يعاني المستثمرون الذين يشترون من أجل التأجير من ثروات مختلطة في الوقت الحالي.
فمن ناحية، يكافحون ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف كونهم مالكين للعقار.
ومن ناحية أخرى، فإنها تستفيد من النمو القوي في الإيجارات والطلب من المستأجرين. لكن الصورة الوطنية لا تحكي القصة بأكملها.
لقد تباينت ثروات أصحاب العقارات بشكل كبير من مدينة إلى أخرى، حيث تتراوح عائدات الإيجار – المقياس الرئيسي لعائد استثمارك – من 3.2 في المائة إلى 8.8 في المائة.
تم تتويج بريستول كأفضل مكان في المملكة المتحدة لأصحاب العقارات للاستثمار، وفقًا للتحليل الذي أجراه بنك Aldermore لصالح Money Mail.
اليوم، يمكننا الكشف عن القائمة الكاملة لأفضل 50 مدينة في المملكة المتحدة للاستثمار في الشراء بغرض التأجير.
في حين أن عائدات الإيجار هي عادة المؤشر المهم الوحيد المستخدم في معظم التحليلات لسوق العقارات التي يتم شراؤها بغرض التأجير، إلا أنها مجرد واحدة من عدد من المعايير الرئيسية التي يجب على الملاك دراستها.
عند تجميع التصنيف، قام الباحثون بتقييم المدن بناءً على مجموعة من العوامل الإضافية، بما في ذلك نمو أسعار المنازل على المدى الطويل، وحجم سوق الإيجار وعدد العقارات الشاغرة الموجودة في المنطقة. وبريستول ليست المدينة الوحيدة التي تتمتع بطفرة الشراء بغرض التأجير.
لقد تحدثنا إلى وكلاء التأجير في بعض أسواق الشراء للتأجير المزدهرة في المملكة المتحدة لمعرفة سبب كونها مناطق استثمارية ساخنة – وأولئك الموجودين في الأسواق الذين يكافحون من أجل المنافسة.
وقال جون كوبر، رئيس قسم الرهن العقاري في ألدرمور: “عادة ما تهيمن بعض المناطق، ولكن هذا العام نرى نطاقًا أوسع يجعلها في المراكز العشرة الأولى”. وتتكون كل منطقة من عدة أسواق أصغر ذات ظروف وتحديات فريدة.
غرب البلاد يبهر الركاب
تصنف مدينة بريستول على أنها المدينة الأولى في المملكة المتحدة بالنسبة لأصحاب العقارات، ويرجع الفضل في ذلك إلى حد كبير إلى ارتفاع متوسط الإيجارات لكل غرفة بقيمة 562 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا – أعلى بنسبة 24 في المائة من المتوسط في جميع المدن الخمسين.
وارتفعت أسعار المنازل هناك بنسبة 6.6 في المائة سنويا على مدى العقد الماضي، مقارنة بمتوسط نمو سنوي يبلغ 4.8 في المائة في جميع أنحاء المملكة المتحدة.
ويحتاج الكثير من المستأجرين إلى عقار – فقط 0.8 في المائة من العقارات المستأجرة شاغرة. وتبلغ عائدات الإيجار 4.4 في المائة – أي أقل من المتوسط البالغ 5.5 في المائة في المدن الخمسين، بسبب ارتفاع أسعار المنازل في بريستول.
يشير عائد الإيجار إلى مقدار الإيجار الذي يولده العقار مقارنة بالسعر المدفوع مقابله.
وتبلغ قيمة المنزل المتوسط الآن 401.120 جنيهًا إسترلينيًا، مما يجعل توليد الدخل أكثر تكلفة لأصحاب العقارات.
ويقول بن تشابمان، شريك الإيجارات في شركة Romans Lettings، إن شعبية المدينة ترجع إلى المسافة التي يمكن التنقل بينها الآن من لندن وبرمنغهام.
كان المستأجرون على استعداد للتنقل أكثر منذ الوباء حيث تسمح العديد من الشركات الآن للموظفين بالعمل من المنزل لجزء من الأسبوع. ويقول تشابمان: “لا يزال بإمكانك الحصول على الكثير من العقارات مقابل أموالك هنا”.
وعلى الرغم من أن الإيجارات أعلى من المتوسط، إلا أنها تظل في متناول سكان بريستول، على عكس الإيجارات في لندن التي تجاوزت الرواتب. لكن أصحاب العقارات الأذكياء لن يقبلوا بعائدات منخفضة.
