تشير البيانات إلى أن أولئك الذين يتطلعون إلى الصعود على سلم العقارات هذا العام لديهم فرصة للمساومة والشراء بسعر مخفض قبل أن تبدأ أسعار المنازل في الارتفاع.
يتم طرح المزيد من المنازل في السوق، وفقًا لـ Zoopla، مع ارتفاع عدد العقارات المتاحة الآن بنسبة 22 في المائة مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي.
كانت إحدى السمات الرئيسية لطفرة أسعار المنازل خلال سنوات الوباء هي النقص المزمن في المنازل المعروضة للبيع، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار.
ولكن الآن، لدى الوكيل العقاري المتوسط 28 منزلاً للبيع، أي ضعف النقطة المنخفضة المسجلة في أواخر عام 2022، عندما كان هناك 14 منزلاً فقط لكل وكيل عقاري.
سوق المشتري: يتم عرض المزيد من المنازل للبيع، مما قد يمنح المشترين لأول مرة فرصة للمساومة
ويظل هذا سوقًا للمشتري إلى حد كبير، وفقًا لشركة Zoopla، حيث يقبل خُمس البائعين حاليًا أكثر من 10 في المائة أقل من السعر المطلوب لتأمين البيع.
وهذا أقرب إلى واحد من كل أربعة في جميع أنحاء لندن والجنوب الشرقي.
وفي الوقت نفسه، تبقى المنازل في السوق لفترة أطول. تقول شركة Rightmove أن متوسط العقار يستغرق 71 يومًا ليتم عرضه. وهذا أعلى من متوسط 52 يومًا قبل عام.
إذا استمر البائعون في العثور على صعوبة في العثور على مشترين واستمرت المنازل في البقاء في السوق لفترة أطول، فقد يشعر بعض البائعين باليأس بشكل متزايد وأكثر استعدادًا للنظر في عروض أقل.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن البديل الوحيد للعديد من المشترين الطموحين لأول مرة هو البقاء في سوق الإيجارات التي تعاني من نقص المعروض، ودفع إيجارات شهرية متزايدة الارتفاع.
قد يظل الشراء هو الخيار الأفضل لأولئك الذين يستطيعون تحمل تكاليفه. لقد كشفنا في الأسبوع الماضي كيف أن الشراء غالبًا ما يكون أرخص من الإيجار.
هل حان الوقت للشراء قبل أن تبدأ أسعار المنازل في الارتفاع؟
وأدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى انخفاض أسعار المنازل العام الماضي. ومع ذلك، كان التأثير أقل دراماتيكية مما توقعه الكثيرون ولم يحدث أي انهيار كبير.
انخفضت الأسعار بنسبة هامشية بلغت 1.8 في المائة في العام الماضي، وفقاً لـ Nationwide – أو ارتفعت بنسبة 1.7 في المائة، إذا نظرت إلى أرقام هاليفاكس.
الخصم: يتعين على خُمس البائعين قبول أكثر من 10% أقل من السعر المطلوب لضمان البيع، وهو ما يقترب من واحد من كل أربعة في جنوب إنجلترا
وقال أليكس بانيستر، الخبير الاقتصادي ومستشار مجلس الإدارة المستقل لشركة TwentyCi، وهي شركة بيانات وتحليلات عقارية: “قبل عام، أشارت التوقعات المتفق عليها إلى أن أسعار العقارات السكنية في المملكة المتحدة ستنخفض بنسبة 6 في المائة في عام 2023 وسط انكماش الاقتصاد وتوقعات بأن أسعار العقارات السكنية في المملكة المتحدة ستنخفض بنسبة 6 في المائة في عام 2023”. كانت تلك الممتلكات مبالغ فيها إلى حد كبير.
“يبدو أن معظم المعلقين بالغوا في تقدير الآثار السلبية لارتفاع معدلات الرهن العقاري على القدرة على تحمل التكاليف، وبينما خفض البائعون الأسعار المطلوبة، فإن هذا لم يفعل الكثير لعكس الارتفاع الناجم عن الوباء”.
وبالنظر إلى العام المقبل، يقول بانيستر إنه لا يوجد سبب وجيه للاعتقاد بأن أسعار المنازل ستنخفض أكثر من ذلك.
وفي الواقع، فهو يعتقد أن متوسط الأسعار يمكن أن يرتفع بنسبة تصل إلى 5 في المائة هذا العام.
ويضيف: “على افتراض أن سوق العمل لا يزال قويا، مع التضخم تحت السيطرة، ليس هناك سبب واضح لمزيد من التخفيض في متوسط أسعار المنازل في المملكة المتحدة.
