يواجه ما يقرب من مليون أسرة ارتفاعًا مؤلمًا في أقساط الرهن العقاري الشهرية هذا العام مع انتهاء صفقاتهم الرخيصة ذات السعر الثابت.
وبالعودة إلى عام 2021، تم طرح ما مجموعه 971.105 منتجات رهن عقاري ذات سعر ثابت لمدة خمس سنوات، والتي كان من الممكن أن تكون بأسعار فائدة منخفضة تصل إلى 0.91 في المائة فقط.
وذلك وفقًا لبيانات هيئة السلوك المالي التي تم الحصول عليها عبر طلب حرية المعلومات من خلال موقع المقارنة Compare the Market.
والآن، عندما يقترب هؤلاء المقترضون أنفسهم من الموعد النهائي لإعادة الرهن العقاري، فإن السعر الأرخص هو 3.51 في المائة وهو أعلى تكلفة بكثير.
وهذا يعني زيادة محتملة قدرها 282 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا على منزل متوسط السعر.
صدمة الدفع: ما يقرب من مليون أسرة تحصل على إصلاحات رخيصة لمدة خمس سنوات هذا العام
ماذا حدث لمعدلات الرهن العقاري؟
لا يمكن للجميع الحصول على أرخص الأسعار في السوق، مع حجز صفقات عام 2021 التي تقل عن 1 في المائة لأولئك الذين لديهم وديعة أو أسهم بنسبة 40 في المائة على الأقل.
وصل متوسط الإصلاح لمدة خمس سنوات في عام 2021 عبر جميع أحجام الودائع إلى مستوى منخفض بلغ 2.52 في المائة، وفقًا لبيانات Moneyfacts. ويقارن ذلك بنسبة 4.94 في المائة اليوم.
بالنسبة للرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 200 ألف جنيه إسترليني والذي يتم سداده على مدى 25 عامًا، فإن هذا هو الفرق بين دفع 899 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر و1162 جنيهًا إسترلينيًا في الشهر، أو زيادة قدرها 263 جنيهًا إسترلينيًا.
أولئك الذين يمكنهم الحصول على أفضل القروض العقارية في السوق في عام 2021، سيجدون أن أرخص صفقة متاحة على نطاق واسع هي سعر فائدة يبلغ 0.94 في المائة يقدمه بنك إتش إس بي سي.
والآن يقدم بنك باركليز أدنى سعر ثابت على مدى خمس سنوات لإعادة رهن الأسر، بنسبة 3.76 في المائة.
إن سداد رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني على مدار 25 عامًا بنسبة 0.94 في المائة يعني دفع 748 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا. زيادة المعدل إلى 3.76 في المائة والدفعات الشهرية على الرهن العقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني تقفز إلى 1030 جنيهًا إسترلينيًا، أو قفزة قدرها 282 جنيهًا إسترلينيًا.
كريس سايكس، متخصص في التمويل العقاري ومدير شركة وساطة الرهن العقاري MSP Financial Solutions
هل المقترضون مستعدون للارتفاع؟
يقول كريس سايكس، المتخصص في التمويل العقاري ومدير شركة MSP Financial Solutions للوساطة العقارية، إن معظم الناس مستعدون الآن للقفزة في التكاليف. في الواقع، يشير إلى أن البعض فوجئوا بأن التكاليف لم ترتفع أكثر.
ويقول: “هناك بعض الأشخاص الذين يعتقدون أنه مع تضاعف المعدل، ستتضاعف المدفوعات أيضًا”.
“هذا هو الحال فقط بالنسبة للرهن العقاري بفائدة فقط، لذا فإن بعض الأشخاص، وخاصة أولئك الذين لديهم فترة قصيرة متبقية على الرهن العقاري، مندهشون تمامًا من الارتفاع الأقل من المتوقع.”
ويضيف أن الكثيرين استعدوا لهذه الزيادة، على سبيل المثال عن طريق التخلص من بعض الأموال التي كانوا يدخرونها أو عن طريق دفع مبالغ زائدة لخفض رصيد الرهن العقاري الخاص بهم بسرعة أكبر.
وبالنسبة لجميع أولئك الذين يطبقون إصلاحات لمدة خمس سنوات والذين يشهدون ارتفاع أسعار الفائدة، هناك مجموعة أخرى قد تشهد انخفاضها عندما يأتون إلى إعادة الرهن العقاري.
أولئك الذين حصلوا على أسعار فائدة ثابتة لمدة عامين قبل عامين في أوائل عام 2024 قد تكون أسعار الفائدة لديهم حوالي 5 أو 5.5 في المائة.
