انخفضت حصة المنازل الجديدة التي يتم بيعها قبل بنائها إلى أدنى مستوياتها منذ عقد من الزمن، وفقًا لشركة هامبتونز.
يقول الوكيل العقاري إن أقل من ثلث المنازل الجديدة المباعة في إنجلترا وويلز العام الماضي تم شراؤها من قبل المشتري قبل بنائها، وهو أدنى مستوى منذ عام 2013، عندما تم تقديم مخطط المساعدة على الشراء.
غالبًا ما يتم الإعلان عن المنازل الجديدة للبيع قبل اكتمالها – وفي بعض الحالات قبل بدء البناء.
ارتفاع الأسعار يضغط على المبيعات خارج الخطة: انخفضت حصة المنازل الجديدة المباعة قبل بنائها إلى أدنى مستوى لها منذ عقد من الزمن
عندما يقوم المشترون بشراء بناء جديد قبل الانتهاء منه، يُعرف هذا بالشراء على الخارطة، حيث يختار المشترون منازلهم بناءً على خطط المهندس المعماري أو منزل العرض، بدلاً من المنزل الحقيقي.
في الماضي، كان الملاك يقومون بنسبة كبيرة من هذه المشتريات، ولكن مع التغييرات الضريبية التي أدت إلى انخفاض عدد عمليات الشراء بغرض التأجير، فإن عمليات الإكمال على المخطط آخذة في الانخفاض.
بلغت حصة المنازل الجديدة المباعة على الخارطة ذروتها بنسبة 47 في المائة في عام 2016، وفقا لشركة هامبتونز.
حدث ذلك عندما سارع المستثمرون إلى التغلب على رسوم الدمغة الإضافية البالغة 3 في المائة على المنزل الثاني، والتي دخلت حيز التنفيذ في نيسان (أبريل) 2016.
ومنذ ذلك الحين، أصبح الملاك يشكلون حصة أصغر تدريجيًا من المشترين، وانخفضت حصة المنازل الجديدة المباعة على الخارطة منذ عام واحد فقط.
في العام الماضي، فاق عدد المشترين لأول مرة عدد المستثمرين بنسبة 2 إلى 1 بين عمليات الشراء على الخارطة، وهو عكس تام لنفس النسبة في عام 2016.
رسم بياني يوضح حصة جميع المنازل الجديدة المباعة قبل اكتمالها
لماذا تعاني المبيعات على الخارطة؟
يقول المحللون في هامبتونز إن ارتفاع معدلات الرهن العقاري من المرجح أن يكون العامل الرئيسي وراء تباطؤ المبيعات على المخطط.
قد يكون هذا بسبب أن عددًا أقل من المشترين يشعرون أنهم قادرون على تحمل تكاليف بناء المنازل الجديدة بسبب ارتفاع تكاليف الرهن العقاري، ولكن قد يكون ذلك أيضًا بسبب عدد أقل من المشترين المستعدين للمخاطرة بالشراء على الخارطة خلال وقت كانت فيه معدلات الرهن العقاري غير منتظمة إلى حد ما.
ويقول مارك فون جروندهير، مدير شركة Benham and Reeves، إنه بسبب وجود فائض من المنازل في السوق، فقد قلّت حاجة المشترين إلى الشراء على الخارطة.
ويقول: “لم نر نفس المشتري يغذي حالة من الجنون خلال العام الماضي مما يعني أن المشترين كان لديهم المزيد من المخزون للاختيار من بينها، في حين أنه في السابق لم يكن أمام نسبة معينة خيار آخر سوى النظر إلى خارج الخطة”.
“بالطبع، كانت معدلات الرهن العقاري المرتفعة أيضًا عاملاً، حيث أصبح المشترون الذين ربما كانوا تقليديًا يبالغون في شراء مبنى جديد يختارون الآن الجلوس بدلاً من ذلك نتيجة للتغيرات في القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري.”
الشراء على الخارطة: عندما يقوم المشترون بشراء بناء جديد قبل الانتهاء منه، فإنهم غالبًا ما يختارون منزلهم بناءً على خطط المهندس المعماري أو منزل العرض، بدلاً من المنزل الحقيقي
يقول هامبتونز إن ارتفاع معدلات الرهن العقاري أدى إلى الضغط على مشتري المنازل الجديدة بشكل أكبر من معظمهم، حيث تكافح المنازل الأكبر حجمًا التي لا تزال قيد الإنشاء لجذب الاهتمام.
سجلت المنازل الأكبر حجمًا أكبر انخفاض في المبيعات على الخارطة العام الماضي، وفقًا لتحليل الوكيل العقاري.
والتزم المشترون الذين كانوا يوسعون أنفسهم للتداول بثبات وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري للحفاظ على أقساط السداد الشهرية في متناول الجميع.
وتم بيع 22% فقط من المنازل المنفصلة و31% من المنازل شبه المنفصلة قبل بنائها، مسجلاً انخفاضًا بنسبة 8 و10 نقاط مئوية على التوالي بين عامي 2022 و2023.
