أنا أملك عدداً من العقارات التي أريد بيعها للشراء بغرض التأجير. من المقرر تجديد الرهون العقارية ذات السعر الثابت في العام المقبل، وإذا ظلت أسعار الفائدة كما هي تقريبًا، فسوف تتضخم تكاليفي وسأتكبد خسائر في كليهما.
ومن المقرر تجديد أحد الإيجارات في أبريل من العام المقبل، بينما من المقرر تجديد الآخر في نهاية ديسمبر من هذا العام. بعد ذلك سوف ينتقلون إلى الإيجارات الدورية القياسية.
كلا المجموعتين من المستأجرين يريدون البقاء ولم أخبرهم بعد بنيتي البيع.
ما أود معرفته هو ما إذا كان الأفضل إخلاء المستأجرين قبل طرح العقارات في السوق، أو البيع معهم في الموقع؟
اللغز: يريد المالك البيع ولكنه غير متأكد مما إذا كان ينبغي عليه ترك العقار شاغرًا، أو إبقاء المستأجرين في مكانه حتى يجدوا مشتريًا
من الواضح أنه يمكنني الاستغناء عن إيجارهم بينما أحاول البيع، لا سيما إذا استغرق الأمر وقتًا طويلاً وانتهى بي الأمر بالوقوع في سعر الفائدة المتغير القياسي للمقرض.
وهذا من شأنه أن يؤدي إلى ارتفاع سعر الفائدة من حوالي 2 في المائة في كلتا الحالتين إلى حوالي 8 في المائة، مما يضاعف تكاليف الفائدة الشهرية على الرهن العقاري بمقدار أربعة أضعاف.
لكنني أدرك أيضًا أن هذا قد يسبب مشكلات عند محاولة البيع، ولا أريد بالضرورة أن أقتصر على البيع لأصحاب العقارات فقط. ماذا علي أن أفعل؟
إد ماغنوس من هذا هو المال: هذه معضلة يواجهها العديد من أصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة في الوقت الحالي.
يوجد حاليًا أكثر من مليوني رهن عقاري للشراء بغرض التأجير قائمًا، وفقًا لـ UK Finance. سوف يرى الكثيرون أرباحهم تتضاءل بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
ويبلغ متوسط معدل شراء الرهن العقاري الجديد للتأجير حاليا حوالي 6 في المائة. وهذا يعني أن المالك الذي لديه رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني بفائدة فقط سيواجه دفع 1000 جنيه إسترليني شهريًا في حالة الشراء أو إعادة الرهن العقاري في الوقت الحالي.
أضف ذلك إلى فترات الإلغاء، والإصلاحات، والصيانة، ورسوم الوكيل، وفحوصات الامتثال، والتأمين ورسوم الخدمة، وهذا يوضح سبب اختيار بعض الملاك للخروج من السوق.
إن الألم الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة يظهر بالفعل في زيادة متأخرات الرهن العقاري.
على أساس سنوي، تضاعف عدد القروض العقارية التي تم شراؤها بغرض التأجير والمتأخرة، وفقا لبيانات وزارة المالية البريطانية.
إذا شعرت أنه ليس لديك خيار سوى البيع، فلديك خيار البيع شاغرًا أو مع بقاء المستأجرين في العقار.
البيع مع المستأجرين في الموقع قد يروق لمستثمر آخر يشتري للتأجير، والذي سيضمن المستأجرين والإيجار من اليوم الأول.
ومع ذلك، قد يكون له أيضًا تأثير معاكس على المشتري المحتمل الذي ينوي العيش في العقار.
تجدر الإشارة إلى أنه إذا انتهى بك الأمر إلى البيع لمالك شاغل، فسوف تحتاج إلى إعطاء المستأجرين إشعارًا قبل شهرين على الأقل، مما قد يؤدي إلى إبطاء عملية البيع.
قررنا طلب المشورة من وسيط رهن عقاري ووكيل إيجارات ووكيل عقاري بشأن هذه المسألة.
تحدثنا إلى هوارد ليفي، مدير إقراض الشراء للتأجير في شركة وساطة الرهن العقاري SPF Private Clients، كاتينكا هيل، مدير الإيجارات الإقليمية في Chestertons، و ويليام باسكوالي، مدير مساعد في الوكيل العقاري، هامبتونز.
هل الأفضل البيع خالياً أم مع المستأجرين في الموقع؟
يجيب الوكيل العقاري ويليام باسكوالي: يمكن أن يكون التنقل في مياه بيع عقار مع وجود المستأجرين فيه عملية معقدة.
