يقال إن جيريمي هانت يضع خططًا من شأنها أن تسمح للمشترين لأول مرة بالصعود إلى سلم العقارات بإيداع 1 في المائة.
ويمكن الإعلان عن خطة الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة في الميزانية في 6 مارس من قبل وزير المالية لمساعدة أولئك الذين يكافحون من أجل بناء مدخرات كافية لشراء منزل.
ومن المقرر أن تقدم الحكومة ضمانات مالية للبنوك لتشجيعها على تقديم قروض عقارية تغطي 99 في المائة من قيمة المنزل.
وسيكون هذا مشابهاً لبرنامج ضمان الرهن العقاري الحالي، والذي يهدف إلى مساعدة أولئك الذين يشترون المنازل بودائع بنسبة 5 في المائة.
وبموجب المخطط الجديد، قد يحتاج المشتري لأول مرة إلى وديعة بقيمة 3000 جنيه إسترليني لشراء منزل بقيمة 300000 جنيه إسترليني – إلى جانب أموال لمحامي ومساح وربما وسيط رهن عقاري.
إذا تم تأكيدها، فلا شك أن هذه السياسة ستحظى بالترحيب من قبل بعض المشترين لأول مرة.
ومع ذلك، يقول النقاد إنه قد يؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار المنازل، وأن المشترين المتعثرين لأول مرة قد لا يتمكنون من تحمل الأقساط الشهرية المطلوبة لمثل هذا الرهن العقاري الضخم، خاصة وأن أسعار الفائدة لا تزال مرتفعة نسبيًا.
كيف يمكن أن يساعد المشترين لأول مرة؟
هناك القليل من التفاصيل حول المخطط، ولكن من الناحية النظرية يجب أن يعني ذلك أن أصحاب المنازل الطموحين سيكونون قادرين على شراء منزلهم الأول بإيداع أصغر.
يجب على الشخص الذي يشتري عقارًا بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني بإيداع 5 في المائة أن يكون لديه مدخرات لا تقل عن 15 ألف جنيه إسترليني للحصول على رهن عقاري بنسبة 95 في المائة.
وبموجب المخطط الجديد، قد يحتاجون إلى ما لا يقل عن 3000 جنيه إسترليني – إلى جانب الأموال المطلوبة لمحامي ومساح وربما وسيط رهن عقاري.
يقول مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients: “يجب الإشادة بأي مخطط يساعد أولئك الذين يريدون الانتقال من “جيل الإيجار” إلى “جيل خاص”.
“إذا كان المشترون لأول مرة يكافحون من أجل الصعود إلى السلم، فسيكون لذلك تأثير غير مباشر على بقية السوق، حيث لا يمكن أن يعمل بشكل صحيح. ولكن كما هو الحال مع أي شيء، فإن الشيطان سيكون في التفاصيل.
“إذا كان الناس قادرين على تحمل أقساط الرهن العقاري ولكنهم يكافحون من أجل الادخار للحصول على وديعة بسبب ارتفاع الإيجارات، فإن خيار 99 في المائة يكون منطقيا ولكن يجب ضمانه بعناية.”
يد العون؟ ويمكن الإعلان عن خطة الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة في ميزانية الربيع في 6 مارس لمساعدة أولئك الذين يكافحون من أجل بناء مدخرات كافية لشراء منزل.
ومع ذلك، يرى النقاد أن نسبة 99 في المائة من القروض العقارية ستكون غير مسؤولة وتعرض المقترضين لخطر الأسهم السلبية في المستقبل، إذا انخفضت أسعار المنازل.
انخفضت أسعار المنازل في المملكة المتحدة بنسبة 1.4 في المائة العام الماضي، وفقاً لمكتب الإحصاءات الوطنية.
الأسهم السلبية هي عندما تصبح قيمة المنزل أقل من القيمة المتبقية للرهن العقاري.
إذا حدث ذلك، فقد يصبح المالك غير قادر على إعادة الرهن العقاري، وفي بعض الحالات يضطر إلى بيع منزله للدفع للبنك.
ويقول بيتر ستيمسون، رئيس المنتجات في شركة MPowered Mortgages: “إن تحرك المستشارة لتقديم 99 في المائة من قروض الرهن العقاري هو محاولة غير مسؤولة للاستيلاء على العناوين الرئيسية بدلاً من خلق الحلول، وهو مؤشر على أن الحكومة قد نفدت أفكارها”.
“إن الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة هو في جوهره رهن عقاري بنسبة 100 في المائة – فالوديعة بنسبة 1 في المائة بالكاد تساهم في منع الخسائر.