ومع ارتفاع الإيجارات بسرعة، تظل ملكية المنازل جذابة وبالتالي تظل الأسعار مدعومة بالنظر إلى المعروض المحدود من المنازل الجديدة.
يوافق أنتوني كودلينج، رئيس قسم الإسكان ومواد البناء الأوروبية في البنك الاستثماري RBC Capital Markets، على أن الأسعار من المرجح أن ترتفع هذا العام بدلاً من الانخفاض.
يقول كودلينج: “لا تزال أسعار المنازل قوية وثابتة”. “أعتقد أنه في هذا الوقت من العام الماضي، اعتقد الجميع أن أسعار المنازل ستنخفض في عام 2023. لكن لم يحدث ذلك، فقد ارتفع متوسط أسعار المنازل على المستوى الوطني.
“الانهيار لم يحدث ولا أعتقد أنه سيحدث، أعتقد أن أسعار المنازل سترتفع هذا العام.
“الأجور آخذة في الارتفاع، ومعدلات التضخم والرهن العقاري آخذة في الانخفاض، وأظن أن سوق الإسكان سوف يستفيد إما من حزمة تحفيز سوق الإسكان قبل أو بعد الانتخابات حيث يحاول السياسيون كسب أصوات مشتري المنازل ومحركات المنازل.”
هل المنازل بأسعار معقولة أكثر؟
على الورق على الأقل، أصبحت المنازل في متناول العديد من المشترين لأول مرة خلال العام الماضي إلى 18 شهرًا. ولا يختلف متوسط سعر البيع عما كان عليه في يونيو 2022، وفقًا لأحدث أرقام السجل العقاري.
في الواقع، انخفض سعر المنزل المتوسط في المملكة المتحدة بأكثر من 6000 جنيه إسترليني خلال الأشهر الـ 12 حتى نوفمبر، وفقًا للبيانات الرسمية.
وانخفضت الأسعار بشكل أكبر بكثير في لندن، حيث أصبح متوسط سعر المنزل في العاصمة أرخص بنسبة 6 في المائة في الأشهر الـ 12 حتى تشرين الثاني (نوفمبر).
وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأجور. وتظهر البيانات الرسمية أن متوسط الدخل ارتفع بنسبة 6.6 في المائة في العام حتى تشرين الثاني (نوفمبر).
بالمقارنة مع الارتفاع في متوسط الأجور، بلغ الانخفاض الحقيقي في أسعار المنازل حوالي 13 في المائة منذ أغسطس 2022، وفقا لشركة هاليفاكس. وهذا يأخذ متوسط سعر المنزل إلى نسبة الدخل إلى أدنى مستوى له منذ عام 2015.
نسبة سعر المنزل إلى الأرباح: يعد تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن خبرًا إيجابيًا، لكن مشتري المنازل لا يزالون يواجهون تحديًا كبيرًا في القدرة على تحمل التكاليف مع تضاعف معدلات الرهن العقاري منذ عام 2021
تعد القدرة على تحمل تكاليف السكن في لندن هي الأفضل منذ عام 2014، وفقًا لموقع Zoopla، ويرجع ذلك أساسًا إلى ركود الأسعار وارتفاع الأجور.
إن الجمع بين ارتفاع الأجور وانخفاض أسعار المنازل من شأنه أن يضع حلم ملكية المنازل في متناول بعض المشترين لأول مرة، وفقا لجوناثان هوبر، الرئيس التنفيذي لشركة جارينجتون بروبرتي فايندرز.
ويقول: “شهدت بداية عام 2024 قفزة في نشاط المشترين المحتملين، مدعومة بالإحساس بأن المنازل أصبحت ذات قيمة أفضل والتخفيضات في أسعار الفائدة التي أعلنها معظم مقرضي الرهن العقاري”.
“إذا كان لديك صندوق ادخار جاهز للانطلاق، فإن سوق الاستقرار في عام 2024 يعد سوقًا جذابًا بشكل متزايد للمشترين لأول مرة.
“يأتي المزيد من المنازل بأسعار أقل إلى السوق، وبينما لن تعود أسعار الفائدة إلى أدنى مستوياتها في العقد الماضي في أي وقت قريب، فإن تكلفة امتلاك منزل أصبحت جذابة بشكل متزايد مقارنة بالارتفاع المطرد تكلفة الإيجار.”
