أنا وزوجي نشتري منزلنا الأول. لقد وجدنا منزلاً أعجبنا حقًا، وقدمنا عرضًا وتمكنا من الاتفاق على سعر أقل من المطلوب. حتى أن الوكيل العقاري أخبرنا أنه يعتقد أننا حصلنا على صفقة جيدة.
لكن تقييم الرهن العقاري قد عاد للتو وقدّر العقار بمبلغ 40 ألف جنيه إسترليني (10 في المائة) أقل مما اشتريناه من أجله، مما يعني أن البنك لن يقرضنا بالقدر الذي كنا نعتقده في البداية.
أخبرنا كل من الوكيل العقاري ووسيط الرهن العقاري أن هناك الكثير من التقييمات المنخفضة التي تحدث في الوقت الحالي.
التقييم السلبي: يمكن أن يبدو تقييم الرهن العقاري وكأنه عنصر آخر في عملية شراء المنزل وهو خارج عن سيطرة المشتري تمامًا
لقد حاولنا أولاً التفاوض مع البائع بناءً على التقييم لكنهم لا يلعبون الكرة. اقترح الوكيل العقاري أن نجرب حظنا مع مقرض رهن عقاري مختلف، والذي قد يستخدم مثمنًا مختلفًا.
ماذا علينا ان نفعل؟ نحن نحب المنزل حقًا ويمكننا تعويض النقص في الإقراض العقاري من مدخراتنا، لكننا قلقون بشأن الدفع الزائد في سوق لا يزدهر تمامًا.
ما مدى احتمالية أن يتوصل مثمن مختلف إلى نتيجة مختلفة؟
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: أبلغ وسطاء الرهن العقاري مؤخرًا عن ارتفاع كبير في التقييمات المنخفضة، مما قد يسبب صداعًا خطيرًا سواء كنت مشتريًا أو بائعًا أو حتى تعيد رهنًا عقاريًا.
إن إخبارك بأن قيمة العقار أقل مما وافقت على دفعه قد يبدو أمرًا جيدًا، لأنه قد يقنع البائع بتخفيض السعر للسماح بالمضي قدمًا في الصفقة.
ومع ذلك، إذا لم يكونوا على استعداد للقيام بذلك، فهذا يعني أن المقترض يمكن أن يترك مع عجز بين ما سيسمح له مقرض الرهن العقاري باقتراضه، وما يريد البائع أن يدفعه.
كيف يتم تقييم الرهن العقاري؟
قد يكون السعر المطلوب في حالتك قد تم تحديده بواسطة بائع مفرط في التفاؤل أو بواسطة وكيل عقاري يتطلع إلى الفوز بالتعليمات من خلال الوعد بسعر بيع أعلى من سعر المنافسة.
وفي الوقت نفسه، يبني مثمن الرهن العقاري تقييمه على منازل مماثلة في المنطقة المحلية تم بيعها بالفعل.
سيطلب كل مُقرض تقييمًا للتحقق من أن العقار يتناسب مع معايير الإقراض الخاصة به، وأن المبلغ المدفوع يمثل القيمة السوقية.
في هذه الحالة، سيعني التقييم الأقل مبلغًا أقل للرهن العقاري، وهذا هو السبب في أنك تعاني من عجز.
هل هي مخاطرة؟ لقد تلقى قارئنا تقييمًا مخفضًا، ولن يقوم البائع بتخفيض السعر – وهو قلق بشأن الدفع الزائد في سوق انخفضت فيه أسعار المنازل منذ عام 2022
على سبيل المثال، إذا كنت تشتري العقار بمبلغ 400 ألف جنيه إسترليني مع رهن عقاري بنسبة 90 في المائة بقيمة 360 ألف جنيه إسترليني ووديعة بنسبة 10 في المائة بقيمة 40 ألف جنيه إسترليني. إذا كانت قيمة العقار آنذاك تبلغ 360 ألف جنيه إسترليني، فهذا يعني أن المُقرض سيكون الآن مستعدًا لإقراضك 90 في المائة فقط من 360 ألف جنيه إسترليني، أي ما يعادل 324 ألف جنيه إسترليني.