إذا اخترت البيع بحيازة شاغرة، فإن استثمار القليل من الوقت والمال لتحسين العقار المعروض للبيع يعد خطوة حكيمة.
نقترح أيضًا في كثير من الأحيان تنظيمًا افتراضيًا – إنها تكلفة بسيطة، تبدأ من 40 جنيهًا إسترلينيًا – وهي فعالة جدًا. إنه يعمل بشكل جيد بشكل خاص للشقق، ويساعد المشترين المحتملين على تصور أنفسهم يعيشون في العقار.
نصيحة للوكلاء العقاريين: يقول ويليام باسكوالي، المدير المساعد في شركة هامبتونز، إنه إذا قررت البيع مع المستأجرين في الموقع، فمن الضروري الحفاظ على علاقة جيدة
إنه الحل الأمثل لممتلكات فارغة خالية من الأثاث والتي يمكن أن تبدو في نهاية المطاف بلا روح وغير جذابة. سيساعد العرض الافتراضي على الأقل العقار في الظهور بأفضل حالاته عبر الإنترنت وفي جميع المواد التسويقية.
إذا قررت البيع مع المستأجرين في الموقع، فمن الضروري الحفاظ على علاقة جيدة.
إن تقديم تخفيض في الإيجار بسبب الإزعاج وترتيب أوقات وأيام محددة للعرض يمكن أن يجعل العملية أكثر سلاسة.
علاوة على ذلك، فإن ترتيب نظافة للمستأجرين يمكن أن يفيدهم ويضمن أيضًا أن تبدو الممتلكات الخاصة بك في أفضل حالاتها قبل المشاهدة.
حاول تجنب الموقف الذي ينتقل فيه المستأجرون إلى مكان آخر وتقوم بتسويق العقار للبيع – فالصناديق المتناثرة في كل مكان ليست مظهرًا جيدًا.
العرض التقديمي يدفع: ترتيب نظافة للمستأجرين الخاص بك يمكن أن يفيدهم ويضمن أيضًا أن الممتلكات الخاصة بك تبدو في أفضل حالاتها قبل المشاهدة
في الماضي، ربما كان المستأجرون الحاليون يمثلون عرضًا مغريًا للمستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير، حيث يقدمون لهم دخلاً فوريًا ويوفرون لهم الوقت في البحث عن مستأجرين. ومع ذلك، هناك عدد قليل جدًا من المستثمرين الذين يشترون بغرض التأجير في السوق، وهذا عامل مهم يجب أخذه في الاعتبار.
قد يكون إعداد الممتلكات الخاصة بك للبيع لاستهداف المالك المحتل استراتيجية أكثر فعالية.
> عدد أصحاب العقارات الذين يبيعون العقارات أكثر من عدد الذين يشترونها بسبب تضاعف متأخرات الرهن العقاري
ويضيف سمسار الرهن العقاري هوارد ليفي: اعتمادًا على السوق المستهدف لبيع العقارات، يجب أن يمنحك إيجار السوق توجيهًا نحو الخيار الأفضل.
إذا كان المستأجرون لديك يدفعون أقل من السعر السائد – بسبب وجودهم هناك لفترة طويلة من الزمن، على سبيل المثال – فإن أي مستثمر يشتري قد لا يرغب في الاحتفاظ بهم في العقار، لذلك يفضل الحيازة الشاغرة.
أيضًا، سينظر أي مستثمر مستقبلي إلى الإيجار الذي تم تحقيقه عند حساب العائدات والعوائد ويمكنه تقديم رقم شراء أقل إذا كان الإيجار منخفضًا نسبيًا.
يشير هوارد ليفي، مدير إقراض الشراء للتأجير في وسيط الرهن العقاري SPF Private Clients، إلى أنه من المرجح أن يتم تحقيق أفضل سعر بيع بعد إخلاء المستأجرين.
الاعتبار الأخير هو مدى قابلية المستأجرين لديك وحالة العقار.
للحصول على أعلى سعر شراء، يجب أن تبدو العقارات في أفضل حالاتها.
من المرجح أن يتم تحقيق ذلك بعد إخلاء المستأجرين وإضفاء لمسة جديدة من الطلاء عليه ومعالجة أي مشكلات واضحة.
ومع أخذ ذلك في الاعتبار، قد يكون من الأفضل أيضًا التفكير في الخصائص بشكل منفصل.
يمكنك بيع أحدهما أولاً والآخر لاحقًا، مما يمنحك دخلاً واحدًا على الأقل أثناء قيامك بعملية بيع المنزل الأول.
