أفكر في شراء شقة جميلة في وسط المدينة. على الرغم من أنه يتم بيعه بشكل مستأجر، إلا أنه لا يزال لديه وقت طويل في عقد الإيجار، لذا فأنا لست قلقًا بشأن ذلك.
ما يقلقني هو أنه يأتي مع رسوم خدمة قدرها 5000 جنيه إسترليني سنويًا. هل يمكن أن يسبب هذا مشكلة في طلب الرهن العقاري الخاص بي، حيث إنني أحتاج بالفعل إلى اقتراض 4.5 أضعاف دخلي السنوي لتمويل عملية الشراء؟
تشمل رسوم الخدمة أشياء مثل صالة الألعاب الرياضية المشتركة، والكونسيرج والأمن على مدار 24 ساعة، والمصاعد وتخزين الدراجات، لكنها لا تزال تبدو باهظة بعض الشيء وأنا قلق بشأن تصاعد التكاليف في المستقبل.
على الرغم من أنني أعتقد أنني أستطيع أن أتمكن من دفع رسوم الخدمة، إلا أنني أشعر بالقلق من أن ذلك قد يسبب لي مشاكل أيضًا عندما أبيع في المستقبل أيضًا – خاصة إذا ارتفعت التكاليف بمرور الوقت. هل يجب أن أتجنب شراء هذه الشقة؟
مخاوف بشأن الإيجار: يشعر قارئنا بالقلق بشأن ارتفاع رسوم الخدمة وما إذا كان ذلك قد يؤثر على قدرتهم على الحصول على رهن عقاري وقدرتهم على البيع في المستقبل
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: في حين أن مبلغ 5000 جنيه إسترليني قد يكون مبلغًا كبيرًا كل عام، إلا أن رسوم الخدمة ليست بالضرورة علامة حمراء – بشرط أن تكون قادرًا على دفعها، أي.
إذا كنت تشتري في جزء باهظ الثمن من البلاد، مثل لندن، فستجد الكثير من الشقق الجديدة عالية المواصفات والتي تأتي مع رسوم خدمة مرتفعة مماثلة.
ويمكن أن يكون هذا هو الحال أيضًا مع الشقق القديمة المستأجرة أيضًا. في بعض الأحيان تكون هناك مساهمة سنوية في صندوق الغرق لجمع الأموال اللازمة لأي إصلاحات أو إعادة تصميم في المستقبل. وقد يكون لديهم أيضًا رسوم خدمة مرتفعة مؤقتة لتمويل الأعمال الكبرى.
وفقا لتحليل أجرته شركة هامبتونز العقارية، فإن 20 في المائة من المستأجرين في لندن يدفعون أكثر من 4000 جنيه إسترليني سنويا، مقارنة بـ 11 في المائة في جميع أنحاء إنجلترا وويلز.
ومع ذلك، فمن العدل أن نقول أن المستأجر النموذجي سيدفع أقل بكثير من 4000 جنيه إسترليني كل عام.
يبلغ متوسط رسوم الخدمة السنوية للشقة في إنجلترا وويلز حاليًا 1431 جنيهًا إسترلينيًا، وفقًا لهامبتونز، أي ما يعادل 119 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.
أسعار لندن: يدفع 20 في المائة من المستأجرين في لندن أكثر من 4000 جنيه إسترليني على رسوم الخدمة سنويًا
عادة ما تكون رسوم الخدمة أعلى بكثير في لندن من أي مكان آخر في البلاد بمتوسط 1792 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا.
أنت على حق في القلق بشأن تصاعد التكاليف في المستقبل ومخاطر أن يؤدي ذلك إلى إبعاد المشترين المحتملين عندما تبيع نفسك في النهاية.
ارتفعت رسوم الخدمة بنسبة 51.7 في المائة منذ عام 2018، وفقا لشركة هامبتونز، عندما بلغ متوسطها 943 جنيها إسترلينيا.
ومع ذلك، فإن الكثير من هذه الزيادة جاءت بين عامي 2018 و2019، وهو ما يعكس في الغالب العدد الكبير من تدابير السلامة من الحرائق التي تم وضعها في أعقاب كارثة برج جرينفيل.
