أنا مشتري لأول مرة وآمل أن أحصل على سلم العقارات هذا العام.
تلقيت عرضًا تم قبوله لشراء شقة في إحدى المناطق الرخيصة في مانشستر الكبرى. إنه على بعد مسافة قصيرة بالسيارة من وسط المدينة حيث أعمل، ويتم بيعه بسعر يمكنني تحمله. لقد دفعت رسومًا قدرها 2000 جنيه إسترليني لحجز الشقة.
العقار عبارة عن مبنى جديد على الخارطة ومن المقرر أن يكتمل خلال ثلاثة أشهر، لذلك لا أعتقد أنه ستكون هناك أية مشكلات. ولم يفعل ذلك وسيط الرهن العقاري الخاص بي الذي قدم اتفاقًا من حيث المبدأ.
معضلة البناء الجديد: لقد خسر قارئنا بالفعل 2000 جنيه إسترليني عند حجز شقته الجديدة ولكن تم الآن رفض طلب الرهن العقاري الخاص به (صورة مخزنة)
ومع ذلك، فقد عاد تقييم الرهن العقاري الآن ليشير إلى وجود “نقص/عدم وجود شاغلين مالكين يعيشون في المنطقة المجاورة” وأنه “ليس في موقع قابل للبيع”. ولذلك تم رفض الطلب.
قال الوسيط الذي أتعامل معه إنه بإمكانه المحاولة مرة أخرى مع مُقرض آخر، لكن الطلب سيكون تحت رحمة تعليقات المثمن التالي، الذي قد يقول نفس الشيء.
هل هذا يعني أن أي مُقرض لن يقدم لي رهنًا عقاريًا؟ هل يمكن أن أخسر رسوم الحجز البالغة 2000 جنيه إسترليني؟ هل سيكون من غير الحكمة المضي قدمًا على أي حال، في حالة مواجهة المشترين المستقبليين لنفس المشكلة وعدم قدرتي على بيع الشقة في المستقبل؟
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: غالبًا ما تكون تقييمات الرهن العقاري جزءًا لا يحظى بالتقدير الكافي من رحلة شراء المنزل.
عند الشراء برهن عقاري، سيقوم المُقرض دائمًا بإجراء تقييم مستقل خاص به للعقار.
العديد من المقترضين ينظرون إليه على أنه إجراء شكلي. ولكن مثلما يمكن لمقرض الرهن العقاري أن يقرر عدم إقراض فرد معين، كذلك يمكنه أيضًا أن يقرر عدم إقراض عقار معين.
قد يقوم المثمن أو المساح أيضًا بتقييم العقار بأقل مما وافقت على دفعه، وهو ما يُعرف بالتقييم المنخفض، والذي له آثار على الرهن العقاري.
غالبًا ما يكون لدى المقرضين معايير محددة تحدد أنواع العقارات التي لن يقوموا بتسليم الرهن العقاري عليها.
غالبًا ما تتضمن هذه المساحة حدًا أدنى للحجم، غالبًا لا يقل عن 30 مترًا مربعًا أو 323 قدمًا مربعًا، مما قد يمثل مشكلة بالنسبة للأشخاص الذين يشترون شقق استوديو.
محلي سابق: يمكن أن تشكل شقق المجلس السابق مشكلة أثناء تقييمات الرهن العقاري إذا شعر أن هناك نقصًا في الطلب من المالكين الآخرين
وبالمثل، قد يستبعدون المنازل أو الشقق المبنية حديثًا والتي تقع في الطوابق العليا في الشقق الشاهقة، لأنهم يعتقدون أنها قد تفقد قيمتها أو يصعب بيعها.
قد تكون هناك أيضًا مشكلات إذا رأوا أن مدة عقد الإيجار قصيرة جدًا، في حالة العقارات المستأجرة، أو أن رسوم الخدمة أو إيجار الأرض مرتفعة جدًا.
