تقوم سيدة تبلغ من العمر 26 عاماً، وهي صاحبة منزل أول، بتأجير غرفتين في منزلها والمرآب حتى تتمكن من سداد الرهن العقاري ــ والتكيف مع أشد ارتفاعات أسعار الفائدة منذ جيل كامل.
اشترى مادي والتون منزلاً مكونًا من ثلاث غرف نوم بقيمة 690 ألف دولار في جولد كوست مع وديعة بنسبة 10 في المائة في أغسطس 2021، عندما كانت أسعار فائدة البنك الاحتياطي عند مستوى قياسي منخفض بلغ 0.1 في المائة.
لكن منذ مايو/أيار 2022، أدت 13 زيادة في أسعار الفائدة إلى ارتفاع أقساطها الأسبوعية بأكثر من 81 في المائة.
وقالت لصحيفة ديلي ميل أستراليا: “لقد كان الأمر صعبًا للغاية”.
“إنه ليس شيئًا أستعدت له ولكن لدي مدخرات تدعمني وأنا أفعل كل شيء لزيادة دخلي قدر الإمكان.
“لقد اضطررت إلى تغيير نمط حياتي بشكل جذري.”
تقوم صاحبة منزل تبلغ من العمر 26 عامًا بتأجير غرفتين في منزلها والمرآب حتى تتمكن من دفع الرهن العقاري لمواجهة أشد ارتفاعات أسعار الفائدة منذ جيل
يتم تعريف ضغط الرهن العقاري على أنه ينفق المقترض 30 في المائة أو أكثر من راتبه، قبل الضرائب، على سداد القرض، ولكن في حالتها يكون الأمر أسوأ بكثير.
“أنا أعاني من ضغوط الرهن العقاري، بالتأكيد – إنها تمثل 80 في المائة من دخلي”.
وقالت السيدة والتون إنها كانت تتمنى لو أدركت أن أسعار الفائدة يمكن أن ترتفع بمقدار أربع نقاط مئوية.
وقالت: “لم يتم إخباري بذلك مطلقًا”.
“إذا علمت أن، “مهلا، قد ترتفع أسعار الفائدة الخاصة بك بنسبة إضافية قدرها 2، ثلاثة في المائة، وربما أربعة في المائة” – وهو ما حدث بالفعل – “هذا هو الشكل الذي ستبدو عليه أقساط السداد الخاصة بك، هل يمكنك التعامل مع ذلك “”
وبالعودة إلى عام 2021، اقترح فيليب لوي، محافظ بنك الاحتياطي الأسترالي السابق، أن أسعار الفائدة ستظل معلقة حتى عام 2024 “على أقرب تقدير” فقط لترتفع أسعار الفائدة بأكبر وتيرة منذ عام 1989.
لقد استغرق ذلك سعر الفائدة النقدية لبنك الاحتياطي الأسترالي إلى أعلى مستوى له منذ 12 عاماً عند 4.35 في المائة، مما أدى إلى ارتفاع معدل الفائدة المتغير على الرهن العقاري لدى والتون إلى 6.29 في المائة – بعد أن كان 2.09 في المائة.
وقد أدى ذلك إلى ارتفاع أقساط السداد الأسبوعية إلى ما يقرب من 1000 دولار أمريكي – ارتفاعًا من 550 دولارًا أمريكيًا.
“أنت متوتر للغاية.” هل سترتفع المعدلات مرة أخرى؟
وللتغلب على هذه المشكلة، تعمل والتون الآن 70 ساعة في الأسبوع لخدمة رهن عقاري بقيمة 630 ألف دولار، وهو أعلى قليلاً من متوسط الرهن العقاري الجديد في أستراليا البالغ 607963 دولاراً في مارس/آذار.
وهي تعمل أيضًا في وظيفتين، بما في ذلك وظيفة باحثة سوق تقوم بإجراء الدراسات الاستقصائية.
كما قلص الباحث الطبي السابق من الخروج وحزم الغداء لتوفير المال.
