كيف يمكنك إصلاح سوق الإسكان؟ يقول خبير العقارات إن كبار السن يحتاجون إلى حوافز لتقليص حجمهم

سواء كان الأمر يتعلق بأسعار المنازل التي لا يمكن تحملها، أو ارتفاع معدلات الرهن العقاري، أو ارتفاع الإيجارات، أو زيادة مستويات التشرد، يبدو أن سوق الإسكان عالق في أزمة لا تنتهي أبدًا.

ولا تزال هناك شهية لا تشبع لشراء العقارات. كثير ممن لا يملكون يطمحون إلى ذلك، وينفقون مدخراتهم في سبيل تحقيقه.

إنه حلم لا يزال بعيدًا عن متناول الكثيرين، حيث أن النقص المزمن في المعروض من العقارات يعني ارتفاع أسعار المنازل وزيادة الإيجارات.

أما بالنسبة لأولئك الذين يملكون بالفعل، فإنهم يميلون إلى الرغبة في المزيد. سواء كان ذلك يعني شراء منزل أكبر وأفضل، أو شراء منزل لقضاء العطلات، أو الاستثمار في الشراء بغرض التأجير، فإن الهوس البريطاني بالحصول على العقارات لا يتوقف عند أول شيء.

أصبح امتلاك العقارات مرادفًا لتكوين الثروة والحفاظ عليها، ومع استمرار تراكم الأموال، تستمر الأسعار في الارتفاع.

ويبدو أن التدخلات الحكومية غالباً ما تضيف الوقود إلى النار. كان الهدف من إجازات رسوم الدمغة، والمساعدة في الشراء، والحق في الشراء، وغيرها من المخططات هو مساعدة المزيد من الأشخاص على الصعود إلى السلم الوظيفي.

ولكن في حين أن العديد من هذه المبادرات كانت ناجحة، فقد كان لها أيضا تأثير في دفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بشكل أكبر بالنسبة لتلك التي جاءت بعد ذلك.

والأسوأ من ذلك كله هو أن التشرد آخذ في الارتفاع. تم تسجيل أكثر من 300 ألف شخص كمشردين في إنجلترا، وفقًا لبحث أجرته مؤسسة المأوى الخيرية، والعديد منهم يقيمون في مساكن مؤقتة.

في سلسلة “هذا هو المال” الجديدة، نتحدث إلى أحد خبراء العقارات كل أسبوع لنسألهم عن الخلل في سوق الإسكان في بريطانيا – وكيف يمكنهم إصلاحه.

تحدثنا هذا الأسبوع إلى راسل جيويل، الرئيس التنفيذي لشركة Untold Living، المطور والمشغل لمجتمعات التقاعد المخصصة لهذا الغرض في إنجلترا.

أمضى راسل أكثر من 30 عامًا في مجال العقارات التجارية حيث عمل في مجال الاستشارات والخدمات المصرفية الاستثمارية وإدارة الاستثمار العقاري.

هل تعاني بريطانيا من أزمة سكن؟

يجيب راسل جيويل: الإسكان هو كرة قدم سياسية تم رميها في الملعب البرلماني لعقود من الزمن.

فمن الحق في الشراء إلى المساعدة في الشراء، سعت سياسات لا تعد ولا تحصى إلى جعل بريطانيا أمة من أصحاب المساكن، ولكن لم تقدم أي منها وسائل حقيقية طويلة الأمد لتحقيق هذه الغاية.

راسل جيويل، الرئيس التنفيذي لشركة Untold Living، المطور الجديد والمشغل لمجتمعات التقاعد المخصصة لهذا الغرض في إنجلترا

إن أزمة اليوم هي نتيجة لعملية صنع القرار قصيرة الأمد، والتي يحددها الساسة الذين يفكرون في دورات مدتها خمس سنوات بين الانتخابات العامة، وليس في ظل التخطيط الاستراتيجي الطويل الأمد المطلوب.

وقصر النظر هذا هو الذي فتح الفجوة الهائلة بين الأجيال التي نواجهها اليوم؛ واحدة تبتلع أرباح الشباب الذين وقعوا في فخ سوق الإيجارات الخاصة الباهظة الثمن بشكل متزايد.