ويضيف السيد تشابمان: “يبحث معظم أصحاب العقارات عن عائد إيجار يتراوح بين 7 و8 في المائة، لذا يشترون العقارات مقابل صفقة في المزاد بحوالي 290 ألف جنيه إسترليني، ثم يقومون بتجديدها لتأجيرها مقابل 600 جنيه إسترليني للغرفة الواحدة”.
المركز الأول: توجت مدينة بريستول كأفضل مكان في المملكة المتحدة لاستثمار أصحاب العقارات، وفقًا للتحليل الذي أجراه بنك Aldermore لصالح Money Mail.
مانشستر ولندن لا تزال قوية
واحتلت مانشستر المركز الثاني في جدول التصنيف لدينا، بينما تراجعت لندن إلى المركز الخامس.
يقول بالجيت أرورا، المدير الإداري لوكالة أورلاندو ريد، إن نقاط القوة في مانشستر تكمن في منازلها ذات الأسعار المعقولة وعدد السكان المتزايد من المهنيين الشباب الراغبين في الإيجار.
يتقاضى الملاك متوسط إيجار لكل غرفة يبلغ 461 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا. أعلى بجزء بسيط من المتوسط البالغ 455 جنيهًا إسترلينيًا في المدن الخمسين ولكنه أقل من المدن العشر الكبرى الأخرى كوفنتري وبرايتون وبورتسموث.
يمكن لأصحاب العقارات أن يتوقعوا عائداً أقل قليلاً من المتوسط بنسبة 5.2 في المائة، لكن أرورا يقول إن هذا لا يشكل رادعاً لأصحاب العقارات في مانشستر. ويقول: “إن الطلب على الإيجار قوي للغاية، مما يجعل احتمال بقاء العقار فارغًا أقل”.
0.9 في المائة فقط من العقارات المستأجرة شاغرة، وما يقرب من ثلث سكان المدينة يستأجرون عقارات خاصة في مانشستر، مما يعكس سوق لندن التنافسية، وفقا لألدرمور.
وفي العاصمة، أدت الزيادات الكبيرة في أسعار الإيجارات إلى تباطؤ الطلب على المستأجرين في الآونة الأخيرة. وقد جعلت أسعار الفائدة المرتفعة على القروض العقارية التي يتم شراؤها بغرض التأجير من الصعب على أصحاب العقارات أيضًا.
وفقا لخبراء بيانات العقارات هوم تراك، فإن نسبة أصحاب العقارات الذين خفضوا أسعار الإيجار المطلوبة بأكثر من 5 في المائة هي الأعلى في لندن.
يبلغ متوسط الإيجار لكل غرفة في العاصمة 685 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر، وهو الأغلى على طاولتنا. ولكن مع ارتفاع أسعار المنازل، فإن متوسط العائد منخفض عند 3.8 في المائة.
كوفنتري هو النجم الصاعد
يقول ألدرمور إن كوفنتري هي واحدة من أكثر المدن تحسنًا والمواقع الواعدة لأصحاب العقارات الذين يشترونها للتأجير.
ومقارنة بتحليل البنك للسنوات السابقة، صعدت المدينة سبعة مراكز بين عامي 2022 و2023 لتحتل المركز الثالث.
وتقدم المدينة عائد إيجار جذاب بنسبة 6.5 في المائة، كما تتمتع المدينة بطلب قوي من المستأجرين بفضل جامعتيها، كوفنتري ووارويك، وفرص العمل التي توفرها أسماء التصنيع الكبرى مثل جاكوار لاند روفر.
وقالت لورا جرين، مديرة شورتلاند هورن: “كوفنتري مدينة تتحسن، فهي خضراء ويتم تطوير وسط المدينة. مع رحلة بالقطار مدتها ساعة واحدة فقط للوصول إلى لندن، يعد هذا خيارًا جذابًا للتنقل.’
في العام الماضي، ارتفعت إيجارات العقارات المكونة من غرفتي نوم من 800 جنيه إسترليني إلى 900 جنيه إسترليني شهريًا، لكن هذا لا يزال في متناول العديد من المستأجرين المحتملين.
التحسن: تقدم كوفنتري عائد إيجار جذاب يبلغ 6.5%، وتتمتع المدينة أيضًا بطلب قوي من المستأجرين بفضل جامعتيها، كوفنتري ووارويك
تقدم هال وجلاسكو أفضل العوائد
يمكن لباحثي العائد الذين يريدون تعويض تكلفة الشراء بسرعة أن يتطلعوا إلى مدينة هال، التي تفتخر بأفضل عائد بين جميع مدن المملكة المتحدة الخمسين – بنسبة 8.8 في المائة.
