لقد انفصلت مؤخرًا عن شريكي ونحن بصدد بيع منزلنا. أتطلع إلى الاقتراب من مكان عملي في لندن.
كل شيء مكلف للغاية ولا أريد أن أدفع مبلغًا كبيرًا مقابل الرهن العقاري كل شهر.
أفكر في البحث عن شقة في وسط المدينة بعقد إيجار قصير جدًا. ربما حوالي 20 عاما.
أعرف أن شقة بعقد إيجار قصير كهذا قد يكون من الصعب بيعها في المستقبل، لكنها ستسمح لي بالشراء نقدًا بدلاً من استخدام الرهن العقاري.
عقد إيجار قصير: يفكر هذا القارئ في عقار لم يتبق منه سوى 20 عامًا
وفي المستقبل، قد أتمكن أيضًا من تمديد عقد الإيجار أو شراء حصة من التملك الحر – خاصة إذا تم إقرار مشروع قانون إصلاح عقد الإيجار.
لقد ألقيت نظرة على عدد قليل من الشقق، ويبدو أن لها تقييمات مختلفة تمامًا.
كيف يمكنني معرفة قيمة العقار المستأجر على المدى القصير، وكيف يمكنني معرفة مقدار تكلفة تمديد عقد الإيجار في المستقبل القريب؟
بمجرد أن أصبح المالك، هل من الممكن تمديد عقد الإيجار واستخدام الرهن العقاري للقيام بذلك؟ أي مساعدة سيكون محل تقدير كبير.
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: شراء شقة مستأجرة لفترة قصيرة يأتي مع بعض الجوانب السلبية الواضحة.
ولكن مع احتمالية إصلاح عقود الإيجار في الأفق، فقد يكون ذلك بمثابة فرصة سانحة أيضًا – على الأقل بالنسبة لأولئك الذين يشعرون بالارتياح تجاه المخاطرة.
في إنجلترا وويلز، يتم بيع العديد من الشقق بعقد إيجار يمنح المالك الحق في العيش في العقار لعدد محدد من السنوات.
وبعد هذه المدة ينتهي حق الانتفاع بالشقة، وتعود إلى المالك الحر الذي يملك الأرض المبنية عليها الشقة.
إن فكرة أنك قد تشتري شيئًا ما لمدة 20 عامًا فقط قبل إعادته مرة أخرى إلى المالك الحر يمكن أن تجعل الأمر أقرب إلى التوقيع على اتفاقية إيجار طويلة – بدلاً من امتلاك شيء ملكك حقًا.
قد تحتاج أيضًا إلى دفع إيجار أرضي.
ولكن لا يزال من الممكن أن يكون ذلك منطقيًا بالنسبة لبعض الناس. كما ذكرت، يمكن أن يوفر طريقًا أرخص إلى منطقة باهظة الثمن والتي قد لا تكون في متناولك.
وفي الوقت نفسه، عليك أن تدرك أنك تشتري جزءًا متخصصًا من سوق العقارات.
حقيقة أن مقرضي الرهن العقاري لن يقوموا بإقراض المنازل المستأجرة على المدى القصير يعني أنك ستعتمد أيضًا على المشترين النقديين عندما تبيع، ما لم تقم بتمديد عقد الإيجار.
ربما تقوم بشراء أصل منخفض القيمة، خاصة إذا ظل سوق العقارات ثابتًا نسبيًا أو حتى انخفض خلال السنوات التي تمتلكها فيها.
من الناحية النظرية، ينبغي أن ينخفض سعر المنزل المستأجر مع انخفاض عدد السنوات في عقد الإيجار. ولكن هذا غير مضمون، والعكس من الممكن أن يحدث من الناحية النظرية أيضاً إذا حدث طفرة مفاجئة في أسعار المساكن.
وكما ذكرت بحق، يبدو أن المستأجرين في إنجلترا وويلز سيحصلون على حقوق وسلطات أكبر على منازلهم كجزء من الإصلاحات الجديدة.
