هناك أخيرا ضوء في نهاية النفق بالنسبة لأصحاب المنازل المحاصرين، حيث أن الانخفاض الكبير في التضخم الذي أعلن عنه الأسبوع الماضي يمكن أن يعني نهاية بؤس أسعار الرهن العقاري.
وانخفض التضخم السنوي إلى 4.6 في المائة في تشرين الأول (أكتوبر) من 6.7 في المائة في أيلول (سبتمبر)، مما فاجأ المستثمرين وبنك إنجلترا.
وعلى مدى العام الماضي، أدت محاولة البنك لاستغلال التضخم المرتفع من خلال سلسلة قوية من الزيادات في أسعار الفائدة إلى دفع القروض العقارية إلى معدلات مرتفعة للغاية. وقد أضاف هذا آلاف الجنيهات الاسترلينية إلى متوسط تكاليف الرهن العقاري السنوية لصاحب المنزل، مع مواجهة ملايين من الجنيهات الاسترلينية لصدمة.
ومن المتوقع أن يتأثر نحو 7.5 مليون أسرة بارتفاع الأسعار. ولكن مع تباطؤ التضخم، فهل شهدنا أسوأ معدلات الفائدة المرتفعة، وهل من الممكن أن تتراجع تكاليف الرهن العقاري؟ نحن نحقق.
معدلات الرهن العقاري تنخفض إلى أقل من 4 في المائة
ويمكن أن يمثل انخفاض التضخم نقطة تحول في المعركة ضد ارتفاع تكاليف المعيشة، والتي شهدت ذروة التضخم عند 11.1 في المائة في الخريف الماضي. ومع توقعات استمرار التضخم في الانخفاض، فإن هذا يزيل السبب الرئيسي الذي يدفع بنك إنجلترا إلى رفع سعر الفائدة الأساسي.
ضوء في نهاية النفق: مع تباطؤ التضخم، هل شهدنا أسوأ معدلات الفائدة المرتفعة وهل يمكن أن تتراجع تكاليف الرهن العقاري؟
وتوقع المحللون في بنك مورجان ستانلي أن يتم خفض سعر الفائدة الأساسي في أقرب وقت ممكن في شهر مايو وينخفض إلى 4.25 في المائة بحلول نهاية العام المقبل. وفي وقت سابق من هذا الشهر، توقع هوو بيل، كبير الاقتصاديين في بنك إنجلترا، أن يكون التخفيض الأول في أغسطس. وأنهى البنك سلسلة ارتفاعاته في سبتمبر، وأبقى أسعار الفائدة عند 5.25 في المائة.
وكان رد فعل المقرضين على أخبار الأسبوع الماضي بموجة من التخفيضات. وخفضت البنوك معدلات الرهن العقاري خلال الشهرين الماضيين، لكن الوتيرة زادت في الأيام الأخيرة.
وفي يوم الخميس، خفض بنك باركليز تكلفة صفقاته ذات السعر الثابت لمدة عامين لأصحاب المنازل بنسبة 0.3 نقطة مئوية. ويمكن الآن لأصحاب المنازل الذين يمتلكون حصة 40 في المائة من ممتلكاتهم الحصول على صفقة لمدة عامين بنسبة 4.98 في المائة مقابل رسم قدره 999 جنيهًا إسترلينيًا. يوم الثلاثاء، خفضت First Direct أسعار الفائدة بما يصل إلى 0.4 نقطة مئوية. أعلن بنك HSBC عن تخفيضات تصل إلى 0.35 نقطة مئوية على القروض العقارية السكنية والشراء للتأجير يوم الأربعاء.
يقول جيمي لينوكس، في شركة ديمورا للرهن العقاري، إن معدلات الرهن العقاري محددة المدة لمدة خمس سنوات التي تقل عن 4 في المائة يمكن أن تأتي قبل عيد الميلاد حتى، مضيفًا: “إنه ليس بعيدًا”. وإذا قام أحد المقرضين الكبار بهذه الخطوة، فسوف يتبعه الآخرون.
