تشير بيانات جديدة إلى أن المشترين النقديين الأثرياء، الذين لا يعوقهم ارتفاع معدلات الرهن العقاري، ساعدوا في تباطؤ انخفاض أسعار المنازل الرئيسية.
يقول سافيلز إن انخفاضات أسعار المنازل في بعض أغلى الأماكن للعيش في البلاد قد تراجعت، مدعومة بارتفاع مستويات المشترين بدون قروض عقارية.
وقال الوكيل العقاري إن 76% من المبيعات في السوق الراقية بوسط لندن، حيث تباع المنازل بملايين الجنيهات الاسترلينية، تمت بواسطة مشترين نقدا هذا العام.
وقالت سافيلز إن هذا يعني أن القيم انخفضت بنسبة 0.8 في المائة فقط على أساس سنوي في المناطق الأكثر ثراء في لندن، مع استمرار النقد في لعب دور محوري.
وقالت سافيلز إن القيم انخفضت بنسبة 0.8 في المائة فقط على أساس سنوي في المناطق الأكثر ثراء في لندن، مع استمرار النقد في لعب دور محوري.
وفي المقابل، انخفضت أسعار المنازل الإقليمية الفاخرة بنسبة 4.8 في المائة على أساس سنوي. ويعكس هذا مستويات أعلى من مشتري الرهن العقاري وسوق لندن المركزي الذي خرج بالفعل من مرحلة الغليان في السنوات الأخيرة.
وخارج وسط لندن، كانت ضواحي العاصمة وحزام التنقل الداخلي هي التي أعيد تسعيرها بسرعة أكبر في مواجهة ارتفاع تكاليف الاقتراض.
الأسواق الرئيسية أقل اعتمادا على الاقتراض
وقالت فرانسيس ماكدونالد، من سافيلز: “أصبح مصدر تمويل المشترين عاملاً محددًا رئيسيًا في أداء الأسواق الصغيرة.
“بشكل عام، الأسواق الرئيسية أقل اعتمادًا على الاقتراض من الأسواق الرئيسية وأكثر استجابة للمعنويات.
“تشير هذه النتائج إلى أن السوق قد استقر تمامًا، وهو أمر يمكن أن يحدث في الأشهر القليلة الأولى من عام 2024، قبل نظيراتها السائدة، ما لم نشهد تحولًا كبيرًا في السياسة.”
وزعمت سافيلز أن الثقة تعود إلى أسواق الإسكان الأكثر تكلفة في البلاد بعد عام “مضطرب”.
وقالت إن جميع ما يسمى بالأسواق الرئيسية تقريبًا شهدت تراجعًا في انخفاض الأسعار خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2023.
وانخفضت أسعار المنازل الإقليمية الفاخرة بنسبة 0.8 في المائة فقط خلال هذا الربع، وهو تحسن مقارنة بالانخفاض بنسبة 1.5 في المائة الذي شهده الربعان الثاني والثالث من هذا العام، استناداً إلى مؤشر العقارات السكنية الفاخرة الذي يصدره الوكيل.
وفي وسط لندن الرئيسي، انخفضت القيم بنسبة 0.2 في المائة في الربع الأخير من العام، وهو تحسن بنسبة 0.5 في المائة في الربع الثالث.
وظلت هذه السوق أكثر مرونة بشكل ملحوظ، حيث بلغ إجمالي الانخفاضات السنوية 0.8 في المائة فقط في المتوسط.
وفي الوقت نفسه، أنهت الأسواق الرئيسية خارج لندن العام بانخفاض نسبته 1.2 في المائة.
كان برايم غرب لندن – بما في ذلك بروك جرين وإيلنج – هو الأفضل أداءً في الأشهر الثلاثة الأخيرة من هذا العام، مع بقاء القيم ثابتة، مدفوعة بتوافق أكبر بين توقعات المشتري والبائع، وفقًا لشركة سافيلز.
ومع ذلك، شهد وسط لندن الرئيسي أقل انخفاض في القيم في عام 2023 – بانخفاض 0.8 في المائة. ويدعم ذلك المشترين النقديين ومن المتوقع أن يكون السوق الأول الذي يخرج عن نطاق النمو في العام الجديد.
وأوضحت السيدة ماكدونالد: “يستمر النقد في لعب دور محوري في جميع أنحاء لندن الرئيسية، حيث يتفق أكثر من نصف وكلاء سافيلز على أنهم يشهدون الطلب الأكبر من المشترين النقديين – بنسبة 76 في المائة من المبيعات في وسط لندن الرئيسي”.
“وقد أدى ذلك إلى بقاء العقارات ذات القيمة الأعلى – المرادفة للمشترين الأغنياء نقدًا وأسهمًا – هي الأكثر ثباتًا خلال هذا الربع.”
“ولكن على الرغم من التفاؤل المتزايد، حيث يتوقع غالبية الوكلاء – بنسبة 79 في المائة – رؤية زيادة في المخزون في الأشهر الثلاثة المقبلة، فإن التسعير الواقعي بين البائعين سيظل حيويًا في دعم الأسعار خلال الأشهر المقبلة.”
تقول سافيلز إن وسط مدينة باث صمد بشكل أقوى مقارنة بالمنطقة المحيطة به خلال عام 2023
كان أداء القيم في الضواحي الرئيسية الأكثر اعتماداً على الرهن العقاري – بما في ذلك نورثوود ولوتون – وأسواق التنقل الداخلية، مثل أمرشام وتونبريدج ويلز وسيفينوكس، هو الأفضل في الربع الرابع، حيث انخفضت بنسبة 0.5 في المائة و0.6 في المائة فقط على التوالي.