فرصة؟ إن شراء شقة بعقد إيجار قصير سيسمح لقارئنا بالشراء في منطقة باهظة الثمن لم يكن من الممكن تحمل تكاليفها لولا ذلك – ولكنها استراتيجية قد تكون محفوفة بالمخاطر
ويمر مشروع قانون إصلاح حقوق الإيجار والتملك الحر حاليًا عبر البرلمان. ومع ذلك، سيستغرق الأمر بعض الوقت ليصبح قانونًا، ومن الممكن أيضًا رفضه أو تعديله.
ويهدف مشروع القانون إلى جعل تمديد عقد الإيجار أو شراء التملك الحر أرخص وأسهل على الناس. وسيشمل ذلك إزالة ما يسمى بـ “قيمة الزواج”، مما يجعل تمديد عقود الإيجار أكثر تكلفة عندما تكون على وشك الانتهاء.
بحثًا عن مشورة الخبراء، تحدثنا إلى ديفيد فيل، كبير المحللين في هامبتونز، شابنام علي خان، وهو شريك في مكتب المحاماة Russell-Cooke وعضو في رابطة ممارسي حق الانتخاب، و لينز دارلينجتون، مؤسس شركة متخصصون في تمديدات الإيجار المنزلية.
ما هي تكلفة تمديد عقد الإيجار القصير؟
يجيب لينز دارلينجتون: لتحديد المبلغ الذي يجب أن تشتري به الشقة، فإن أفضل مكان للبدء هو فهم تكلفة تمديد عقد الإيجار عندما تكون مؤهلاً.
لن تتمكن أي آلة حاسبة عبر الإنترنت من إعطائك هذه الإجابة، وبدلاً من ذلك تحتاج إلى الاستثمار في تقييم متخصص.
يقول لينز دارلينجتون أنه لن تتمكن أي آلة حاسبة عبر الإنترنت من تحديد قيمة الشقة المستأجرة لفترة قصيرة بشكل صحيح
يمكن العثور على المثمنين المناسبين على الموقع الإلكتروني لرابطة ممارسي حق التصويت على حقوق الإيجار. قبل أن تختار واحدًا، اختبرهم حول مدى خبرتهم في تقييم أقساط التأمين والتفاوض بشأنها على الشقق ذات عقود الإيجار القصيرة جدًا.
يجب أن يعكس سعر العرض الخاص بك للشراء أيضًا حقيقة أنك ستحتاج إلى دفع الرسوم القانونية ورسوم التقييم للجانبين عندما تقوم بتمديد عقد الإيجار.
ستحتاج إلى خصمها بشكل أكبر لتأخذ في الاعتبار حقيقة أنك تتحمل مخاطر كبيرة وتقبل المتاعب التي تنطوي عليها ما يمكن أن يكون صفقة مثيرة للجدل للغاية.
يجيب ديفيد فيل: وبموجب القواعد الحالية، من المرجح أن يتكلف تمديد عقد إيجار قصير للغاية لمدة تتراوح بين 10 و30 عامًا ما بين 30 في المائة و70 في المائة من قيمة الشقة مع 90 سنة إضافية على عقد الإيجار.
وينخفض هذا الرقم إلى 8-10 في المائة عند تمديد عقد الإيجار لمدة 70 عاماً.
ومن المحتمل أن تؤدي المقترحات الحالية لإصلاح نظام الإيجار إلى خفض هذه التكاليف، وذلك في المقام الأول عن طريق تحديد المعدل الذي يتم به تعويض المالكين الأحرار وإلغاء قيمة الزواج، وبالتالي خفض تكلفة تمديد عقد إيجار قصير للغاية.
يضيف شابنام علي خان: يمكن للمساح أن ينصحك بشأن قيمة الشقة بعقد إيجار قصير. من الناحية المثالية، شخص لديه معرفة بالملكية المحلية وعلى دراية بإصلاحات الإيجار المقترحة وكيف يمكن أن تؤثر على قيمة الشقق المستأجرة.
هل ستحدث إصلاحات الإيجار؟
يرد شابنام علي خان: عندما يكون عقد الإيجار أقل من 80 سنة متبقية في بداية عملية تمديد عقد الإيجار الرسمي، يكون القسط أعلى بسبب عنصر يعرف باسم قيمة الزواج.
ويمثل هذا الفرق في قيمة الشقة قبل وبعد تمديد عقد الإيجار.
