تم انتقاد خطة ضمان الرهن العقاري التي يمكن تمديدها في بيان الخريف باعتبارها “زائدة عن الحاجة”

انتقد سماسرة الرهن العقاري والمستشارون الماليون خطة الحكومة لضمان الرهن العقاري، والتي أفادت التقارير أنها تدرس تمديدها في بيان الخريف المقبل.

ويقولون إن المخطط، الذي يشجع البنوك على تقديم القروض العقارية بودائع بنسبة 5 في المائة، أصبح “زائدا عن الحاجة” وليس له الآن “أي فائدة” للمشترين لأول مرة والمشترين من ذوي الدخل المنخفض.

كما أثيرت المخاوف بشأن القدرة على تحمل تكاليف القروض العقارية على الودائع بنسبة 5 في المائة في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة، فضلاً عن ما إذا كان شراء منزل بمثل هذه الأسهم الضئيلة أمراً حكيماً مع انخفاض أسعار المنازل.

وتظهر أحدث الأرقام أنها لم تدعم سوى نسبة ضئيلة من المشترين لأول مرة في محاولاتهم للوصول إلى سلم العقارات.

وتم استخدام البرنامج في 37376 عملية شراء منازل بين إطلاقه في أبريل 2021 ومارس 2023، وفقًا لإحصاءات وزارة الخزانة.

ويصل هذا إلى حوالي 1550 عملية شراء شهريًا، أو 1 في المائة من الإجمالي في تلك الفترة الزمنية.

أفيد الآن أن المستشار جيريمي هانت يخطط لتمديد المخطط في بيان الخريف في نوفمبر، على الرغم من أن وزارة الخزانة لم تؤكد ذلك.

وكان من المقرر أن تنتهي في ديسمبر 2023، لكن وفقًا لبي بي سي، تدرس وزارة الخزانة إبقائها في مكانها لمدة عام آخر.

سيكون هذا جزءًا من حزمة من الإجراءات التي تهدف إلى مساعدة المشترين لأول مرة، لكن خبراء الرهن العقاري يقولون إنه لا يتم استخدامه من قبل أي من عملائهم تقريبًا ولا يجعل العقارات في متناول الجميع.

وترى أن الحكومة “تضمن” الجزء من الرهن العقاري بنسبة 95 في المائة من قيمة القرض إلى القيمة أكثر من 80 في المائة – مما يعني أنها ستعوض المقرض جزئياً عن الأموال التي فقدها إذا توقف المشتري عن دفع الرهن العقاري وكان لا بد من إعادة بناء المنزل. تم استعادتها وبيعها بسعر مخفض.

عندما تم إطلاقه، كان المقصود من هذا المخطط هو منح البنوك وجمعيات البناء الثقة لتقديم قروض عقارية منخفضة الودائع وأكثر خطورة، بعد أن أخرجتها من السوق في بداية الوباء.

عندما أعلن عن خطة ضمان الرهن العقاري في ميزانية مارس 2021، قال المستشار آنذاك ريشي سوناك إن ذلك سيكون له تأثير “تعزيز القطاع وخلق وظائف جديدة ومساعدة الناس على تحقيق حلمهم في امتلاك منزل خاص بهم”.

تعزيز المشترين: كان الهدف من هذا المخطط هو مساعدة المشترين لأول مرة عندما كانت البنوك مترددة في تقديم قروض عقارية بنسبة 5٪، لكن بعض الخبراء يقولون إنها لم تعد مفيدة لأنها متاحة على نطاق واسع.

ومع ذلك، فقد أحبطت حقيقة أنه بعد وقت قصير من إطلاق المخطط، بدأ المقرضون في تقديم قروض عقارية على شكل ودائع بنسبة 5 في المائة بشروطهم الخاصة، بغض النظر عن المخطط الحكومي.

واستمروا في القيام بذلك منذ ذلك الحين، مع وجود عدد أكبر من المقترضين الذين يستخدمون قروض الرهن العقاري بنسبة 5 في المائة خارج المخطط مقارنة بالداخل.

إن إقراض الرهون العقارية بموجب المخطط الحكومي يفرض تكاليف على المقرضين لا تتحملها الرهون العقارية خارجها. والآن أصبحوا واثقين بما فيه الكفاية لتقديم قروض عقارية منخفضة الودائع دون هذا الضمان، والتكاليف تجعل الاشتراك أقل جاذبية.

قال ستيفن بيركنز، العضو المنتدب في شركة Yellow Brick Mortgages للوساطة: “كان نظام ضمان الرهن العقاري مؤثرًا عندما تم إصداره لأول مرة لأنه في ذلك الوقت لم يكن أي مقرض يقدم قروضًا عقارية بنسبة 5 في المائة، لذلك كان على المقترضين العثور على وديعة بنسبة 10 في المائة”.

“ومع ذلك، مع نمو ثقة المقرضين، رأوا أن تكلفة المخطط الحكومي غير ضرورية، ويتم الآن تقديم معظم القروض العقارية على الودائع بنسبة 5 في المائة خارجها.