“هذا النهج يعرض المقترضين لخطر كبير للوقوع في الأسهم السلبية ويشجع على اتخاذ القرارات المالية السيئة.
“على هذا النحو، يبدو أن هذا قرار مفاجئ بشكل خاص من حكومة تشجع أمة من المستثمرين والمدخرين.
“في الوقت الذي أصبح فيه تسلق سلم الإسكان صراعاً بالفعل، هل ينبغي لنا حقاً أن نثقل كاهل المشترين لأول مرة بالمزيد من الديون؟”
يوم الميزانية يلوح في الأفق: يقال إن جيريمي هانت يضع خططًا تسمح للمشترين لأول مرة بالصعود إلى سلم العقارات بإيداع بنسبة 1 في المائة
ويضيف تومر أبودي، مدير شركة إم تي فاينانس للإقراض العقاري: “القلق بشأن القروض العقارية التي تقترب من 100 في المائة هو ما إذا كانت هناك عودة إلى الأزمة المالية، عندما لا يتمكن المقترضون في الواقع من شراء منازلهم ويكون هناك تراجع في القروض العقارية”. الأرباح، أو فقدان الوظائف المحتملة، فإن القدرة على تحمل التكاليف تذهب.
“ثم أي تراجع في السوق يؤدي إلى تآكل حقوق الملكية مما يترك المقترضين غير قادرين على إعادة التمويل.”
هل ستجعل العقارات ميسورة التكلفة؟
ومن المرجح أن يجد المشترون أن قدرتهم على الحصول على رهن عقاري بنسبة 1 في المائة تعتمد على أرباحهم.
لا يتم تسعير العديد من المشترين لأول مرة في سوق العقارات بسبب الوديعة المطلوبة فحسب، بل بسبب المبلغ الذي يمكنهم اقتراضه.
يحدد جميع مقرضي الرهن العقاري المقترضين بحد أقصى لنسبة القرض إلى الدخل.
هذا هو الحد الأقصى للمبلغ الذي ستقرضه البنوك بناءً على الدخل السنوي للمقترض. وهم قادرون على تقديم بعض القروض فوق هذا المستوى، ولكن هناك قيود مشددة على عدد القروض.
إذا كان شخص واحد يشتري عقارًا بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني مع وديعة بنسبة 1 في المائة، فسيحتاج عادةً إلى دخل سنوي لا يقل عن 66 ألف جنيه إسترليني
كقاعدة عامة، سيجد معظم المشترين لأول مرة أنفسهم مقيدين بحد أقصى 4.5 أضعاف دخلهم السنوي.
إذا كان شخص واحد يشتري عقارًا بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني مع وديعة بنسبة 1 في المائة، فسيحتاج عادةً إلى دخل سنوي لا يقل عن 66 ألف جنيه إسترليني.
وفوق ذلك، ميقوم مقرضو الرهن العقاري بإجراء “اختبار الإجهاد” للمقترضين، للتأكد من أنهم ما زالوا قادرين على سداد أقساطهم إذا ارتفع معدل الرهن العقاري عندما ينتهي سعر الفائدة الثابت الأولي خلال سنتين إلى خمس سنوات.
على سبيل المثال، في حالة تثبيت سعر الفائدة لمدة عامين بنسبة 5.5 في المائة، قد يقوم المقرض باختبار الضغط على قدرة المقترضين على سداد 8.5 في المائة، أو في حالة سعر ثابت لمدة خمس سنوات، قد يكون اختبار الإجهاد عند 7.5 في المائة.
بعد الفترة الثابتة الأولية، إذا لم يفعل المقترض شيئًا والتزم بمعدل المتغير القياسي الأعلى للمقرض (SVR)، فيجب أن يكون قادرًا من الناحية النظرية على تحمل التكاليف الشهرية الأعلى.
لكن اختبارات التحمل هذه يمكن أن تمنع أيضًا الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن لأي شخص أن يقترضه.
وقود على النار: يبدو أن مثل هذه التدخلات الحكومية تؤدي في كثير من الأحيان إلى زيادة أسعار المساكن
هل ستكون شعبية؟
هناك بعض الشكوك حول ما إذا كان العديد من المشترين لأول مرة سيوقعون بالفعل على صفقة رهن عقاري بنسبة 99 في المائة.
متوسط الودائع التي دفعها المشتري لأول مرة في العام الماضي كان نحو 25 في المائة، وفقا لشركة UK Finance.
