أحتاج إلى إعادة رهن عقاري وقد ورثت 100 ألف جنيه إسترليني، فهل يجب أن أدفعه أم أستثمر المال؟

من المقرر أن أقوم بإعادة الرهن العقاري في وقت لاحق من هذا العام. في الوقت الحالي يبلغ سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بي 1.81 في المائة، ومن غير المرجح أن أحصل على أي شيء أقل من 4.5 في المائة ما لم تنخفض الأسعار فجأة.

سيؤدي هذا إلى ارتفاع مدفوعاتي الشهرية من 762 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر إلى 918 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر.

ومع ذلك، فقد تلقيت للتو حوالي 100.000 جنيه إسترليني كميراث. إذا قمت بدمج هذا مع المال الموجود لدي من مدخرات، فيمكنني سداد رهني العقاري عندما تنتهي الصفقة الحالية.

يعتقد معظم الأشخاص الذين أعرفهم أن هذا ما يجب أن أفعله بالمال. ولكن هل أنا دفاعي للغاية، وهل يجب أن أفكر في استثماره في مكان آخر للحصول على عوائد أفضل؟

ليس لدي أي نية للانتقال إلى المنزل في المستقبل المنظور. وعلى الرغم من أن أقساط الرهن العقاري المرتفعة سوف تكون مؤلمة، إلا أنني سأتمكن من التعامل معها. إذا كان الأفق الزمني الخاص بي لا يقل عن خمس سنوات، ألا ينبغي لي أن أستثمر على أمل تنمية ثروتي؟ وإذا كان الأمر كذلك، أين وكيف؟

ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: هذا سؤال عظيم، ولا شك أنه سيضرب على وتر حساس لدى الكثير من الأشخاص الذين يعيدون رهن أموالهم هذا العام.

في حين أنهم لن يملكوا جميعًا 100 ألف جنيه إسترليني للعب بها، فإن أولئك الذين لديهم القليل من المال الإضافي من الميراث أو المدخرات قد يفكرون في سدادها من منازلهم لتقليل فاتورة الرهن العقاري الشهرية.

سيقوم ما يقرب من 1.6 مليون شخص بطرح صفقات الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت على مدار هذا العام، وسيواجه عدد مماثل نفس المصير في عام 2025.

وسيخفض كثيرون معدلات الفائدة بنسبة 2 في المائة أو أقل، وسيواجهون الآن معدلات فائدة تبلغ ضعفي أو ثلاثة أضعاف ما اعتادوا عليه، ربما يعادل مئات الجنيهات الاسترلينية شهريا.

يُقترح غالبًا أن سداد قرض منزلك يجب أن يكون الأولوية المالية الأولى. بالنسبة للكثيرين، يعد التخلص من الرهن العقاري إنجازًا كبيرًا.

لكن من المنطقي أيضًا أن تتساءل عما إذا كان سداد الرهن العقاري سيتركك في وضع أفضل على المدى الطويل.

هل ستتجاوز عوائد الاستثمار الأموال المدخرات على الرهن العقاري في عام 2024؟

عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، كانت هناك فرصة جيدة لأن يكسبك الاستثمار على مدى خمس سنوات أكثر مما كنت ستوفره عن طريق سداد الرهن العقاري مبكرًا.

على سبيل المثال، الشخص الذي استثمر في صندوق تعقب عالمي مثل Fidelity Index World أو صندوق الأسهم العالمية القانونية والعامة، وكلاهما يسعى إلى مطابقة أداء مؤشر MSCI العالمي، سيرتفع بنسبة 80 في المائة تقريبًا على مدى السنوات الخمس الماضية. . كان من الممكن أن ينمو الاستثمار بقيمة 100.000 جنيه إسترليني إلى 180.000 جنيه إسترليني.

وفي الوقت نفسه، فإن الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 100 ألف جنيه إسترليني بمعدل فائدة 2 في المائة يتم سداده على مدار 20 عامًا، سيكون قد دفع إجمالي 30360 جنيهًا إسترلينيًا خلال تلك الفترة عند احتساب جميع الفوائد في الأعلى، مما يقلل الرهن العقاري إلى 79000 جنيه إسترليني.

ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير في الوقت الحالي، فمن غير المرجح أن تتفوق خمس سنوات من الاستثمار على سداد الرهن العقاري مبكرًا.

وعلى الرغم من أن العديد من المستثمرين قد استمتعوا بعوائد قوية على مدى السنوات الخمس الماضية، إلا أن هناك الكثير ممن لم يحالفهم الحظ. وبطبيعة الحال، فإن الأداء السابق لا يضمن العوائد المستقبلية أيضا.