بالإضافة إلى إيداعك البالغ 40 ألف جنيه إسترليني، يتعين عليك معرفة ما إذا كنت تريد جمع المبلغ المتبقي البالغ 36 ألف جنيه إسترليني لتعويض الفارق.
كيفية التعامل مع التقييم المنخفض
سيكون الحل الأفضل هو إعادة التفاوض على سعر جديد مع البائع والوكيل العقاري بناءً على تقييم الرهن العقاري.
تذكر أنه يجب على البائع أيضًا أن يشعر بالقلق من أن هذا سيحدث مرة أخرى إذا حاول البيع لشخص آخر.
ولكن إذا لم يكن البائع على استعداد لإعادة التفاوض، فسوف تحتاج إلى اتخاذ قرار بشأن ما يجب فعله بعد ذلك.
من الممكن الطعن في التقييم المنخفض، ولكن للقيام بذلك ستحتاج إلى ثلاثة أمثلة على الأقل لعقارات مماثلة لتلك التي تشتريها، والتي تم بيعها جميعًا مؤخرًا، لإثبات أن السعر الأصلي المتفق عليه كان صحيحًا.
حتى لو حصلت على هذه المعلومات، فإن فرص نجاح الاستئناف ليست عالية – حتى مع وجود أدلة داعمة قوية.
وبدلاً من ذلك، قد يفضل المشتري تقديم طلب رهن عقاري جديد مع مقرض مختلف، على أمل أن يقدم التقييم الجديد نتيجة مختلفة.
للحصول على مشورة الخبراء، تحدثنا إلى جيريمي ليف، وكيل عقارات شمال لندن ورئيس مجلس إدارة Rics السكني السابق، و رافيش باتيل، مدير ومستشار كبير للرهن العقاري في وسيط Reside Mortgages.
اقرأ: هل لا يزال الرهن العقاري الثابت لمدة عامين رهانًا جيدًا؟
لماذا قد يحدث هذا؟
يجيب رافيش باتيل: العديد من التقييمات في الوقت الحالي أثبتت بالفعل أنها مخيبة للآمال، وهناك العديد من العقارات التي تم تقييمها بأقل من قيمتها.
من المهم أن نفهم أن تقييم العقارات يتم على أساس ظروف السوق الحالية وليس على أساس قيمتها في المستقبل – وبالتالي فإن الحالة العامة للاقتصاد تؤثر على قيمة العقارات.
تعتمد الطريقة التي يقيم بها المثمنون العقار على العقارات المباعة مؤخرًا من نفس النوع والبنية والمنطقة المجاورة.
لذلك، إذا كان هناك عدد قليل جدًا من مبيعات نوع العقار الذي تحاول شراءه في هذا الموقع المحدد، فقد يكون لذلك تأثير على تقييم المثمن.
الخبير: جيريمي ليف، وكيل عقارات شمال لندن ورئيس مجلس إدارة ريكس السكني السابق
هل يجب عليهم محاولة إعادة التفاوض مع البائع؟
يجيب جيريمي ليف: يعتمد جزء كبير من الإجابة على هذا السؤال على السوق، لأنه يتعلق أيضًا بما إذا كان البائع مستعدًا لإعادة التفاوض على السعر.
إذا اعتقد البائع أنه سيكون من الصعب العثور على مشتري آخر، فمن المرجح أن يتفاوض على أساس أن المشترين الآخرين من المرجح أن يواجهوا تخفيضات مماثلة في قيمة العملة.
وبالمثل، من وجهة نظرك، إذا كنت تعتقد أن هناك عقارات بديلة ترغب في شرائها، ربما بشروط أفضل، فقد يجعلك هذا تفكر مرتين بشأن هذا العقار وقد تختار الابتعاد بدلاً من التفاوض.
يعد التواصل والشفافية أمرًا بالغ الأهمية، ومن المحتمل أيضًا أن تكون هناك حاجة إلى الكثير من المساومة الصعبة.
فهل يجب عليهم استخدام مدخراتهم لسداد النقص؟
يجيب رافيش باتيل: يعتمد ما إذا كان يجب عليك استخدام المدخرات لتعويض النقص في شراء العقار على موقفك من المخاطرة.
تمامًا مثل أي استثمار، يمكن أن ترتفع قيمة العقار أو تنخفض، لذلك من المهم أن نلقي نظرة طويلة المدى على هذا الأمر.
