سبعة بنود خادعة في عقود الوكلاء العقاريين يمكن أن تكلفك الكثير

عندما يتعلق الأمر باختيار وكيل عقاري، فإن معظم الناس يتخذون قرارهم قبل وقت طويل من توقيع العقد.

غالبًا ما يركزون – سواء كان ذلك صحيحًا أو خطأً – على الانطباعات الأولى، ومن الذي يقدم إحصاءات المبيعات الأكثر إثارة للإعجاب، أو الشخص الذي يعد بأرخص الرسوم أو أعلى سعر بيع.

ولكن بغض النظر عمن يقررون الانضمام إليه وأسباب القيام بذلك، عندما يتعلق الأمر بالعقد – تلك الشروط والأحكام المملة – فإن معظمهم سوف يتصفحون الأوراق ويوقعون على الخط المنقط.

ومع ذلك، بغض النظر عن مدى ثقتهم في المدير أو المثمن الأنيق الذي استحوذ عليهم من خلال عرض المبيعات الذي تم التدرب عليه جيدًا – فإن المخاطر المحتملة تكمن في تلك الوثيقة والتي يمكن أن تعود عليهم بالضرر.

وقد يربطهم العقد لعدة أشهر، أو يستبعد بعض المشترين الذين لم يكونوا “مؤهلين ماليا”، ويعني في بعض الحالات أنهم في نهاية المطاف مسؤولون عن مجموعتين من رسوم الوكالة.

يقول جيريمي ليف، وكيل العقارات في شمال لندن والرئيس السكني السابق للمعهد الملكي للمساحين القانونيين: “عندما يقوم البائعون والمشترون بالتسجيل لدى وكيل عقاري، وخاصة البائعين والمشترين لأول مرة، فإنهم لا يتوقعون بالضرورة أن يكونوا كذلك”. يتم وضعهم في وضع غير مؤات بحيث يمكن أن يكونوا عرضة تمامًا للطباعة الصغيرة التي يتبين أنها لا تصب في مصلحتهم.

“الطريقة الوحيدة لحماية نفسك هي البحث عن أكبر قدر ممكن من الشفافية. إذا كان هناك أي شيء لا تفهمه في العقد، فاطلب من الوكيل أن يشرحه لك.'

ويواصل ليف: “المشكلة هي أننا يمكن أن ننجرف في عاطفة شراء منزل.

“ربما تكون قد رأيت عقارًا ترغب بشدة في شرائه، لذا يمكنك التوقيع عمليًا على أي شيء – ولكن هذا هو الوقت المناسب للحفاظ على هدوئك وعدم الاندفاع إلى أي شيء.”

هذه بعض البنود الخطيرة التي يجب الانتباه إليها في عقد الوكيل العقاري.

1. دفع المشترين إلى وسيط الرهن العقاري الخاص بهم

أول شيء يجب الانتباه إليه هو بند يشير إلى أن المشترين سيحتاجون إلى “التحقق” من قبل فريق التمويل الداخلي للوكيل، أو شركة شريكة.

يعد التحقق من أن المشتري لديه الأموال المطلوبة أمرًا واحدًا، لكن بعض الوكلاء قد يدفعون المشترين للحصول على رهن عقاري عبر وسيطهم الداخلي أو شركة مرتبطة من أجل الحصول على عمولة إحالة.

يمكن أن يؤدي هذا النهج إلى إبعاد المشترين الذين قد يفضلون إجراء أبحاثهم الخاصة.

تحقق من التفاصيل الصغيرة: غالبًا ما تكون عقود الوكلاء العقاريين مليئة بالشروط والبنود التي قد تضرك

يقول ليف: “قد يعتبر البائع هذا أمرًا إيجابيًا، مصممًا للتخلص من مضيعات الوقت. ولكن كيف تعرف أن وسطاء التمويل هؤلاء هم الأفضل المتاحين وسيكونون قادرين على الوصول إلى التمويل اللازم بأفضل الشروط؟

“قد يكون من الأفضل للمشتري أن يلتزم بالوسيط الموثوق به في السوق بأكمله، على سبيل المثال.

“يبالغ بعض الوكلاء في الأمر، ونحن نعرف أولئك الذين يهتمون أكثر ببيع الرهون العقارية وغيرها من الخدمات بدلاً من بيع المنازل، خاصة في الأوقات الهادئة.

“لقد سمعنا أيضًا عن وكلاء يفشلون في تقديم عرض المشتري إلى البائع إذا لم يقم المشتري بالتسجيل مع وسيط الرهن العقاري الخاص بهم.”

تضيف باولا هيغينز، الرئيس التنفيذي لاتحاد مالكي المنازل: “على الرغم من أنه من المنطقي أن يطلب وكلاء العقارات إثباتًا للأموال لوقف إهدار الوقت، فمن المهم أن توضح مع وكيلك أنهم لا يصرون على أن يستخدم جميع المشترين رهنهم العقاري الداخلي”. وسيط.

“هذه مجرد حيلة لكسب المال من المشتري عن طريق رسوم الإحالة ويمكن أن تؤدي إلى تصفية العروض من المشترين الجادين الذين لا يستسلمون لضغوط استخدام وسيط الرهن العقاري الخاص بوكلاء العقارات.”

2. فترات التعادل الطويلة

من الشائع أن تتضمن عقود الوكلاء العقاريين حدًا زمنيًا أدنى للمدة التي ستستخدم فيها خدماتهم وتدفع مقابلها.

