من المتوقع أن يستمر سوق صناديق الاستثمار العقارية المتعثرة في لندن في الانكماش

من المتوقع أن يتقلص عالم صناديق الاستثمار العقارية المدرجة في لندن (REITs) بشكل أكبر في عام 2024، حيث يعاني القطاع تحت وطأة الأصول المنخفضة وأسعار الأسهم الضعيفة والخصومات المرتفعة.

كشف مستثمر المستودعات Tritax Big Box يوم الاثنين عن صفقة بقيمة 924 مليون جنيه إسترليني لشراء شركة منافسة للعقارات التجارية في المملكة المتحدة REIT، مما يمهد لإنشاء شركة عقارية عملاقة تبلغ قيمتها حوالي 4 مليارات جنيه إسترليني والتي قال بعض الخبراء إن لديها القدرة على الانضمام إلى عضوية FTSE 100 في المستقبل.

يأتي الاستحواذ على العقارات التجارية في المملكة المتحدة في أعقاب استحواذ شركة LondonMetric على جميع الأسهم بقيمة 1.9 مليار جنيه إسترليني على LXi، والاندماج المعلن لـ Abrdn Property Income مع Custodian Property Income REIT في يناير.

تسارع نشاط الاندماج والاستحواذ بين صناديق الاستثمار العقارية في المملكة المتحدة منذ عام 2019 ومن المتوقع أن يستمر، لكن بعض المحللين يقولون إن الدمج يبشر بالخير بالنسبة للثروات المستقبلية للقطاع المتدهور.

وجد التحليل الذي أجراه المحامون في شركة Bryan Cave Leighton Paisner في مايو 2023 أن عدد صناديق الاستثمار العقارية المدرجة في لندن انخفض بنسبة 20 في المائة، من 83 في بداية عام 2019.

ويبلغ هذا الرقم الآن 48 صندوقًا للاستثمار العقاري، وفقًا لموقع مجموعة بورصة لندن للأوراق المالية.

تظهر بيانات رابطة شركات الاستثمار أن سبعة صناديق عقارية مدرجة في المملكة المتحدة فقط تظهر حاليًا أداءً إيجابيًا في أسعار الأسهم لمدة عام واحد، في حين سجل 17 صندوقًا انخفاضات مكونة من رقمين.

كما أن التخفيضات الكبيرة المكونة من رقمين على قيمة صافي أصول الأصول أمر شائع أيضًا، حيث يبلغ متوسط ​​الخصم حاليًا في القطاعات الفرعية السكنية والتجارية في المملكة المتحدة والخدمات اللوجستية في المملكة المتحدة 42.6 و21.3 و19.4 في المائة على التوالي.

يتمتع صندوقا الاستثمار العقاري الحاليان للرعاية الصحية بخصم يبلغ حوالي 29 في المائة لكل منهما.

وصف الرئيس التنفيذي لشركة لندن واسكتلندا لإدارة الاستثمار العقاري ستيفن إنجليس مؤخرًا عام 2023 بأنه “واحد من أكثر الأعوام تحديًا لصناديق الاستثمار العقاري في الذاكرة الحديثة”.

وأضاف أن شركة إنجليس تدير صندوق الاستثمار العقاري الإقليمي، الذي يتمتع حاليًا بخصم كبير يزيد عن 70 في المائة ولم يكن “محصنًا ضد الصعوبات الاقتصادية الكلية التي يواجهها القطاع”.

وقالت BCLP: “طالما ظلت أسعار الأسهم منخفضة، وما زال جمع رأس المال يمثل تحديًا وأسواق الائتمان ضيقة، نتوقع أن يستمر نشاط الاستحواذ في هذا السوق مع سعي المزيد من الشركات إلى التوسع من خلال معاملات الاندماج أو كونها أهدافًا للأموال النقدية”. المستثمرين الأغنياء بما في ذلك شركات الأسهم الخاصة.

لندن ليست وحدها: فصناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة تبدو رخيصة أيضا مقارنة بتقييماتها في سوق الأسهم

صناديق الاستثمار العقاري تتأثر بارتفاع أسعار الفائدة

وفي حين أن القضية صارخة بشكل خاص في المملكة المتحدة، فإن صناديق الاستثمار العقارية المدرجة في لندن ليست وحدها بين نظيراتها العالمية التي تواجه بيئة تجارية صعبة.

وواجهت أسعار أسهم صناديق الاستثمار العقارية صعوبات على مستوى العالم لمدة عامين وسط ارتفاع أسعار الفائدة، والتي تؤثر بشكل عام على جاذبية الأصول العقارية.

وقال محللون في شركة برينسيبال أسيت مانجمنت: “يتم تداول صناديق الاستثمار العقارية بخصومات كبيرة تاريخياً مقارنة بأسواق الأسهم الأوسع، ويرجع الفضل في ذلك بشكل رئيسي إلى حساسية أسعار الفائدة في سوق صناديق الاستثمار العقارية”.