لن يفكر بعض المقرضين في منازل السلطة المحلية السابقة ما لم يعتقد المثمن أن هناك طلبًا مناسبًا لشغلها من قبل المالك.
تشمل الأنواع الأخرى من العقارات التي يمكن أن تسبب مشكلة الشقق الواقعة فوق مساحات تجارية مثل المحلات التجارية أو المطاعم.
على سبيل المثال، تقول NatWest أن مُقيّميها سيأخذون بعين الاعتبار الجوانب التي قد تؤثر على “قابلية تسويق” العقار مثل الضوضاء والروائح وساعات العمل غير الاجتماعية ومخاطر الحرائق، جنبًا إلى جنب مع الموقع والطلب.
في النهاية، يريد المُقرض أن يكون واثقًا من أن العقار سيكون قابلاً للبيع في المستقبل، حتى يتمكن من استرداد أمواله بالكامل إذا تمت استعادته.
إن وضعك محبط بشكل خاص لأنه يبدو أنه ليس مشكلة تتعلق بالملكية نفسها، بل مشكلة تتعلق بالمنطقة المجاورة.
لكن هذا لا يعني بالضرورة أنه لن يقدم أي مُقرض رهنًا عقاريًا على عقار في تلك المنطقة بالذات.
قد ترغب في تجربة حظك مرة أخرى مع مُقرض آخر، نظرًا لأنك دفعت بالفعل رسوم الحجز البالغة 2000 جنيه إسترليني – على الرغم من أن تقديم طلبات الرهن العقاري المتعددة قد يبدأ في التأثير على درجة الائتمان الخاصة بك.
سيكون من المفيد التحدث مع وسيط الرهن العقاري لمعرفة ما إذا كان بإمكانهم التوصية بمقرض مختلف يستخدم شركة مسح مختلفة.
قد يكون من المفيد أيضًا إعادة التحقق من شروط رسوم الحجز أو التحدث مع محاميك في حالة أنها قابلة للاسترداد.
للحصول على مشورة الخبراء، تحدثنا إلى كريس سايكس، المدير الفني في شركة التمويل العقاري الخاصة، و بن فولر، مشارك في وسيط الرهن العقاري SPF Private Clients.
صغيرة جدًا: لن يأخذ بعض المقرضين بعين الاعتبار شقق الاستوديو التي تقل مساحتها عن 30 مترًا مربعًا
ما مدى شيوع هذه المشكلة؟
يجيب كريس سايكس: لقد رأينا هذا في مناطق معينة من مانشستر وليفربول وبرمنغهام، حيث يتم شراء كتل كبيرة من الشقق في الغالب من قبل المستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير.
في بعض الأحيان يتم بناء هذه المجمعات من قبل المطورين الذين يبيعون على الخارطة مع ذهاب غالبية العقارات إلى شركات الاستثمار أو الأفراد الأجانب الذين يستحوذون عليها نقدًا.
وبعد ذلك، سيتم بيع الشقق المتبقية في السوق المفتوحة.
وينظر المثمنون والمقرضون إلى هذه العقارات على أنها ضمان أقل مثالية نظرًا لوجود مخاوف بشأن عدم قيام المستأجرين بالعناية بالعقارات كما يفعل أصحاب المنازل.
ماذا يجب ان يفعلو؟
يجيب بن فولر: في هذه الحالة، عندما يرفض مثمن المُقرض العقار بسبب موقعه أو المناطق المحيطة به، ستحتاج إلى المضي قدمًا مع مُقرض مختلف والذي، بشكل حاسم، يستخدم مثمنًا أو مساحًا مختلفًا.
سيستخدم العديد من المقرضين نفس المثمن المستقل في منطقة واحدة، لذا يمكنك الانتقال من باركليز إلى سانتاندر، فقط لتجد أن البنك يرسل نفس المثمن لتقييم العقار حتى لا تتغير النتيجة.