وبطبيعة الحال، لا يمكن لأحد أن يتوقع أين سيكون السوق في المستقبل. ومع ذلك، إذا كنت تخطط لشراء العقار على المدى الطويل، فمن غير المرجح أن يعكس التقييم الحالي قيمته في المستقبل.
يقوم المساحون بتقييم العقار نيابة عن مقرض الرهن العقاري كجزء من عملية الموافقة. إذا جاء رقمهم أقل من السعر المتفق عليه، يجوز للمقرض تقليل حجم القرض
هل يجب عليهم الاستعلام عن التقييم؟
يجيب جيريمي ليف: على افتراض أنك ترغب في متابعة هذا الشراء وتشعر أنه سعر عادل، حاول أن تسأل المُقرض الخاص بك عن أساس التقييم.
هل كانت هناك عقارات أخرى في المنطقة ربما أثرت على قرار المثمن، أم أنهم ببساطة قاموا بخصم 10 في المائة من جميع التقييمات في ذلك الأسبوع بالذات؟
إذا كان بإمكانك رؤية خصائص مماثلة، فقد توافق على أن المثمن لديه وجهة نظر معينة ويجب ألا تدفع المبلغ الذي وافقت عليه.
> اقرأ: ما مدى ارتفاع أسعار المنازل القريبة منك منذ كوفيد؟
وبالمثل، قد يكون البائع قد بالغ في السعر وعندما يرى أدلة مماثلة قد يكون مستعدًا ليكون معقولاً.
إذا كان البائع يتداول بسعر أعلى ويحتاج إلى جمع مبلغ معين لشرائه المستقبلي، فربما يمكنه إعادة التفاوض على سعر العقار الذي يشتريه؟
الخبير: رافيش باتيل، المدير ومستشار الرهن العقاري الأول في Reside Mortgages
هل يمكنهم الطعن في التقييم؟
يجيب رافيش باتيل: نعم، من الممكن نظريًا الطعن في التقييم. ومع ذلك، من الناحية العملية، من غير المرجح أن يتم قبولها ما لم يكن هناك دليل دامغ حقًا للمقارنة.
لا يستحق الأمر أن مجرد وضع علامة على العقار على أنه مباع على Rightmove أو Zoopla بسعر أعلى، لا يعني بالضرورة أنه تم بيعه بالتأكيد – لأنه يمكن أن يفشل لاحقًا.
كما أن هذا لا يعني بالضرورة أنه تم بيعه بنفس السعر المعلن عنه. ربما تم قبول العرض بأقل من السعر المطلوب.
لقد رأيت حالات قليلة جدًا تم استئنافها بنجاح.
بالنسبة لإعادة الرهن العقاري، ينطبق نفس المبدأ، ولكن في معظم الحالات ما لم يتم القيام ببعض الأعمال لتحسين العقار بشكل كبير وزيادة المساحة المربعة، فمن غير المرجح أن ينجح الاستئناف.
هل يمكنهم تجربة مقرض آخر؟
يجيب رافيش باتيل: من الممكن تحقيق النجاح مع المقرضين الآخرين بشرط ألا يستخدم المُقرض التالي نفس المثمن أو نفس فريق المثمنين.
ومع ذلك، هذا غير مضمون. يخضع التقديم الجديد لمقرض مختلف لفحص ائتماني جديد، مما سيؤدي إلى تقليل درجة الائتمان الخاصة بك في كل مرة تقوم فيها بذلك.
قد يكون من المفيد التحدث إلى وسيط رهن عقاري لفهم احتمالية النجاح مع الأخذ في الاعتبار سعر الفائدة والمعايير التي قد يمتلكها مُقرض آخر.
ويضيف جيريمي ليف: ويكمن خطر اختيار مقرض آخر وتقييمه في أن المساح الجديد قد يقدر العقار بدرجة أقل، في حين أن الرهن العقاري الجديد قد يكون بشروط أقل مواتاة.
إذا قررت اتباع هذا الخيار رغم المخاطر، فيجب عليك الحذر من الوقوع بين مقعدين والحصول على تعهد من البائع بأنه لن يبيع لأي شخص آخر خلال فترة زمنية معقولة حتى يمنحك الوقت للحصول على آخر. القرض العقاري.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.