أنا بصدد بيع شقتي المستأجرة التي اشتريتها جديدة في نوفمبر 2015 باستخدام Help to Buy ورهن عقاري من Nationwide.
كان سعر الشراء الخاص بي هو 249.500 جنيه إسترليني ولسوء الحظ تبلغ قيمته الآن 230.000 جنيه إسترليني فقط وهو ما أعرضه حاليًا من أجله – على الرغم من إجراء العديد من التحسينات على العقار.
لقد سددت قرض المساعدة في الشراء الخاص بي في عام 2021 نقدًا وأعدت رهن العقار في نوفمبر 2022 مع سانتاندر.
لقد أخبرني المحامي الآن أن بيعي معرض لخطر الفشل لأن مقرض الرهن العقاري الخاص بالمشتري (غير محدد على الرغم من الاشتباه في أنه على مستوى البلاد) لا يسمح ببند في عقد الإيجار (من أرض المنزل) حيث يتضاعف إيجار الأرض كل 10 سنوات لأن هذا لا يفي بالمتطلبات المقبولة الآن المتمثلة في “إيجار حبوب الفلفل فقط”.
كابوس الإيجار: لن يقبل مقرض الرهن العقاري للمشتري شرطًا في عقد الإيجار حيث يتضاعف إيجار الأرض كل 10 سنوات
خلال فترة إقامتي هنا، دفعت 250 جنيهًا إسترلينيًا إيجارًا سنويًا وتم إخطاري للتو أنه اعتبارًا من يناير 2024 سيكون هذا 500 جنيه إسترليني.
الرجاء المساعدة. لقد قبلت العرض الخاص بملكيتي في 28 مايو وتم تحديد ذلك للتو.
لا توجد سلسلة من عمليات البيع الخاصة بي، وقد وقعت بالفعل عقد إيجار لمنزل جديد للإيجار مقابل ما يقرب من 2000 جنيه إسترليني شهريًا، ولا أستطيع مطلقًا تحمل هذا المبلغ بالإضافة إلى الرهن العقاري الحالي الخاص بي في حالة انهيار عملية البيع.
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: وهذا من شأنه أن يعطي أي شخص سببا للذعر.
وقد وجد بعض المستأجرين أنفسهم محاصرين في منازل ذات إيجارات أرضية متزايدة – بعضها يتضاعف كل 10 سنوات والبعض الآخر يزيد بما يتماشى مع مؤشر أسعار التجزئة، الذي يبلغ حاليا 6.1 في المائة.
لحسن الحظ، بعد مزيد من المراسلات معك، أنشأنا عقد الإيجار ينص على أن إيجار الأرض سيزيد بمقدار 250 جنيهًا إسترلينيًا كل 10 سنوات – وليس الضعف.
هذه أخبار جيدة وستعني أن إيجار الأرض الخاص بك ليس لديه القدرة على الارتفاع من 250 جنيهًا إسترلينيًا إلى 500 جنيه إسترليني إلى 1000 جنيه إسترليني إلى 2000 جنيه إسترليني إلى 4000 جنيه إسترليني إلى 8000 جنيه إسترليني على مدار الخمسين عامًا القادمة وما إلى ذلك.
لن تبدو الزيادات البالغة 250 جنيهًا إسترلينيًا في المستقبل كبيرة جدًا نظرًا لأن التضخم سيؤدي إلى تآكل قيمة 250 جنيهًا إسترلينيًا بمرور الوقت.
على سبيل المثال، قبل 10 سنوات، كان مبلغ 178 جنيهًا إسترلينيًا يشتري لك عادةً نفس المبلغ الذي ستحصل عليه اليوم وهو 250 جنيهًا إسترلينيًا.
لا يمتلك المستأجرون من الناحية الفنية الأرض التي بنيت عليها ممتلكاتهم، وبالتالي فإن العديد من عقود الإيجار تتضمن إيجار أرضي يجب دفعه إلى المالك الحر كل عام
ومع ذلك، ما يهم هو ما إذا كان سيتم قبول هذا البند المحدد من قبل مقرضي الرهن العقاري ويعني أن منزلك لن يصبح غير قابل للرهن أو غير قابل للبيع.
على الرغم من اكتشافك أن إيجار الأرض لا يتضاعف في الواقع كل عشر سنوات، فقد أشار محاميك إلى أن هذا لا يزال غير مقبول لمقرض الرهن العقاري الخاص بالمشتري.
