أقوم حاليًا بتأجير وأدخر مبلغًا كبيرًا من راتبي الشهري للادخار لشراء منزلي الأول.
لدي الآن ما يكفي لإيداع 25 في المائة في المنطقة التي أريد أن أعيش فيها. تكمن المشكلة في أن راتبي، كشخص أعزب، لا يكفي لاقتراض الرهن العقاري الذي أحتاجه لتغطية باقي المبلغ.
أتساءل عما إذا كان من الأفضل لي أن أشتري عقارًا أرخص ثمنًا بغرض الشراء بغرض التأجير، لكي أتمكن من الصعود إلى السلم الوظيفي وأتمنى الحصول على أصول تزداد قيمتها.
المعضلة: في حين أن قارئنا لديه وديعة كبيرة بما يكفي لشراء المكان الذي يريد أن يعيش فيه، إلا أنه ليس لديه دخل كبير بما يكفي لتأمين الرهن العقاري
أدرك أن الرهون العقارية لشراء العقارات بغرض التأجير تعتمد على الإيجار الذي يمكن تحصيله، بدلاً من دخل الشخص.
هل سأتمكن من الحصول على رهن عقاري للشراء بغرض التأجير، وما هي الأسعار التي يجب أن أتوقعها؟
ثانياً، هل يمكنني شراء الشقة ثم استئجارها بنفسي طالما أنني أدفع إيجار السوق؟
ثالثًا، المنطقة التي أرغب في شرائها ليست ذات عائد مرتفع بشكل خاص من حيث الإيجارات. هل يجب أن أشتري عقارًا للتأجير في منطقة أكثر تقدمًا حيث تكون عوائد الإيجار أعلى كنسبة من قيمة العقارات؟
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: هذا هو المأزق الشائع الذي يواجهه العديد من الشباب الذين يصعدون السلم.
في حين أن جمع وديعة كافية بالنسبة للكثيرين هو أكبر عائق أمام صعودهم على السلم، هناك الكثير من الآخرين الذين لديهم الوديعة ولكن لا يمكنهم الحصول على رهن عقاري كبير بما يكفي بسبب دخلهم – خاصة عند الشراء بمفردهم.
وذلك لأن معظم مقرضي الرهن العقاري يميلون إلى تقييد المقترضين بحد أقصى للاقتراض يبلغ 4.5 أضعاف دخلهم السنوي.
يمكن أن يكون هذا مشكلة كبيرة في الأماكن التي تكون فيها أسعار المنازل أعلى بكثير من متوسط الدخل.
لنأخذ لندن على سبيل المثال، حيث يبلغ متوسط سعر العقارات 508.000 جنيه إسترليني، وفقًا لأحدث أرقام السجل العقاري.
حتى لو كان لدى شخص ما هنا وديعة بنسبة 25 في المائة تعادل مبلغًا مذهلاً يبلغ 127 ألف جنيه إسترليني، استنادًا إلى مضاعف الدخل 4.5 أضعاف، فسيحتاج أيضًا إلى كسب ما يقرب من 85 ألف جنيه إسترليني سنويًا للحصول على القرض العقاري الذي يحتاجه.
من الواضح أن قارئنا لديه نوع محدد من العقارات التي يرغب في شرائها ومنطقة معينة يرغب في العيش فيها. وهذا أمر عادل بما فيه الكفاية، نظرًا لأنه قد يكون أكبر قرار مالي في حياته.
من الممكن شراء عقار للتأجير بدلاً من ذلك، على الرغم من أن خيارات الرهن العقاري قد تكون محدودة.
هناك أيضًا العديد من الجوانب السلبية المتعلقة بالضرائب عند القيام بذلك. أولاً، هو فقدان إعانة الإقامة الرئيسية عندما تأتي للبيع.
ويعني هذا الإعفاء الضريبي أن أصحاب المنازل لا يتحملون ضريبة أرباح رأس المال على أي مكاسب يحققونها عندما يبيعون منازلهم الرئيسية.
هذا ليس هو الحال بالنسبة لشخص يبيع عقارًا للشراء للتأجير لم يعيش فيه أبدًا، مما يعني أن ضريبة أرباح رأس المال يتم فرضها بنسبة 28 في المائة من الربح لدافعي الضرائب ذوي المعدلات الأعلى أو 18 في المائة من الربح لدافعي الضرائب الأساسيين.
يمكن أن يكون هناك أيضًا تأثير غير مباشر عندما يتعلق الأمر بضريبة الأراضي على رسوم الدمغة (SDLT) التي يدفعونها في المستقبل.