ولأول مرة منذ الوباء، كانت احتمالات بيع الشقق على الخارطة أكثر من المنازل ذات المدرجات. وتم بيع 45 في المائة من الشقق على الخارطة العام الماضي، بانخفاض خمس نقاط مئوية.
يقول هامبتونز إن الارتفاع في سوق الشقق كان مدفوعًا بعدد أكبر من المشترين لأول مرة إلى جانب انخفاض عدد الشقق المبنية في العام الماضي.
ابتعد بناة المنازل عن بناء الشقق بسبب انخفاض الطلب خلال الوباء.
أدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى عكس الاتجاهات الناجمة عن الوباء، حيث سجلت المنازل الأكبر حجمًا أكبر انخفاض في المبيعات على الخارطة، وفقًا لشركة هامبتونز
في ذلك الوقت، كانت أسعار الفائدة المنخفضة تعني أن البائعين لأول مرة يمكنهم تحمل تكاليف الانتقال من شقة أصغر إلى منزل أكبر نظرًا لقدرتهم على اقتراض المزيد في الوقت الذي كان فيه اقتراض المال أرخص.
ومع ذلك، في العام الماضي، كان ارتفاع معدلات الرهن العقاري يعني أن أصحاب المساكن الأحدث الذين يملكون رأسمال أقل واجهوا زيادات بنسبة 30 إلى 50 في المائة في أقساط سداد رهنهم العقاري الحالي. وبالتالي، فإنهم يتخذون خطوات أصغر في سلم الإسكان عند تكبير الحجم.
يقول ديفيد فيل، كبير المحللين في شركة هامبتونز: “في عالم يتسم بانخفاض أسعار الفائدة، كانت الحوافز التي تقلل حجم الوديعة هي الحل السحري لمساعدة المشترين على ملكية المنازل”.
“حتى المشترين الذين لديهم وديعة بنسبة 5 في المائة أو 10 في المائة وجدوا أن سداد الرهن العقاري كان أرخص بكثير من استئجار منزل مماثل.
“لكن ارتفاع معدلات الرهن العقاري قد شكل حاجزًا جديدًا في شكل أقساط لا يمكن تحملها ودفع المشترين نحو منازل أصغر حجمًا وبأسعار معقولة والتي غالبًا ما تكون مستعملة.”
رسم بياني يوضح حصة الأنواع المختلفة من المنازل الجديدة التي تم بيعها قبل اكتمالها وكيف تغيرت خلال السنوات الثلاث الماضية
أنتوني كودلينج، رئيس قسم الإسكان الأوروبي لبنك الاستثمار، لدى RBC Capital Markets وجهة نظر مختلفة قليلاً.
ويقول إن شركات بناء المنازل تركز على بناء المزيد من المنازل العائلية، بدلا من شراء عقارات أصغر حجما لأول مرة أو شراء عقارات لتأجيرها.
ويعتقد أن هذا يمكن أن يفسر الانخفاض الإجمالي في نسبة المبيعات على الخارطة.
يقول كودلينج: “منذ عام 2007، قامت شركات بناء المنازل بتحويل مزيج منتجاتها نحو بناء المزيد من المنازل العائلية”.
الخبير: يقول أنتوني كودلينج، رئيس قسم الإسكان الأوروبي لبنك الاستثمار، RBC Capital Markets، إن التركيز على بناء المزيد من المنازل العائلية قد يكون وراء انخفاض نسبة البيع على الخارطة
“تظهر البيانات أنه كلما زاد حجم المنزل، قل احتمال بيعه قبل بنائه.
“من المرجح أن يتم شراء المنازل الأكبر حجمًا من قبل مشغلي المنازل مقارنة بالمشترين لأول مرة.
“من المرجح أن يكون شركات نقل المنازل جزءًا من سلسلة، وبالتالي فإن الالتزام بشراء منزل قبل بنائه يعد أكثر خطورة، حيث تحتاج إلى منزل للانتقال إليه قبل أن تتمكن من الخروج – وبيع منزلك الحالي.”
ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن بيانات هامبتونز تتعلق بحصة الإكمالات القانونية في كل عام والتي تم حجزها أو بيعها قبل اكتمالها.
وهذا يعني أنه في بعض الحالات، سيتم حجز عمليات استكمال 2023 في عام 2022 أو حتى 2021، قبل ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل صاروخي.
وتشمل الأرقام أيضًا المنازل التي اشتراها عامة الناس فقط. وهذا يعني أنه يتم استبعاد المبيعات بالجملة المخصصة لاستئجار المشغلين.
تعد منطقة “البناء للإيجار” منطقة سريعة النمو في قطاع الإيجارات وتعوض ببطء صافي الخسارة لأصحاب العقارات، والتي تقدر شركة هامتونز أنها تقترب من 300000 منذ عام 2016.
