إن قرار بنك إنجلترا يوم أمس بإبقاء سعر الفائدة الأساسي مرة أخرى سوف يجعل العديد من أصحاب المنازل المرهونة يتساءلون عما إذا كان الأسوأ قد انتهى.
وفي الحقيقة، فقد انخفضت معدلات الرهن العقاري بالفعل. عند النظر في أرخص صفقات إعادة الرهن العقاري عبر أكبر 10 مقرضين، فقد انخفضت الأسعار بشكل ملحوظ خلال الشهرين الماضيين.
في المتوسط، انخفضت الإصلاحات لمدة عامين من أعلى مستوى بلغ 6.18 في المائة في أغسطس 2023 إلى 5.4 في المائة اليوم، وفقا لتحليل أجرته شركة L&C Mortgages.
على سبيل المثال، يتم سداد 200 ألف جنيه إسترليني على مدار 25 عامًا، وهذا هو الفرق بين دفع 1311 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا في أغسطس و1216 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا في نوفمبر – أي أقل بنحو 100 جنيه إسترليني شهريًا.
قم بالإصلاح، وانظر بوضوح: أرخص الصفقات لمدة خمس سنوات أقل من 5 في المائة، في حين أن أرخص الصفقات لمدة عامين تحوم فوق 5 في المائة بقليل.
وفي الوقت نفسه، شهد أولئك الذين أعادوا رهنهم على أرخص الإصلاحات لمدة خمس سنوات انخفاض متوسط أسعار الفائدة من 5.69 في المائة إلى 5.02 في المائة خلال تلك الفترة.
ومن الجدير بالذكر أن أدنى معدل إعادة رهن عقاري لمدة خمس سنوات يبلغ حاليًا 4.84 في المائة، في حين أن أدنى سعر ثابت لمدة عامين هو 5.09 في المائة.
سيحتاج أصحاب المنازل عادة إلى الحصول على ما لا يقل عن 40 في المائة من رأس المال المتراكم داخل منازلهم (60 في المائة من القرض إلى القيمة) من أجل التقدم بطلب للحصول على أرخص الصفقات.
ومع ذلك، وبفضل النمو القوي في أسعار المنازل في السنوات السابقة، فمن المرجح أن تجد العديد من شركات إعادة الرهن العقاري نفسها في هذه الفئة “الغنية بالأسهم”.
في حين أن العديد من المقترضين بسعر فائدة ثابت يتمتعون بالحماية من أسعار الفائدة الحالية حتى تنتهي صفقاتهم الحالية – عادةً بعد عامين أو ثلاثة أو خمسة أعوام، إلا أن هناك آخرين يمكنهم تحقيق وفورات فورية من خلال التثبيت الآن.
ولا يقل ذلك عن 680.000 من مقترضي الرهن العقاري الذين وقعوا على معدل الفائدة المتغير القياسي (SVR) لمقرضيهم، وفقًا لبيانات UK Finance.
هذا هو المعدل المتغير الأعلى الذي يقع عليه المقترضون في نهاية صفقتهم عندما تنتهي صفقتهم الأولية. ويمكن أن تتراوح هذه في كثير من الأحيان بين 8 في المائة و9.5 في المائة، اعتمادا على المقرض.
على سبيل المثال، تفرض شركة هاليفاكس حاليا رسوما على مقترضيها من نظام SVR بنسبة 8.74 في المائة، وتفرض شركة Virgin Money رسوما بنسبة 9.49 في المائة.
| تاريخ | الإصلاح لمدة عامين | إصلاح لمدة خمس سنوات |
|---|---|---|
| يناير 2023 | 5.09% | 4.8% |
| يونيو 2023 | 4.72% | 4.31% |
| أغسطس 2023 | 6.18% | 5.69% |
| نوفمبر 2023 | 5.4% | 5.02% |
| المصدر: الرهون العقارية L&C |
بعض الأشخاص الموجودين حاليًا على SVRs هم من الناحية الفنية سجناء رهن عقاري، مما يعني أنهم محاصرون مع مقرضين غير نشطين لا يقدمون منتجات رهن عقاري جديدة، في حين أنهم غير قادرين على اجتياز اختبارات القدرة على تحمل التكاليف للمقرضين الآخرين.
ومع ذلك، فإن هؤلاء ليسوا سوى أقلية – مجموعة أقل من 50 ألفًا، وفقًا لهيئة الرقابة المالية.
من الناحية النظرية، يجب أن تكون الغالبية العظمى من الأشخاص الذين يستخدمون SVRs قادرين على إعادة رهنهم إلى مقرض جديد، أو إذا فشلوا في ذلك، انتقلوا إلى صفقة جديدة مع المقرض الحالي.
يمكن أن يصل التوفير المحتمل من القيام بذلك إلى آلاف الجنيهات سنويًا.
يبلغ متوسط معدل SVR 8.19 في المائة، وفقاً لشركة Moneyfacts، في حين يبلغ متوسط الإصلاح لمدة خمس سنوات عبر جميع المنتجات 5.87 في المائة.
بالنسبة للرهن العقاري المستحق بقيمة 200000 جنيه إسترليني والذي يتم سداده على مدى 25 عامًا، يمكن أن يكون هذا هو الفرق بين دفع 1569 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا و1273 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا، وهو ما يعادل توفيرًا سنويًا قدره 3552 جنيهًا إسترلينيًا.