في الوقت الحالي، تقوم بتأجير غرفة النوم الرئيسية مع الحمام الداخلي وتنام في إحدى غرف النوم الأصغر حجمًا، حيث أن لديها زميلتين في المنزل لمساعدتها في دفع الرهن العقاري.
“أتشارك حمامي لذا لم أعد موجودًا في غرفة النوم الرئيسية مع الحمام الداخلي؛ قالت: “لم أعد أستخدم المرآب الخاص بي”.
اشترى مادي والتون منزلاً بقيمة 690 ألف دولار في جولد كوست مع وديعة بنسبة 10 في المائة في أغسطس 2021، عندما كانت أسعار فائدة البنك الاحتياطي عند مستوى قياسي منخفض بلغ 0.1 في المائة.
“الأشخاص الآخرون الذين يعيشون معي يدفعون المزيد من الإيجار للمساعدة في الدعم.”
ويساعد ذلك في جمع 625 دولارًا أسبوعيًا للمساعدة في دفع المزيد من أقساط سداد الرهن العقاري الأسبوعية.
ملبورن تغذي آمال أصحاب المنازل
أدى معدل الشواغر الإيجاري الضيق للغاية والهجرة إلى ارتفاع قياسي إلى ارتفاع أسعار المنازل، حيث ارتفع متوسط القيمة في بريسبان بنسبة 15.9 في المائة في العام حتى أبريل إلى 920.046 دولارًا، كما ارتفعت قيم بيرث بنسبة 21.3 في المائة إلى 753.947 دولارًا.
وشهدت مدينة أديلايد زيادة بنسبة 13.9 في المائة، مما رفع سعر المنزل إلى 800.648 دولارًا أمريكيًا، كما ارتفعت أسعار سيدني بنسبة 9.6 في المائة إلى 1.421 مليون دولار أمريكي.
لكن متوسط سعر المنزل في ملبورن ارتفع بنسبة أقل من 3 في المائة، وهو أقل من مؤشر أسعار الأجور البالغ 4.2 في المائة، ليصل متوسط السعر إلى 941.698 دولاراً.
وقال تيم لوليس، مدير أبحاث CoreLogic، إن الضريبة التي فرضتها فيكتوريا على أصحاب العقارات، والتي تم تقديمها في ميزانية العام الماضي، ثبطت عزيمة المستثمرين – مما ساعد على الحد من ارتفاع الأسعار على الرغم من الهجرة القوية إلى الخارج.
وقال لصحيفة ديلي ميل أستراليا: “إن المثبطات في فيكتوريا بسبب البيئة الضريبية ربما تزيد من ذلك”.
“إنها دولة تفرض ضرائب أعلى، خاصة على الضرائب العقارية.
“هناك أيضًا رسوم دمغة أعلى أيضًا في فيكتوريا – ربما تكون تلك المثبطات من منظور الضرائب مجرد عنصر آخر يثبط تدفقات رأس المال.”
بالعودة إلى عام 2021، اقترح فيليب لوي، محافظ بنك الاحتياطي الأسترالي السابق، أن أسعار الفائدة ستظل معلقة حتى عام 2024 “على أقرب تقدير” فقط لترتفع أسعار الفائدة بأكبر وتيرة منذ عام 1989.
وقدر أمين خزانة العمل بالولاية، تيم بالاس، أن حوالي 860 ألف من أصحاب العقارات والمستثمرين في فيكتوريا، بما في ذلك أولئك الذين لديهم منازل لقضاء العطلات، سيدفعون 1300 دولار سنويًا في المتوسط كضريبة إضافية، بناءً على شخص لديه ممتلكات بقيمة 650 ألف دولار خارج منزل العائلة.
وقد أدى ذلك إلى ارتفاع الأسعار بشكل أقل حدة حتى في ضواحي ملبورن ذات الأسعار المعقولة، حيث ارتفع متوسط سعر المنزل في فرانكستون نورث بنسبة 3.9 في المائة خلال العام الماضي ليصل إلى 600.174 دولار.
