هل يمكن لتحويل المساحات المكتبية غير المستخدمة إلى شقق أن يساعد في حل مشكلة المساكن؟

يمكن أن تبدو مراكز المدن مهجورة إلى حد كبير بعد ظهر يوم الجمعة، ليس فقط لأن عددًا أقل من الناس يتنقلون، ولكن لأن مساحات العمل نفسها تتقلص.

في العامين الأولين من جائحة كوفيد – 19 فقط، تم سحب مساحة مكتبية تعادل 487 ملعب كرة قدم من سوق المملكة المتحدة، وفقا لشركة المحاماة بودل هاتفيلد.

لقد حدث المزيد منذ ذلك الحين حيث أصبحت ثقافة العمل المختلط متأصلة بشكل أكبر.

وقد أدى هذا إلى ترك الكثير من المباني الشاغرة أو نصف الفارغة قائمة، بما في ذلك في الوجهات الرئيسية مثل كناري وارف، وويست إند، ومدينة لندن.

وفي خضم النقص الحاد في المساكن، اقترح الكثيرون تحويل المكاتب إلى منازل لمساعدة البريطانيين المتعثرين على الوصول إلى سلم العقارات.

وتقدر مجموعة العقارات التجارية CBRE أنه يمكن تسليم ما يقرب من 28 ألف منزل فقط عن طريق تحويل جميع المكاتب المستعملة غير المأهولة في وسط لندن.

وقال سكوت كابوت، رئيس قسم الأبحاث السكنية في CBRE: “إن خطر المكاتب العالقة التي لم تعد تلبي احتياجات الشاغلين أو المتطلبات التنظيمية المقترحة يدفع بإعادة استخدام هذه الأصول إلى صدارة أذهان المستثمرين، ونحن نرى بالفعل بعض الأدلة على ذلك”. هذا.’

حسبت شركته أنه بين بداية عام 2022 ومايو 2023، تم شراء مكاتب بقيمة 1.3 مليار جنيه إسترليني في وسط لندن بهدف تغييرها لاستخدام آخر.

ويضيف أنه على الرغم من أنه لن يتم تحويل كل هذا إلى مساحات سكنية، إلا أنه “يسلط الضوء على أن المستثمرين يتابعون بشكل متزايد فرصة تحويل المكاتب القديمة”.

إن إعادة استخدام المباني الحالية بدلاً من إنشاء مباني جديدة هو مفهوم يكتسب المزيد من الأرض، وذلك بفضل لوائح أكثر صرامة لكفاءة الطاقة والتحركات الرامية إلى تقليل “الكربون المتجسد” – الانبعاثات التي ينطوي عليها بناء مبنى من الصفر.

وقالت إيما سوينرتون، رئيسة مساحة العمل المرنة في شركة كوشمان آند ويكفيلد، إن المباني القديمة في مراكز المدن والمدن “عادة ما تكون أساسية للتحويل السكني”، خاصة تلك التي نشأت خلال طفرة بناء المكاتب في السبعينيات والثمانينيات.

دلتا بوينت: مكتب BT السابق – في الصورة هنا قبل التحويل – يضم الآن 404 شقة

كانت شركة Galliard Homes في طليعة مثل هذه التطورات في السنوات الأخيرة، حيث أشرفت على تحويل Riverdale House في لويشام وميدان ترينيتي في هونسلو، الذي كان في السابق موطنًا للعمليات الأوروبية لشركة الخطوط الجوية الأمريكية.

Criterion Capital هي شركة أخرى قفزت إلى العربة، حيث قامت بتطوير عدة مواقع عبر أحياء جنوب لندن.

اذهب إلى كرويدون، ويمكنك رؤية أحد أكبر مشاريعها: دلتا بوينت، وهو مكتب سابق لشركة بريتيش تيليكوم الذي تضاعف لصالح مستشفى جوثام العام في فيلم The Dark Knight Rises ولكنه الآن يضم 404 شقة.

موقع تصوير أكثر شهرة، مركز تلفزيون بي بي سي في وايت سيتي، يضم أكثر من 400 منزل و511 منزلًا آخر في الطريق، مكتمل بصالة ألعاب رياضية وحديقة مشتركة وبواب على مدار 24 ساعة، وكلها مقابل مركز تسوق ويستفيلد.

لكن الاتجاه نحو تغيير المكاتب إلى منازل لا يقتصر بالتأكيد على العاصمة.

قبل عامين، وجدت جمعية الحكومات المحلية أن أكثر من ثلث المنازل الجديدة في هارلو، ولوتون، والسال كانت مكاتب سابقة، في حين كان الرقم المعادل في ترافورد في مانشستر الكبرى 56.5 في المائة.

وقد أمكن إجراء هذه التحويلات بسبب حقوق التطوير المسموح بها (PDRs)، والتي تمنح المطورين القدرة على إعادة توظيف المكاتب دون الحصول على إذن التخطيط ضمن حدود معينة.

إن تسهيل تحويل العقارات التجارية إلى عقارات سكنية يبدو وكأنه إجابة بسيطة – على الورق – لتوسيع المعروض من المساكن في بريطانيا، نظرا للمتاعب الهائلة التي يواجهها المطورون بالفعل في إطلاق المخططات.

تم إجراء أكثر من 100.000 تحويل من خلال PDRs في العقد الماضي، وفقًا لجمعية تخطيط المدن والريف، وهي مجموعة خيرية وحملات.

ومع ذلك، فقد كانت شروط الديمقراطية الشعبية مثيرة للجدل على نطاق واسع منذ طرحها.