اقترح محاميك أن يفكر المشتري في الاستعانة بمقرض رهن عقاري مختلف – لكنه قال أيضًا إنه لا يوجد ضمان بأن الشرط سيكون مقبولاً لدى المقرضين الآخرين.
فيما يتعلق باتفاقية الإيجار التي وقعتها الآن، إذا كنت تعتقد أن عملية البيع الخاصة بك سوف تتأخر، فسيكون من المفيد الاتصال بوكيل التأجير أو المالك مباشرة لمعرفة ما إذا كان بإمكانك إما تأخير تاريخ البدء أو إلغاء الاتصال تمامًا.
إذا شرحت لهم ما حدث، فقد يكونون مستعدين ليكونوا متفهمين ومعقولين، خاصة إذا كانوا قلقين من أنك لن تتمكن من دفع الإيجار.
وبدلاً من ذلك، يمكنك أن تتطلع إلى تأجير الممتلكات الخاصة بك على المدى القصير لمساعدتك على إدارة الخريف القصير. ومع ذلك، كن حذرًا، حيث أن العديد من عقود الإيجار تمنع أيضًا الإيجارات قصيرة الأجل.
للحصول على مشورة الخبراء بشأن هذه المسألة، أرسلنا عقد إيجار القارئ إلى كلايف سكريفنر، وهو مساح معتمد ومثمن مسجل لدى Rics في Scrivener Tibbatts وعضو في رابطة ممارسي حقوق الامتياز (ALEP).
تحدثنا أيضا إلى كريس سايكس، المدير الفني في وسيط الرهن العقاري، التمويل الخاص للحصول على نصائحهم المتخصصة في مجال الرهن العقاري.
ما هي أفكارك بعد قراءة عقد الإيجار؟
يجيب كلايف سكريفنر: لقد اشتريت شقتك عندما كان سوق العقارات في ذروته وكان انخفاض قيمتها أمرًا غير معتاد
لكنك قمت بعمل جيد جدًا لسداد قرض المساعدة في الشراء وإعادة الرهن العقاري قبل ارتفاع أسعار الفائدة مباشرةً.
لقد ذكرت أن عقد الإيجار الخاص بك يحتوي على إيجار أرضي يتضاعف كل 10 سنوات. ومع ذلك، فإن مراجعتي لعقد الإيجار الخاص بك تظهر أن إيجار الأرض يزيد في الواقع بمقدار 250 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا كل 10 سنوات من المدة.
يقول كلايف سكريفنر، وهو مساح قانوني ومثمن مسجل لدى Rics، إن شركة الإدارة وافقت سابقًا بشكل غير رسمي على تعديل بنود الإيجار الأرضي التي أصبحت الآن “غير قابلة للرهن”.
قد ترغب في إثارة هذا الأمر مع المحامي الذي استخدمته عند شراء العقار، حيث كان من المفترض أن يعلمك بهذا البند وآثاره المحتملة.
لقد تغيرت معايير المقرضين، مثل السوق، في السنوات العشر الماضية، وقام الكثيرون بتغيير معاييرهم بشأن إيجارات الأراضي. وتحديداً تلك التي لديها فترات مراجعة أقل من 20 عامًا.
وافقت شركة الإدارة، Homeground، سابقًا بشكل غير رسمي على تعديل بنود الإيجار الأرضي التي أصبحت الآن “غير قابلة للرهن”.
يؤكد موقع Homeground الإلكتروني أنهم فعلوا ذلك في عقار تم منح عقود الإيجار فيه في الأصل من قبل شركة Countryside. ستكون المراجعة الجديدة للإيجار عبارة عن مراجعة مرتبطة بـ RPI كل 20 عامًا من المدة.
ليس هناك ما يضمن أنهم سيوافقون على ذلك بشأن عقارك أو ما إذا كانوا سيطلبون منك دفع قيمة مميزة.
في حالتك، كان المطور هو Persimmon Homes وقد يكون لدى Homeground ترتيبات مماثلة معهم.
لقد قبلت عرضًا في شهر مايو ولكن لسوء الحظ لم تدرك هذا الموقف إلا للتو. هذا شيء ربما كان ينبغي لمحاميك الحالي أن يشير إليه في وقت مبكر.
ما هي الخيارات المتاحة لقارئنا؟
يجيب كلايف سكريفنر: لديك عدد من الخيارات.