ويقول ديفيد هولينجورث، الوسيط في شركة L&C: “إننا نشهد بالفعل بعض التخفيضات وسيستمر ذلك حتى نهاية العام والعام المقبل”. ويتوقع أن يصل معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة خمس سنوات إلى 4.5 في المائة في الأسابيع المقبلة، وهو ما يمثل ارتياحاً كبيراً لأصحاب المنازل. سيدفع شخص ما في صفقة مدتها خمس سنوات مبلغًا قدره 12.534 جنيهًا إسترلينيًا أقل عند نسبة 4 في المائة بدلاً من أعلى مستوى لهذا العام وهو 6.37 في المائة. ويفترض هذا أن رصيد الرهن العقاري قدره 150 ألف جنيه إسترليني يتم دفعه على مدار 25 عامًا.
لكن أصحاب المنازل الذين يتوصلون إلى اتفاق بسعر فائدة ثابت تم الاتفاق عليه قبل بضع سنوات سيظلون في حالة صدمة عندما يعيدون رهنهم العقاري، حيث تظل المعدلات أعلى بكثير مما كانت عليه في السنوات الأخيرة ومن المرجح أن تظل مرتفعة.
يريد لينوكس أن يرى تحسنًا في صفقات إعادة الرهن العقاري حيث يميل أصحاب المنازل الحاليون إلى تحقيق نتائج أسوأ من المشترين المحتملين. ويقول إن أسعار الفائدة على طلبات إعادة الرهن العقاري لا تزال عادة أعلى بنسبة 0.2 إلى 0.3 نقطة مئوية من أسعار المشترين لأول مرة. ويواجه أولئك الذين يتطلعون إلى تغيير المقرض أيضًا فحوصات أكثر صرامة بشأن القدرة على تحمل التكاليف، مما قد يجبرهم على الالتزام بالمقرض الحالي.
ويحذر أيضًا من أن المقرضين قد يرفعون رسوم منتجاتهم إذا انخفضت الأسعار. تبلغ هذه الرسوم حوالي 999 جنيهًا إسترلينيًا، لكن لينوكس يقول إن 2000 جنيه إسترليني قد تكون أكثر شيوعًا مع استمرار انخفاض الأسعار.
راحة أخيرا لأصحاب العقارات
يوفر انخفاض التضخم أملاً جديدًا لأصحاب العقارات الذين يفكرون في بيع استثماراتهم التي يشترونها للتأجير لمغادرة السوق. في عام 2022، باع أصحاب العقارات أكثر من 200 ألف عقار بينما كانوا يكافحون موجة عارمة من تكاليف الرهن العقاري المرتفعة والضرائب المرتفعة وعدم اليقين بشأن التشريعات الجديدة.
يقول أندرو مونتليك، من شركة Coreco Mortgages: “الشراء من أجل التأجير سيحصل على بعض الراحة. وسوف يسهل على أصحاب العقارات تلبية مستويات القدرة على تحمل التكاليف.
تجتذب القروض العقارية للشراء بغرض التأجير أسعار فائدة أعلى وتتطلب ودائع أكبر من القروض العقارية السكنية. وبلغ متوسط سعر الشراء للتأجير لمدة عامين ذروته عند 6.97 في المائة في تموز (يوليو)، وفقا لمحلل الأسعار MoneyfactsCompare.
هل يجب عليك الصمود للحصول على سعر أقل؟
ومع توقع تحسن الصفقات ذات السعر الثابت، قد يميل الكثيرون إلى الصمود وتأخير تثبيت سعر جديد على أمل أن تنخفض بسرعة. ومع ذلك، يحذر الوسيط ديفيد هولينجورث من عدم ترك الأمر لفترة طويلة.
ويقول: “يمكن لأصحاب المنازل أن يتركوها لفترة طويلة حتى ينجرفوا إلى معدل متغير قياسي مرتفع”. وأنت لا تعرف أبدًا، قد يحدث شيء ما يعرقل التحسن الحالي. ويختار عدد أكبر من الأشخاص الإصلاحات لمدة عامين بدلاً من خمس سنوات على أمل أن تستمر المعدلات في الانخفاض، ويمكنهم بعد ذلك الإصلاح بمعدل أقل.