وأضافوا أن الأداء الضعيف لأسعار الأسهم يعكس أيضًا “مخاوف المستثمرين بشأن التحديات التي يواجهها القطاع العقاري: ارتفاع تكاليف التمويل، وانخفاض توافر رأس المال، واستحقاقات الديون الضخمة، وصراعات سوق المكاتب”.

وقال المدير AM: “ومع ذلك، فإن هذه المخاوف في غير محلها إلى حد كبير حيث أن الرافعة المالية في الميزانية العمومية، في المتوسط، أقل من 30 في المائة، وآجال استحقاق ديون صناديق الاستثمار العقارية يمكن التحكم فيها تمامًا، ومصادر رأس المال المتعددة، مثل الأسهم أو الديون غير المضمونة، مفتوحة، والتعرض للمخاطر المكاتب التقليدية في الولايات المتحدة هي أقل من 4 في المائة.

وأضافت أنه مع وصول أسعار الفائدة إلى ذروتها مع استعداد البنوك المركزية للبدء في تخفيف السياسة النقدية على خلفية انخفاض التضخم، فإن عام 2024 يمكن أن يمثل “عام ارتداد لصناديق الاستثمار العقاري”.

الأكبر هو الأفضل

وفي حين عانت صناديق الاستثمار العقاري من ارتفاع حاد في أسعار الفائدة على مستوى العالم، فقد كافحت الشركات البريطانية مقارنة بنظيراتها الأمريكية إلى حد كبير نتيجة للفارق الصارخ في حجمها.

حصة الأسد من الشركات العقارية المدرجة في لندن لديها أقل من مليار جنيه استرليني من إجمالي الأصول، وفقا لبيانات AIC، مع تقزم القطاع أمام نظرائه في الولايات المتحدة.

وقال جون مور، كبير مديري الاستثمار في RBC Brewin Dolphin: “في حجمها الحالي، فإن صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة محدودة بحجمها.

“وهذا له تأثير على رأس المال الذي يمكنهم جذبه، والشروط التي يمكنهم الاقتراض بموجبها، وفي نهاية المطاف على الصفقات التي يمكنهم إبرامها.

“اجمعهم جميعًا، لتحصل على واحد فقط من كبار مديري الأصول العقارية في أمريكا الشمالية – فهم ببساطة لا يستطيعون المنافسة على نطاق عالمي.

“تضطر بعض صناديق الاستثمار العقارية إلى جمع مبالغ كبيرة بشكل خاص، مما يقيدها ويعني أنها لا تستطيع استثمار سوى مليار جنيه استرليني فقط في حين أنه ينبغي لها أن تتحدث عن مضاعفات هذا الرقم.”

وبالتالي، فإن عملية الدمج في قطاع صناديق الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة لديها القدرة على تحسين الأداء وعوائد المساهمين في المستقبل، وفقًا لـ BCLP.

وقالت: “على الرغم من أنه من المخيب للآمال أن نرى قطاع العقارات المدرج في المملكة المتحدة يتقلص، إلا أن هناك العديد من الشركات الفرعية وليس هناك شك في أن المستثمرين سيحصلون على خدمة أفضل من قبل الشركات الأكبر التي تتمتع بسيولة أكبر للأسهم ونسب تكلفة أقل (باعتبارها نتيجة وفورات الحجم) وزيادة الوصول إلى أسواق رأس المال الديون.

وتعاني صناديق العقارات المدرجة في لندن من خصومات كبيرة، وأسعار أسهم ضعيفة، وانخفاض الأصول

يتناسب الارتباط بين شركة Tritax Big Box وشركة UK Commercial Property REIT مع هذا الأساس المنطقي، حيث من المحتمل أن تكون شركة العقارات المندمجة “رابع أكبر شركة في المملكة المتحدة ومنافسة للإدراج المستقبلي في مؤشر FTSE100″، وفقًا لأولي كريسي، محلل أبحاث العقارات في كويلتر شيفيوت.

تعد Tritax Big Box خامس أكبر شركة في قطاع العقارات وقد حققت عائدًا على سعر السهم لمدة عام يبلغ حوالي 10 في المائة، لكنها تواصل التداول بخصم 17.2 في المائة على صافي قيمة الأصول بحوالي 11 مليون جنيه إسترليني.

تعد شركة UK Commercial Property أيضًا من بين أكبر الصناديق الاستئمانية وأفضلها أداءً، حيث يبلغ عائدها لمدة عام واحد 23.5 في المائة، ولكنها تتمتع بخصم 20.7 في المائة على صافي قيمة الأصول بقيمة 81 مليون جنيه إسترليني.

وأضاف كريسي: “سيكون من المنطقي إذا كان مدير (UKCM)، أبردن، يبحث الآن عن صفقة من شأنها أن تساعد على بناء نطاق الثقة، على الأرجح من خلال مدخلات من أكبر المساهمين”.

“إنه يتبع الاتجاه الأخير للتوحيد في صناعة العقارات، مع كون الصفقة البارزة الأخرى الجارية حاليًا بين LondonMetric وLXi هي مثال آخر لشركتين تتطلعان إلى بناء نطاق واسع.”