ويبلغ قطاع البناء للإيجار الآن 101.875 منزلاً مكتملاً، وفقاً لشركة سافيلز، بزيادة 17 في المائة على أساس سنوي.
وهناك 54,814 منزلاً آخر قيد الإنشاء بالإضافة إلى 108,917 منزلاً في طور التخطيط، بما في ذلك تلك الموجودة في مرحلة ما قبل التقديم.
هل سيكون عدد أقل من المشتريات على الخارطة سيئًا لبناء المنازل؟
بالنسبة لبناة المنازل، سيكون هذا مصدر قلق لأن انخفاض المبيعات على الخارطة يشير إلى انخفاض الطلب بين المشترين.
يمكن أن يؤدي ذلك إلى تأخير مشاريع البناء أو إبطاء معدل البناء للحفاظ على التدفق النقدي.
ويضيف ديفيد فيل من شركة هامبتونز: “إن المبيعات على الخارطة هي أساس معظم شركات بناء المنازل. وهذا يعني أن بيع عدد أقل من المنازل قبل بنائها يعد بمثابة أخبار سيئة بالنسبة لنتائجهم النهائية.
“في الأعمال التجارية التي تتطلب أموالاً كثيفة، عادةً ما يقترض بناة المنازل لبناء المنازل، ويسددونها عند بيعها.
“ولكن مع بيع المزيد من المنازل فقط بعد الانتهاء منها، فهذا يعني أن المطورين يقترضون الأموال لفترة أطول وبأسعار فائدة أعلى.
“مع صعوبة الحصول على مبيعات على الخارطة، استجابت شركات بناء المنازل من خلال إبطاء معدلات البناء للحفاظ على رأس المال وضمان عدم ترك أعداد كبيرة من المنازل الجاهزة غير المباعة.
“وهذا يعني أن الحكومة من غير المرجح أن تقترب من تحقيق أهدافها لبناء المنازل حتى تنخفض أسعار الفائدة بشكل كبير ويرتفع الطلب.”
خبير: يقول ديفيد فيل، كبير المحللين في شركة هامبتونز، إذا تم بيع المزيد من المنازل بعد الانتهاء منها، فهذا يعني أن المطورين يقترضون الأموال لفترة أطول وبأسعار فائدة أعلى
لكن أنتوني كودلينج لا يتفق مع ذلك، ويقول إن المبيعات الحالية ارتفعت عبر قطاع البناء الجديد.
ويقول إن هذا يشير إلى أن العكس هو الصحيح وأن الطلب يفوق العرض.
يقول كودلينج: “عادةً ما يقوم بناة المنازل بالبناء حسب الطلب، ولكن في هذا السوق الأكثر تحديًا بعد سبتمبر 2022، يرغب مشتري المنازل عادةً في رؤية المنزل قبل الشراء. وهذا يعني أن شركات بناء المنازل سوف تبني المزيد من منازل العرض أكثر من المعتاد.
“من وجهة نظرنا، تشير معدلات المبيعات حاليًا إلى سوق جيد ونعتقد أنه يمكن بيع المزيد من المنازل إذا تم افتتاح المزيد من المواقع.
“لفتح المزيد من المواقع، نحتاج إلى إصلاح نظام التخطيط، ويبدو أن حزب العمال أكثر استعدادًا للقيام بذلك من المحافظين.
“ومع ذلك، إذا تم انتخابهم في يوليو/تموز، فإن الوقت سيحدد ما إذا كانوا سيتابعون الأمر وسيصبحون بناة وليس معوقين.”
لماذا ترتفع أسعار البناء الجديد؟
وقد تبدو النتائج غريبة، نظرا إلى أن متوسط سعر العقارات المبنية حديثا ارتفع بنسبة 17 في المائة على أساس سنوي، وفقا لأحدث الأرقام الصادرة عن مكتب الإحصاءات الوطنية.
وفي الوقت نفسه، انخفض متوسط سعر المنازل القائمة بنسبة 1.8 في المائة على أساس سنوي.
ويضيف Codling: “إن شركات بناء المنازل هي التي تأخذ الأسعار، ولا يمكن أن تختلف أسعارها عن السوق المستعملة.
“لو كانت أعلى بكثير، لن يتم بيع المنازل، ولن يضطر أحد إلى شراء منزل جديد. ويعكس التسعير القوي اختلال التوازن بين الطلب والعرض.
“ذكرت شركة Rightmove الأسبوع الماضي أنه في الأشهر الأربعة الأولى من عام 2024، ارتفعت المبيعات المتفق عليها بنسبة 17 في المائة، لكن عدد المنازل الجديدة المعروضة للبيع ارتفع بنسبة 12 في المائة فقط، وبالتالي فإن الضغط على الأسعار يرتفع وليس ينخفض، لكل 17 منزلا”. المشترين الإضافيين لا يوجد سوى 12 منزلا إضافيا للشراء.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.