سوق الإيجار كله منحرف. وقد تم بيع حوالي 400 ألف عقار مستأجر من قبل أصحاب العقارات الخاصة على مدى السنوات السبع الماضية، وتشير التقديرات إلى أن 500 ألف أخرى يمكن أن يتم بيعها بحلول عام 2028، وسط زيادة التنظيم وارتفاع التكاليف.
التوقيت لا يمكن أن يكون أسوأ. على الرغم من انخفاض التوافر، أصبح الإيجار الآن أرخص من الشراء في أجزاء كثيرة من البلاد بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، والمستأجرون المحتملون في حاجة ماسة إلى أماكن لائقة وبأسعار معقولة للعيش فيها.
بي آر إس ريت وتهدف إلى تقليص هذا النقص. تم إنشاء المجموعة في عام 2017 لتقديم منازل عالية الجودة للأسر العاملة بأسعار معقولة، مع تحقيق دخل قوي للمساهمين.
وقد نجحت حتى الآن في تحقيق كل من هذه الطموحات، حيث جمعت محفظة تضم أكثر من 5000 منزل خاص مستأجر لهذا الغرض ودفعت أرباحًا جذابة على طول الطريق.
ومع ذلك، انخفضت أسهم PRS من 1.10 جنيه إسترليني في صيف عام 2022 إلى 79 بنسًا فقط اليوم، مع هجر المستثمرين لأسهم العقارات بأعداد كبيرة، بسبب القلق من ارتفاع أسعار الفائدة وضعف النمو الاقتصادي. بالنسبة لاستراتيجية الحد من الفقر، يبدو هذا الانخفاض مبالغًا فيه، ولا يعكس قيمة عقاراتها ولا إمكانات نموها.
عوائد البناء: تبدو أسهم PRS Reit وكأنها صفقة رابحة حيث أن الشركة تلبي الحاجة إلى أماكن للعيش فيها
تعمل شركة PRS Reit في المقام الأول في منطقة ميدلاندز وشمال إنجلترا واسكتلندا، حيث تحصل على الأراضي وتعمل مع شركات بناء المنازل لبناء عقارات حديثة ومجهزة جيدًا وتأجيرها لعائلات شابة في كثير من الأحيان.
تتراوح المنازل من الشقق إلى المنازل المكونة من أربع غرف نوم، في ما يزيد قليلاً عن 70 موقعًا، جميعها خارج لندن ومعظم شمال كوفنتري. تجذب العقارات اهتمامًا واسع النطاق. ويبلغ الطلب على العقارات على المستوى الوطني أعلى بنسبة 50 في المائة من متوسط الخمس سنوات، وفقاً للإحصاءات الحكومية. قوائم الانتظار شائعة جدًا ويمكن العثور على مستأجرين محتملين يقدمون عطاءات أعلى من الإيجار المعلن لمحاولة تأمين مكان لائق للعيش فيه. لكن شركة PRS Reit لا تهدف فقط إلى تعظيم الإيجار. وبدلاً من ذلك، يحرص المؤسس جراهام بارنت على جذب المستأجرين الذين ينظرون إلى عقاراتهم على أنها منازل حقيقية، وأماكن يرغبون في البقاء فيها على المدى الطويل.
وهذا ليس مجرد إيثار. بارنت، المخضرم في السوق، يتمتع بذكاء شديد ويدرك أن المستأجرين المستقرين يميلون إلى معاملة منازلهم بشكل أفضل ويكونون أقل عرضة للتخلف عن سداد الإيجار، مما يؤدي بدوره إلى توليد دخل ثابت لمساهمي PRS.
ولتحقيق هذه الغاية، يختار بارنت وفريقه المواقع بعناية، مع التأكد من أنها قريبة من المدارس، وبالقرب من المناطق التي بها الكثير من الوظائف وتوفر خطوط مواصلات جيدة.
تعمل المجموعة أيضًا على خلق شعور مجتمعي على مواقعها، من خلال مبادرات تتراوح بين ليالي البيتزا ومسيرات سانتا إلى تطبيقات الهاتف التي تسمح للمستأجرين بإنشاء شبكات مجالسة الأطفال وتمشية الكلاب، أو نوادي الكتب لذوي التفكير الأدبي. كل هذا الجهد يؤدي إلى نتائج. وارتفع دخل الإيجار بنسبة 17 في المائة ليصل إلى 40 مليون جنيه إسترليني في العام حتى 30 يونيو، مع زيادة الإيجارات الفردية وتوسيع الشركة لمحفظة المنازل الخاصة بها.
وتخلف بعض الناس عن سداد الأقساط، ولكن المتأخرات كانت منخفضة للغاية، لأسباب ليس أقلها أن متوسط الإيجارات كان أقل من ربع دخل الأسرة، حتى برغم أن الإيجارات ذاتها ارتفعت على أساس سنوي. بلغت ربحية السهم 3.1 بنس في السنة المالية الماضية وكانت أرباح الأسهم 4 بنس، لذا فإن بعض الأموال المدفوعة للمساهمين جاءت من الميزانية العمومية للشركة بدلاً من إيجارات المستأجرين.
ومع ذلك، ينبغي أن يتغير هذا العام، حيث أن شركة PRS تسير على الطريق الصحيح لإضافة 400 منزل آخر إلى محفظتها، مما يرفع العقار إلى 5500 منزل، كل منها سيولد الإيجار ويضمن تغطية الأرباح من خلال الأرباح.
ويتوقع الوسطاء زيادة بنسبة 16 في المائة في دخل الإيجار إلى أكثر من 46 مليون جنيه إسترليني بحلول يونيو المقبل، ويرتفع إلى 51 مليون جنيه إسترليني في عام 2025. ومن المرجح أن تظل توزيعات الأرباح عند 4 بنسات هذا العام، لكنها يجب أن ترتفع بشكل مطرد اعتبارًا من عام 2024.
لا تزال ملكية المنازل بعيدة المنال بالنسبة للكثيرين، وغالباً ما يُنظر إلى الإيجار على أنه البديل الوحيد. لكن الطلب يفوق العرض بكثير ومن المتوقع أن يستمر على هذا المنوال لسنوات. يهاجم استراتيجية الحد من الفقر هذه المشكلة بشكل مباشر، وبارنت طموح، ويحرص على مضاعفة حجم محفظته ثلاث مرات ثم المزيد منها في السنوات المقبلة، بمجرد أن تسمح ظروف السوق بذلك.
حكم ميداس: تأثرت أسهم PRS Reit بمشاكل سوق الأسهم وتبدو الآن وكأنها صفقة رابحة. عند 79 بنسًا، يوفر السهم دخلًا جذابًا من الأرباح وإمكانات لنمو رأس المال وفرصة للمستثمرين للمساعدة في حل واحدة من أكثر المشكلات إلحاحًا في المملكة المتحدة. يشتري.
المتداولة على: السوق الرئيسي المؤشر: بي آر إس آر اتصال: theprsreit.com أو 0333 999 9926