يقول Zoopla إن المزيد من بائعي المنازل على استعداد لتقديم خصومات من أجل بيع منازلهم
ماذا عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري؟
يعد التحسن البطيء في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان بمثابة أخبار إيجابية، لكن مشتري المنازل لا يزالون يواجهون تحديًا كبيرًا في القدرة على تحمل التكاليف مع تضاعف معدلات الرهن العقاري منذ عام 2021.
قبل عامين، كان المشترون لأول مرة يصعدون على السلم بمعدلات فائدة على الرهن العقاري تبلغ نحو 2 في المائة. والآن، فإن أفضل الأسعار لأولئك الذين لديهم أكبر الودائع تحوم حول 4 في المائة.
أرخص سعر ثابت لمدة خمس سنوات لشخص يشتري بإيداع بنسبة 10 في المائة هو مع Virgin Money، الذي يبلغ حاليا 4.38 في المائة، في حين أن NatWest يتقاضى 4.43 في المائة.
قبل عامين، كان لدى بلاتفورم بنك (المعروف الآن باسم البنك التعاوني) معدل فائدة يبلغ 2.14 في المائة لأولئك الذين يشترون بإيداع بنسبة 10 في المائة، في حين كان لدى بنك إتش إس بي سي صفقة بنسبة 2.3 في المائة.
> ابحث في أحدث صفقات الرهن العقاري التي تناسب ظروفك باستخدام مكتشف الرهن العقاري الخاص بـ This is Money.
يقول مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients: “بينما تنخفض معدلات الرهن العقاري، سيتعين على المشتري لأول مرة أن يدفع أكثر مما كان سيدفعه قبل عامين.
“على سداد رهن عقاري بقيمة 300 ألف جنيه إسترليني لمدة 25 عامًا والرسوم المضافة إلى القرض، سيدفعون 1654 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا الآن (فيرجن 4.38 في المائة) مقارنة بـ 1301 جنيهًا إسترلينيًا في يناير 2022 (المنصة 2.14 في المائة).”
“ومع ذلك، إذا حصلوا على نفس الرهن العقاري في نوفمبر 2022، فسيدفعون 1919 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا (HSBC 5.89 في المائة) وبالتالي فإن الوضع يتحسن”.
الاتجاه نحو الأسفل: انخفضت معدلات الرهن العقاري خلال الأشهر القليلة الماضية، وتتوقع الأسواق الآن أن يبدأ بنك إنجلترا في خفض المعدل الأساسي في وقت لاحق من هذا العام.
هل ما زال الشراء أرخص من الإيجار؟
بالنسبة لمعظم أولئك الذين لديهم وديعة ويستطيعون الصعود على السلم، سيكون أمامهم خيار بين الشراء أو الإيجار.
مع وصول الإيجارات إلى أعلى مستوى لها على الإطلاق خارج لندن وهو 1280 جنيهًا إسترلينيًا، وفقًا لشركة Rightmove، هناك حافز أكبر للصعود على السلم.
يقول جيريمي ليف، وكيل العقارات في شمال لندن: “إذا كنت تدفع إيجارًا مرتفعًا جدًا، مع بدء انخفاض معدلات الرهن العقاري، فقد يكون من الأفضل لك أن تصبح مالكًا للمنزل إذا استطعت”.
“يتكون سوق الإسكان من آلاف الأسواق الصغيرة، ويعد الشراء لأول مرة تجربة مختلفة من منطقة إلى أخرى.
“لقد شهد النشاط هذا العام ارتفاعًا كبيرًا، وبالتأكيد في أجزاء من لندن، ولكن هذا ليس هو نفسه في جميع المجالات.
“لم يكن هناك نفس المستوى من المنافسة من الملاك على العقارات ذات المستوى المبتدئ في الآونة الأخيرة بسبب الزيادة في القضايا الضريبية والتنظيمية التي تواجههم، إلى جانب ارتفاع تكاليف الرهن العقاري، لذلك قد تكون هناك فرص متزايدة للعقارات المحتملة لأول مرة المشترين.
“قد يكون من المفيد أيضًا انتظار الميزانية، حيث من المتوقع على نطاق واسع أنه سيكون هناك بعض المساعدة الإضافية للمشترين لأول مرة في شكل رسوم الدمغة أو المدخرات.
“ليس الانتظار طويلاً، ولكن بالطبع إذا انتظرت حتى ذلك الحين لبدء بحثك وكانت هناك حوافز بعد ذلك، فقد يكون هناك منافسة أكبر بكثير مما لو كنت قد بدأت البحث الآن.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.