أنت تقول إن ميراثك البالغ 100000 جنيه إسترليني يتم تخزينه في مدخرات يسهل الوصول إليها. هذه إستراتيجية احتجاز رائعة أثناء معرفة ما يجب فعله بعد ذلك.

وفي الوقت الحالي، تبلغ أفضل معدلات الادخار التي يسهل الوصول إليها حوالي 5 في المائة.

على الرغم من أن هذه المعدلات من المرجح أن تتغير خلال الأشهر المقبلة، إلا أن معدل 5 في المائة يمكن أن يعود بمبلغ 5000 جنيه إسترليني على مدار العام – إذا ظل كما هو.

يعد هذا عائدًا جيدًا، ولكن من الجدير بالذكر أنك ستحتاج إلى دفع ضريبة الدخل على الفوائد المكتسبة.

إذا كنت من دافعي الضرائب ذوي المعدل الأعلى، فستحصل على أول 500 جنيه إسترليني معفاة من الضرائب ثم تخضع للضريبة بنسبة 40 في المائة على الباقي، وإذا كنت من دافعي الضرائب الأساسيين، فستحصل على أول 1000 جنيه إسترليني من الفائدة المعفاة من الضرائب و ثم يتم فرض ضريبة بنسبة 20 في المائة على الباقي.

وهذا يعني أن عائدك بعد خصم الضرائب سيكون أقل بكثير من 5 في المائة.

والسبب في ذكر ذلك هو تسليط الضوء على أن الضريبة على الدخل الذي تجنيه من المدخرات أو الاستثمار لديها دائمًا القدرة على التهام عائداتك الإجمالية.

إذا قررت السير في طريق الاستثمار، فمن المفيد أن تضع ذلك في الاعتبار.

إذا اخترت الاستثمار عبر الأسهم والأسهم المعفاة من الضرائب، فيمكنك فقط وضع 20000 جنيه إسترليني كل عام.

وهذا يعني أن المبلغ المتبقي البالغ 80.000 جنيهًا إسترلينيًا سيلزم وضعه في حساب استثمار قياسي، إلا إذا كنت مستعدًا لتوزيع المدفوعات في حساب Isa الخاص بك على مدى السنوات الخمس القادمة.

الخيار الآخر هو الاستثمار في معاشك التقاعدي، لكنك لن تتمكن بعد ذلك من الوصول إلى الأموال حتى يبلغ عمرك 55 عامًا (يرتفع إلى 57 عامًا اعتبارًا من عام 2028) ولا يزال من الممكن أن ينتهي بك الأمر إلى فرض ضريبة اعتمادًا على المبلغ الذي تحصل عليه.

المكاسب والدخل الناتج من الأسهم والأسهم المحتفظ بها خارج نطاق عيسى أو المعاش التقاعدي يمكن أن يتعرض لضربة ضريبية كبيرة – خاصة عندما تستفيد.

سيواجه الدخل المكتسب من خلال توزيعات الأرباح معدل ضريبة بنسبة 8.75 في المائة إذا كنت من دافعي الضرائب الأساسيين أو معدل 33.75 في المائة إذا كنت من دافعي الضرائب بمعدل أعلى، على الرغم من أن لديك بدل أرباح معفاة من الضرائب بقيمة 500 جنيه إسترليني كل عام.

وبعد ذلك، عندما تبيع أيًا من استثماراتك، ستواجه ضريبة أرباح رأس المال. يتم فرض هذا بنسبة 10 في المائة لدافعي الضرائب الأساسيين و 20 في المائة لدافعي الضرائب ذوي المعدلات الأعلى، على أي شيء يزيد عن بدل الضريبة السنوي البالغ 3000 جنيه إسترليني.

إذا كنت تستثمر في عقار آخر مثل الشراء للتأجير، فستواجه أيضًا ضريبة دخل على الإيجار وضريبة أرباح رأس المال بنسبة 24 في المائة عندما تبيع.

لمزيد من مشورة الخبراء، تحدثنا إلى بريان بيرنز، رئيس قسم التمويل الشخصي في تطبيق التوفير والاستثمار Moneybox، و روب ديكس، المؤسس المشارك لموقع المشورة العقارية Property Hub والمضيف المشارك لـ The Property Podcast.

هل يجب عليه الاستثمار أو سداد الرهن العقاري؟

يجيب روب ديكس: يوصي الناس عمومًا بسداد رهنك العقاري لأنه يضعك في موضع أقصى قدر من الأمان. مع عدم وجود ديون، سيكون لديك دائمًا مكان للعيش فيه حتى لو اتخذت الحياة منعطفًا غير متوقع.