على السطح، تتناقض محنة “جيل الإيجار” بشكل صارخ مع المكاسب الهائلة التي حققها آباؤهم وأجدادهم.

ذلك أن ارتفاع أسعار المساكن على مدى العقود القليلة الماضية يعني أن الأشخاص الذين تجاوزوا الخمسينيات من العمر جمعوا اليوم 78 في المائة من كل ثروات الإسكان في بريطانيا.

ومع ذلك، فإن ما كان يُنظر إليه في السابق على أنه أزمة أثرت فقط على الشباب الذين يبلغون من العمر ثلاثين عامًا أو أقل، بدأ يلحق بسرعة بأصحاب المنازل الأكبر سنًا، الذين يشعر الكثير منهم أنه ليس لديهم خيار سوى الاستمرار في العيش في منازل أكبر بحجم الأسرة مع العديد من الاحتياطيات. غرف نوم.

كيف يمكن مقارنة هذا بالماضي؟

إن الوصول إلى الدرجة الأولى من سلم الملكية اليوم يتطلب قفزة أكبر بكثير مما كان عليه الحال في الأجيال السابقة.

طوال السبعينيات، بلغ متوسط ​​أسعار المنازل 9.277 جنيهًا إسترلينيًا، أي ما يعادل 68.493 جنيهًا إسترلينيًا اليوم بعد تعديل التضخم، وكان يمثل حوالي 4.1 أضعاف متوسط ​​الدخل في ذلك الوقت.

وبالتقدم سريعًا إلى نوفمبر 2023، بلغ متوسط ​​سعر المنزل 285 ألف جنيه إسترليني – بزيادة قدرها 316 في المائة مقارنة بالسبعينيات، وفقًا لبحث أجراه House Buyer Bureau.

ومع ذلك، فشل متوسط ​​الدخل في مواكبة الوتيرة، حيث نما بنسبة 94 في المائة فقط خلال نفس الإطار الزمني. وهذا يعني أن المشتري العادي اليوم يحتاج إلى 8.8 أضعاف دخله السنوي لتغطية تكلفة المنزل.

ما هو السبب الأكبر لأزمة السكن؟

اسأل معظم الأشخاص الذين يعملون في قطاع العقارات وسيخبرونك أن مصدر القلق الأكبر لديهم هو نظام التخطيط – وهو إطار عمل قديم تم انتقاده منذ فترة طويلة باعتباره العقبة الرئيسية أمام بناء المنازل في هذا البلد.

ومع ذلك، هناك عامل مهم غالبًا ما يتم تجاهله وهو العدد الهائل من غرف النوم التي لا يتم استخدامها لأي شيء يتجاوز جمع الغبار، وربما زينة عيد الميلاد.

وفقًا لـ Zoopla، يوجد 10 ملايين من غرف النوم هذه في منازل كبار السن – وهو ما يصل إلى 2.6 مليون منزل في المجموع.

علاوة على ذلك، يشكل الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عاما 19 في المائة من السكان، لكنهم يمتلكون 42 في المائة من الثروة السكنية في المملكة المتحدة – ومعظمها مقيدة في منازل بها غرفتي نوم احتياطيتين أو أكثر.

وتقودنا هذه الإحصائيات الصارخة إلى طرح سؤال مختلف، سؤال يتساءل كيف يمكننا توزيع المخزون الحالي من المساكن بشكل أكثر ذكاء، وليس فقط كيف يمكننا بناء المزيد.

في الواقع، تشير الأبحاث إلى أنه إذا عاش كل شخص في منازل تتناسب حجمها مع احتياجاته، فسوف يقل عدد المنازل الجديدة التي سيتم بناؤها كل عام بنحو 50 ألف منزل.

كيف ستحل الأزمة؟

والحقيقة هي أنه لا يوجد حل سحري لحل أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن والتوزيع في بريطانيا. ومع ذلك، هناك نقاط بداية منطقية من شأنها أن تساعد بريطانيا حقًا على “إعادة البناء بشكل أفضل” – كما تقول الحكومة إنها تريد أن تفعل.

أولاً، يجب على الحكومة أن تعطي الأولوية لطموحات “المشترين للمرة الأخيرة” بقدر ما تفعل للمشترين لأول مرة.