“إذا اختفى المخطط غدًا، فسوف يستمر المقرضون في تقديم قروض عقارية بنسبة 5 في المائة، لذا فهو الآن يحمل قيمة قليلة جدًا. لقد تجاوز هذا المخطط غرضه الأصلي وأصبح الآن زائداً عن الحاجة.

وأضاف ستيفن هارجريفز، مستشار الرهن العقاري والحماية في شركة The Mortgage Co: “باعتباري وسيط رهن عقاري أتعامل مع نسبة عالية من الرهون العقارية للمشتري لأول مرة، نادرًا ما أحتاج إلى استخدام المخطط، حيث يقدم المقرضون قروضًا عقارية على الودائع بنسبة 5 في المائة في جميع أنحاء العالم”. سبورة.

“بعد الإطلاق الأولي، الذي كان مطلوبًا، لا أشعر أنه فعل أي شيء لمساعدة سوق الإسكان.”

وقال آخرون إنه مع توفر القروض العقارية بنسبة 5 في المائة على نطاق واسع الآن، فإن المخطط لم يعد يقدم أي فائدة للمشترين من حيث جعل شراء المنازل في متناول الجميع.

وبما أن الحصول على قروض عقارية منخفضة الودائع لم يعد صعبا، فإنهم يزعمون أن الفائدة المحتملة الوحيدة هي أن تعود على المقرض.

وقالت ميشيل لوسون من لوسون فاينانشيال: لا توجد فائدة حقيقية للعميل في خطة ضمان الرهن العقاري.

“شخصيًا، أعتقد أنه يجب بذل المزيد من الجهود لضمان قدرة الناس على الشراء والاستئجار دون مساعدة، وكذلك لإجبار شركات البناء والمطورين على بناء منازل بأسعار معقولة.”

هل الرهن العقاري بنسبة 5٪ فكرة جيدة وسط انخفاض الأسعار؟

كما أصبحت معدلات الرهن العقاري الآن أعلى بكثير مما كانت عليه في عام 2021، مما يعني أن أولئك الذين يحصلون على قروض ودائع بنسبة 5 في المائة سيحتاجون على الأرجح إلى دفع مئات الجنيهات شهريًا أكثر مما كانوا سيدفعونه قبل عامين.

إنه يثير التساؤل حول ما إذا كان أولئك الذين كان المقصود من نظام ضمان الرهن العقاري مساعدتهم سيظلون قادرين على تحمل تكاليف الصعود إلى السلم.

على سبيل المثال، أرخص سعر فائدة ثابت لمدة عامين لوديعة بنسبة 5 في المائة لمدة 25 عاما هو حاليا 5.99 في المائة لدى شركة نيوكاسل للبناء. عند شراء منزل بقيمة 250 ألف جنيه إسترليني، فإن ذلك يعني دفع 1480 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا.

في ربيع عام 2021، ربما يتم تقديم رهن عقاري نموذجي بنسبة 5 في المائة بمعدل فائدة يبلغ حوالي 4 في المائة، وهو ما يعني بشروط مماثلة دفعات شهرية تبلغ 1214 جنيهًا إسترلينيًا.

أقل تكلفة: ارتفاع معدلات الرهن العقاري يعني أنه قد يكون من الصعب الحصول على سلم العقارات

وقالت سارة باركين، مديرة شركة Hollybeck Finance للوساطة العقارية: “لم تكن هناك رغبة تذكر في الانتقال إلى المنزل منذ أن بدأنا نرى ارتفاع أسعار الفائدة.

“قم بإقران هذا بارتفاع أسعار المنازل، وأصبحت ملكية المنزل أو الانتقال إلى المنزل الآن بعيدة المنال بالنسبة لأولئك الذين يحتاجون إلى هذا المخطط.

“الخبر السار هو أن أسعار المنازل تستعيد توازنها، ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة، يكره الناس الشراء بنسبة 95 في المائة من القرض إلى القيمة. وإذا استمرت أسعار المساكن في الانخفاض، فهل يشكل الرهن العقاري بنسبة 95 في المائة خطراً كبيراً في الوقت الحالي؟

وردد آخرون مخاوفها بشأن ما إذا كان شراء منزل برأس مال يبلغ 5 في المائة فقط فكرة جيدة في عصر انخفاض أسعار المنازل.

ويزيد الوديعة المنخفضة من مخاطر الأسهم السلبية، حيث تكون قيمة المنزل أقل من الرهن العقاري المضمون عليه، مما يجعل من الصعب إعادة رهنه أو بيعه.

في حين أن المقرض محصن ضد مخاطر استعادة الملكية بموجب نظام ضمان الرهن العقاري، فإن المقترض ليس كذلك.

وأضاف جو جارنر، العضو المنتدب لشركة العقارات جو جارنر للاستشارات: “تم تشجيع المشترين لأول مرة والمشترين الذين لديهم الحد الأدنى من الإيداع النقدي على رهن أنفسهم إلى أقصى درجة وتحمل جميع مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض أسعار المنازل. , بينما تحمي الحكومة المُقرض مقابل جزء من القرض إذا لم تكن قيمة العقار كافية في البيع بسعر بخس بعد استعادة التملك.’