهم من تأمين معدلات فائدة أقل من 1 في المائة.
يقول ستيمسون: “من المؤكد أننا لا نرى أي عودة إلى فترة أسعار الفائدة المنخفضة التي استمرت عقدًا من عام 2010 إلى 2021”.
“على المدى الطويل، نشعر أن أسعار فائدة بنك إنجلترا من المرجح أن تستقر على نطاق واسع حول 4 في المائة، ولكن قد يكون هناك نطاق على كلا الجانبين اعتمادًا على ما يحدث للاقتصاد ككل.”
وإذا كان ستيمسون، من بين آخرين، على حق، واستقرت أسعار الفائدة عند حوالي 4 في المائة أو حتى أقل قليلاً، فمن غير المرجح أن نشهد تغيراً كبيراً عندما يتعلق الأمر بأسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري أيضاً.
قبل ارتفاع المعدل الأساسي السريع بين ديسمبر 2021 وأغسطس 2023، كانت أدنى معدلات الرهن العقاري تتجه إلى أعلى من المعدل الأساسي. وكان هذا هو الحال بين عامي 2008 و2022.
وهذا يعني أنه حتى لو استقر سعر الفائدة الأساسي عند نحو 4 في المائة، فينبغي لنا أن نتوقع أن تكون أسعار الفائدة على الرهن العقاري أعلى من ذلك، ما لم يكن هناك سبب للاعتقاد بأن أسعار الفائدة ستنخفض أكثر.
ما الذي يجب على مقترضي الرهن العقاري مراعاته؟
في النهاية، يعتمد اختيار المدة التي سيتم إصلاحها على ما يعتقد شخص ما أنه سيحدث لأسعار الفائدة خلال تلك الفترة.
وسوف يعتمد أيضا على ظروفهم الشخصية. إذا اعتقد شخص ما أنه سيحتاج إلى الانتقال في أقل من خمس سنوات، فإن الإصلاح لمدة خمس سنوات ليس مثاليًا لأنه ستكون هناك عادةً رسوم يجب دفعها للخروج من الصفقة مبكرًا.
أولئك الذين يختارون التثبيت لمدة عامين هم في الأساس يتحوطون رهاناتهم على انخفاض أسعار الفائدة على مدى العامين المقبلين.
وسوف يعتمدون على توقع أنه بمجرد أن ينحسر التضخم بالكامل، فسوف تنخفض أسعار الفائدة.
وهم على استعداد لتحمل المعدلات الأعلى لمدة عامين على أمل أن يؤدي المعدل الذي ينتقلون إليه بعد ذلك إلى إنقاذهم أكثر مما لو كانوا قد اختاروا إصلاحًا لمدة خمس سنوات فقط.
أولئك الذين يختارون خطة الإصلاح لمدة خمس سنوات سوف يدخرون على المدى القصير ويتأكدون من حجم مدفوعاتهم لفترة أطول بكثير.
هناك أيضًا خيارات أخرى للمقترضين. يمكنهم الحصول على أداة تعقب لمدة عامين والتي ستتتبع سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا.
على الرغم من أن هذه الصفقات هي في الوقت الحالي أكثر تكلفة من صفقات السعر الثابت، إلا أن الرهن العقاري المتتبع دون رسوم السداد المبكر يمكن أن يضع المقترضين في وضع يمكنهم من الاستفادة من تخفيضات سعر الفائدة الأساسي.
هناك أيضًا إصلاحات لمدة ثلاث سنوات وحتى إصلاحات لمدة عشر سنوات يمكن أخذها في الاعتبار.
ويضيف هولينجورث: “يمكننا أن نرى زيادة في المعدلات الثابتة لمدة ثلاث سنوات، مما قد يحقق التوازن لأولئك الذين يشعرون أن السنتين يمكن أن تأتي بسرعة كبيرة ولكنهم ما زالوا سعداء بمراجعتها في وقت أقرب من جدول زمني مدته خمس سنوات.
“لا يوجد أيضًا حساب لما قد يتغير ومن الواضح أن العوامل الخارجية ستحدث فرقًا كبيرًا في توقعات الأسعار بمرور الوقت.
“بدلاً من محاولة التنبؤ بما قد يحدث، سيكون المقترضون أفضل في تحديد ما يناسبهم بشكل أفضل.
“أولئك الذين سيبقون في ممتلكاتهم لفترة أطول قد يكونون سعداء بتثبيت السعر لمدة خمس سنوات أو أكثر ولا ينبغي عليهم استبعاد هذا الخيار.
“أولئك الذين يأملون في انخفاض أسعار الفائدة يمكنهم بوضوح أن يتخذوا وجهة نظر قصيرة المدى، ولكن يجب عليهم أن يأخذوا في الاعتبار موقفهم إذا تغيرت الأمور وما إذا كانت لديهم القدرة على التعامل مع المعدلات والمدفوعات الأعلى.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.