يسارع الملاك إلى دمج عمليات الشراء للإيجار للمساعدة في “المأوى” من أسعار الفائدة المرتفعة

كشفت بيانات جديدة أن الملاك أنشأوا عددًا قياسيًا من الشركات للاحتفاظ بعقارات للشراء للتأجير في إطار سعيهم إلى “حماية أنفسهم” من أسعار الفائدة المرتفعة.

وقالت هامبتونز إنه تم إنشاء رقم قياسي بلغ 50004 شركات شراء محدود للتأجير في جميع أنحاء بريطانيا في عام 2023، متجاوزًا الرقم القياسي السابق لعام 2022 البالغ 48540 بنسبة 3 في المائة.

وقال وكيل الإيجارات إن هذا يأتي على الرغم من الانخفاض الحاد في عدد المنازل التي اشتراها أصحاب العقارات.

تعتمد بيانات Hamptons على المنازل التي تؤجرها وتديرها شركة Countrywide كل عام.

وتمتلك شركات الشراء بغرض التأجير الآن إجمالي 615.077 عقارًا في بريطانيا، بزيادة قدرها 82% منذ نهاية عام 2016.

كان ذلك العام عندما تم الإعلان عن التغييرات الضريبية، مما جعل الشركات المحدودة وسيلة أكثر ربحية للاحتفاظ بالعقارات التي يتم شراؤها بغرض التأجير لبعض أصحاب العقارات.

وفي عام 2016، تم فرض رسوم دمغة إضافية بنسبة 3 في المائة على شراء المنازل الثانية والشراء للتأجير، في حين تم أيضا سحب الإعفاء الضريبي الكامل المتاح على فوائد الرهن العقاري.

قبل أن يتم تطبيق إلغاء الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري، كان بإمكان الملاك خصم جميع فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار ودفع الضرائب فقط على فرقهم، الذي يعادل أرباحهم.

الآن يجب على الملاك إضافة دخل الإيجار إلى دخلهم الآخر ودفع ضريبة الدخل على المبلغ بالكامل ومن ثم الحصول على ائتمان ضريبي أساسي بحد أقصى 20 في المائة من فوائد الرهن العقاري. وهذا يعني فعليًا أنهم يدفعون الضرائب على أساس الإيرادات وليس الأرباح.

وقالت أنيشا بيفريدج، من هامبتونز، إن النظام الضريبي الحالي لأصحاب العقارات يعني أن المزيد منهم يتطلعون إلى “حماية أنفسهم من أسعار الفائدة المرتفعة” عن طريق شراء ممتلكاتهم من خلال شركة.

وقالت: “على الرغم من تباطؤ سوق المبيعات في العام الماضي، لم يكن هناك أي تراجع في اندفاع أصحاب العقارات للاندماج.

“بدلاً من ذلك، يشير العدد القياسي من الشركات التي تم إنشاؤها لامتلاك منازل للشراء بغرض التأجير إلى التزام طويل الأجل من أصحاب العقارات – لا سيما بالنظر إلى التكاليف الأولية المرتبطة بالدمج.

“كان الدافع وراء النمو في الغالب هو قيام الملاك الحاليين بنقل العقارات إلى هيكل الشركات لحماية أنفسهم من ارتفاع أسعار الفائدة. وفي الوقت نفسه، ظل عدد الملاك الجدد الذين يقومون بإنشاء متاجر ضعيفًا نسبيًا.

وأضافت: “طالما استمر أصحاب العقارات في تقديم قروض عقارية رخيصة محددة المدة بأسعار فائدة تبلغ ضعف أو ثلاثة أضعاف ما كانوا يدفعونه، فإن عدد المنازل التي يتم وضعها في هيكل الشركات سيظل مرتفعًا”.

“من المرجح أن يستمر عدد عمليات الشراء بغرض التأجير كل عام في المنطقة من 40.000 إلى 50.000 في المستقبل المنظور.”

“على المدى الطويل، يمكن للنظام الضريبي الحالي أن يدفع نصف جميع المنازل المستأجرة إلى شركة محدودة، مما يقلل بشكل كبير من وجود الملاك الذين يمتلكون عمليات الشراء للتأجير باسمهم الشخصي.”

في النصف الأول من العام – في أعقاب الميزانية المصغرة – كشف بحث هامبتونز أن عدد الشركات الجديدة التي تم شراؤها بغرض التأجير بلغ حوالي 2 في المائة أقل من نفس الفترة من عام 2022.

ومع ذلك، مع بدء المزيد من المستثمرين في مواجهة معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري، ارتفع عدد الشركات المحدودة التي تم إنشاؤها لشراء منازل لتأجيرها في النصف الثاني من عام 2023 ليصل إلى 9 في المائة فوق مستويات عام 2022.

