هل يجب علي حقًا استخدام الرهن العقاري بفائدة فقط كمالك للشراء للتأجير؟

أفكر في شراء أول عقار لي على الإطلاق بغرض التأجير. أعرف المدينة التي أرغب في الشراء فيها ولدي بعض التطورات في ذهني.

المشكلة هي أنني لست متأكدًا مما إذا كان ينبغي علي شراء الشقة بسداد رهن عقاري أو رهن عقاري بفائدة فقط.

قال وسيط الرهن العقاري الذي تحدثت إليه إنه من الطبيعي أن يشتري أصحاب العقارات بفائدة فقط، لكن هذا يبدو متهورًا إلى حد ما بالنسبة لي.

سؤالي هو: لماذا يفضل بعض المستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير شراء الرهن العقاري بفائدة فقط؟ ماهي المزايا؟ من المؤكد أن هناك بعض المنطق في الالتزام بسداد الرهن العقاري وسداد الديون.

ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: إن القروض العقارية ذات الفائدة فقط هي إلى حد كبير المنتج المفضل بين أصحاب العقارات الذين يشترون للتأجير.

منذ عام 2014، نحو 80 في المائة من عمليات الشراء الجديدة للسماح بالرهون العقارية كانت على أساس الفائدة فقط، وفقا لشركة يو كيه فاينانس.

مع الرهن العقاري بفائدة فقط، ستدفع الفائدة فقط كل شهر، مع بقاء مبلغ القرض كما هو.

وهذا يختلف عن سداد الرهن العقاري النموذجي حيث ستقوم بسداد جزء من القرض، بالإضافة إلى الفائدة، كل شهر حتى تقوم في النهاية بسداد الرهن العقاري.

أحد الأسباب الأساسية التي تجعل المستثمرين يختارون الفائدة فقط، بدلاً من سداد الرهن العقاري، هو أنها ستساعد في تعزيز التدفق النقدي كل شهر.

على سبيل المثال، رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني يتم سداده على مدى 20 عامًا على رهن سداد بمعدل 5 في المائة سيكلف 1320 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.

سيكلف الرهن العقاري بفائدة 200000 جنيه إسترليني فقط على نفس الأساس 834 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.

العيب الواضح للفائدة فقط هو أنك لا تسدد الدين.

وهذا يعني أنه في نهاية فترة العشرين عامًا، سيظل الرهن العقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني بحاجة إلى السداد، بينما مع رهن سداد رأس المال سيكون العقار خاليًا من الديون.

سيرغب مقرضو الرهن العقاري في معرفة كيف يخطط المقترض لسداد الرهن العقاري منذ البداية.

الخيار الأكثر شيوعًا لأصحاب العقارات هو سداد الرهن العقاري عن طريق بيع العقار نفسه، أو عقار آخر.

تحدثنا إلى روب ديكس، المؤسس المشارك لموقع المشورة العقارية Property Hub والمضيف المشارك لـ The Property Podcast و هوارد ليفي، مدير إقراض الشراء للتأجير في وسيط الرهن العقاري SPF Private Clients لطلب نصيحتهم.

لماذا يستخدم أصحاب العقارات الرهن العقاري بفائدة فقط؟

يجيب روب ديكس: يبدو الأمر غير بديهي، ولكن هناك في الواقع حجج قليلة جدًا لسداد الرهن العقاري.

كمستثمر، فإن الخطر الرئيسي الذي يواجهك هو أنك تعاني من مشكلة التدفق النقدي مما يعني أنك لا تستطيع دفع الرهن العقاري الخاص بك وينتهي بك الأمر باستعادة العقار – على سبيل المثال، إذا توقف المستأجر عن الدفع أو كان لديك تكاليف إصلاح مرتفعة بشكل غير متوقع.

مع سداد الرهن العقاري، تكون أقساطك الشهرية أعلى لأنك تدفع الفائدة ونسبة من رأس المال – وبالتالي يكون لديك ربح أقل كل شهر يمكنك توفيره كمخزن مؤقت.

النقطة الأساسية التي يغفل عنها الناس هي أن الرهن العقاري الذي يقتصر على الفائدة فقط لا يعني عدم قدرتك على سداد رأس المال – بل إنه ليس عليك القيام بذلك وفق جدول شهري محدد.

خبير: يعتقد روب ديكس، المؤسس المشارك لشركة Property Hub، أن القروض العقارية ذات الفائدة فقط، إذا تمت إدارتها بشكل معقول، تعد خيارًا أفضل لمعظم المستثمرين الذين يشترون من أجل التأجير

ستسمح لك معظم منتجات الرهن العقاري بالدفع الزائد بمبلغ معين كل عام، وعندما تصل إلى نهاية المدة المحددة، يمكنك سداد جزء كبير من رأس المال إذا كنت ترغب في ذلك.

ولكن على الرغم من ذلك، فإن معظم المستثمرين سعداء بعدم سداد رأس المال مع مرور الوقت، لأنه بمرور الوقت سوف ينخفض ​​المبلغ الذي اقترضته كنسبة من قيمة العقار على أي حال.