وبالمقارنة، شهدت منطقة كابولتشر، شمال بريسبان، زيادة بنسبة 14.4 في المائة، ليصل متوسط السعر إلى 669.317 دولارًا.
تقع كلتا الضاحيتين القريبتين من المياه على بعد أكثر من 50 كيلومترًا من المدينة، ولكن مع زيادات مختلفة جدًا في الأسعار.
وقال لوليس إن مدينتي بيرث وبريسبان تشهدان ارتفاعا بعد عدة سنوات من استقرار الأسعار، وتوقع أن تنمو ملبورن بقوة مرة أخرى، على الرغم من الضرائب العقارية المرتفعة لدفع تكاليف عمليات الإغلاق بسبب كوفيد.
وقال: “في بعض النواحي، خاصة في سوق مثل بيرث، وبدرجة أقل بريسبن، هناك القليل من اللحاق بالركب الذي يحدث هنا وربما هذا هو ما يعطل ملبورن على المسار الصحيح”.
أدت ضرائب المالك في فيكتوريا إلى ارتفاع الأسعار بشكل أقل حدة حتى في ضواحي ملبورن ذات الأسعار المعقولة، حيث ارتفع متوسط سعر المنزل في فرانكستون نورث بنسبة 3.9 في المائة خلال العام الماضي إلى 600.174 دولارًا.
“نظرًا لأن أداء السوق ضعيف، يتم إعداد السوق على أنه يتمتع بميزة تنافسية أفضل من حيث كونه ميسور التكلفة وتأخره في الدورة – وهذا هو الحال تمامًا بالنسبة لبريسبان وبيرث حيث كان أداؤهما ضعيفًا على مدار العقد الماضي، على سبيل المثال. أو هكذا.'
سيكون لدى المشترين المحتملين في ملبورن المزيد من الوقت للعثور على العقار المناسب مقارنة بالشراء في سوق ساخنة مثل بريسبان وبيرث.
“إذا كنت تشتري في سوق ملبورن، فهناك المزيد من المخزون للاختيار من بينها، فأنت لا تواجه هذا الإلحاح حقًا، فيما يتعلق بتوقيتك وأسعارك ثابتة إلى حد ما، أيضًا، فمن المحتمل أن يكون لديك مساحة أكبر قليلاً للتفاوض.
من المحتمل أن يتباطأ سوق الإسكان الوطني إذا فشلت تخفيضات أسعار الفائدة في البنك الاحتياطي في عام 2024، حيث أوصت منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية بتركها أعلى لفترة أطول، مع استمرار التضخم أعلى بكثير من هدفه البالغ 2 إلى 3 في المائة.
وقال مساء الخميس “يجب أن تظل السياسة النقدية مقيدة على المدى القصير لكبح التضخم ويجب تضييق العجز المالي في السنوات المقبلة.”
لكن منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية ألمحت أيضًا إلى أنه من المرجح أن يحصل المقترضون الأستراليون على ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة بحلول نهاية العام المقبل – وإن كان السيناريو أقل سخاءً مما تتوقعه البنوك الأسترالية الكبرى.
وقال: “تفترض التوقعات أن سعر الفائدة النقدي سيبقى عند هذا المستوى المقيد حتى ينخفض التضخم بشكل واضح إلى النطاق المستهدف، مع افتراض تخفيضات أسعار الفائدة بمقدار 75 نقطة أساس بين الربع الثالث من عام 2024 ونهاية عام 2025”.
وقال لوليس إن ارتفاع أسعار الفائدة خلال معظم عام 2024 قد يجعل المستثمرين يشعرون بالقلق بشأن شراء عقار، نظرا للصعوبات في ارتفاع أقساط الرهن العقاري.
وقال: “إننا نشهد بالفعل تحديات تتعلق بإمكانية الخدمة”.
