تعرض قطاع العقارات لضربة في عام 2022 ، حيث تلقت الأصول التجارية على وجه الخصوص ضربة حقيقية.
وهذا يعني أن الشركات في القطاع قد شهدت انخفاضًا كبيرًا في أسعار أسهمها ، كما أن ارتفاع أسعار الفائدة المقترن بالملحمة المصرفية الشهر الماضي لم يفعل شيئًا يذكر لإبطاء الانخفاض.
وشهدت صناديق الاستثمار العقاري – صناديق الاستثمار العقاري – انخفاضًا حادًا في أسعار أسهمها في الأشهر الأخيرة بسبب الخلفية الاقتصادية وتداعيات ملحمة هوم ريت ، مما جعلها تتداول بخصومات هائلة.
مع عائدات توزيعات أرباح أعلى ، ودخل أرباح ثابت عادة ، هل تم المبالغة في بيع ريت؟
يعاني قطاع العقارات بسبب تأثير أسعار الفائدة وضعف الطلب
لماذا كانت هناك عمليات بيع على صناديق الاستثمار العقارية؟
يوجد أكثر من 40 صندوقًا عقاريًا مدرجًا في بورصة لندن للأوراق المالية ، حيث يقدم بعضها تعرضًا عامًا أكثر للممتلكات بينما يتخصص البعض الآخر في قطاع واحد أو قسمين.
نظرًا لارتباط عائدات العقارات ارتباطًا وثيقًا بالنمو الاقتصادي ، فقد كافح القطاع مع انتقال تأثير ارتفاع أسعار الفائدة إلى التقييمات.
كما أثارت تداعيات انهيار بنك سيليكون فالي الشهر الماضي مخاوف من احتمال حدوث حالات تخلف عن سداد القروض في قطاع العقارات التجارية.
قال أندرو ريس المحلل في Numis: “ لقد ثبت أن التضخم هو ملصق أكثر مما يتصور السوق ، لذلك على الرغم من أن أسعار الأسهم (من Reits) قد تعززت بشكل عام في أبريل بعد الضعف الناجم عن مزيد من المخاوف بشأن إمكانية الوصول إلى الائتمان وسط SVB / أزمة مصرفية أوسع في مارس ، نعتقد أنه سيتطلب على الأرجح انخفاضات ذات مغزى في معدل التضخم لأسعار أسهم القطاع لإعادة التقييم بشكل كبير.
كانت عمليات بيع ريت هذا العام عشوائية. في حين واجهت الخدمات اللوجستية والتخزين المزيد من الرياح المعاكسة حيث قلصت الشركات من المساحة ، عانى القطاع بأكمله.
انخفض مؤشر FTSE EPRA Nareit UK ، الذي يتتبع أداء الشركات العقارية و Reits المدرجة في بورصة لندن ، بنسبة 8 في المائة في مارس. هذا بالمقارنة مع انخفاض بنسبة 2.8 في المائة لمؤشر FTSE All-Share. إنه منخفض حاليًا بنسبة 30 في المائة على مدار العام.
في حين أن الخلفية الاقتصادية لم تساعد القطاع ككل ، فإن تأثير ملحمة Home Reit لم يساعد كثيرًا.
لقد أصيب متخصصو الإسكان الاجتماعي مثل Triple Point Social Housing و Civitas Social Housing بشكل سيء للغاية. يتم تداولها حاليًا بخصم 62 في المائة و 52 في المائة من صافي قيمة الأصول ، على التوالي.
ومع ذلك ، فهم يأملون أن يمنح سجلهم الحافل بالدخل المستقر ومعدلات التحصيل المرتفعة المستثمرين بعض الثقة.
يؤكد أندرو دوبر ، مدير مجموعة Civitas ، أنه نظرًا لمحدودية أسرة NHS وتزايد عدد السكان في السن ، فإن “التركيبة السكانية للطلب قوية جدًا”.
بينما يتشكك المستثمرون في نموذج الإيجار الذي تستخدمه صناديق الإسكان الاجتماعي ، عانى متخصصون آخرون أيضًا.
تتداول شركة Life Science Reit ، التي تستثمر في شركات التكنولوجيا الحيوية في “المثلث الذهبي” بأكسفورد وكامبردج ولندن ، بخصم 25 في المائة.
يعتقد سيمون فارنسورث ، العضو المنتدب لمستشار الاستثمار في شركة Life Science Reit ، أن علوم الحياة معزولة إلى حد كبير عن الرياح المعاكسة الأخرى.
إنها ليست عرضة بشكل كبير للإنفاق الاستهلاكي أو أسعار المساكن. إنها ليست معرضة بشكل كبير لأسعار الفائدة لأن الكثير من الشركات ليست موجهة.
