شارك مستثمر عقاري كان يعيش في السابق في شقق مستأجرة لكنه يتمتع الآن بمنزل على الواجهة البحرية تبلغ قيمته 6 ملايين دولار، أهم نصائحه للشباب الأستراليين الذين يحاولون دخول سوق الإسكان الصعب.
اشترى دانييل والش، 33 عامًا، منزله الذي تبلغ قيمته عدة ملايين من الدولارات بالقرب من بالم بيتش على الشواطئ الشمالية لسيدني العام الماضي.
يمتلك الأب المتزوج أيضًا سيارة لامبورغيني هوراكان ويختًا بطول 50 قدمًا بالإضافة إلى محفظته العقارية البالغة 20 مليون دولار، والتي تتضمن 19 عقارًا استثماريًا بقيمة 14 مليون دولار يتم تأجيرها في سيدني وملبورن وبريسبان وأديلايد ونيوزيلندا. بيرث.
لكن بدلاً من الادخار من أجل وديعة الرهن العقاري لشراء العقار النهائي، بدأ والش رحلته الاستثمارية بشراء منزل من أربع غرف نوم في ثيرلمير، على بعد 95 كيلومتراً جنوب غرب سيدني مقابل 324 ألف دولار.
وكان قادرا على الادخار وشراء المزيد من العقارات باستخدام دخل الإيجار والاقتراض مقابل قيمة المنازل الأخرى لمواصلة توسيع محفظته، حيث أدى النمو السكاني المرتفع إلى ارتفاع قيمة العقارات.
يقول مستثمر عقاري ذكي يمتلك 20 منزلاً إن الشباب يفقدون القدرة على امتلاك منزل بسبب تركيزهم الشديد على العيش في ضاحية جميلة في وقت مبكر جدًا (دانيال والش، على اليسار، مع زوجته صوفي)
اشترى دانييل والش، 33 عاماً، العام الماضي منزلاً على الواجهة البحرية بقيمة 6 ملايين دولار على الشواطئ الشمالية لسيدني، بالقرب من بالم بيتش. يمتلك هذا الرجل المتزوج والأب لطفل أيضًا سيارة لامبورغيني هوراكان ويختًا بطول 50 قدمًا بالإضافة إلى محفظته العقارية البالغة 20 مليون دولار.
كما عاش هو وزوجته صوفي في شقق مستأجرة حتى بلغ 28 عامًا، عندما انتقل إلى منزل.
وقال لصحيفة ديلي ميل أستراليا: “كنت أعيش في شقة كبيرة، بدلاً من العيش في منزل ودفع الكثير من الإيجار”.
“تمكنت أنا وزوجتي بعد ذلك من توفير المزيد من المال لوضعه في المنازل – لقد فعلنا ذلك حتى بلغت 28 عامًا.
“كنت دائمًا أتحدث عن تأخير الإشباع.”
وقال أيضًا إن الحديث عن عدم قدرة الشباب على شراء منزل أمر ضار، على الرغم من أن متوسط سعر المنزل في المدن الكبرى بعيد عن متناول معظم الناس.
وقال والش: “يحتاج الناس إلى تغيير منظور القول بأن الأمر صعب للغاية”.
“إذا رأيت رحلتي، فقد اشتريت عقارين على بعد ساعتين من سيدني ثم لم أتمكن من تحمل تكاليف سيدني في عام 2012، لذلك اضطررت للذهاب إلى ولايات مختلفة.”
وقال كهربائي السيارات المتدرب السابق وسائق قطار الشحن، الذي ترك المدرسة في سن الخامسة عشرة، إن الكثير من الشباب ارتكبوا خطأ توفير ما يصل إلى 20 في المائة من وديعة الرهن العقاري لشراء منزل مرغوب فيه في إحدى الضواحي الجميلة.
“إنهم يدخرون المال لشراء منزل أحلامهم، وعندما تكتشف ذلك – خاصة إذا كنت في عواصم أكثر تكلفة مثل سيدني – فإنهم يحاولون الحصول على منزل بقيمة 1.5 مليون دولار إلى 2 مليون دولار”. هو قال.
“إنهم يدخرون المال، ولكن بحلول الوقت الذي يدخرون فيه أموالهم، تستمر أسعار العقارات في الارتفاع، لذا فهم يدخرون لمدة عشر سنوات لمحاولة الحصول على عقارهم الأول.”
قال السيد والش، مؤسس وكالة Your Property Your Wealth للمشترين، إنه عندما لم يكن قادرًا على شراء منزل في سيدني، قام بشراء منازل في الضواحي الخارجية ذات الأسعار المعقولة في ملبورن وبريسبان وأديلايد وبيرث والتي كانت على مسافة قريبة من وسط المدينة .
وقال: “لقد ركزت على العقارات الاستثمارية الأصغر حجماً، حيث اشتريت منازل بمبلغ 400 ألف دولار”.
“أحب أن تكون لدي مسافة قابلة للتنقل إلى منطقة الأعمال المركزية الكبيرة إذا استطعت.”
“عادة، أرغب في شراء منازل في الضواحي لأنه مع نمو السكان، يبحث معظم الناس عمومًا عن منازل للاستقرار مع عائلاتهم.
“من خلال شراء الأشياء ذات الأسعار المعقولة، تستمر قيمة العقارات في الارتفاع مع استمرار انتقال السكان إلى تلك المناطق.”