“من المؤكد أن قيود قابلية الخدمة هذه ستكون في مؤخرة أذهان المستثمرين.”
كيف ارتفعت الأقساط الشهرية بنسبة 59 في المائة
يدفع المقترضون الأستراليون الآن 59 في المائة أكثر على رهنهم العقاري مما كانوا عليه قبل ثلاث سنوات – وتتوقع الأسواق المالية الآن المزيد من الزيادات في أسعار الفائدة في عام 2024.
يدفع المقترضون الأستراليون الآن 59 في المائة أكثر على رهنهم العقاري مما كانوا عليه قبل ثلاث سنوات – وتتوقع الأسواق المالية الآن المزيد من الزيادات في أسعار الفائدة في عام 2024.
وبالعودة إلى أبريل 2021، كان بنك الكومنولث، أكبر مقرض للمساكن في أستراليا، يقدم معدلات فائدة متغيرة على الرهن العقاري تبلغ 2.69 في المائة.
ولكن بعد مرور ثلاث سنوات، يدفع المقترضون بمعدل فائدة متغير الآن 6.69 في المائة.
بالنسبة للمقترض الذي لديه رهن عقاري متوسطه 600 ألف دولار، ارتفعت أقساط السداد الشهرية إلى 3868 دولارًا من 2431 دولارًا – أو بمقدار 17244 دولارًا سنويًا.
الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 800 ألف دولار – يشتري منزلًا بقيمة مليون دولار مع وديعة قرض سكني بنسبة 20 في المائة – كان سيشهد ارتفاع أقساط السداد الشهرية إلى 5157 دولارًا من 3241 دولارًا.
وهذا من شأنه أن يعادل زيادة قدرها 22.992 دولارًا في تكاليف الرهن العقاري السنوية.
وعلى الرغم من ارتفاع المعدل، فقد ارتفعت أسعار المنازل في العواصم الأسترالية مع وصول الهجرة إلى مستويات قياسية – مما يضيف عقبة أخرى أمام أولئك الذين يكافحون من أجل شراء منزل.
وارتفع متوسط أسعار المنازل في سيدني بنسبة 10.7 في المائة خلال العام الماضي، لكنه ارتفع في بريسبان بنسبة 15.9 في المائة، وفي بيرث بنسبة 20 في المائة.
وقال شين أوليفر، كبير الاقتصاديين في شركة AMP Capital، إنه مع وجود أكثر من 98 في المائة من المقترضين الأستراليين الآن بمعدل فائدة متغير، فإن تكاليف الرهن العقاري ترتفع بشكل أكبر بكثير من بقية العالم المتقدم حيث تكون المعدلات الثابتة أكثر شيوعًا.
إن الزيادة التي بلغت 3.5 نقطة مئوية في أسعار الفائدة المتغيرة على الرهن العقاري الأسترالي، حتى مع أخذ خصومات الإقراض المصرفي في الاعتبار، هي أكثر من ضعف المستويات في المملكة المتحدة وألمانيا، وهي أشد سبع مرات من الزيادة في تكاليف اقتراض المساكن في الولايات المتحدة.
وقال لصحيفة ديلي ميل أستراليا: “أصحاب المنازل الأستراليين الذين لديهم رهن عقاري، يدفعون في المتوسط أكثر من ثلاثة في المائة”.
“في كندا، يزيد الرقم بنسبة 2.5 في المائة فقط، وفي ألمانيا حوالي 1.25 في المائة، وفي المملكة المتحدة بنسبة 1.5 في المائة.”
وبالمقارنة، فإن المقترضين الأميركيين العاديين الذين يسددون نفس المسكن لن يشهدوا سوى ارتفاعاً بنسبة 0.5 نقطة مئوية في تكاليف اقتراضهم، وذلك لأن أغلبهم تقريباً يقترضون بأسعار فائدة ثابتة لمدة 30 عاماً في دولة حيث تقوم شركة حكومية بتمويل الرهن العقاري.