وفي حين أن هذه الأسواق لا تزال الأكثر تأثراً على أساس سنوي – بانخفاض 5.6 في المائة (الضواحي) وانخفاض 6.2 في المائة (التنقل الداخلي) – قالت سافيلز إن القيم يبدو أنها أعادت تقييمها بسرعة في مواجهة ارتفاع تكاليف الاقتراض.
وقالت السيدة ماكدونالد: “مع بدء استقرار معدلات الرهن العقاري، شهدنا عودة بعض الثقة إلى الأسواق الرئيسية.
“لقد انخفضت الأسعار خلال الأشهر الثلاثة الماضية بأبطأ معدل حتى الآن هذا العام، مما يشير إلى أننا وصلنا إلى قاع السوق الرئيسية.
“وعلى وجه الخصوص، تلك الأسواق التي استجابت بشكل أسرع لارتفاع معدلات الرهن العقاري من خلال تصحيحات الأسعار، أصبحت الآن تتراجع بشكل أبطأ وتشهد أعلى مستويات الطلب.”
تقول سافيلز إن وسط مدينة يورك صمد بشكل أقوى مقارنة بالمنطقة المحيطة به خلال عام 2023
كما صمد وسط مدينة أكسفورد بشكل جيد مقارنة بالمنطقة المحيطة به هذا العام
وأضافت سافيلز أن مراكز المدن الإقليمية الرئيسية، بما في ذلك يورك وكامبريدج وباث وبريستول وأكسفورد، صمدت بشكل أقوى مقارنة بالمناطق المحيطة بها خلال عام 2023.
وقال الوكيل إنه مع عودة التنقل على قدم وساق، عاد الشعور بالواقعية بين المشترين، وأصبح الاتصال جيدًا وحقيقيًا في قوائم رغبات المشترين، مما عزز القيم في المواقع الداخلية للمدن.
وتتوقع أن تتعافى الأسواق الرئيسية بشكل أسرع من نظيراتها السائدة في عام 2024.
ومع ذلك، قال إنه مع عدم توقع التخفيض الأول في أسعار الفائدة حتى النصف الثاني من العام المقبل، ستظل القدرة على تحمل التكاليف ممتدة، مما يؤدي إلى استمرار حساسية الأسعار في بعض الأسواق، ومن المتوقع أن يستمر النقد في لعب دور مهم.
استجابت اسكتلندا لاحقًا للضغوط الهبوطية وهي السوق الرئيسية الوحيدة التي شهدت تسارعًا إضافيًا في انخفاض الأسعار في الربع الرابع، بانخفاض 0.5 في المائة مقارنة بانخفاض قدره 0.1 في المائة خلال الربع الثالث)، على الرغم من انخفاض القيم فقط 0.8 بالمئة سنوياً.
التوقعات لعام 2024
يعد وسط لندن الرئيسي هو السوق الوحيد الذي لا يتوقع أن يشهد انخفاضًا في القيم في عام 2024، وفقًا لشركة سافيلز.
وتتوقع نمو الأسعار بنسبة 3.5 في المائة في عام 2025 مع انتعاش الاقتصاد العالمي بشكل أكبر وتراجع أي عدم استقرار سياسي داخلي قد تسببه الانتخابات العامة المقبلة.
وأضافت السيدة ماكدونالد: “مع أن القيم لا تزال أقل بكثير من القمم التاريخية، فإن وسط لندن الرئيسي يمثل “شراء”.
وأضافت: “يبدو أن التعافي قد تأخر كثيرا على الرغم من أنه عند حوالي 19 في المائة في السنوات الخمس حتى عام 2028، نتوقع أن يكون أقل قوة بكثير مما كان عليه في الدورات السابقة نظرا لبيئة ضريبية أعلى وتدقيق أكبر لمصادر ثروة المشتري”.
وقالت سافيلز إنه بالنسبة للأسواق الإقليمية الرئيسية، من المتوقع أن يستمر انخفاض الأسعار في التراجع وسيبلغ إجماليه 1.5 في المائة فقط في عام 2024 ككل.
وخلصت إلى أن الاتجاهات التي شهدناها حتى الآن في عام 2023 من المرجح أن تستمر في العام المقبل مع تحديد الاعتماد على الديون على أداء السوق.
وهذا يعني أن الأسواق الرئيسية الأقرب إلى لندن، وأبرزها المناطق الساخنة في الضواحي والتنقلات، حيث تستخدم نسبة أعلى من المشترين الرهن العقاري، ستشهد انخفاضًا أكبر في الأسعار في عام 2024 وانخفاض نمو الأسعار لمدة خمس سنوات مقارنة بمناطق مثل شمال إنجلترا واسكتلندا وبريطانيا العظمى. ويلز.
تصدرت ساحة جروسفينور في مايفير – في الصورة – الطريق في المسح السنوي الذي تجريه هاليفاكس لأغلى الشوارع في بريطانيا، بمتوسط سعر يصل إلى 20.35 مليون جنيه إسترليني
ويتبع ذلك ساحة في قلب لندن تم تسميتها كأغلى مكان للعيش فيه في بريطانيا.
تصدرت ساحة جروسفينور في مايفير الطريق في المسح السنوي الذي أجرته هاليفاكس لأغلى الشوارع في بريطانيا، حيث بلغ متوسط سعرها 20.35 مليون جنيه إسترليني.
وقال كيم كينيرد، من هاليفاكس: “إن شراء أي منزل أمر مكلف، ومن المرجح أن يكون أكبر عملية شراء يقوم بها معظم الناس على الإطلاق”.
“إن شراء عقار في أحد أغلى شوارع بريطانيا يأتي بسعر باهظ، ولن يكون مفاجئًا أن تستمر أسعار المنازل في لندن في الهيمنة، حيث توجد أغلى عشرة شوارع لشراء منزل في العاصمة.”