كيفية التعامل مع ارتفاع تكاليف الرهن العقاري
بالنسبة لأولئك الذين يخشون أنهم قد يجدون صعوبة في التكيف مع القفزة في مدفوعاتهم الشهرية، فإن أول شيء يجب فعله هو التأكد من إعادة رهنهم بأفضل صفقة ممكنة يمكنهم الحصول عليها.
أول شيء يجب فعله هو تجنب الوقوع في سعر الفائدة المتغير القياسي للمقرض – حيث يتم وضع المقترضين بسعر الفائدة الافتراضي عندما ينتهي سعر الفائدة الثابت. ويمكن أن تصل هذه النسبة إلى 7 في المائة أو حتى أعلى.
من الممكن حجز معدل رهن عقاري جديد قبل ستة أشهر من انتهاء معدل الرهن العقاري الحالي. إذا رأيت بعد ذلك صفقة أرخص، فمن الممكن عادةً الانتقال إلى صفقة جديدة حتى قبل بدء الرهن العقاري الجديد مباشرةً.
لا تلتزم فقط بالبنك الحالي أو مؤسسة البناء، حيث قد لا يقدمون أرخص الأسعار في الوقت الذي ينتهي فيه قرضك.
استخدم أداة عبر الإنترنت مثل أداة البحث عن الرهن العقاري الخاصة بـ This is Money وL&C لمعرفة أفضل الأسعار التي يمكنك الحصول عليها، وفكر في استخدام وسيط رهن عقاري لمساعدتك في العثور على الصفقة المناسبة لظروفك. العديد منها معفاة من الرسوم للمقترض وتفرض رسومها على المُقرض الذي تختاره بدلاً من ذلك.
وقد يفكر أصحاب المنازل أيضًا في استخدام المدخرات لسداد جزء من رهنهم العقاري، وبالتالي تقليل الدفعات الشهرية.
وقد يكون هذا مفيداً بشكل خاص إذا كان القيام بذلك من شأنه أن ينقلك إلى نطاق أقل من القرض إلى القيمة – على سبيل المثال، رفع رأس مال منزلك من 10 في المائة إلى 15 في المائة – لأن هذا من شأنه أن يفتح لك صفقات أفضل للرهن العقاري.
ومع ذلك، لا تفعل ذلك إلا إذا كنت لا تحتاج إلى المال كصندوق للأيام الممطرة أو لسداد ديون أخرى أكثر إلحاحًا.
هناك طريقة أخرى لخفض فاتورتك الشهرية وهي إطالة المدة عند إعادة الرهن العقاري.
ومع ذلك، على الرغم من أن ذلك سيقلل من كل دفعة شهرية فردية، إلا أن هذا سيزيد المبلغ الذي تدفعه بشكل عام ولا ينبغي الاستخفاف به.
مدة الرهن العقاري هي عدد السنوات التي يوافق الشخص على سداد رهنه العقاري. كان هذا عادةً 25 عامًا ولكن على القروض العقارية الجديدة أصبح الآن غالبًا 30 عامًا أو حتى أطول.
من خلال إطالة مدة الرهن العقاري، يقوم المقترض بتوزيع أقساط السداد على فترة زمنية أطول وبالتالي تقليل التكاليف الشهرية. ومع ذلك، فإن هذا يعني بقاء الفائدة لفترة أطول وسيزداد إجمالي المبلغ المدفوع – ربما بعشرات أو حتى مئات الآلاف.
على سبيل المثال، سيواجه الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني ويدفع فائدة 4 في المائة على مدى 20 عامًا أقساط شهرية قدرها 1212 جنيهًا إسترلينيًا، ويدفع إجمالي 290769 جنيهًا إسترلينيًا على مدى عمر الرهن العقاري.
وعلى العكس من ذلك، فإن الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني ويدفع نفس سعر الفائدة على مدى 40 عامًا سيواجه أقساط شهرية قدرها 835 جنيهًا إسترلينيًا.
ومع ذلك، فإنهم سيدفعون 400.981 جنيهًا إسترلينيًا على مدى عمر الرهن العقاري: 110.212 جنيهًا إسترلينيًا أكثر من فترة 20 عامًا.
في حين أن سعر الفائدة من المرجح أن يتغير خلال هذا الوقت إذا قاموا بإعادة رهنهم أو انخفضوا إلى المعدل المتغير القياسي للمقرض، فإن المبدأ يظل كما هو.