وفي الوقت نفسه، يقترض المشتري في المتوسط لأول مرة ما يعادل 3.36 أضعاف دخله السنوي، وهو أقل بكثير من الحد الأقصى المسموح له عادة بالاقتراض منه.
ويشير هذا إلى أن المشترين حريصون على عدم إرهاق أنفسهم عندما يتعلق الأمر بشراء منزلهم الأول.
هل القروض العقارية المماثلة متاحة بالفعل؟
تصدرت شركة Skipton Building Society عناوين الأخبار في العام الماضي عندما أطلقت رهنًا عقاريًا بنسبة 100 في المائة للمستأجرين لتمكينهم من الوصول إلى سلم العقارات دون إيداع.
هناك منتج آخر يسمح للمشترين لأول مرة بالصعود على السلم بدون إيداع وهو رهن باركليز سبرينج بورد، على الرغم من أن هذا يتطلب من العائلة والأصدقاء المساعدة في الوديعة.
في هذه الحالة، يقدم المساعد وديعة بنسبة 10 بالمائة كضمان لمدة خمس سنوات ويتم وضعها في حساب Helpful Start الذي يحصل على فائدة ويتم إرجاعه بعد خمس سنوات.
ومع ذلك، يُعتقد أن الإقبال على هذه الأنواع من المنتجات كان محدودًا.
كم ستكون باهظة الثمن؟
القلق الآخر الذي يتقاسمه البعض في صناعة الرهن العقاري هو حقيقة أن هذه المنتجات من المرجح أن تأتي بأسعار فائدة أعلى، نظرا لوجود مخاطر أكبر على المقرض.
متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة خمس سنوات لشخص يشتري بإيداع بنسبة 40 في المائة هو 4.83 في المائة، مقارنة بـ 5.44 في المائة لشخص لديه وديعة بنسبة 5 في المائة، وفقا لـ Moneyfacts.
هذا هو الفرق بين دفع 1149 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا و1221 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، بناءً على رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني على مدار 25 عامًا.
ومن المرجح أن تكون أسعار الفائدة على وديعة بنسبة 1 في المائة أعلى بالنسبة لأولئك الذين يشترون بإيداع بنسبة 5 في المائة.
ويقول بيتر ستيمسون، رئيس قسم المنتجات في شركة MPowered Mortgages: “مع عدم وجود إيداع تقريبًا، سيعتبر المقرضون سعر هذه القروض العقارية عملاً محفوفًا بالمخاطر.
“وهذا سوف ينعكس في المعدلات، والتي في جميع الاحتمالات تقع أعلى بكثير من 6 في المائة.”
يضيف وسيط الرهن العقاري مارك هاريس: “على الرغم من عدم وجود تفاصيل حول الأسعار حتى الآن، على سبيل المقارنة، فإن منتج ضمان الرهن العقاري من باركليز (95 في المائة من القرض إلى القيمة) مرتبط بنسبة 5.56 في المائة”.
‘يبلغ معدل الرهن العقاري في باركليز سبرينج بورد 5.99 في المائة. ونتوقع أن يكون سعر الرهن العقاري بنسبة 99 في المائة أعلى من سعره بالنسبة للمخاطر المرتفعة وتكلفة الضمان وما إلى ذلك.
ارتفاع أسعار المنازل
ويبدو أن مثل هذه التدخلات الحكومية غالباً ما تؤدي إلى زيادة أسعار المساكن.
كانت إجازات رسوم الدمغة، والمساعدة في الشراء، والحق في الشراء، وغيرها من المخططات تهدف أيضًا إلى مساعدة المزيد من الأشخاص على الصعود إلى السلم الوظيفي.
ولكن في حين أن العديد من هذه المبادرات كانت ناجحة، فقد كان لها أيضا تأثير في دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل أكبر بالنسبة لتلك التي جاءت بعد ذلك.
يقول جيريمي ليف، وكيل العقارات في شمال لندن ورئيس مجلس إدارة الإسكان السابق في جمعية ريكس: “في حين أن مثل هذه القروض العقارية قد تساعد المشترين لأول مرة الذين كانوا سيواجهون صعوبات في جمع الودائع، إلا أنها من المرجح أن تعزز الطلب الذي قد يؤدي بدوره إلى ارتفاع أسعار المنازل”. خلق مخاطر سلبية أكبر للأسهم وجعل التداول مكلفًا للغاية إذا انخفضت أسعار الفائدة.
“للإبقاء على أسعار العقارات تحت السيطرة، ما نحتاجه هو برنامج واضح وقابل للتنفيذ يهدف إلى زيادة العرض، والذي يتم تنفيذه في نفس الوقت.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.