يتم تصنيف الأشخاص كمشترين لأول مرة بغض النظر عما إذا كانوا يشترون عقارًا للعيش فيه أو تأجيره، مما يعني أنك ستحصل على إعانة من عملية الشراء الأولية.
في الوقت الحاضر، يتم إعفاء المشترين لأول مرة من رسوم الدمغة على مشتريات العقارات التي تصل إلى 425.000 جنيه إسترليني، بينما بالنسبة لنقل المنزل العادي، تبدأ الرسوم من 250.000 جنيه إسترليني.
قد تنشأ المشكلة عندما تقوم في النهاية بشراء عقار لتعيش فيه، حيث أنك لن تعد مؤهلاً للحصول على هذا الإعفاء.
إذا احتفظت باستثمارك الذي اشتريته بغرض التأجير، فسوف يتم فرض رسوم دمغة إضافية بنسبة 3 في المائة لكونك مالك منزل ثانٍ.
على سبيل المثال، إذا كنت ستحتفظ بالشراء للسماح بالاستثمار وتستمر في شراء منزل للعيش فيه مقابل 400000 جنيه إسترليني، فهذا يعني أنه سينتهي بك الأمر بتحصيل 19500 جنيه إسترليني من SDLT مقارنة بالـ 0 جنيه إسترليني التي تم تحصيلها كدفعة أولى – مشتري الوقت .
لمزيد من مشورة الخبراء، تحدثنا إلى كريس سايكس، المدير الفني في وسيط الرهن العقاري التمويل الخاص و مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients.
كم يمكنهم الاقتراض؟
يجيب مارك هاريس: لقد جعل ارتفاع الإيجارات من الصعب على المشترين لأول مرة الادخار مقابل وديعة، لذلك من المثير للإعجاب أنك تمكنت من جمع 25 في المائة، مما يزيد من خيارات الرهن العقاري الخاص بك وربما يخفض السعر.
ومع ذلك، بما أنك تشتري بمفردك، فإن دخلك لا يكفي لتحقيق الاقتراض المطلوب.
الخبير: مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients
يميل المقرضون إلى إقراض ما يصل إلى 4 أو 4.5 أضعاف الدخل، مما يمنح أكثر قليلاً لأولئك الذين يتقاضون رواتب أعلى.
تأكد من أن المُقرض يأخذ جميع مصادر الدخل بعين الاعتبار عند تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه. إذا كنت تتلقى مكافآت متغيرة أو غير مضمونة، فقد يتم استبعادها.
إذا كنت ستشتري عقارًا لتعيش فيه، فقد تتمكن من زيادة حجم الرهن العقاري الخاص بك عن طريق الاستفادة من دخل المساعدين، مثل الوالدين، عبر مخطط الضامن أو الرهن العقاري المشترك للمقترض الوحيد. هذا هو المكان الذي يسمح فيه المُقرض بإدراج المزيد من الدخل في تقييم القدرة على تحمل التكاليف.
وبدلاً من ذلك، إذا كنت تخطط لتأجير غرفة احتياطية، فقد يأخذ بعض المقرضين هذا الدخل في الاعتبار عند تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.
يتيح لك نظام استئجار غرفة كسب ما يصل إلى 7500 جنيه إسترليني سنويًا معفاة من الضرائب عند استئجار غرفة مفروشة.
ويضيف كريس سايكس: هناك احتمال أن تقترض أكثر مما تعتقد، من أجل شراء منزلك الخاص.
لقد تراجعت معدلات الرهن العقاري خلال الأشهر القليلة الماضية، وأصبح المقرضون مثل بيرينا قادرين على التفكير في إقراض ما يصل إلى ستة أضعاف الدخل السنوي.
هل يمكنهم شراء منزلهم الأول كشراء للتأجير؟
يجيب كريس سايكس: وهذا شيء رأيت العديد من العملاء يفعلونه، وخاصة عملاء لندن.
سوف يشترون خارج منطقتهم الخاصة حتى يتمكنوا من الحصول على سلم العقارات، حتى لو لم يكن عقارًا ينوون العيش فيه.
خارج المدينة: يقول كريس سايكس، من شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري، إن المشترين لأول مرة الذين يبحثون عن خيار الشراء للتأجير يجب أن يجدوا مكانًا بعيدًا عن المكان الذي يعيشون فيه إذا كانوا يريدون الحصول على رهن عقاري
هل سيجدون صعوبة في الحصول على قرض عقاري؟
يجيب كريس سايكس: هناك الكثير من المقرضين الذين يقومون بالشراء للسماح بالرهون العقارية.