لكن هذا لا يعني أن الحد الأقصى من الأمان هو الخيار الصحيح للجميع. يعتمد ذلك على مدى رغبتك في المخاطرة ومرحلة حياتك ووضعك المالي العام.

هناك جانب إيجابي معروف لسداد الرهن العقاري الخاص بك مبكرًا، وهو أنك تقوم بتخفيض الفائدة التي كنت ستدفعها لو واصلت سداد الرهن العقاري حتى نهاية مدة الرهن العقاري.

ومع ذلك، من المحتمل أن تحقق عوائد تتجاوز توفير الفائدة باستخدام المال للاستثمار في شيء آخر.

إذا حقق هذا الاستثمار الآخر عائدًا أعلى من تكلفة الرهن العقاري، سواء من الدخل، أو زيادة القيمة، أو كليهما، فسوف تتقدم للأمام – وستظل تستفيد من أي زيادة في قيمة منزلك.

أما فيما يتعلق بما يجب أن تستثمر فيه، فهذا سؤال كبير – وإذا لم يكن لديك أي أفكار أو معرفة في هذا الاتجاه، فإنني أوصي بإنفاق ما دام ذلك ضروريًا في البحث الشامل عن جميع خياراتك وبناء معرفتك قبل القيام بأي شيء.

في حين أن الاتجاه الصعودي للاستثمار بدلا من السداد قد يكون أعلى، فإن الجانب السلبي كذلك.

ما هو التأثير الذي ستحدثه أسعار الفائدة؟

يجيب براين بيرنز: سيكون هذا الوضع مألوفا للكثيرين مع ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة في السنوات الأخيرة.

ومع ذلك، فإن مسألة سداد الديون مقابل الاستثمار كانت مسألة تمويل شخصي طويلة الأمد، وعلى الرغم من أنه يمكننا إجراء بعض الحسابات، فإن الإجابة ستعتمد في النهاية على تفضيلاتك الشخصية وأهدافك المالية.

يمكننا أن نكون متأكدين من “العائد” الذي ستحصل عليه إذا قمت بسداد رهنك العقاري، حيث أن هذا هو سعر الفائدة الذي تتجنب دفعه على الدين في المستقبل، والذي سيكون حوالي 4.5 في المائة بالنسبة لك، على مدى السنوات الخمس المقبلة.

لديك أيضًا ميزة إضافية تتمثل في سداد قرضك العقاري وامتلاك منزلك بالكامل وهو الهدف المالي الأساسي للعديد من الأشخاص.

لذا، في حين أن العائد على أحد جانبي المعادلة هنا معروف، فإن العائد من الاستثمار أقل تأكيدًا، خاصة على المدى القصير.

على مدى العقد الماضي عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة، كان من المعقول أن تتوقع أن تكسب من الاستثمار أكثر من سداد الديون.

في حالتك، كنت تدفع 1.8 في المائة، وبالنظر إلى أداء أسواق الاستثمار بشكل جيد، فهي استراتيجية استثمار متوازنة نموذجية لتحقيق عائد أكثر من ذلك على مدار فترة الرهن العقاري.

لكن الوضع تغير الآن. ومع استراتيجيات الاستثمار المتوازنة التي تحقق عادة ما يتراوح بين 4 في المائة و6 في المائة في المتوسط ​​على المدى الطويل مقابل معدل الرهن العقاري المحتمل الذي يبلغ 4.5 في المائة، فإن الأمر يعود في النهاية إلى تفضيلاتك الشخصية.

هناك أيضًا التحذير الكلاسيكي المتمثل في أن الأداء السابق لا يضمن العوائد المستقبلية.

ما قلته دائمًا للعملاء في هذه الظروف هو أن كلاهما خياران ماليان جيدان.

إما أن تسدد رهنك العقاري وتصبح خاليًا من الديون، أو تستثمر الأموال لمستقبلك المالي وتحتفظ بخيار سداد رهنك العقاري لاحقًا.

ماذا عن القيام بالأمرين معًا؟

يجيب براين بيرنز: من المهم أن نلاحظ أيضًا أنه ليس من الضروري أن يكون سؤالًا ثنائيًا.

يمكنك سداد نصف الرهن العقاري واستثمار نصف الأموال إذا لم تكن متأكدًا من المضي قدمًا بنسبة 100 في المائة في أي من الاتجاهين.

ويضيف روب ديكس: بالطبع، هناك خيارات “وسطية” مختلفة أيضًا – مثل سداد جزء من الرهن العقاري الخاص بك فقط، خاصة إذا كان ذلك ينقلك إلى شريحة القرض إلى القيمة التي تمنحك خيارات أفضل بمعدلات أقل.