أنا بصدد شراء شقة مستأجرة، واكتشفت العديد من المواثيق التي تهمني.
على سبيل المثال، يقول أنه يجب أن يكون لدي سجاد. هذه مشكلة لأنني أكره السجاد وكنت أخطط لتركيب أرضيات خشبية مصممة هندسيًا عندما أنتقل للعيش فيها. وهناك بند منفصل ينص على أنه “لا يمكنني قطع أو تشويه الجدران أو الأرضيات أو الأخشاب أو الدعامات أو العوارض في الشقة” دون إذن أصحابها.
كما ينص أيضًا على أنه “لا يمكنني تأجير الشقة من الباطن دون الحصول أولاً على إذن من المالك الحر”. هل هذا يعني أنني لا أستطيع أحيانًا استخدام Airbnb في منزلي عندما أكون بعيدًا؟ يبدو ذلك سخيفًا. أشعر بشكل أساسي أنني سأستأجر مرة أخرى.
ينص عقد الإيجار أيضًا على “عدم الاستمرار أو السماح بمزاولة أي تجارة أو عمل” في العقار. أنا أخصائية علاج طبيعي بدوام جزئي وكنت أخطط للقيام ببعض الأعمال من المنزل. هل هذا يعني أنني سأخالف عقد الإيجار إذا فعلت ذلك؟
الخوف من الإيجار: يريد قارئنا معرفة ما إذا كانت البنود الواردة في عقد الإيجار قابلة للتنفيذ وما إذا كان من الممكن تغييرها
كما ينص أيضًا على أنه لا يمكنني الاحتفاظ بأي حيوانات في العقار دون موافقة كتابية من المالك. لدي كلب تشيهواهوا صغير – هل هذا يعني أنني سأضطر إلى الاختيار بينه وبين هذه الشقة ما لم يسمح لي المالك الحر بالاحتفاظ به؟
لإنهاء هذه القائمة الطويلة من الجنون. يُنص على أنه لا يمكن العزف على الآلات الموسيقية في مكان الإقامة بين الساعة 10 مساءً و10 صباحًا. لدي بيانو وأنوي بشدة مواصلة العزف عليه.
المحامي الخاص بي ليس مفيدًا جدًا في هذا الشأن. هل هذه البنود في عقد الإيجار قابلة للتنفيذ بالفعل، وهل يمكنني أن أطلب تغييرها قبل التوقيع؟ عبر البريد الالكتروني
ردود إد ماغنوس من هذا هو المال: عند شراء منازل مستأجرة، غالبًا ما يشعر المشترون بالقلق بشأن مدة عقد الإيجار وتصاعد إيجارات الأراضي ورسوم الخدمة الباهظة.
ما يتم تجاهله غالبًا هو المواثيق المحتملة التي سيتعين عليهم الالتزام بها.
جميع عقود الإيجار، سواء كانت قديمة أو جديدة، ستأتي مع هذه الالتزامات. بعضها للمالك الحر ليلتزم بها والبعض الآخر للمستأجر.
ما تم تضمينه في هذه القواعد يختلف عن عقد الإيجار عن الآخر، ويبدو أن لديك بعض المواثيق التي قد تكون مدعاة للقلق.
للتعرف على ما هو معقول، وما إذا كان هناك أي مجال للتفاوض، تحدثنا باولا هيجنز, أحد مؤسسي تحالف أصحاب المنازل، مايك هانسوم، مستشار في قضايا الملكية في BLB Solicitors، و أوليفيا إغديل بيج، شريك ورئيس قسم الممتلكات في محامون جوزيف أ جونز وشركاه.
نفس الصفقة: من المحتمل أن يخضع مستأجرو العقارات الأخرى لنفس المواثيق أو المواثيق المماثلة لتلك الموجودة في عقد الإيجار الخاص بك
ماذا يجب أن يفعل هذا المشتري؟
تجيب باولا هيغنز: إن مهمة الناقل هي قراءة وتفسير الصياغة الدقيقة لعقد الإيجار، لذلك يجب عليك الاستمرار في إشراك الناقل الخاص بك بشكل فعال.
كما اكتشفت، فإن شراء عقار مستأجر أكثر تعقيدًا من الناحية القانونية. أنت تدفع لشركة النقل الخاصة بك مقابل خدمة ويجب عليك السعي للحصول على هذه الخدمة أو التفكير في تبديل المحامين.
قد تكون المشكلات والأخطاء التي لم يتم تجاهلها مكلفة للغاية وتسبب الصداع لسنوات قادمة. لكن شركة النقل الخاصة بك لن تكون قادرة على تقديم النصح لك بشأن ما يمكن أن يحدث إذا خالفت شروط عقد الإيجار الخاص بك لأن هذا يعتمد على تصرفات المالكين الأحرار.