حقيقة الأمر هي أن هناك بالفعل فائضًا كبيرًا في مساحة المعيشة في المملكة المتحدة. عندما نأخذ هذا في الاعتبار إلى جانب حقيقة أن ثلاثة ملايين من كبار السن يرغبون بنشاط في “الحجم المناسب” في منازل ذات حجم أكثر ملاءمة، تصبح فرصة فتح ملايين غرف النوم غير المستخدمة للمشترين لأول مرة واضحة تمامًا.

ومن خلال تسهيل الأمر على كبار السن الذين يرغبون في الحصول على الحجم المناسب للقيام بذلك، يمكننا أن نحدث فرقًا حقيقيًا – لدرجة أنه في مقابل كل غرفة نوم تضاف إلى مخزون مساكن التقاعد في بريطانيا، يتم إطلاق غرفتين أو ثلاث غرف نوم إلى الإسكان السائد.

الفائض: تقول Zoopla إن 10 ملايين غرفة نوم غير مستخدمة موجودة في منازل كبار السن

ولسوء الحظ، فقد شطب العديد من كبار السن فكرة الحجم الصحيح، مشيرين إلى عدم وجود خيارات ملكية مناسبة، والتكلفة الإجمالية والضغط العام الذي ينطوي عليه التحرك باعتبارها العوائق الرئيسية.

ولكن إذا تمكنا من تلبية هذا الطلب من خلال توفير مجتمعات التقاعد المصممة لهذا الغرض التي تحتاجها بريطانيا – وفي الوقت نفسه جعل انتقال كبار السن أسهل وأقل تكلفة – فيمكننا في الوقت نفسه مساعدة الملايين من المشترين لأول مرة.

ولا تتوقف فوائد تحديد الحجم الصحيح لعدد أكبر من الأشخاص عند سوق الإسكان الأكثر صحة. كما أن المزيد من الإسكان الملائم للعمر سيحقق فوائد أوسع للمجتمع، مثل تقليل احتمالية دخول كبار السن إلى المستشفى، مما يؤدي بدوره إلى تقليل الضغط على هيئة الخدمات الصحية الوطنية.

وبوصفنا أمة، ينبغي لنا بالطبع أن نستمر في بناء مساكن جديدة في الأماكن التي تكون هناك حاجة حقيقية إليها.

ومع ذلك فإن بناء المساكن لابد أن يسير جنباً إلى جنب مع نهج أكثر ذكاءً في التعامل مع توزيع المساكن ـ ومن الممكن أن تلعب مجتمعات التقاعد دوراً رئيسياً في تصحيح الخلل في التوازن بين الأجيال اليوم.

هل سيتم حل أزمة السكن في نظرك؟

إن التكلفة الباهظة لشراء منزل تعني أن الكثيرين يعتقدون أنهم لن يمتلكوا منزلًا خاصًا بهم أبدًا.

ولكن مع اقتراب الانتخابات العامة وتحول قضية أزمة الإسكان بسرعة إلى قضية تنتقل بين الأجيال، فإن هناك كل الأسباب التي تدعونا إلى الأمل.

ومع توقع حزب المحافظين وحزب العمال أن يجعل الإسكان محوراً لتعهداتهم الانتخابية، يبدو أن أزمة الإسكان تحظى أخيراً بالاهتمام الذي تستحقه بشدة.

إن القيام بذلك سيؤدي إلى فوائد لا حصر لها، ليس أقلها تعزيز اقتصادنا من خلال إعادة المزيد من الأموال إلى جيوب المشترين لأول مرة.

ومع توقع زيادة عدد الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا بنسبة 27 في المائة من عام 2018 إلى عام 2035، فإن تسهيل بناء المزيد من المساكن المناسبة للعمر على نطاق واسع سيخفف أيضًا الضغط المتزايد على خدماتنا الصحية والاجتماعية لسنوات قادمة.

وبطبيعة الحال، يتوقف كل هذا على تبني الحكومة وجهة نظر طويلة المدى بشأن الإسكان، فضلاً عن الاعتراف بالدور الحاسم الذي سيلعبه المزيد من إسكان التقاعد – وليس مجرد اللقطات الصوتية التي ستستمر حتى الانتخابات المقبلة.