يقول ديفيد هولينجورث، المدير المساعد في L&C Mortgage: “إذا كنت تستخدم SVR، فيجب أن تكون الرسالة هي التصرف والتصرف بسرعة.
“لقد استمرت أسعار الفائدة القياسية المتغيرة في الارتفاع لأنها تتفاعل مع حركة سعر الفائدة الأساسي والعديد منها يحمل الآن أسعار فائدة أعلى بكثير من 8 في المائة.
“مع انخفاض أسعار الفائدة الثابتة، فإن الفجوة بين ما يدفعه مقترض SVR وما يمكن أن يحصل عليه من خلال التثبيت تتسع فقط.
“إن أخذ النصيحة سيكون أفضل وسيلة للاتصال.” ربما يكون السوق قد شدد من حيث القدرة على تحمل التكاليف مع ارتفاع الأسعار ولكن المقرضين حريصون على جذب عملاء جدد وافتراض عدم وجود أي خيارات قد يكون مكلفًا.
“سيكون المستشار أيضًا قادرًا على النظر في الخيارات المقدمة من المُقرض الحالي لتقديم نظرة عامة كاملة حول الخيار الأفضل.”
> كيفية إعادة رهن منزلك: دليل للعثور على أفضل صفقة
ماذا عن أولئك الذين لديهم قروض عقارية ذات سعر ثابت تنتهي؟
سيصل عشرات الآلاف من عملاء الرهن العقاري ذي السعر الثابت إلى نهاية صفقاتهم مع مرور كل أسبوع.
في العام المقبل، من المقرر أن تنتهي حوالي 1.6 مليون صفقة رهن عقاري بسعر ثابت، وفقًا لـ UK Finance. وسيكون الكثير منها بمعدلات فائدة منخفضة للغاية تبلغ 2 في المائة أو أقل.
على الرغم من أنهم سيشهدون قفزة كبيرة في أقساط السداد الشهرية، إلا أن انخفاض معدلات الرهن العقاري يسمح على الأقل بالحد من بعض الأضرار.
ويتوقع سماسرة الرهن العقاري أن تنخفض أسعار الفائدة أكثر من هنا. ومع ذلك، فإنهم يتوقعون أن يكون الأمر تدريجيًا جدًا.
يقول مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لشركة وساطة الرهن العقاري، SPF Private Clients: “سوف يتساءل المقترضون عما سيحدث بعد ذلك.
“أولئك الذين يأملون في أن تتحرك أسعار الفائدة بسرعة نحو الانخفاض قد يصابون بخيبة أمل؛ نتوقع فترة حوالي ستة أشهر ستستقر خلالها الأسعار، يليها تخفيض تدريجي في سعر الفائدة الأساسي إلى مستويات “طبيعية” تبلغ حوالي 3 في المائة.
ويضيف كريس سايكس، المدير الفني في شركة برايفت فاينانس لوساطة الرهن العقاري: “إن سعر الفائدة الأساسي الذي تم الاحتفاظ به قد يلهم بعض الثقة الأكبر للمقرضين، لذلك يمكن أن يؤدي ذلك إلى بعض الانخفاضات في أسعار الفائدة، ولكن من المرجح أن يبقي الأمور كما هي كما توقع معظم المقرضين القاعدة”. معدل البقاء ثابتا.
“من هناك، سنشهد انخفاضات تدريجية للغاية في أسعار الفائدة الثابتة بشكل عام مع اقترابنا من الوقت الذي سيبدأ فيه سعر الفائدة الأساسي في الانخفاض، ولكن لا نتوقع رؤية تغييرات كبيرة في أي وقت قريب.”
ولذلك فإن النصيحة لأولئك الذين يقتربون من نهاية قروضهم العقارية ذات السعر الثابت هي التحدث إلى وسيط وإبرام صفقة قبل ستة أشهر من الموعد المحدد.
إذا انخفضت الأسعار في هذه الأثناء، يمكنك تجاهل العرض الأول وتأمين صفقة بديلة أفضل.
ويتوقع سماسرة الرهن العقاري أن تنخفض أسعار الفائدة أكثر من هنا، لكنهم يتوقعون أن يكون ذلك تدريجيًا للغاية
ويضيف ديفيد هولينجورث: “مع قرار تعليق آخر، سيكون المقترضون الآن متفائلين بأنهم قد شهدوا آخر ارتفاع في أسعار الفائدة.
وأضاف: “بالطبع، سنحتاج إلى تجنب المزيد من المفاجآت السيئة ورؤية التضخم مستمرًا في الانخفاض، لكن سوق الرهن العقاري أظهر بالفعل استقرارًا أكبر بكثير”.
لقد تحسنت معدلات الرهن العقاري ببطء، ومن المفترض أن يساعد قرار الأمس فقط على ضمان استمرار هذا الاتجاه في الوقت الحالي.
“ومع ذلك، يجب على المقترضين الذين يقتربون من نهاية صفقتهم الحالية أن يتسوقوا للتأكد من أن لديهم سعرًا مطبقًا.
“سيكونون قادرين على مراجعة ما إذا كان السوق مستمرًا في التحسن، لكن وجود سعر فائدة معمول به من شأنه أن يساعد في تجنب فترة مكلفة بمعدل متغير قياسي يمكن أن يزيد عن 8 أو حتى 9 في المائة.”
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.