أنا في الستينيات من عمري، أعزب، وأتطلع إلى تقليص حجم منزلي شبه المنفصل المكون من ثلاثة أسرة، والآن غادر أطفالي المنزل.
أبحث عن مكان أصغر وأسهل في الصيانة مع تقدمي في السن. بالمال الذي حصلت عليه من بيع منزلي، أعتقد أنه يمكنني شراء شقة بغرفتي نوم في منطقتي بشكل مباشر.
لقد كنت أتصفح العقارات عبر الإنترنت، ورأيت شقة في الطابق الأرضي قريبة من أطفالي تبدو مثالية. المشكلة الوحيدة هي أنها عقار مستأجر مع بقاء 81 عامًا على عقد الإيجار.
معضلة عقد الإيجار: وجدت قارئتنا شقة تناسبها تمامًا، ولكن لم يتبق منها سوى 81 عامًا على عقد الإيجار، وهو ما تعتقد أنه قد يجعل بيعه أكثر صعوبة في المستقبل
أدرك أن هذا قد يجعل من الصعب البيع، حيث أن تمديد عقد الإيجار قد يكون مكلفًا وقد لا يرغب المشتري المستقبلي في القيام بذلك.
لكن نظرًا لأنني أخطط للعيش بقية أيامي في هذا المنزل، فلن يمثل ذلك مشكلة بالنسبة لي. السعر أرخص قليلاً من المنازل المماثلة الأخرى، وهو ما أعتقد أنه بسبب معضلة الإيجار. وهذا من شأنه أن يترك لي بعض المال من بيع منزلي للمساعدة في تمويل تقاعدي في غضون سنوات قليلة.
لقد ناقشت هذا الأمر مع أطفالي، وقالوا إنهم لن يمانعوا في بيع المنزل بأقل مما دفعته بعد رحيلي، حتى لو كان ذلك يعني ميراثًا أصغر. هل يلزم أن أفعل ذلك؟
هذا هو المال الردود: قرارك بتقليص الحجم يبدو معقولا. إن ترك منزل العائلة خلفك ليس بالأمر السهل على الإطلاق، ولكنك ستحصل على شقة أكثر عملية في الطابق الأرضي بالقرب من أطفالك – وبعض الأموال الإضافية للاستمتاع بتقاعدك عندما يحين الوقت.
ولكن الشيء الوحيد الذي لا يساوم عليه الكثير من الناس عند الانتقال من منزل إلى شقة هو الحاجة إلى التعرف على آليات عقد الإيجار الطويل.
على عكس منزل التملك الحر حيث يمتلك المشتري المنزل والأرض التي يقع عليها، يقوم معظم أصحاب الشقق بشراء عقد إيجار – مما يعني أنهم يمتلكون الشقة نفسها فقط، وليس المناطق العامة للمبنى أو أي أرض.
ولهذا يجب عليهم أن يدفعوا للمالك الحر إيجارًا أرضيًا، مقابل أن يتمكنوا من العيش في العقار لعدد محدد من السنوات.
إن مستوى هذه الرسوم، وعدد المرات التي يمكن أن ترتفع فيها، هو أمر يجب عليك تحديده قبل شراء هذا العقار، بالإضافة إلى أي رسوم خدمة.
وتختلف مدة عقود الإيجار الطويلة، ولكنها غالبا ما تتراوح بين 99 و 125 سنة – على الرغم من أن بعضها يستمر لمدة تصل إلى 999 سنة.
الاتصالات: ستسمح هذه الشقة لقارئتنا بالعيش بالقرب من أطفالها البالغين – ولكن هل ستسبب لهم حالة الإيجار صداعًا لهم في المستقبل؟
يمكن تمديد عقود الإيجار، ولكن هذا يأتي مع تكلفة. ويعتمد ذلك على قيمة العقار، ولكنها عادة ما تكون عشرات الآلاف من الجنيهات كحد أدنى – وترتفع التكلفة بشكل كبير بعد انخفاض عقد الإيجار الحالي إلى أقل من 80 عامًا.
وهذا يمثل تكلفة إضافية وتعقيدًا لأي مشتري محتمل، مما يعني أن قيمة العقار تبدأ في التأثر.
سألت اثنين من خبراء العقارات عما ينصحان أي شخص بفعله في وضعك.
تجيب باولا هيجينز، الرئيس التنفيذي لتحالف أصحاب المنازل: في عالم مثالي، كنا جميعًا نشتري عقارًا للتملك الحر ونمتلك منازلنا بالكامل.
ولكن إذا كنت تبحث عن منزلك الأول، أو كما هو الحال في حالتك التي تتطلع إلى تقليص حجمه، فمن المحتمل أنك تتطلع إلى شراء شقة وينتهي بك الأمر افتراضيًا بالتعثر في عالم الإيجار.
أنت على حق، حيث يمثل عقد الإيجار الأقصر مشكلة للأسباب التي ذكرتها. ستقتصر عملية البيع للمشترين نقدًا، حيث لن يقوم المقرضون عمومًا بإقراض العقارات التي لم يتبق منها سوى أقل من 80 عامًا.
يمكنك أن تدفع لتمديد السنوات، إذا كانت هذه تكلفة يمكنك تحملها. ستحتاج أيضًا إلى الانتظار لمدة عامين بعد شراء العقار الخاص بك حتى يكون لديك الحق القانوني في التمديد.
هناك بعض الأمل، حيث اقترحت الحكومة إصلاحًا لجعل تمديد عقود الإيجار القصيرة أرخص، ولكن إذا حدث ذلك فمن المرجح أن يستغرق الأمر سنوات. ولكن هناك احتمال أن يستفيد أطفالك من هذه التغييرات.