مشاكل التحويل: يمكن لحقوق التطوير المسموح بها أن تقلل من المبلغ الذي يساهم به المطورون في الإسكان الميسور التكلفة والبنية التحتية المحلية

رد فعل عنيف ضد منازل المكاتب ذات الجودة الرديئة

تقول روزالي كالواي، مديرة المشاريع والسياسات في TCPA، إنها يمكن أن تؤدي إلى منازل دون المستوى المطلوب، خاصة إذا تم تحويل المكاتب الكبيرة والمناطق الصناعية.

وتقول إن الكثيرين يفشلون في الالتزام ببعض مبادئ “المنازل الصحية” الأحد عشر للمنظمة، مثل السلامة من الحرائق، والحصول على الضوء الطبيعي، والقدرة على التكيف مع المناخ، وحدود الضوضاء والتلوث الضوئي.

وتضيف أنه يمكنهم تقليل المبلغ الذي يساهم به المطورون في الإسكان الميسور التكلفة والبنية التحتية المحلية، “وهو أمر مهم لأن التطوير يجلب عائلات وأفرادًا جدد إلى المنطقة”.

في شهر فبراير، نشرت المجموعة مجموعة صور بعنوان “هذه هي المنازل” تعرض أمثلة باهتة بشكل خاص للتحويلات من مكتب إلى منزل.

إحدى الصور كانت لنيوبيري هاوس في إلفورد، شرق لندن، وهو عبارة عن مشروع تطويري مكون من 60 شقة استوديو يبلغ متوسط ​​مساحتها 18 مترًا مربعًا ويفتقر إلى أي إمكانية الوصول إلى المساحات المفتوحة الخاصة أو المشتركة.

يوصي معيار المساحة الموصوفة على المستوى الوطني التابع لحكومة المملكة المتحدة بأن تكون مساحة المنزل الذي يحتوي على سرير واحد لشخص واحد 37 مترًا مربعًا على الأقل، و50 مترًا مربعًا إذا كان هناك شخصان.

كانت هناك دعوات عالية لحظر التحويلات من مكتب إلى سكن بموجب شروط الديمقراطية العامة أو تقييدها بشدة.

قبل ثلاث سنوات، قالت النائبة البرلمانية عن منطقة كرويدون المركزية، سارة جونز، للبرلمان إنها “تعاملت مع العديد من حالات الإقامة دون المستوى المطلوب” حيث دعت إلى حظر جمهورية الكونغو الديمقراطية. إحدى تلك الحالات كانت دلتا بوينت.

وقال كالواي إن TCPA لا تعارض تحويل مباني المكاتب إلى منازل، ولكنها تريد هذه التطورات “في المناطق التي يمكن أن تدعم السكان الجدد، والتي لا تضر الشوارع الرئيسية وتقوض الموارد للمجتمعات القائمة”.

ومع ذلك، حتى لو ضمنت البيئة التنظيمية أن تكون جميع التحويلات ذات نوعية جيدة، فإن تطوير المباني لتركيب الحمامات والمطابخ وتدابير السلامة يمكن أن يجعل مثل هذه المشاريع غير قابلة للحياة.

والأهم من ذلك، أنها لن تتمكن بالكاد من إحداث أي تأثير في تراكم الإسكان الضخم في المملكة المتحدة – الذي يقدره مركز المدن البحثي بنحو 4.3 مليون نسمة.

ما الذي يمكن عمله لبناء المزيد من المنازل؟

قد يجادل العديد من مطوري العقارات بأنه يجب إصلاح نظام التخطيط المفكك والبيروقراطي.

إحدى الأفكار التي يؤيدها جيش يمبي المتنامي – “نعم، في فناء منزلي الخلفي” – هي “أصوات الشوارع”، حيث يتمتع السكان في كل شارع على حدة بالسلطة على نوع التطوير المسموح به على طريقهم الخاص.

ازدهار البناء: يمكن أن تؤدي إزالة تصنيف الحزام الأخضر من جميع الأراضي الواقعة ضمن مسافة نصف ميل من محطة السكك الحديدية إلى توفير مساحة لما يصل إلى مليون منزل بالقرب من لندن

قد يقرر بعض السكان المحليين عدم السماح بأي مباني أو توسعات جديدة في شوارعهم، لكن يمكن للآخرين بدورهم أن يرحبوا بمخططات توسعية للغاية.

ويمكن للحكومة أيضًا أن تتطلع إلى تخفيف اللوائح المتعلقة بالحزام الأخضر. إن إزالة تصنيف الحزام الأخضر من جميع الأراضي الواقعة على مسافة نصف ميل من محطة السكك الحديدية يمكن أن يوفر مساحة لما يصل إلى مليون منزل بالقرب من لندن وحدها، وفقًا لمعهد آدم سميث.

وإذا اقترن ذلك بتخفيف القيود المالية المفروضة على السلطات المحلية، فإن الكثير من هذا المليون يمكن أن يكون بمثابة مساكن اجتماعية وبأسعار معقولة.

دعا تقرير نشرته كلية لندن الجامعية في أوائل أكتوبر إلى “خطة إسكان وطنية تحويلية” تتضمن 4 مليارات جنيه إسترليني من الأموال الإضافية التي يمكن أن تبني 72 ألف مسكن إضافي سنويًا.

ونظراً لسجل الحكومات المتعاقبة في مجال بناء المساكن وانتشار النزعة السلبية، فإن احتمالات نجاح أي مقترحات طموحة حقيقية ليست عالية.

ولكن الأمر شبه المؤكد هو أنه إذا أصبحت بريطانيا غارقة بطريقة سحرية في مشاريع الإسكان الجديدة، فإن تحويل المكاتب إلى وحدات سكنية لن يلعب دوراً رئيسياً.