يتقاضى الملاك ما متوسطه 416 جنيهًا إسترلينيًا لكل غرفة نوم في العقارات في مدينة يوركشاير – وهو أقل من متوسط 455 جنيهًا إسترلينيًا في أماكن أخرى.
ويصل هذا إلى ما يقدر بنحو 12.480 جنيهًا إسترلينيًا من إيرادات الإيجار سنويًا، حيث يحتوي العقار المتوسط على 2.5 غرفة نوم. لكن انخفاض الإيجار يقابله مخزون المنازل الرخيصة نسبيًا، حيث تبلغ تكلفة العقار النموذجي 141.346 جنيهًا إسترلينيًا فقط.
على الرغم من حصوله على أعلى عائد، إلا أن هال يقع في منتصف الجدول في المركز السادس والعشرين. وهي تسجل نتائج سيئة فيما يتعلق بنموها السنوي في أسعار المنازل على مدى العقد الماضي – 3.7 في المائة مقابل متوسط 4.8 في المائة للمدن المدرجة في قائمتنا – وعدد العقارات الشاغرة لديها.
تتمتع غلاسكو بثاني أفضل عائد إيجار في مدن المملكة المتحدة، بنسبة 8.6%. لكنها تحتل مرتبة أعلى بكثير من هال عندما يتم تضمين المؤشرات الرئيسية الأخرى – وهي في المرتبة الثامنة.
وذلك لأن الملاك يمكن أن يتوقعوا دخل إيجار قدره 14.700 جنيه إسترليني على العقار المتوسط، والذي يكلف 170.914 جنيه إسترليني. ويبلغ معدل النمو السنوي لأسعار المنازل 5.3 في المائة، وهو ما يتجاوز المتوسط، وهناك عدد قليل من العقارات الشاغرة. نقطة ضعفها الوحيدة هي أن 19 في المائة فقط منها تؤجر للقطاع الخاص.
تؤدي الغلة المنخفضة إلى موسيقى البلوز في أكسفورد
وبعد أن خسرت للتو المركز العاشر في عام 2022، تراجعت أكسفورد 17 مركزًا لتحتل المرتبة 28.
تعد عوائد الإيجار لكل غرفة أعلى من المتوسط الوطني البالغ 596 جنيهًا إسترلينيًا، وهناك نسبة عالية من المستأجرين، لكن العائدات هي واحدة من أدنى المعدلات في جميع المدن بنسبة 3.4 في المائة بسبب ارتفاع أسعار العقارات.
يقول ريس هاثاواي، مدير شركة Hathaway’s Estate and Lettings Agency العائلية، إن أسعار المنازل في أكسفورد ارتفعت بشكل كبير خلال عطلة رسوم الدمغة في عامي 2020 و2021، وقرر العديد من أصحاب العقارات الاستفادة من الوضع، وبالتالي تركوا السوق بالكامل.
وأضاف: “إن غالبية أصحاب العقارات لدينا هنا هم أصحاب عقارات صغار وليسوا محترفين على نطاق واسع”.
“لقد انخفض الطلب على الشقق والمنازل خلال الأشهر الـ 12 الماضية. كنا نتلقى من عشرة إلى 20 استفسارًا لكل عقار، والآن أصبح العدد أقرب إلى خمسة إلى عشرة.’
ومع ذلك، قال إن المنازل لا تزال تؤجر بسرعة وأن الطلب على المنازل المشتركة قوي.
…وما أسوأ الأماكن للاستثمار؟
واحتلت مدينتا نيوبورت وسوانزي في ويلز المرتبتين 49 و50 للسنة الثالثة. إنها تجتذب إيجارات منخفضة تبلغ 292 جنيهًا إسترلينيًا و 316 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا على التوالي.
أسعار العقارات أقل من المتوسط ولكنها تكلف أكثر مما هي عليه في برادفورد، على سبيل المثال، والتي تصل إيجاراتها إلى 390 جنيهًا إسترلينيًا.
يقول وسيط الشراء للتأجير، صني بودديو، مدير شركة Unique Property Finance، إن سوانزي تحظى بشعبية كبيرة بين أصحاب العقارات الذين يشترون منازل كبيرة أو عقارات تجارية لتحويلها إلى سكن طلابي راقي.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.