عندما يقل عقد الإيجار عن 80 عامًا، يصبح الأمر مشكلة، مما يؤثر على قيمة أصولك التي اكتسبتها بشق الأنفس. إن أطفالك هم مصدر فخر لك في استعدادهم للقيام بكل ما يجعلك سعيدًا.
ولكن تظل الحقيقة أن الميراث له أهمية متزايدة في عصر ركود الأجور في إعداد أفراد عائلتك الأصغر سنا لتحقيق الأمن المالي في المستقبل.
ومع ذلك، إذا كنت بحاجة إلى دار رعاية، فإن هذا الميراث المتضمن في قيمة منزلك يمكن على أي حال تهميشه لدفع تكاليف تلك الرعاية.
وتحتاج إلى منزل يناسبك الآن. إذا لم يكن هناك حقًا أي خصائص أخرى مناسبة، فيمكنني أن أفهم سبب حرصك على المضي قدمًا وترك أطفالك يرثون المشكلة.
لكنني أود التحدث إلى خبير في الإيجارات من أجل راحة البال. قد يكون من المنطقي ماليًا لأطفالك مساعدتك على تمديد عقد الإيجار الآن من أجل حماية ميراثهم.
أثناء التفاوض على السعر الذي تدفعه، احصل على تقدير للتمديد باستخدام الآلة الحاسبة الخاصة بنا وتأكد من أن السعر المخفض الذي تشك في أنك تدفعه هو خصم كافٍ.
ولا تنس أن تحصل على الاستبيان. إن عقد الإيجار الذي تم تركه للتراجع يجعلك تتساءل عما إذا كانت هناك أشياء أخرى قد تُركت للتراجع أيضًا.
احساس جيد؟ تقول باولا هيغينز إن تمديد عقد إيجار هذه الشقة قد يكون استثمارًا سليمًا
يجيب جيريمي دارماسينا، رئيس قسم إصلاح الإيجارات والتقاضي في شركة نايت فرانك: من وجهة نظري، إذا كنت ستشتري هذا العقار، فسيكون من السيئ عدم القيام بأي شيء بشأن تمديد عقد الإيجار.
يتبقى لهذا العقار 81 عامًا، وعندما تصل إلى 80 عامًا، يبدأ ما يسمى “قيمة الزواج” والتي يمكن أن تضاعف القسط المستحق الدفع مقابل تمديد عقد الإيجار.
لنفترض أن الشقة كانت بقيمة 500000 جنيه إسترليني. سيكون قسط تمديد عقد الإيجار اليوم حوالي 11000 جنيه إسترليني، ولكن إذا تركته لمدة عام، فسيكون حوالي 27000 جنيه إسترليني.
ومع ذلك، سيكون الشخص الذي يبيع العقار هو الذي سيحتاج إلى إرسال إشعار إلى المالك للمطالبة بتمديد عقد الإيجار القانوني.
يوجد اختبار ملكية، لذلك يجب أن يكون المدعي قد امتلك عقد الإيجار لمدة عامين قبل أن يتمكن من تقديم المطالبة.
ومع ذلك، يمكن بعد ذلك تخصيص فائدة الإشعار لك، جنبًا إلى جنب مع عقد الإيجار الجديد، ويمكنك بعد ذلك تولي عملية تمديد عقد الإيجار.
لا يزال يتعين عليك دفع قسط التأمين لتمديد عقد الإيجار، لذلك لا ينبغي للبائع أن يطلب منك دفع المزيد مقابل العقار. وقد يكونون سعداء بالقيام بذلك لتأمين عملية البيع، مع العلم أن ساعة الإيجار تدق.
يتغير؟ لقد وعدت الحكومة بإصلاح عقود الإيجار في أعقاب احتجاجات مثل هذه في عام 2018 – ولكن لم يتم وضع أي شيء على حجر بعد
كلما قصرت المدة المتبقية على عقد الإيجار، زادت تكلفة تمديده.
لذا، إذا اخترت عدم تمديد عقد الإيجار، فقد يُترك لأطفالك عقار يصعب بيعه للغاية. قد لا ينزعج أطفالك بشأن ميراثهم الآن، ولكن قد ينزعجوا في المستقبل.
ومع ذلك، هناك احتمال أن يتغير الوضع. قبل عدة سنوات، اقترحت الحكومة جعل إصلاح الإيجارات أرخص وأسرع وأبسط بالنسبة للمستأجرين، بما في ذلك القول إنها ستلغي قيمة الزواج.
لكنها لم تفعل ذلك بعد، وما زالت توضع على الموقد الخلفي.
وإذا تغيرت الحكومة، فقد التزم حزب العمال أيضًا بمواصلة نفس النهج في إصلاح عقود الإيجار.
بعض المستأجرين المستعدين للانتظار ورؤية ما سيحدث، والذين هم على استعداد لتحمل المخاطر، يقررون عدم تمديد عقود إيجارهم الآن – سوف ينتظرون ويرون ما إذا كانت قيمة الزواج قد ألغيت.
ولكن في حين أن الحكومة قد تلغي قيمة الزواج، إلا أن هناك أجزاء أخرى من الحساب يمكن تغييرها. قد لا يكون الأمر قاطعًا ومجففًا مثل القول بأن قيمة الزواج قد ألغيت، وأن تكلفة تمديد عقد الإيجار ستنخفض إلى النصف.
في حالتك، ليس هناك زواج ذو قيمة مستحقة الدفع للعام المقبل على أي حال.
في رأيي، إذا كنت تريد هذا العقار حقًا، فعليك أن تفعل كل ما بوسعك لتمديد عقد الإيجار. من الأفضل أن تعرف الشيطان وأنت في مقعد القيادة.