كيفية الحفاظ على الرهن العقاري الثابت والرخيص الخاص بك والانتقال إلى المنزل: يمكن أن يؤدي النقل إلى تجنب المعدلات المرتفعة

أبلغ سماسرة الرهن العقاري عن ارتفاع طفيف في عدد الأشخاص الذين يأخذون رهنهم العقاري بسعر ثابت معهم عند انتقالهم إلى منازلهم.

قد يسمح المقرضون للمقترضين بنقل رهنهم العقاري إلى عقار آخر في عملية تعرف باسم “الترحيل”.

وبالنسبة لأولئك الذين قاموا بتثبيت أسعار الفائدة منذ بعض الوقت، فإن هذا قد يسمح لهم بالاحتفاظ بمعدلات فائدة منخفضة لفترة أطول، بدلاً من الاضطرار إلى تثبيت أسعار الفائدة مرة أخرى عند أسعار اليوم البالغة 4 في المائة أو أكثر.

في صيف 2021، على سبيل المثال، تم منح بعض القروض العقارية بفائدة أقل من 1 في المائة.

ومع ذلك، فإن النقل سيعني الخضوع لمزيد من عمليات التحقق من القدرة على تحمل التكاليف – ولا توجد ضمانات.

نحن ننظر إلى كيفية عمل نقل الرهن العقاري – ومن قد يكون قادرًا على القيام بذلك.

لماذا ميناء الرهن العقاري؟

ومن المقرر أن يتخلص ما يقرب من 1.6 مليون شخص من قروضهم العقارية ذات السعر الثابت الأرخص هذا العام، وسيتبعهم المزيد في عام 2025.

وسوف يتخلص العديد منهم من أسعار الفائدة المتدنية للغاية البالغة 2 في المائة أو أقل، ويواجهون احتمال أسعار الفائدة على الرهن العقاري بين 4 و5 في المائة.

وبالتالي فإن أصحاب المنازل الراغبين في الانتقال خلال فترة السعر الثابت سيكونون حريصين على الحفاظ على سعر الفائدة الحالي وتجنب أي رسوم سداد مبكر، والتي يجب دفعها إذا رفض المُقرض السماح بـ “الميناء”.

> هل تحتاج إلى رهن عقاري جديد؟ تحقق من أفضل الأسعار باستخدام أداة البحث عن الرهن العقاري لدينا

تجنب رسوم السداد المبكر

تأتي معظم الصفقات ذات السعر الثابت مع رسوم السداد المبكر، والتي يتم تفعيلها إذا اضطر شخص ما إلى إعادة التمويل مبكرًا، وهو ما يمكن أن يحدث أحيانًا عند الانتقال إلى المنزل.

تتراوح رسوم السداد المبكر في كثير من الأحيان بين واحد وخمسة في المائة من مبلغ الرهن العقاري المستحق.

ويقول كريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري: “في بيئة المعدلات المرتفعة الحالية، تحول عدد أكبر من الأفراد إلى نقل رهنهم العقاري.

“وهذا لأنهم يريدون التمسك بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة التاريخية.”

يقول ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في شركة L&C Mortgages، إن شركته شهدت زيادة بنسبة 50 في المائة في عدد الأشخاص الذين يقومون بنقل البضائع.

ويقول: “يبدو أن هناك زيادة في استخدام النقل في العام الماضي مقارنة بالعام السابق”.

وبصرف النظر عن الرغبة في الحفاظ على سعر الفائدة المنخفض لأطول فترة ممكنة، سيكون هناك دائمًا أشخاص يجدون أنهم يريدون أو يحتاجون إلى الانتقال إلى منازلهم في وقت أقرب مما كان متوقعًا.

الاختبارات: عندما تحتاج إلى اقتراض إضافي لتمويل عملية الشراء الخاصة بك، سيحتاج المُقرض إلى التحقق من أن الرهن العقاري لا يزال في متناولك بناءً على قواعد المعايير القياسية الخاصة به

سلبيات نقل الرهن العقاري

على الرغم من أن النقل له مميزاته، إلا أن هناك بعض الاعتبارات المهمة التي يجب أخذها بعين الاعتبار.

أولاً، حتى لو كان الرهن العقاري قابلاً للنقل، فهذا لا يعني بالضرورة أنه سيكون من السهل نقل الرهن العقاري الحالي إلى عقار جديد.