وسجلت اسكتلندا أكبر انتعاش، حيث ارتفعت بنسبة 8.4 في المائة على أساس سنوي في عدد الشركات الجديدة التي تم تأسيسها، وهي زيادة أكبر من أي منطقة أخرى في بريطانيا.

وأشار هامبتونز إلى أن هذا يعكس في المقام الأول الفرق الأكبر هنا في معدلات الضرائب التي يدفعها الملاك الأفراد والشركات المحدودة.

كان الجنوب الغربي والشمال الشرقي المنطقتين الوحيدتين في بريطانيا اللتين سجلتا انخفاضًا طفيفًا في عدد الشركات المحدودة الجديدة التي تم تأسيسها.

ومع ذلك، في كلا المنطقتين، استمر عدد المنازل المملوكة في هيكل الشركات في الارتفاع.

وكانت نسبة قياسية بلغت 58 في المائة من عمليات الشراء بهدف التأجير التي قامت بها الشركات المحدودة في شمال شرق البلاد مملوكة لشركة تم إنشاؤها خارج المنطقة، وهي أعلى نسبة في أي منطقة.

وقال هامبتونز إن هذا يعكس كيف يستهدف الملاك من جميع أنحاء بريطانيا عمليات الشراء للتأجير ذات العائد المرتفع، خاصة في شمال إنجلترا.

صعود الشركات

ويعني العدد المتزايد من عمليات التأسيس أنه في بداية عام 2024 كان هناك 345.426 شركة محدودة نشطة مصممة لامتلاك عقارات للشراء للتأجير في بريطانيا، بزيادة 11.6 في المائة من 309.643 في بداية عام 2023.

وتم إنشاء ما مجموعه 68 في المائة من الشركات الحالية بين عامي 2017 و2023 عندما تم تطبيق التغييرات الضريبية على مراحل.

بشكل عام، تمتلك هذه الشركات ما مجموعه 615.077 عقارًا في جميع أنحاء إنجلترا وويلز، بزيادة قدرها 82 في المائة عن نهاية عام 2016 عندما بدأ الملاك الذين كانوا من دافعي الضرائب ذوي المعدلات الأعلى في رؤية حصة فوائد الرهن العقاري التي يمكنهم تعويضها من فاتورة الضرائب الخاصة بهم للمنازل في الأسماء الشخصية تقلل.

مع ذلك، الشركات التي تم إنشاؤها بعد عام 2016 لا تزال تمتلك 38 في المائة فقط من جميع عمليات الشراء للتأجير المملوكة في شركة محدودة.

ومن بين 615.077 عقاراً تم شراؤها بغرض التأجير من قبل شركة محدودة، هناك 458.838 – أي ما يعادل 75 في المائة – عليها رسوم رهن عقاري.

وارتفع عدد القروض العقارية المستحقة للشركات المحدودة بنسبة 10 في المائة في الأشهر الـ 12 الماضية، على الرغم من انخفاض العدد الإجمالي للقروض العقارية التي يتم شراؤها من أجل التأجير بنسبة 3 في المائة خلال نفس الفترة.

وقال هامبتونز إن هذا يعني أن أصحاب العقارات في الشركات المحدودة هم أكثر عرضة للحصول على رهن عقاري من المستثمرين الذين يمتلكون عقارات للشراء للتأجير باسمهم الشخصي.

بالإضافة إلى ذلك، فإن معظم النمو في عمليات الشراء بغرض التأجير خلال العام الماضي جاء من صغار الملاك.

وخلال الأشهر الـ 12 الماضية، كانت هناك زيادة بنسبة 21.9 في المائة في عدد المنازل المملوكة في الشركات التي لديها عقار واحد.

ويقارن هذا بزيادة قدرها 3.8 في المائة في العدد الذي تحتفظ به الشركات التي تمتلك أكثر من 20 منزلاً.

وكانت الشركات التي تمتلك أكثر من 20 منزلاً هي الوحيدة التي شهدت زيادة في عدد رسوم الرهن العقاري بشكل أسرع من عدد المنازل، مما يشير إلى أن هؤلاء المستثمرين يستفيدون من الديون في محافظهم الاستثمارية بدلاً من تخفيضها.

وهذا يعني أن الشركات المحدودة التي تم إنشاؤها للاحتفاظ بعقارات للشراء للتأجير تمثل الآن 24 في المائة من جميع العقارات المملوكة في أي نوع من هيكل الشركة المحدودة، ارتفاعا من 16 في المائة في عام 2016.

بين عامي 2016 ونهاية عام 2023، ارتفع إجمالي عدد العقارات المملوكة لجميع الشركات المحدودة، وليس فقط تلك التي تم إنشاؤها لامتلاك عقارات للشراء للتأجير، بنسبة 21 في المائة.