تقول باولا هيغينز، المؤسس المشارك لـ HomeOwners Alliance، إن هذا قد لا يكون العقار المناسب لقرائنا وربما العقارات المستأجرة بشكل عام
يحتاج المستأجرون إلى الالتزام بشروط عقد الإيجار، نعم. على سبيل المثال، يعد عدم وجود السجاد انتهاكًا لعقد الإيجار وقد يشتكي جارك بحق إذا جعلت من الصعب عليه العيش في ممتلكاته بسلام لأنه يمكنه سماع كل خطوة تخطوها.
وينطبق نفس التفكير على العزف على الآلات الموسيقية خارج تلك الأوقات المذكورة.
يعد القيود المفروضة على التجارة والأعمال أيضًا بندًا تاريخيًا شائعًا، على الرغم من أنه يتم تحديده عادةً لضمان عدم تحويل العقار إلى متجر أو مكتب مزدحم حيث يأتي الغرباء ويذهبون على حساب الشارع والممتلكات المجاورة.
وينطبق الشيء نفسه على التأجير من الباطن، حيث أن مالكك الحر وجيرانك قد لا يرحبون عمومًا بالضيوف المؤقتين الذين لا يهتمون بالعقار.
على الرغم من ذلك، يبدو أن هذا قد لا يكون العقار المناسب لك وربما يجب عليك تجنب العقارات المستأجرة بشكل عام. من المعتاد إلى حد ما الحصول على إذن المالك الحر لأعمال البناء الداخلية الرئيسية لضمان عدم إحداث أي ضرر هيكلي للمبنى.
إذا كنت لا تزال حريصًا على شراء العقار، فقد ترغب في القول إن البيع يخضع لسند تغيير لبعض البنود مثل الاحتفاظ بحيوان أليف والعمل من المنزل.
لكنك ستكون معرضًا لخطر فقدان العقار، لأن هذا سيؤدي إلى تأخير المعاملة بشكل كبير حيث سيحتاج البائع الخاص بك إلى الحصول على اتفاقية المالكين الأحرار.
هل يجب الالتزام بالعهود بدقة؟
يجيب مايك هانسوم: الهدف من العديد من هذه القيود في عقود الإيجار هو تحقيق بيئة معيشية متناغمة.
وذلك لأنه من المؤسف أنه نادراً ما يكون الاعتماد على الحس السليم لدى الأفراد وحده أمراً كافياً.
تبدو العهود الواردة في عقد الإيجار توجيهية لأنها يجب أن تكون واضحة لتكون قابلة للتنفيذ.
ممنوع الشيواوا: ينص عقد الإيجار على أنه لا يمكنهم الاحتفاظ بأي حيوانات في العقار دون موافقة كتابية من المالك
قد يبدو الأمر وكأنه فرض، ولكن ربما فكر في الأمر من وجهة نظر أحد الجيران الذي يبقيك مستيقظًا في الليل، أو يتجول على أرضياته الخشبية، أو يعزف على آلة موسيقية، أو يسمح لكلبه بالنباح.
تأتي الحياة المسطحة مع قيود محدودة على حرياتك لصالح كل فرد في المبنى. ولهذا السبب، فإن العيش المسطح ليس مناسبًا للجميع.
تضيف أوليفيا إغديل بيج: غالبًا ما نرى مواثيق تتعلق بالسجاد والعمل المنزلي، على سبيل المثال، وهي قديمة بعض الشيء وقد لا يتم تنفيذها في سياق ترتيبات المعيشة الحديثة. ومع ذلك، هناك بعض المشكلات الأكثر أهمية التي تحتاج إلى حلها.
على وجه الخصوص، يجب أن ينظر محاميك في تعليقاتك المتعلقة باستخدام الشقة باعتبارها Airbnb بعناية، حيث قد يتم ضبط ذلك من خلال القيود المفروضة على التأجير من الباطن وكذلك الاستخدام لأغراض تجارية أو تجارية.
قد تؤثر أيضًا زيادة حركة المرور وتعطيل الإيجار قصير المدى على المستأجرين الآخرين مما يزيد من احتمالية تقديم الشكاوى إلى المالك وإمكانية التنفيذ أيضًا.
هل يمكن للمشتري تعديل العهدين؟
يجيب مايك هانسوم: من المستبعد جدًا الموافقة على تعديل شروط عقد الإيجار.
ومن خلال القيام بذلك، سينتهك المالك التزامه تجاه أي شخص آخر بضمان شروط إيجار متطابقة.
أخشى أنه سيتعين عليك قبول القيود المفروضة على العزف على الآلات الموسيقية، وتربية الحيوانات الأليفة، والتعديلات الهيكلية، وإدارة الأعمال التجارية – بما في ذلك استئجار Airbnb واستقبال مرضى العلاج الطبيعي.
وبالمناسبة، فإن العامل المكتبي الذي يعمل ببساطة من المنزل أقل عرضة لخرق مثل هذا العهد.
تضيف أوليفيا إغديل بيج: لقد حددت عددًا من التعهدات التي ستؤثر، من وجهة نظرك، على استمتاعك بالعقار، ولذلك أوصيك بالاستفسار عما إذا كان المالك سيوافق على الدخول في صك تغيير إما لإزالة أو تعديل التعهدات الإشكالية.