غالبًا ما تظهر مشكلة التقييم لدى قرائنا في مناطق معينة في مانشستر وليفربول وبرمنغهام، حيث يتم شراء مجمعات الشقق من قبل المستثمرين بدلاً من المالكين الشاغلين
المشكلة الأخرى التي يجب تجنبها هي التقدم بطلب لمقرض آخر يرفض الطلب، ثم آخر، وما إلى ذلك، وينتهي الأمر بطلبات متعددة و”آثار” على ملف الائتمان الخاص بك، الأمر الذي لن يساعد في وضعك العام.
من أجل التخفيف من مخاطر حدوث ذلك، يجب عليك استخدام وسيط يمكنه إرسال تفاصيل العقار إلى المقرضين والمثمنين قبل التقديم للتأكد من وجود مؤشر قوي على أن المُقرض سيستمر قبل تقديم الطلب.
يجيب كريس سايكس: قد يكون من الصعب الاقتراض مقابل هذه العقارات، سواء كمستثمر أو كشخص يريد أن يجعلها موطنًا له.
أنا أقدر تمامًا أن هذا هو الصيد 22. إذا لم يتمكن الناس من شرائه كمنزل، فستستمر المشكلة.
هناك بعض الاعتبارات التي يجب أن تأخذها. بداية، هل ستواجه صعوبة في بيع العقار في المستقبل؟
هل يعني ذلك أنك ستخسر في النهاية أكثر من 2000 جنيه إسترليني من رسوم الحجز على المدى الطويل إذا واصلت شراء هذا العقار؟
تتغير معايير المقرضين والمثل العليا للمشترين بمرور الوقت، لذلك من الصعب الإجابة على هذا السؤال.
الخبراء: كريس سايكس، المدير الفني في شركة وساطة الرهن العقاري Private Finance (يسار) وبن فولر، المنتسب في شركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients
لقد نجحنا في الحصول على قروض عقارية على مثل هذه العقارات في الماضي، لذلك يمكنك معرفة ما إذا كان الوسيط الخاص بك يمكنه إدارة العقار من خلال مجموعة مختارة من المقرضين، لمعرفة ما إذا كان أي منهم سيقرض الشقة – ربما تجد واحدًا لديه بالفعل فعلت الرهن العقاري في الكتلة.
يمكنك أيضًا التواصل مع المطورين لمعرفة ما إذا كان لديهم أي شخص قد نجح في الحصول على رهن عقاري سكني، واستخدام نفس المُقرض.
أو يمكنك أن تطلب معرفة الانقسام الحقيقي بين المستثمرين الذين يشترون للتأجير ومشتري المنازل في المنطقة.
إذا كنت ترغب في الاستمرار في عملية الشراء، فقم بالتقدم بطلب مع مُقرض يستخدم شركة تقييم مختلفة عن تلك التي قمت بها في البداية. قد لا يشارك مثمن آخر نفس المخاوف.
هل يمكنهم استرداد رسوم الحجز؟
ويضيف بن فولر: لقد صادفت بنودًا في أوراق الحجز تنص على أنه إذا لم يتمكن المشتري من الحصول على رهن عقاري، فيحق له استرداد رسوم الحجز.
اطلب من محاميك مراجعة الأوراق لمعرفة ما إذا كان ذلك ممكنًا، فقط في حالة عدم إمكانية العثور على حل مع مُقرض آخر.
ضع في اعتبارك أنه حتى لو نجحت في تأمين رهن عقاري على مشترياتك، فقد تظهر هذه الصعوبات مرة أخرى عندما تحاول البيع.
ومع ذلك، إذا كنت قد جربت مقرضًا واحدًا فقط، فمن المحتمل أنك لم تكن محظوظًا وقد يكون هناك العديد من المقرضين الآخرين الذين سيكونون على استعداد للنظر في طلبك.
استخدم دائمًا وسيطًا، لأنه يعرف أفضل المقرضين الذين يمكنك التعامل معهم وأفضل طريقة للقيام بذلك.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.