سيطلب منك البعض أن تكون مالكًا للمنزل حتى تتمكن من الحصول على واحدة، مما قد يستبعدك.
ولكن هناك أيضًا مجموعة فرعية من المقرضين الذين يشعرون بالسعادة تجاه طلبات “المشتري لأول مرة، والمالك لأول مرة”.
فقط كن على علم بأن المقرضين الذين يشترون من أجل التأجير قد يحتاجون إلى تقييمك من حيث دخل الإيجار ودخلك ومصروفاتك.
سنحتاج أيضًا إلى تقديم قصة جيدة للمقرض حول سبب قيامك بذلك، ولماذا لا تتطلع إلى شراء منزلك الخاص، وما إلى ذلك.
القاعدة الأساسية هي أن الشراء بغرض التأجير يجب أن يكون بعيدًا عن المنطقة التي تعيش فيها.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن الشراء للسماح بمعدلات الرهن العقاري تأتي بالفعل بعلاوة طفيفة، وبالتالي فإن المزيد من تضييق نطاق مجموعة المقرضين من شأنه أن يجذب قسطًا أعلى قليلاً.
ويضيف مارك هاريس: قد يكون اختيار الشراء للتأجير كملكية أولى أمرًا صعبًا.
قد يشعر المقرضون بالقلق من أنك تخطط للعيش في العقار بنفسك بدلاً من تأجيره، وهو أمر محظور بالنسبة لهم.
لذا فإنهم يميلون إلى بناء الاقتراض على أساس الدخل، بدلاً من دخل الإيجار وسيتعين عليك اجتياز تقييم قياسي للقدرة على تحمل التكاليف.
هل يمكنهم شراء الشقة ثم تأجيرها لأنفسهم؟
يجيب كريس سايكس: لا بالتأكيد لا.
سيحتاجون إلى التأكد من أنك لن تعيش في العقار في أي وقت.
أحد شروط الرهن العقاري لمعظم الرهون العقارية التي يتم شراؤها بغرض التأجير هو أنك أو عائلتك غير قادرين على العيش في شراء يسمح لك بالتملك.
هل ينبغي عليهم البحث عن مناطق ذات عائد أعلى للاستثمار فيها؟
يجيب كريس سايكس: وهذا غالبا ما يفعله الناس. على سبيل المثال، قد يعيشون في لندن، ولكنهم يشترون العقارات للإيجار في يورك أو ليدز أو شيفيلد حيث توجد عوائد أعلى بكثير.
الاعتبار الرئيسي في هذا هو التأكد من أنك على علم بأي رسوم إدارية مرتبطة بالشراء من المنطقة التي تعيش فيها.
ويضيف مارك هاريس: يختار العديد من المستثمرين المناطق ذات العائد المرتفع لأنها لا تؤدي إلى تنويع محفظتهم الاستثمارية فحسب، بل تتيح إمكانية اقتراض المزيد.
باعتبارك مالكًا، يمكنك أيضًا الاستفادة من انخفاض سعر الأصول لهذا العقار (على سبيل المثال، إذا اشتريته في ليدز بدلاً من لندن).
ما الذي يجب عليهم مراعاته أيضًا؟
يجيب مارك هاريس: نظرًا لأن الشراء بغرض التأجير يبدو أمرًا صعبًا بالنسبة لك، فقد يكون من المفيد استكشاف خيارات أخرى.
على سبيل المثال، هل يمكنك زيادة إيداعك أكثر؟ هل هناك أحد أفراد العائلة يمكنه المساعدة، ربما من بنك أمي وأبي؟
إن استخدام مدخرات الأسرة أو الأسهم داخل الممتلكات القائمة قد يحدث فرقا في المبلغ الذي يمكنك تحمله.
تشمل المخططات الأخرى التي قد تستحق المشاهدة الملكية المشتركة أو المنتجات المتخصصة مثل Skipton Track Record الذي يأخذ في الاعتبار مدفوعات الإيجار.
قد تكون الإصلاحات طويلة الأجل جديرة بالاهتمام أيضًا – فبعض المقرضين لديهم منتجات ثابتة طوال مدة الرهن العقاري، وبما أن الاقتراض يتم التركيز عليه على معدل الدفع الفعلي (على عكس المعدل القياسي المتغير الأعلى)، فقد تكون قادرًا على الاقتراض أكثر.
يتم تسعير المنتجات أعلى من القروض العقارية الأخرى، ولكن بعضها، مثل Perenna، لديها فترة محدودة لرسوم السداد المبكر (خمس سنوات في هذه الحالة) مما يعني أنه يمكنك التبديل لاحقًا.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.