وهذا وفقًا لتقديرهم، ولكن يجب تحديد موقفهم قبل تبادل العقود.
يجب أن تبقى الحناجر: لكن قارئنا يكره السجاد وكان يخطط لتركيب الأرضيات الخشبية
ماذا سيحدث إذا خالفوا مواثيق عقد الإيجار؟
يجيب مايك هانسوم: في بعض الأحيان، يغض أصحاب العقارات الطرف عن بعض الانتهاكات، أو لا أحد يشتكي حتى لا يكتشفوا ذلك.
على سبيل المثال، من الشائع جدًا أن يقوم المستأجرون بوضع الأرضيات الخشبية دون موافقة.
ومع ذلك، عندما تأتي للبيع، يمكنك أن تتوقع أن يسأل محامي المشتري عما إذا كنت قد حصلت على الموافقة.
اعتمادًا على خطورة الانتهاك، قد تخيف المشتري لأنه يرث مسؤوليتك. وإذا اكتشف المالك الانتهاك، فقد تكون عرضة لإجراءات قانونية مكلفة.
يجب عليك توجيه الناقل الخاص بك للسؤال عما إذا كان سيتم منح الموافقة على تركيب أرضيات الشيواوا والأرضيات الخشبية. ولكن حتى لو أعطيت، يجب أن تكون مستعدًا لسحب تلك الموافقة، على سبيل المثال، إذا اشتكى الجيران.
لا يوجد بيانو: ينص عقد الإيجار على أنه لا يمكن العزف على الآلات الموسيقية في مكان الإقامة بين الساعة 10 مساءً و10 صباحًا، في حالة إزعاج المالكين الآخرين
وبالمثل، يجب على الناقل الخاص بك الاستفسار عما إذا كان المالك يتبع نهجًا أكثر ليونة في التأجير من الباطن. قد يكون الهدف من هذا المصطلح هو تجنب الإيجارات من نوع Airbnb أو HMO، والتي تميل إلى أن تكون أكثر إزعاجًا للجيران من العائلات. الشرط هنا مرهق بعض الشيء، لكنه لا يزال قابلاً للتنفيذ.
ما إذا كان المالك سينفذ العهود سيعتمد على الظروف ومدى حماسته.
احذر، لأن الملاك لديهم العديد من خيارات التنفيذ، وأخطرها هو المصادرة، حيث يقوم المالك بإنهاء عقد الإيجار الخاص بك، وتفقد شقتك على الفور. علاوة على ذلك، يجب عليك أيضًا دفع تكاليف المالك!
ماذا تنصح؟
ردود أوليفيا إغديل بيج: يعد تنفيذ التعهدات المقيدة مجالًا معقدًا، ولكن بشكل عام، تكون هذه التعهدات قابلة للتنفيذ حيث يمكن تحديد أن الطرف الذي يستفيد من هذه الأحكام يحتفظ بمصلحة في العقار المعني.
من الواضح أن هذا هو الحال في سياق علاقة “المالك” و”المستأجر”، كما هو موجود هنا، وبالتالي من المرجح أن تكون هذه المواثيق قابلة للتنفيذ.
لا يوجد Airbnb: ينص عقد الإيجار على أنه لا يمكنهم تأجير الشقة من الباطن دون الحصول على إذن أولاً
بالتأكيد، يجب أن يتم فحصهم ومعاملتهم على هذا النحو في وضعك كمشتري محتمل.
عندما تتم صياغة عقود الإيجار بشكل صحيح، في مبنى يضم عددًا من الشقق، فمن المحتمل أن يخضع “مستأجرو” العقارات الأخرى لنفس المواثيق أو المواثيق المماثلة لتلك الموجودة في عقد الإيجار الخاص بك.
غالبًا ما يكون هناك أيضًا بند ينص على قيام المالك بتنفيذ هذه التعهدات في حالة الانتهاك، لذلك يجب عليك التأكد من أنك مقتنع تمامًا بأن التعهدات التي تؤثر على العقار لن تؤثر على الاستخدام المقصود بعد الانتهاء.
في النهاية، يتمثل دور محاميك في تقديم النصح لك فيما يتعلق بشروط عقد الإيجار، وذلك للسماح لك باتخاذ قرار بشأن ما إذا كنت ترغب في قبول الأحكام والمضي قدمًا في عملية الشراء.
إذا كنت لا تشعر أن هذه المواثيق قابلة للتطبيق، فإن توصيتي هي أن تطلب صك التغيير. إذا لم يتم الاتفاق على ذلك، يجب عليك أن تفكر بعناية فيما إذا كان هذا هو العقار المناسب لك.
قد تكون بعض الروابط في هذه المقالة روابط تابعة. إذا قمت بالنقر عليها قد نحصل على عمولة صغيرة. وهذا يساعدنا في تمويل This Is Money، وإبقائه مجانيًا للاستخدام. نحن لا نكتب مقالات للترويج للمنتجات. نحن لا نسمح لأي علاقة تجارية بالتأثير على استقلالنا التحريري.