بدلاً من الادخار من أجل وديعة الرهن العقاري لشراء المنزل النهائي، بدأ والش رحلته الاستثمارية بشراء منزل من أربع غرف نوم في ثيرلمير، على بعد 95 كيلومتراً جنوب غرب سيدني مقابل 324 ألف دولار.
ولم يشتر والش منزله الأول ليعيش فيه كمالك حتى عام 2021 عندما اشترى منزلاً في كامدن، في جنوب غرب سيدني، مقابل 1.35 مليون دولار – وباعه بعد عامين مقابل 1.85 مليون دولار.
قال: “حتى ذلك الحين قمت بـ “استثمار” رحلتي بأكملها”.
يمكن لشخص يتقاضى متوسط راتب بدوام كامل قدره 98.218 دولارًا أن يشتري فقط 639.000 دولار مع وديعة رهن عقاري بنسبة 20 في المائة.
وأظهرت بيانات CoreLogic أن هذا أقل بكثير من متوسط سعر المنزل في سيدني البالغ 1.396 مليون دولار، ومتوسط سعر المنزل في ملبورن البالغ 942.779 دولارًا و899.474 دولارًا في بريسبان.
ولكن هناك جيوب ذات قيمة تبعد 25 إلى 55 كم عن وسط المدينة إذا نظرت إلى ما هو أبعد من سيدني.
يتمتع Frankston North بمتوسط سعر معقول يبلغ 596.656 دولارًا أمريكيًا، ويقع على بعد 55 كم من وسط مدينة ملبورن.
وقال: “إلى حد ما، يتم تقييم ملبورن بأقل من قيمتها في الوقت الحالي – الأسعار معقولة جدًا في الضواحي الخارجية”.
تقع هذه الضاحية القريبة من خليج بورت فيليب أيضًا بالقرب من الضواحي الأكثر تكلفة ولديها مجال للتحسين على الرغم من ارتفاع معدل البطالة.
على جانبي بريسبان، توجد ضواحي في لوغان بما في ذلك سلاكس كريك، حيث يبلغ متوسط سعر المنزل 653.257 دولارًا، على الرغم من كونه على بعد 25 كم فقط من المدينة.
وقال: “عندما تنظر إلى لوغان، على سبيل المثال، من الناحية الاقتصادية والسكانية، تجد أن كل شيء قوي للغاية هناك – فأنت في منتصف الطريق السريع بين بريسبان وجولد كوست”.
وفي منطقة خليج موريتون، يبلغ سعر منزل ديسبشن باي، على بعد 46 كيلومتراً شمال بريسبان، 634.325 دولاراً.
وعندما يتعلق الأمر بالشراء في الضواحي الخارجية، نصح والش بعدم شراء عقار في مناطق مثل برودميدوز في شمال ملبورن، مشيراً إلى أن المستأجرين سيكونون أقل موثوقية.
وقال: “سأكون حذراً بشأن التصرف بقسوة شديدة، فهناك الكثير من عمولات الإسكان”.
كما نصح بعدم الشراء في موقع به عدد كبير من السكان مثل جزيرة بريبي شمال بريسبان، بحجة أن مناطق مثل تلك تعاني من ضعف النمو الاقتصادي.
وقال: “ربما لن أذهب إلى جزيرة بريبي: هناك عدد كبير جدًا من المتقاعدين، وهي ليست في الحقيقة مركزًا اقتصاديًا”.
وبدلاً من ذلك، نصح المشترين المحتملين بالتركيز على شراء منزل استثماري – وليس وحدة – حيث من المحتمل أن يكون هناك نمو سكاني.
كما استأجر هو وزوجته صوفي شقق الجدة حتى بلغ 28 عامًا، عندما تحول إلى استئجار منزل.
وقال: “إنني أتطلع دائمًا إلى المكان الذي ينتقل إليه الناس وأقوم دائمًا بمراجعة عدد موافقات البناء مقابل عدد السكان الذين ينتقلون إليه”.
“إذا كان بإمكاني رؤية 100.000 شخص ينتقلون إلى منطقة ما ولكن لا يمكنني رؤية سوى 20.000 موافقة بناء في ولاية على سبيل المثال، فأنا أعلم أن العرض سيكون أكثر صعوبة وأصعب.”
انتقل عدد قياسي من المهاجرين إلى أستراليا بلغ 518 ألف مهاجر في السنة المالية 2022-23.
وهذا يعني أن أسعار المنازل في العاصمة ارتفعت بنسبة 11 في المائة خلال العام حتى شباط (فبراير)، على الرغم من قيام البنك الاحتياطي في تشرين الثاني (نوفمبر) برفع أسعار الفائدة للمرة الثالثة عشرة خلال 18 شهراً، مما جعلها تصل إلى أعلى مستوى لها منذ 12 عاماً بنسبة 4.35 في المائة.
وارتفع متوسط سعر المنزل في سيدني بنسبة 11.7 في المائة، ولكن في بيرث، وهي متلقية للهجرة بين الولايات، ارتفعت القيم بنسبة 18.6 في المائة إلى 718.560 دولاراً لا يزال في المتناول نسبياً.
وفي كانون الثاني (يناير)، تم نشر كتاب والش الجديد “المبادئ الستة للتقاعد الأصغر سنا والأكثر ثراء” من قبل دار نشر ميجور ستريت.