أولاً، اطلب من Homeground مراجعة صك تغيير بند الإيجار الأرضي بما يتماشى مع RPI كل 20 عامًا. يجب أن يكون هذا مقبولاً بالنسبة للإقراض العقاري – ولكن تحقق من ذلك مع Nationwide.
ثانيًا، تقديم إشعار القسم 42 بالمطالبة بموجب قانون إصلاح عقود الإيجار والإسكان والتنمية الحضرية لعام 1993 لتمديد عقد الإيجار لمدة 90 عامًا أخرى وتخفيض جميع إيجارات الأراضي إلى حبة فلفل.
سيكلفك هذا رسومًا وأيضًا القسط المستحق لشركة Homeground، ولكن قد يكون بإمكانك تمرير هذه التكاليف إلى المشتري.
الخيار الثالث. قم بتوجيه أحد المحامين للتحقيق في دعوى إهمال محتملة ضد محامي النقل الخاص بك، حيث قد يوافق على تغطية تكاليف تمديد عقد الإيجار بموجب قانون 93. قد يستغرق هذا بعض الوقت، وربما سنوات، رغم ذلك.
الخيار الرابع. الموافقة على بيع الشقة بسعر مخفض لتعكس الحاجة إلى سداد إيجار الأرض.
كل ما سبق يخضع بالطبع للمراجعة والحصول على المشورة المهنية من مساح ومحامي مؤهل بشكل مناسب.
هل هذا العقار غير قابل للرهن؟
يجيب كريس سايكس: القاعدة على حد علمي هي أن تزيد إيجارات الأراضي بمؤشر، عادة ما يكون RPI كل 10 سنوات.
من وقت لآخر نواجه مشكلات حيث تتضاعف إيجارات الأرض، أو من المقرر أن تتغير إيجارات الأرض على نطاق ثابت كل خمس سنوات.
خبير الرهن العقاري: يعتقد كريس سايكس أن بعض المقرضين سيكونون سعداء بالمضي قدمًا في شرط الإيجار الأرضي هذا
في هذه الحالة، حيث يزيد إيجار الأرض بمقدار 250 جنيهًا إسترلينيًا كل عشر سنوات، سيكون هناك المزيد من خيارات الإقراض المتاحة للقارئ.
وبعد فترة معينة من الوقت، من الأفضل أن تزيد بمقدار 250 جنيهًا إسترلينيًا كل 10 سنوات بدلاً من مضاعفة المبلغ كل عشر سنوات.
إذا ارتفع بما يتماشى مع مؤشر أسعار التجزئة (التضخم) على سبيل المثال، فهناك فرصة أكبر لزيادته بمقدار أكبر على مدى فترة 10 سنوات.
لن يكون كل مُقرض سعيدًا بهذا الشرط لأنه غير معتاد بعض الشيء، لكنني رأيت شروطًا مماثلة في الماضي وأعرف بعض المقرضين الذين سيكونون سعداء تمامًا بتقديم رهن عقاري.
ومع ذلك، قد يكون أنهم يريدون صك التغيير. إذا كان الأمر كذلك، فمن المحتمل أن يقبل المالك الحر مثل هذا الطلب.
إذا كان شرط الإيجار الأرضي هذا يقلل من قيمة العقارات المستأجرة داخل المبنى، فقد يكونون على استعداد لتغيير الشروط لتجنب أن يصبح هذا بمثابة صداع إداري لكل مستأجر.
ماذا لو تضاعف إيجار الأرض كل 10 سنوات؟
يجيب كريس سايكس: يصبح الحصول على قرض عقاري أمرًا صعبًا بشكل خاص إذا تضاعف إيجار الأرض كل 10 سنوات.
لقد رأيت أن مضاعفة الإيجار الأرضي كل 20 عامًا لا يمثل مشكلة، ولكن كل 10 أعوام يبدو أمرًا متطرفًا بعض الشيء بالنسبة للمقرضين.
لقد رأيت هذه الحالات من قبل، حيث أصبح أصحاب الأسهم الآن على دراية بصعوبة بيع الشقق أو إعادة رهنها عندما تتضاعف إيجارات الأرض، وسيقبلون صك التغيير (أحيانًا مقابل رسوم رمزية) لتغيير هذه الشروط إلى مصطلح أكثر القياسية.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.