يقول شابنام علي خان أن المساح يمكنه تقديم النصح لك بشأن قيمة الشقة بعقد إيجار قصير
والفرق هو قيمة الزواج، وللمالك الحر النصف. ويتطلع مشروع القانون إلى إلغاء قيمة الزواج التي تعني في ظاهرها تخفيض أقساط التأمين.
يبدو الأمر جيدًا حتى الآن، لكن مشروع القانون يتطلع أيضًا إلى تغيير بعض العناصر الأخرى التي قد تؤدي إلى ارتفاع أقساط التأمين.
على الرغم من أن المفهوم العام هو أنه سيكون أرخص في ظل الإصلاحات الجديدة حيث يتبقى أقل من 80 عامًا على عقد الإيجار.
ومن المرجح أن يتم سن مشروع القانون هذا العام، ولكن قد يتم إلغاء أجزاء منه إذا تحدى أصحاب الملكية الحرة المقترحات.
ويضيف ديفيد فيل: ونظراً لأن المقترحات ستعمل على خفض قيمة العديد من عمليات التملك الحر، فمن المرجح أن يتم الطعن فيها في المحكمة، خاصة إذا تم تطبيقها بأثر رجعي على عقود الإيجار الحالية التي تم شراؤها بقيمة تعكس شروطها في ذلك الوقت.
لذا، فبالنظر إلى أن المقترحات لم تصبح قانونًا بعد، والجداول الزمنية الطويلة المحتملة، فمن المحتمل أن تستند أي عملية شراء إلى قواعد اليوم، ولكن على أمل أن تنخفض التكاليف في المستقبل.
يضيف لينز دارلينجتون: إذا نجح مشروع قانون إصلاح حقوق الإيجار والتملك الحر، فقد تجد أن تمديد عقد الإيجار أرخص بكثير.
من الواضح أن هذا سيكون بمثابة مكاسب غير متوقعة إذا حدث ذلك، ولكن لا تعتمد عليه.
هل يمكنك تمويل تمديد عقد الإيجار برهن عقاري؟
يجيب ديفيد فيل: عادةً لا تقوم البنوك الكبرى بإقراض الشقق التي يكون عقد الإيجار فيها أقل من 50 إلى 70 عامًا.
ومع ذلك، بموجب القانون، يحق لجميع المستأجرين تمديد عقد الإيجار – وهي تكلفة ترتفع مع انتهاء عقد الإيجار.
يقول ديفيد فيل إن تمديد عقد الإيجار لمدة تتراوح بين 10 و30 عامًا من المرجح أن يتكلف ما بين 30% و70% من قيمة الشقة مع 90 عامًا إضافية على عقد الإيجار
هذه الدفعة هي في الأساس تعويض للمالك الحر عن الخسارة المحتملة لإيجار الأرض، فضلاً عن عدم استلام الشقة عند انتهاء عقد الإيجار الأصلي.
عند الانتهاء من تمديد عقد الإيجار، تصبح الشقة قابلة للرهن، مما يعني أن الرهن العقاري يمكنه عادةً تمويل تمديد عقد الإيجار.
يجيب لينز دارلينجتون: إن اقتراض الأموال لتمويل تمديد عقد الإيجار ليس مستحيلا، ولكنه سيحد من اختيارك للمقرضين ويجعل الأمور أكثر صعوبة.
نظرًا لأن حقوق الملكية الخاصة بك في عقد الإيجار القصير ستكون محدودة، فمن المحتمل أن يرغب مُقرضك في استكمال تمديد عقد الإيجار بالتزامن مع إطلاق أموال الرهن العقاري.
إن تنسيق تمديد عقد الإيجار وإعادة الرهن العقاري في نفس الوقت ليس بالأمر السهل – لذا على الأقل يجب عليك الاستعانة بنفس شركة المحامين للتعامل مع كليهما.
ما الذي يجب أن يكونوا على دراية به؟
يرد شابنام علي خان: يجب أن يكون مستأجر الشقة حاليًا مالكًا للشقة لمدة عامين على الأقل قبل أن يتمكن من ممارسة الحق في تمديد عقد الإيجار لمدة 90 عامًا بإيجار أرضي (صفر في الأساس).
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.