وتتمثل ميزة وجود العقارات فارغة في أن الوصول إليها سيكون أسهل بكثير وأكثر فورية لكل عرض، لذلك نأمل أن تتقدم أي عملية بيع بسرعة بدلاً من محاولة تشجيع المستأجرين على الخروج بعد الموافقة على العرض.
متى يجب عليهم تقديم إشعار للمستأجرين؟
يجيب وكيل التأجير، كاتينكا هيل: إذا قررت تقديم إشعار للمستأجرين من أجل بدء عروض المبيعات، فإننا نوصي بإعطاء المستأجرين أكبر قدر ممكن من الإخطار.
إشعار: تقول كاتينكا هيل، مديرة الإيجارات الإقليمية في Chestertons، إنه سيتعين على المستأجرين الحصول على إشعار قبل 24 ساعة لكل مشاهدة
إذا اضطروا إلى الخروج، فسيحتاجون إلى وقت كافٍ للعثور على منزل جديد وسيقدرون بلا شك إبلاغهم في أقرب وقت ممكن.
إذا كنت تعتقد أن هناك احتمالًا لعدم المضي قدمًا في عملية البيع، على سبيل المثال، إذا لم تحصل على السعر المطلوب الذي كنت تأمل فيه، فيمكنك أن تطلب من مدير أو وكيل الممتلكات الخاص بك، إذا كان لديك وكيل، التحدث إليه المستأجر وشرح أنه قد يكون هناك احتمال أن يتمكنوا من البقاء في العقار اعتمادًا على كيفية سير عروض المبيعات.
يمكن أن يكون أحد الخيارات هو تقديم إشعار مدته ثلاثة أشهر واستخدام الشهر الأول لمراقبة مقدار الاهتمام من المشترين المحتملين.
أحد العوامل المهمة أثناء بيع الممتلكات الخاصة بك هو أن المستأجرين يسمحون بالوصول مع إشعار قبل 24 ساعة للعرض، ويتم عرض العقار بشكل جيد وأن هناك حيازة شاغرة عند اكتمال البيع.
هناك خطر ألا يغادر المستأجر، لكن هذا يحدث فقط في حالات قليلة.
في المواقف التي توجد فيها علاقة جيدة بين المستأجر والمالك مع إجراء محادثة مسبقة، يجب أن يكون الوضع أقل إرهاقًا لجميع المعنيين.
ما الذي يجب على المالك مراعاته قبل البيع؟
ويضيف هوارد ليفي: بدون معرفة الأرقام الدقيقة، من الصعب أن تكون محددًا للغاية، ولكن كنقطة بداية، من المفيد التحدث إلى المحاسب الخاص بك حول توقيت أي عملية بيع.
قد يتم تكبد ضريبة أرباح رأس المال، وقد يكون توقيت المبيعات عبر سنتين ضريبيتين مختلفتين خيارا.
على سبيل المثال، بيع عقار واحد في هذه السنة الضريبية والآخر في السنة الضريبية التالية يمكن أن يوفر لك في النهاية آلاف الجنيهات، ويكون حلاً أفضل نظرًا لتوقيت انتهاء صلاحية عقد الإيجار.
يمكنك أيضًا التفكير في إعادة التمويل باستخدام الرهون العقارية ذات المعدل الأساسي بدون رسوم استرداد مبكر إذا كان هناك احتمال بعدم البيع.
فهو يمنحك خيار الاحتفاظ بالعقارات أيضًا، في حالة انخفاض الأسعار، على سبيل المثال، أو عدم بيع العقارات.
بالطبع، مع أداة التتبع، هناك أيضًا خطر ارتفاع الأسعار أيضًا، وهو ما عليك أن تضعه في الاعتبار.
بلا روح: ملكية فارغة وخالية من الأثاث ويمكن أن تبدو غير جذابة في نهاية المطاف
يضيف كاتينكا هيل: على الرغم من أنك قد قررت البيع، فقد يكون من المفيد الحصول على تقييم محدث لتحديد ما إذا كان الإيجار يمكن أن يغطي تكاليفك المتزايدة.
سيسمح لك هذا بالاحتفاظ بأصولك بينما لن يُطلب من المستأجرين الحاليين الخروج.
إذا كنت تشعر أن هذا ليس خيارًا، فيمكنك التفكير في استئجار شركة لفترة قصيرة أو تأجيرها لمستأجر يقوم بتجديد منزله وبالتالي يحتاج إلى سكن قصير الأجل.
تميل هذه الترتيبات إلى فرض إيجارات أعلى، مما قد يغطي تكاليفك المتزايدة.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.