نمو الإيجار

ومضى هامبتونز ليقول إن عام 2023 كان عامًا قياسيًا لنمو الإيجارات.

ارتفع متوسط ​​إيجار العقارات المؤجرة حديثًا في بريطانيا بنسبة 10.2 في المائة على أساس سنوي في ديسمبر، مسجلاً أقوى نمو في نهاية العام منذ بدء تسجيلات هامبتون في عام 2014 ويتجاوز الرقم القياسي السابق المسجل في ديسمبر 2022 والذي بلغ 7.7 في المائة.

وهذا يكلف المستأجر العادي الذي انتقل إلى منزل جديد ما متوسطه 124 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا في الإيجار، أي ما يعادل 1488 جنيهًا إسترلينيًا إضافية كل عام.

فقد ارتفعت الإيجارات بسرعة أكبر من معدل التضخم ـ باستخدام مؤشر أسعار المستهلكين ـ خلال الأشهر التسعة الماضية.

بين مارس 2023 ونوفمبر 2023 – عندما أصبحت أحدث بيانات مؤشر أسعار المستهلك متاحة – تجاوز نمو الإيجارات التضخم بمتوسط ​​3.5 في المائة كل شهر.

وقد عكس هذا الاتجاه الذي شهدناه قبل تسعة أشهر عندما وصل التضخم إلى أعلى مستوى له منذ 41 عامًا.

ومع ذلك، قبل كوفيد-19، كانت الإيجارات ترتفع بمتوسط ​​أكثر استدامة بنسبة 1.1 في المائة أسرع من التضخم كل عام.

وفي حين تباطأت وتيرة نمو الإيجارات قليلاً من ذروتها البالغة 12 في المائة في أغسطس، إلا أنها لم تتباطأ بنفس سرعة التضخم، وهناك دلائل قليلة على أنها ستتباطأ بشكل كبير في أي وقت قريب.

ويعكس الارتفاع في الإيجارات في الغالب ارتفاع تكاليف المالك إلى جانب نقص المنازل المتاحة للإيجار، وهو أمر من غير المرجح أن يتغير بشكل كبير على المدى القصير إلى المتوسط.

وعلى المستوى الإقليمي، واجه المستأجرون في شرق إنجلترا أكبر ارتفاع في الإيجارات.

بلغ متوسط ​​الإيجار للعقار المؤجر حديثًا في شرق إنجلترا 1299 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا في ديسمبر، وهو رقم قياسي بلغ 13.3 في المائة أو 153 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا منذ أكثر من 12 شهرًا.

كما شهدت الإيجارات في لندن الكبرى وميدلاندز وشمال إنجلترا ارتفاعًا مضاعفًا في عام 2023.

وتوقع هامبتونز أنه مع استمرار معدلات الرهن العقاري في مسارها الهبوطي، فإن بعض الضغوط التصاعدية على الإيجارات يجب أن تنخفض.

وقالت إن هذا سيحدث في الغالب لأن عددًا أقل من الملاك سيواجهون مثل هذه الزيادات الحادة في تكاليف إعادة التمويل العقاري مثل أولئك الذين أعادوا التمويل في عام 2023.

ومع ذلك، فإن المعدلات المنخفضة قد تمكن أيضًا المزيد من المستأجرين من أن يصبحوا مالكين للمنازل، مما يقلل الطلب.

ومع ذلك، توقع هامبتونز أنه من المرجح أن تستمر الإيجارات في الارتفاع بشكل أسرع بكثير من متوسط ​​ما قبل كوفيد – 2.6 في المائة – خلال السنوات القليلة المقبلة.

وقالت إن إيجارات العقارات المؤجرة حديثًا في جميع أنحاء بريطانيا من المقرر أن ترتفع بنسبة 7 في المائة في عام 2024، تليها 5 في المائة في عام 2025 و5 في المائة في عام 2026.

وأضافت السيدة بيفريدج من هامبتون: “الضغوط على سوق الإيجار تظهر علامات قليلة على التراجع.

“لقد كان نمو الإيجارات أكثر ثباتًا من التضخم الأوسع، ويرجع ذلك في الغالب إلى حجم التكاليف التي يواجهها معظم الملاك نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة.

“من المفترض أن تؤدي معدلات الرهن العقاري المنخفضة قليلاً في عام 2024 إلى تخفيف بعض هذه الضغوط وإخراج بعض الضغط من سوق الإيجار، ولكن من المحتمل أن يستمر المستأجرون في مواجهة زيادات أكبر في الإيجار عما كانوا عليه قبل كوفيد.”