تشير دراسة جديدة إلى أن ما يقرب من نصف الولايات الأمريكية أصبحت نقاطًا ساخنة للأسهم السلبية، حيث أصبح ما يصل إلى واحد من كل 20 من أصحاب المنازل “متعثرين” في سداد قروضهم العقارية.
وشهدت الأسر الأمريكية بشكل عام زيادة في أسهمها بمقدار 1.1 تريليون دولار في الربع الثالث من عام 2023 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022، وهو ما يعكس الاتجاه الذي شوهد في بداية العام. كما انخفض عدد المنازل ذات الأسهم السلبية بنسبة 7.7%، وفقًا لتقرير صادر عن شركة CoreLogic للرؤى العقارية.
ومع ذلك، هناك نمط مثير للقلق آخذ في الظهور حيث أن 23 ولاية لديها معدلات “عالية” أو “مرتفعة جدًا” لأصحاب المنازل الذين يواجهون هذه المشكلة، مع كون سكان لويزيانا هم الأكثر تضرراً.
تحدث الأسهم السلبية عندما يكون رصيد الرهن العقاري المستحق للفرد أكثر من قيمة منزله.
في السوق القوية، ينبغي أن ترتفع قيمة العقارات بمرور الوقت – مما يعني أن المقترضين ليس لديهم خطر كبير في الوقوع في الأسهم السلبية.
ومع ذلك، هناك نمط مثير للقلق آخذ في الظهور حيث أن 23 ولاية لديها معدلات “مرتفعة” أو “مرتفعة جدًا” من أصحاب المنازل الذين يواجهون هذه المشكلة، مع كون سكان لويزيانا هم الأكثر تضرراً.
ومع ذلك، عندما تبدأ الأسعار في الانخفاض وترتفع أسعار الفائدة، فإن أولئك الذين لديهم دفعات مقدمة صغيرة يكونون أكثر عرضة لخطر “الغرق”.
إن الوقوع في الأسهم السلبية يمكن أن يجعل من الصعب بيع أو إعادة تمويل المنزل – مما يترك الكثيرين محاصرين في ممتلكاتهم. وتحولت هذه القضية إلى أزمة خلال الانهيار المالي عام 2008 عندما انخفضت أسعار المنازل بين عشية وضحاها.
وفقًا لتحليل CoreLogic، هناك ثلاث ولايات لديها نسب “عالية جدًا” من أصحاب المنازل الذين يخاطرون بالغرق تحت الماء.
وجاءت ولاية لويزيانا في المقدمة حيث أن 6.1 في المائة من سكانها الذين يملكون رهناً عقارياً لديهم أسهم سلبية. تليها أوكلاهوما وأيوا حيث يواجه 4.1 في المائة و 4.9 في المائة من المواطنين المشكلة على التوالي.
وتبين أن 20 ولاية أخرى لديها معدلات “عالية” من الأسهم السلبية، مما يعني أن أكثر من 2% من السكان تأثروا.
ومن بينها: نيو مكسيكو وألاباما وبنسلفانيا ونيويورك وماين.
وعلى الرغم من ذلك، فإن التقرير يرسم إلى حد كبير صورة إيجابية لمكاسب أسهم المساكن في أمريكا.
بين شهري يوليو وسبتمبر، حصل صاحب المنزل العادي على أكثر من 20 ألف دولار من الأسهم مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وحقق أصحاب المنازل في هاواي وكاليفورنيا وماساتشوستس أكبر المكاسب، حيث ارتفعت قيمة ممتلكاتهم بمقدار 45 ألف دولار أو أكثر في المتوسط.
ويعزى هذا الانتعاش إلى المرونة المفاجئة لسوق العقارات الأمريكية بعد أن ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري نحو 8 في المائة
يتوقع تقرير جديد صادر عن بوابة العقارات Realtor.com أن تنخفض الأسعار والرهون العقارية في العام المقبل – وإن كان ذلك بشكل متواضع
ويمثل هذا تناقضًا صارخًا مع الربع الأول من العام عندما شهد صاحب المنزل العادي انخفاضًا في أسهمه بمقدار 5400 دولار مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق.
ويعزى هذا الانتعاش إلى المرونة المفاجئة لسوق العقارات الأمريكية بعد أن ارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري نحو 8 في المائة. وهي تحوم الآن عند 6.67 في المائة، وفقا لبيانات من بنك فريدي ماك المدعوم من الحكومة.
وكان من المتوقع أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى صب الماء البارد على الأسعار الساخنة، حيث قام معظم المشترين بتثبيت قروض عقارية لمدة 30 عامًا عندما كانت أسعار الفائدة عند مستويات منخفضة قياسية. إن نقل المنازل يعني إضافة حوالي 1000 دولار في المتوسط إلى أقساط الرهن العقاري الشهرية.
ومع ذلك، أدى نقص مخزون المساكن المتاحة إلى إبقاء الأسعار مرتفعة بشكل غير طبيعي. تظهر البيانات الواردة من بوابة العقارات Redfin أن متوسط سعر المنزل المباع في الولايات المتحدة بلغ 408.732 دولارًا في نوفمبر، بزيادة 3.7 بالمائة عن نفس الفترة من العام الماضي.
وقالت الدكتورة سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في شركة CoreLogic: “مع استمرار مكاسب الأسعار في مساعدة أصحاب المنازل على بناء الثروة، وصلت الأسهم إلى مستوى مرتفع جديد واستعادت الخسائر التي نتجت عن الانخفاضات في العام الماضي”.
“وبينما حصل صاحب المنزل العادي في الولايات المتحدة على أكثر من 20 ألف دولار من الأسهم الإضافية مقارنة بالربع الثالث من عام 2022، فإن بعض الأسواق تشهد زيادات أكبر مع نمو الأسعار”.