وذلك لأنه مع مرور السنين، سيظل المبلغ الذي اقترضته ثابتًا، لكنك تتوقع أن يؤدي التضخم إلى زيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك.

وحتى لو ارتفعت قيمة العقار بنسبة 3 في المائة سنوياً في المتوسط، فإنها لن تتضاعف بعد 20 عاماً.

وهذا يعني أنك إذا بدأت باقتراض 70 في المائة من قيمته، فإن دينك سينخفض ​​إلى حوالي 40 في المائة.

في هذه المرحلة، يمكنك إما بيع العقار لسداد هذا الدين المتبقي بسهولة، أو استخدام جزء من دخل الإيجار الذي كنت تدخره.

يعد استخدام الدين بهذه الطريقة تحولًا كبيرًا في العقلية، ولكنه يعد “متهورًا” فقط إذا قمت بتمديد نفسك كثيرًا في المقام الأول أو زيادة اقتراضك مع ارتفاع قيمة الممتلكات الخاصة بك.

إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري بفائدة فقط

يجيب هوارد ليفي: يعتمد الكثير على استراتيجيتك: إذا كنت تفكر في شراء أكثر من عملية شراء للتأجير، فقد يكون الاحتفاظ ببعض المال للإيداع التالي أكثر منطقية من استخدام كل أموالك لسداد الديون على العقار الأول.

ميزة الفائدة فقط هي أنك تدفع فقط الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك كل شهر، مع إبقاء الدفعات الشهرية منخفضة.

اختار الملاك دائمًا تقريبًا الرهون العقارية ذات الفائدة فقط في الماضي لأنه يمكن خصم فائدة الرهن العقاري من دخل الإيجار لتقليل فاتورة الضرائب، ولكن هذا لم يعد هو الحال لذا فهو ليس قرارًا واضحًا.

خبير: يقول هوارد ليفي، مدير إقراض الشراء للتأجير في وسيط الرهن العقاري SPF Private Clients، إن المقترضين بفائدة فقط يمكنهم عادةً سداد 10٪ من مبلغ الرهن العقاري كل عام دون تكبد رسوم جزائية

مع سداد الرهن العقاري، تعلم أنه في نهاية المدة يصبح العقار ملكًا لك، لذا إذا كان ميسور التكلفة ويتناسب مع استراتيجية الملكية الخاصة بك، فهو الخيار الأكثر أمانًا.

من ناحية أخرى، مع الرهن العقاري بفائدة فقط، فإنك لا تدفع أي رأس مال وتظل مدينًا به في نهاية المدة.

يبيع العديد من الملاك عقاراتهم التي يشترونها بغرض التأجير، مستخدمين العائدات لسداد الرهن العقاري، مع أمل أن يتبقى القليل منها كربح، حيث أنهم لا يحتاجون إلى التمسك بالعقار بنفس الطريقة التي يتعاملون بها مع السكن الرئيسي.

مع أي استثمار للشراء بغرض التأجير، من المهم الاحتفاظ ببعض الأموال لتغطية فترات الفراغ، عندما لا يتم تأجير العقار وتحتاج إلى تغطية الرهن العقاري في ذلك الشهر.

يجب أن يكون لديك أيضًا صندوق للأيام الممطرة لتغطية التكاليف غير المتوقعة مثل استبدال المرجل أو الغسالة. إذا لم يكن لديك الكثير من النقود الفائضة، فقد يكون من المنطقي إنشاء هذا الصندوق الاحتياطي، بدلاً من اختيار سداد الرهن العقاري ودفع دفعات أكبر كل شهر.

لقد وجدنا أن بعض العملاء يفضلون الفائدة فقط، ولكن نظرًا لأن العديد من المقرضين يقدمون تسهيلات للدفع الزائد بنسبة 10 بالمائة دون أي رسوم سداد مبكر، فإن هناك خيارًا آخر يتمثل في تكوين الأموال والدفع الزائد عندما يكون ذلك ممكنًا.

وهذا له نفس تأثير الحصول على سداد رهن عقاري، حيث أن الدفعات الإضافية تقلل من رأس المال، لكنك لست ملزمًا تعاقديًا بالقيام بها، لذلك فهي توفر المزيد من المرونة.

هناك اعتبار آخر وهو ما إذا كنت تملك العقار في شركة محدودة أو باسمك الخاص. إذا قمت بتخفيض رأس المال، فسيتم أيضًا تقليل مبلغ الفائدة الذي يمكنك مقاصته مقابل الإيجار.

لذلك، يلعب هيكل الملكية أيضًا دورًا في سؤالك، إلى جانب ما إذا كنت من دافعي الضرائب بمعدل أعلى أو أساسي. من المهم طلب المشورة بشأن الرهن العقاري من وسيط في السوق بالكامل، بالإضافة إلى التحدث إلى متخصص في الضرائب.

> هل لديك رهن عقاري أو شراء لترك السؤال؟ [email protected]