يمكن أن تكون هناك مشكلة إذا تغيرت الظروف المالية للشخص أو إذا كان العقار الذي يتم شراؤه لا يتناسب مع معايير المقرض.

يضيف هولينجورث: “إن النقل هو بالتأكيد ميزة جيدة، ولكن قد يكون الخطر هو عدم إمكانية استيفاء معايير المُقرض أو عدم قدرته على تقديم أي قروض إضافية مطلوبة”.

سيتعين على المقترض إجراء نفس النوع من الشيكات كما لو كان يحصل على رهن عقاري جديد مع المُقرض – وربما تم نقل قوائم الأهداف منذ أن حصل على قرضه الأصلي.

يقول سايكس: “يؤدي المنفذ إلى إعادة الاكتتاب الكامل من قبل المقرض وقد لا يتمكن الأفراد من الوصول إلى نفس مبلغ الاقتراض”.

“قد تكون هناك مشكلة إذا تغيرت ظروفهم، أو تغيرت معايير المُقرض، أو ارتفعت مصاريفهم بسبب ارتفاع تكاليف المعيشة.”

يجب أن تكون المواعيد صحيحة

هناك تعقيد آخر وهو أنه من أجل تجنب أي عقوبات خروج مبكر، من الأفضل أن يتم البيع والشراء في وقت واحد، مع عدم وجود فترة فاصلة بين البيع وإكمال العقار الجديد.

ومع ذلك، وفقا لسايكس، فإن العديد من المقرضين سيسمحون بإطار زمني قصير بين البيع والشراء.

يقول سايكس: “من الممكن تجنب دفع الرسوم الجزائية اعتمادًا على المقرض الخاص بك – ولكن سيكون لديك إطار زمني ضيق للقيام بذلك.

“سيسمح لك العديد من المقرضين بالبيع أولاً ثم إعادة الرهن العقاري الخاص بك إلى الحياة” واستعادة رسوم السداد المبكر خلال فترة تتراوح من 60 إلى 90 يومًا.

‘إن هذه إستراتيجية عالية المخاطر، حيث قد لا تتمكن من استرداد رسوم السداد المبكر إلا بعد الانتهاء. تختلف القواعد أيضًا من مُقرض إلى مُقرض.

في حين أن النقل هو وسيلة فعالة لتوفير رسوم السداد المبكر، إلا أنه لن ينجح إلا مع النوع المناسب من المقترض.

هناك احتمال أن العقار الذي تشتريه قد لا يكون مقبولاً للمقرض الحالي الخاص بك، لذا سيكون من المفيد التحدث مع وسيط أولاً

على سبيل المثال، بالنسبة لشخص يرغب في اقتراض المزيد لتمويل عملية الشراء اللاحقة، فإن “نقل” رهنه العقاري قد يحد من فرص الحصول على أفضل صفقة في السوق.

وذلك لأن أي اقتراض إضافي سيلزم أيضًا الحصول عليه من المقرض الحالي، الذي قد لا يقدم الصفقة الأكثر تنافسية.

لا يعني هذا فقط أن شخصًا ما يجد نفسه يقسم رهنه العقاري إلى قسمين لهما تاريخان منفصلان للانتهاء، ولكنه يعني أيضًا أنه قد تكون هناك أسعار أفضل متاحة في مكان آخر قد تفوق العقوبة.

ويضيف سايكس: “من السهل جدًا الوقوع في فخ نفس المقرض الذي قد لا يكون الأكثر قدرة على المنافسة إذا قام باقتراض إضافي على منتجات لا تتفق بعد ذلك في نفس تاريخ الانتهاء”.

“قد تضطر إلى دفع رسوم لتغيير المنتج في المستقبل، أو قد ينتهي بك الأمر بجزء من دينك على سعر فائدة متغير قياسي أعلى للمقرض في مرحلة ما.”

ومن الممكن أيضًا فقدان فرصة نقل الرهن العقاري إذا تم رفض القضية.

هناك احتمال أن العقار الذي تشتريه قد لا يكون مقبولاً لدى مُقرضك الحالي، لذا سيكون من المفيد التحدث مع وسيط أولاً.

ويضيف سايكس: “وسيكون وسيط الرهن العقاري قادرًا على التنبؤ مسبقًا بأي عقبات محتملة على طول الطريق، لذا من المهم الاتصال به في أقرب وقت ممكن.”