آخذة في الارتفاع: ارتفعت رسوم الخدمة بنسبة 51.7% منذ عام 2018، وفقًا لهامبتونز عندما بلغ متوسطها 943 جنيهًا إسترلينيًا
لماذا مطلوب رسوم الخدمة؟
في حين أن الحفاظ على الشقة نفسها عادة ما يكون مسؤولية المستأجر، إلا أن المبنى وأي مناطق مشتركة غالبًا ما تقع على عاتق المالك الحر، الذي بدوره يقوم في كثير من الأحيان بتعيين وكيل إداري للقيام بذلك نيابة عنه.
سيكون على معظم المستأجرين، وخاصة أولئك الذين يعيشون في مجمعات سكنية مبنية لهذا الغرض، دفع رسوم خدمة، والتي تذهب إلى صيانة المبنى وأي مناطق عامة.
يجب أن يحدد عقد الإيجار دائمًا الطريقة التي يتم بها تنظيم رسوم الخدمة والرسوم التي يمكن فرضها.
وغالبًا ما تشمل تكاليف التأمين على المباني، والتنظيف، والبستنة، وإصلاح المناطق العامة، ورسوم المساحين، وتقييمات مخاطر الحرائق، ورسوم وكلاء الإدارة، من بين أمور أخرى.
يبلغ متوسط رسوم الخدمة المكونة من سرير واحد 1,287 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا، ومتوسط تكلفة الخدمة المكونة من سريرين 1,326 جنيهًا إسترلينيًا، ومتوسط تكلفة الخدمة المكونة من ثلاثة أسرة 1,876 جنيهًا إسترلينيًا
غالبًا ما تبدأ التكاليف السنوية في الارتفاع عندما تشتمل على مرافق إضافية مثل صالة الألعاب الرياضية وحمام السباحة وغرفة السينما والكونسيرج على مدار 24 ساعة من بين أشياء أخرى.
لا يتم تحديد السعر الذي تدفعه فقط حسب الموقع والمرافق المعروضة. سيعتمد الأمر في كثير من الأحيان على حجم الشقة التي ستشتريها، حيث أن العديد من المباني ستعمل بنظام متدرج يعتمد على عدد غرف النوم الموجودة في الشقة.
على سبيل المثال، تقول هامبتونز إن متوسط رسوم الخدمة المكونة من سرير واحد يبلغ 1,287 جنيهًا إسترلينيًا سنويًا، ومتوسط تكلفة الخدمة المكونة من سريرين 1,326 جنيهًا إسترلينيًا، ومتوسط تكلفة الخدمة المكونة من ثلاثة أسرة 1,876 جنيهًا إسترلينيًا.
للمساعدة في تقديم بعض نصائح الخبراء لقارئنا، تحدثنا إلى كريس سايكس، المدير الفني للرهن العقاري في وسيط التمويل الخاص و نيكولاس مينديز، المدير الفني للرهن العقاري في شركة الوساطة جون تشاركول.
هل يمكن أن يسبب مشاكل مع طلب الرهن العقاري الخاص بهم؟
يجيب كريس سايكس: سيحتاج المقرضون إلى أن يأخذوا في الاعتبار أي تكاليف مرتبطة بالعقار، سواء كانت ضرائب المجلس أو تكاليف التأمين أو في حالة إيجار الشقة أو الأرض ورسوم الخدمة.
خبير الرهن العقاري: يقول كريس سايكس أن هناك طريقتين رئيسيتين يجب أخذهما في الاعتبار، القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري وإمكانية البيع
أصبحت القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري أكثر دقة من 4.5 أضعاف الدخل هذه الأيام.
يعتمد ما إذا كنت ستتم الموافقة على حصولك على الرهن العقاري أم لا على ما إذا كان الشخص الذي قام بتقييم قدرتك على تحمل تكاليف القرض – سواء كان البنك الذي تتعامل معه أو وسيط الرهن العقاري – قد أخذ رسوم الخدمة في الاعتبار في حساباته.
إذا لم تأخذ الحسابات في الاعتبار رسوم الخدمة، وكان المبلغ الذي قيل لك أنه يمكنك اقتراضه هو الحد الأقصى الممكن، فقد تجد أنك غير قادر على الاقتراض بالقدر الذي كنت تعتقد أنه بإمكانك اقتراضه.