من الناحية المثالية، فإن المقترضين الذين يطيلون مدة رهنهم العقاري سوف يدفعون رهنهم العقاري أكثر من اللازم أو يقصرون المدة مرة أخرى للتعويض عن ذلك.
هناك طريقة أخرى يمكن لبعض المقترضين من خلالها تقليل أقساطهم الشهرية وهي التحول إلى الرهن العقاري بفائدة فقط، على الرغم من أن هذا يأتي بمخاطر كبيرة ويجب النظر إليه عادةً على أنه إجراء مؤقت.
مع الرهن العقاري بفائدة فقط، سيدفع المقترضون الفائدة فقط كل شهر، مع بقاء مبلغ القرض كما هو.
وهذا يختلف عن سداد الرهن العقاري حيث يقومون بسداد جزء من القرض، بالإضافة إلى الفائدة، كل شهر حتى يسددوا الرهن العقاري في النهاية.
مع الفائدة فقط، ستكون الأقساط الشهرية أقل – ولكن في نهاية مدة الرهن العقاري، يجب سداد المبلغ المقترض بالكامل بمبلغ مقطوع واحد. إذا لم يكن لدى صاحب المنزل الوسائل اللازمة للقيام بذلك، فسوف يحتاج إلى بيع منزله لسداد البنك.
ومع ذلك، فمن الممكن، على سبيل المثال، التثبيت لمدة عامين على صفقة الفائدة فقط، ثم العودة مرة أخرى إلى خيار السداد.
وتسمح أغلب صفقات الرهن العقاري للمقترضين بسداد أقساط زائدة بنسبة 10% من إجمالي مبلغ الرهن العقاري كل عام من دون تكبد رسوم جزائية ـ لذا فسوف يظل من الممكن سداد أجزاء من الرهن العقاري على أساس طوعي.
الشخص الذي لديه رهن عقاري بقيمة 200 ألف جنيه إسترليني يتم سداده على مدار 25 عامًا بمعدل 4 في المائة سيدفع 1055 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا. إذا قاموا بتحويل رهنهم العقاري إلى صفقة ذات فائدة فقط، فإن تكاليفهم الشهرية ستنخفض إلى 666 جنيهًا إسترلينيًا.
يخضع المقترضون الذين يسعون للحصول على رهن عقاري بفائدة فقط لمنازلهم لمعايير إقراض أكثر صرامة، لذلك سيكون من المفيد التحدث إلى وسيط الرهن العقاري أولاً.
يقول متخصص التمويل العقاري، كريس سايكس، إن بيع العقار يجب أن يكون الملاذ الأخير.
يقول سايكس: “فكر في إعادة التمويل وتمديد مدة الرهن العقاري أو وضع جزء من الرهن العقاري على الفائدة فقط”.
“بدلاً من ذلك، قم بالبيع والانتقال إلى عقار أرخص برهن عقاري أقل. هذا خيار متطرف، ولكن إذا لم يكن أي من الخيارات الأخرى جيدًا على المدى الطويل، فهذا هو ما يتبقى لك.
هل ستستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض؟
يمكن أن يؤدي ارتفاع معدل التضخم الأسبوع الماضي إلى وضع حد لتخفيضات أسعار الفائدة على الرهن العقاري التي تمتع بها المقترضون في الأشهر الأخيرة.
وارتفع معدل التضخم في مؤشر أسعار المستهلك إلى 3.4 في المائة في ديسمبر/كانون الأول، وفقاً لأحدث الأرقام الصادرة عن مكتب الإحصاءات الوطنية، مقارنة بـ 3.2 في المائة في نوفمبر/تشرين الثاني.
وهذه هي المرة الأولى التي يرتفع فيها مؤشر أسعار المستهلكين منذ يونيو/حزيران، مما يتركه أعلى بكثير من هدف بنك إنجلترا البالغ 2 في المائة.
ويبدو الآن من غير المرجح أن يقوم بنك إنجلترا بتخفيض سعر الفائدة الشهر المقبل، حيث من المقرر أن يظل سعر الفائدة الأساسي عند 3.75 في المائة.
قال داريل دوفر، مؤسس شركة The Mortgage Geezer، ومقرها بيدفورد، إن الآمال في معدلات فائدة أقل من 3 في المائة تبددت بسبب قراءة التضخم الأسبوع الماضي.
وقال: “إن الآلية وحشية ولكنها بسيطة: التضخم اللزج يجبر بنك إنجلترا على إبقاء سعر الفائدة الأساسي أعلى لفترة أطول”.
“تماما كما زفير المقترضين، على أمل أن الأسوأ قد انتهى، فإن هذا الانعكاس يهدد بدورة جديدة من الألم.”