“لذا ، فنحن نراه في الواقع على أنه تحوط طبيعي حقًا ضد قواعد المحتلين الأخرى التي ربما تكون أكثر عرضة قليلاً لبعض قضايا الاقتصاد الكلي الأكثر انتشارًا والموجودة هناك في الوقت الحالي.”
وأضاف: “أعتقد أن ما حدث هو أن سوق العقارات قد تفاعل بالفعل بسرعة أكبر هذه المرة من حيث القيمة المنخفضة في العقارات. لقد كانت قصيرة جدًا وحادة. نحن نرى أنه يستقر بسرعة كبيرة. وأعتقد أن الناس يجب أن يتعاملوا مع القيمة الأساسية للعقار الآن ، وأعتقد أن هذا مهم حقًا.
هل تمثل الصناديق القيمة؟
في حين أن صناديق الاستثمار ككل قد تم تداولها بسعر مخفض في الأشهر الأخيرة ، كانت تلك الموجودة في قطاع العقارات من بين الأوسع.
قال جون كاهيل من ستيفل إن أسعار الأسهم الحالية “تقدم بعض الجيوب ذات القيمة العميقة” بالنظر إلى عائدات القطاع المدعومة بالأصول.
بموجب نظام ريت ، يجب أن تكون ثلاثة أرباع أصول الشركة ممتلكات متاحة للإيجار ، ويجب أن تأتي نسبة 75 في المائة من الأرباح من دخل الإيجار.
لهذا السبب ، يوقع الكثير من صناديق الاستثمار العقاري عقود إيجار طويلة الأجل ، مما يعني أن الدخل عادة ما يكون موثوقًا به تمامًا ، ويتم تقاسم معظم هذا في شكل مدفوعات أرباح.
لكن سعر السهم المنخفض وعائد الأرباح المرتفع لا يعني بالضرورة أنه يمثل قيمة.
تؤجر شركة Life Science Reit المباني لشركات التكنولوجيا الحيوية في “المثلث الذهبي” في المملكة المتحدة
قال جيسون هولاندز ، العضو المنتدب لشركة Bestinvest: “ أنا حذر تجاه العقارات حاليًا … تعكس الخصومات العميقة على صناديق REIT توقعات السوق بأن قيمة هذه الأصول ستتعرض لضغوط نظرًا لتحديات الاقتصاد والمخاطر المستمرة من الركود مع انخفاض الدخل الحقيقي ، وارتفعت تكاليف الاقتراض وبدء الشعور بتأثير الضرائب المرتفعة.
يجب على أولئك الذين يركزون على الخصومات الهائلة ، وعوائد الأرباح المرتفعة بلا شك على صناديق الاستثمار العقاري أن يلقوا نظرة على مستويات التجهيز أيضًا. هذا مقياس لحجم الاقتراض مقابل الأصول.
ويبلغ متوسط التجهيز لشركات العقارات في المملكة المتحدة 21 في المائة ، لكن بعضها أعلى من ذلك بكثير. تعد المديونية مصدرًا للمخاطر ويمكن أن تزداد حتى أعلى إذا انخفضت قيمة الأصول التي يتم تأمين الاقتراض عليها. إذا كنت تميل إلى أخذ رهان على ريت ، فتجنب أولئك الذين لديهم مستويات عالية من التجهيز.
ستلعب الخلفية الاقتصادية دورًا كبيرًا في كيفية تعافي صناديق الاستثمار العقاري. إذا بدأت حالات الإعسار في الارتفاع ، فستبدأ الشركات في النظر إلى إغلاق المتاجر والمكاتب ، مما يترك صناديق الاستثمار مع معدلات شغور متزايدة.
قال Andrew Rees من Numis: “نعتقد أنه سيتم تقديم خدمة جيدة للمستثمرين بالتركيز على الشركات التي تتمتع برؤية قوية للأرباح التي يمكن أن تدعم توزيعات أرباح جذابة ومتنامية. بشكل إيجابي ، توفر الديناميكيات المهنية القوية عبر عدد من القطاعات (الصناعات ، والقطاع الخاص المؤجر (PRS) ، ومستودعات التجزئة) منصة للعديد من صناديق الاستثمار العقارية لتنمية إيرادات الإيجارات من الدرجة الأولى.
لذلك نحن نفضل الصناديق التي لديها ميزانيات متحفظة (منخفضة التوجيه) ، دون أي مخاطر إعادة تمويل على المدى القريب.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر فوقها ، فقد نربح عمولة صغيرة. يساعدنا ذلك في تمويل This Is Money ، وجعله مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.