من المفيد استخدام وسيط الرهن العقاري للتحقق مما إذا كان هناك أي مقرضين قد يسمحون لك باقتراض نفس المبلغ مع تضمين تكاليف رسوم الخدمة.
لقد رأيت أن رسوم الخدمة تؤثر بشكل كبير على مستوى اقتراض العملاء المتاح لهم، وفي بعض الحالات بمقدار 50 ألف جنيه إسترليني.
ويضيف نيكولاس مينديز: عادة، عند شراء عقد إيجار، فإن التكاليف التي يحتاج مقرضي الرهن العقاري إلى معلومات عنها هي إيجار الأرض ورسوم الخدمة.
وسيأخذ مقدمو الرهن العقاري هذه الأرقام في الاعتبار عند تقييم القدرة على تحمل التكاليف، حيث سيتم التعامل مع هذا على أنه نفقات ملتزم بها من قبل المقرض.
في حين أن 4.5 أضعاف الدخل تعتبر قاعدة عامة مقبولة على نطاق واسع عند حساب القدرة على تحمل التكاليف، إلا أن هناك العديد من المقرضين الذين يمكنهم تقديم مضاعفات أعلى.
هل يمكن أن تؤثر رسوم الخدمة المرتفعة على قابلية بيع الشقة في المستقبل؟
يجيب كريس سايكس: أنت على حق في التفكير في ذلك، لكن المُقرض ومثمن الرهن العقاري سيأخذان ذلك في الاعتبار أيضًا.
لقد كان لدي الكثير من العملاء الذين يعيشون في شقق راقية مع رسوم خدمة عالية وكانوا قادرين على بيع تلك الشقق بسهولة عند الحاجة.
لكنني رأيت آخرين حيث كان من الصعب العثور على مشترين محتملين للعقار.
خبير الرهن العقاري: يقول نيكولاس مينديز، في حين أن 4.5 أضعاف الدخل هي قاعدة عامة مقبولة على نطاق واسع عند حساب القدرة على تحمل التكاليف، إلا أن هناك العديد من المقرضين الذين يمكنهم تقديم دخل أعلى مضاعف
ستحتاج إلى التفكير فيما إذا كانت 5000 جنيه إسترليني تغطي التكاليف فقط، أم أنها عبارة عن وعاء نقدي يتم تجميعه للأعمال الكبرى ضمن ذلك.
غالبًا ما يشار إلى هذا على أنه صندوق غارق ويتم الاحتفاظ به لتغطية التكاليف مثل إصلاحات السقف ومعدات الصالة الرياضية الجديدة ومشكلات تكييف الهواء، ومن المرجح أن تزيد هذه التكاليف بمرور الوقت.
سوف يأخذ المثمنون بعين الاعتبار ما إذا كان هذا المستوى من رسوم الخدمة يتماشى مع العقار، على سبيل المثال، إذا كانت هذه شقة بقيمة 250 ألف جنيه إسترليني في ليفربول، فيمكن اعتبار مبلغ 5000 جنيه إسترليني مبالغًا فيه ولكن 5000 جنيه إسترليني على شقة بقيمة 650 ألف جنيه إسترليني في كناري وارف عندما تكون محاطة بـ خصائص أخرى مماثلة سيكون لها ما يبررها بكثير.
ويضيف نيكولاس مينديز: أنت على حق في أن تكون لديك مخاوف بشأن احتمالية تكاليف رسوم الخدمة المتزايدة باستمرار.
عليك أن تأخذ في الاعتبار أن المشترين المستقبليين من المحتمل أن يكون لديهم نفس الشكوك حول العقار مثلك، لذلك من المفيد أن تأخذ ذلك في الاعتبار عند اتخاذ قرارك.
تعتمد تكاليف رسوم الخدمة على الموقع ونوع العقار، ولكن القاعدة العامة هي أنه كلما كان المبنى والمرافق المعروضة أكثر إثارة للإعجاب، كلما كانت رسوم الخدمة أعلى.
يقوم المطورون بالبناء مع وضع العميل النموذجي في الاعتبار ويريدون التأكد من أنهم يقدمون أفضل المرافق المعروضة، مثل صالات الألعاب الرياضية وخدمات الكونسيرج والحدائق ذات المناظر الطبيعية. ولكن مع هذا، ستجد تكاليف أعلى مقارنة بمبنى أكثر تواضعا.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.