وقد حذر أحد المحللين، الذي كان يطلق عليه ذات مرة “أوراكل وول ستريت”، من أن عدم امتلاك المنازل يضر “بجيل نخب الأفوكادو”.
قالت ميريديث ويتني، المعروفة بتنبؤها الناجح بالأزمة المالية لعام 2008، إن جيل الألفية الأصغر سنا والجيل Z قد فوتوا 21 تريليون دولار من الأسهم التي بنتها الأجيال الأكبر سنا في ملكية المنازل.
وقالت لصحيفة ديلي ميل: “إننا نشهد مستويات منخفضة قياسية لملكية المنازل لمن تقل أعمارهم عن 38 عامًا”.
“لقد كانت ملكية المنازل أداة ادخار قسرية في الولايات المتحدة، ولكن بشكل خاص في السنوات الـ 12 أو 15 الماضية، لأن أسعار الفائدة كانت فعلياً عند الصفر. لقد شهدنا تراكم 21 تريليون دولار من الأسهم في المنازل على مدى العقد الماضي، وهو ما يشكل بلا شك مصدراً مذهلاً للثروة.
وقالت: “أولئك الذين لم يشاركوا في ذلك هم أولئك الذين لم يمتلكوا منازل – وهذا بشكل غير متناسب أولئك الذين تقل أعمارهم عن 38 عامًا”.
وقد حذرت ميريديث ويتني، التي يطلق عليها اسم “أوراكل وول ستريت”، من أن عدم امتلاك المنازل يضر “بجيل نخب الأفوكادو”.
وأشار ويتني إلى أن عدد الشباب الذين يعيشون في المنزل مع والديهم الآن أكبر مما كان عليه تاريخياً – على الرغم من أن هذا الاتجاه قد انخفض إلى حد ما منذ جائحة كوفيد-19.
وقالت: “الأمر الذي لا يصدق هو أن 70% من العقارات السكنية في الولايات المتحدة مملوكة لأشخاص تزيد أعمارهم عن 50 عامًا”.
تظهر الأرقام الصادرة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن متوسط عمر مشتري المنزل لأول مرة وصل الآن إلى مستوى قياسي بلغ 36 عامًا.
وبالمثل، تكشف بيانات التعداد أن 10% فقط من أصحاب المنازل تقل أعمارهم عن 35 عامًا.
لاحظ العديد من المعلقين أن الأجيال الشابة من المرجح أن تنفق على الكماليات مثل وجبات الإفطار والغداء المحمص بالأفوكادو بدلاً من توفير المال لشراء منزل – ومن هنا جاء لقب ويتني.
يُعتقد أن هذا المفهوم قد بدأ من مقال رأي عام 2016 في صحيفة The Australia كتبه عالم الديموغرافيا برنارد سولت الذي لاحظ: “لقد رأيت شبابًا يطلبون الأفوكادو المهروس مع جبنة الفيتا المفتتة على خبز محمص من خمس حبات بسعر 22 دولارًا للقطعة الواحدة وأكثر”.
وأضاف: “اثنان وعشرون دولارًا عدة مرات في الأسبوع يمكن أن تذهب إلى وديعة على منزل”.
يواجه الشباب في الولايات المتحدة اليوم واحدة من أكثر أسواق العقارات تقلبا في الذاكرة الحديثة بفضل ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
وقام العديد من الأميركيين بتثبيت صفقات مدتها 30 عاماً عندما كانت أسعار الفائدة تتراوح بين 2 و3 في المائة، وهو ما أدى إلى احتجازهم فعلياً في وطنهم الحالي.
بالقيمة الحقيقية، هذا يعني أن الشخص الذي اشترى مبلغ 400 ألف دولار في أكتوبر 2021 – عندما كانت أسعار الفائدة 3.09 بالمائة – سيدفعون 1,621 دولارًا شهريًا على رهنهم العقاري. يفترض هذا التحليل أنهم دفعوا دفعة أولى بنسبة 5 بالمائة.
ولكن بمعدلات اليوم، سيضطر نفس المالك إلى دفع 2657 دولارًا – أي بزيادة قدرها أكثر من 1000 دولار شهريًا.
وعلى الرغم من تراجع الطلب على المنازل، ظلت الأسعار مرتفعة بشكل مصطنع بفضل المخزون المحدود من المساكن.
وقال ويتني، الذي يشغل الآن منصب الرئيس التنفيذي لشركة أبحاث الاستثمار ميريديث ويتني الاستشارية: “لقد تم استبعاد الشباب من السوق”.
وانخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما هذا الأسبوع إلى 7.50 في المائة من 7.76 في المائة الأسبوع الماضي – وهو أكبر مبلغ منذ نوفمبر الماضي.
لكنها تكهنت بأن الزيادة في تقليص حجم جيل الطفرة السكانية قد تساعد في تخفيف النقص في المساكن في نهاية المطاف.
“الأشخاص الذين لم يبيعوا منازلهم في العقد الماضي سيحتاجون في النهاية إما إلى الانتقال أو يريدون تقليل نفقاتهم العامة ويريدون منزلًا أصغر.” وقالت: “هذا عادةً ما يمثل 51% من الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 50 عامًا، وهو ما يقرب من 30 مليون وحدة”.
“الآن لا يحدث كل هذا دفعة واحدة، لكنه سيبدأ ببطء في تغيير الديناميكية. حيث نواجه تحدي العرض والطلب اليوم حيث يوجد طلب أكثر وعرض أقل، فإن ذلك سوف ينعكس للحصول على المزيد من العرض – ونأمل المزيد من الطلب.
الشيء الرئيسي الذي يجب أن يتغير حتى يتمكن الشباب من دخول سوق الإسكان، وفقًا لويتني، هو الأسعار.
وقالت: “المسألة هي كيف يمكنك اقتحام سوق الإسكان لأول مرة دون دفعة أولى كبيرة والقدرة على خدمة الرهن العقاري”.
وقالت ويتني في وقت سابق إنها تتوقع أن تنخفض أسعار المنازل في بعض الولايات قريبًا للمرة الأولى منذ أكثر من عقد من الزمن.
وتتوقع أن تكون بنسلفانيا وكونيتيكت ونيوجيرسي وإلينوي هي الأكثر عرضة لخطر انخفاض الأسعار بفضل اتجاهات الهجرة.
ومع ذلك، قالت إن الأسعار في تكساس قد لا تنخفض، بعد أن شهدت تدفقًا كبيرًا لسكان كاليفورنيا الذين هاجروا إلى هناك بحثًا عن تكاليف معيشة أرخص.
قالت: هذا خاص بالدولة. ولذا توقعت أن يحدث هذا. بفضل البيانات التي تعود إلى أكثر من 10 أعوام أو 12 عامًا، أستطيع الآن أن أنظر إليها وأعرف أن هذا حدث بالفعل ويحدث.’