“أربعة أسابيع أو 12 أسبوعًا هي المصطلحات الأكثر شيوعًا.” يقول هيجنز: “أكثر من هذا غير ضروري”. “إذا انتهى بك الأمر إلى عدم الرضا عن خدمتهم، فستحتاج إلى أن تكون قادرًا على إنهاء عقود الوكلاء العقاريين خلال إطار زمني معقول.”

“لقد وجدنا حالات حدود زمنية لاتفاقية الوكالة الوحيدة لمدة 20 أسبوعًا.

“خمسة أشهر هي فترة طويلة لترتبط بوكيل عقاري لا تشعر بالرضا عنه.”

يحذر جيريمي ليف من أن بعض الوكلاء يصرون على تقديم إشعار قبل أسبوعين أو ثلاثة أسابيع قبل أن يتم تسويق الممتلكات الخاصة بك بواسطة وكيل جديد

3. فترات إشعار طويلة

هناك شيء آخر يجب الانتباه إليه وهو مقدار الإشعار الذي ستحتاج إلى تقديمه إذا كنت تريد تسويق الممتلكات الخاصة بك مع وكيل آخر.

يقول ليف: “هناك بند آخر يجب مراقبته، والذي يمثل مصدر قلق حقيقي بالنسبة لي، وهو ما يحدث إذا قمت بالتبديل إلى وكيل آخر”.

“سيصر بعض الوكلاء على إرسال إشعار قبل أسبوعين أو ثلاثة أسابيع على الأقل قبل أن يتمكن وكيلك الجديد من تسويق الممتلكات الخاصة بك من أجل ردعك عن المغادرة، وخلال هذه الفترة تكون في حالة من النسيان وتفقد وقتًا ثمينًا للتسويق.

“هذا شرط غير عادل ولكن ربما يمكن التفاوض عليه في بداية العقد – يمكنك القول بأنه إذا قمت بتغيير الوكلاء، فسيكون الإشعار ببضعة أيام كافيًا.”

4. لا توجد فترة تهدئة

يمكن للوكلاء العقاريين الاستناد إلى السحر عند الترويج لشركتك، ولكن قد تقرر بعد الاشتراك أنهم لم يكونوا على حق على الإطلاق.

وهنا تأتي فترات التهدئة.

يقول هيغنز: “تنص قواعد الممارسة الخاصة بمكتب محقق الشكاوى العقارية على أن لديك الحق في فترة تهدئة مدتها 14 يومًا إذا تم توقيع العقد في مكان بعيد عن مقر عمل الوكيل – عادةً، يعني هذا إذا قمت بالتوقيع على العقد في منزلك ملكية.

“ولكن إذا قمت بتوقيع العقد في مكاتبهم، فقد يُطلب منك التوقيع على التنازل عن حقك في فترة التهدئة من أجل تسويق العقار على الفور.

“إذا كان الأمر كذلك، خذ وقتك وتفاوض على شروط العقد الذي لا تشعر بالارتياح تجاهه قبل التوقيع عليه.”

تقول باولا هيغينز، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة HomeOwners Alliance، إن بعض الوكلاء سيحاولون ربطك بالعقد لمدة 20 أسبوعًا

5. بند “جاهز وراغب وقادر”.

تقول باولا هيغينز: “قد تتضمن بعض عقود الوكلاء العقاريين شرط “جاهز، وراغب، وقادر”.

“وهذا يعني أنه إذا كان شخص ما مستعدًا وراغبًا وقادرًا على شراء الممتلكات الخاصة بك – وحتى إذا لم يتم تبادل العقود – فسيحق للوكيل الحصول على رسوم.

لا تقبل هذا. ويعني ذلك أن عليك أن تدفع للوكيل مقابل العثور على مشتري، حتى لو قررت عدم البيع.'

6. حقوق البيع الحصرية

يلعب الوكلاء دورًا مهمًا، ولكن من الممكن تمامًا أن ينتهي بك الأمر إلى العثور على شخص ما لشراء منزلك دون مساعدته.

لهذا السبب، تريد تجنب التوقيع على عقد يمنحهم حقوق البيع الوحيدة.

ويضيف ليف: “إذا كان الوكيل لديه حقوق البيع الوحيدة، ولكنك قابلت شخصًا عند بوابات المدرسة ويذهب لشراء الممتلكات الخاصة بك، فأنت لا تزال مسؤولاً عن دفع الرسوم.

“ولكن إذا كانت الوكالة متعددة، فلن يتعين عليك دفع رسوم إلا إذا قام الوكيل بتقديم المشتري إلى العقار.”

7. المسؤولية المستمرة أو المتبقية

لا تتم مبيعات العقارات دائمًا بسلاسة، ومن الممكن أن يقرر الشخص الذي رأى منزلك لأول مرة منذ أشهر أو حتى سنوات أن يعود في مرحلة لاحقة بعرض فائز.

يقول هيغينز: “إذا قمت بتبديل الوكلاء العقاريين، فاعلم أن الوكيل الأول يمكنه المطالبة بالعمولة إذا قمت بالبيع لشخص قدمه في الأصل إلى الممتلكات الخاصة بك، حتى لو مرت أشهر أو سنوات منذ ذلك الحين”.

“سنتان هو المعيار إلى حد ما.” قبل التوقيع على العقد، تأكد من أنك تفهم ما إذا كان سيكون لديك أي مسؤولية مستمرة تجاه الوكيل مقابل رسوم إذا قمت بإنهاء الاتفاقية.

“وإلا فإن هناك خطرًا يتمثل في أن تكون مسؤولاً عن دفع العمولة مرتين، للوكيل الأول الذي قدم المشتري في البداية، ومرة ​​أخرى للوكيل العقاري الذي أنهى عملية البيع.”