سيواجه الملاك غرامات تصل إلى 40 ألف جنيه إسترليني إذا خالفوا القواعد المعقدة الجديدة – ويحذر الخبراء حتى أولئك الذين يخطئون عن غير قصد قد يواجهون تكاليف باهظة.
نشرت الحكومة توجيهاتها القانونية للسلطات المحلية الأسبوع الماضي، والتي تكشف عن مستوى الغرامات التي سيواجهها أصحاب العقارات إذا خرقوا القواعد التي ستدخل حيز التنفيذ في مايو كجزء من قانون حقوق المستأجرين الجديد.
علاوة على ذلك، سيتم تشديد الغرامات على المخالفات الحالية.
على سبيل المثال، ستتضاعف غرامات مخالفات أمر سداد الإيجار تقريبًا لتصل إلى قيمة الإيجار لمدة عامين. يمكن أن يحدث هذا، على سبيل المثال، إذا كان المالك لديه عقار مستأجر من قبل ثلاثة أشخاص أو أكثر لا علاقة لهم يتقاسمون المرافق، والمعروفة باسم منزل في وظائف متعددة (HMO) وليس لديهم الترخيص الذي يحتاجون إليه.
اعتبارًا من 27 ديسمبر، سيتم منح المجالس أيضًا صلاحيات أكبر للتحقيق مع أي مالك يشتبه في عدم امتثاله للقواعد.
ويحذر الخبراء من أن أصحاب العقارات بحاجة إلى التعرف على القواعد لتجنب الوقوع في الفخ.
تخشى أليسون طومسون، مديرة الإيجارات الوطنية في ليدرز، من أن بعض الغرامات الجديدة يمكن أن تؤدي إلى معاقبة أصحاب العقارات ذوي النوايا الحسنة بسبب أخطاء بدائية إلى حد ما.
وتقول: “الخطر الآن هو أن أصحاب العقارات ذوي النوايا الحسنة يتعرضون لعقوبات كبيرة بسبب الأخطاء الفنية أو الإجرائية، خاصة عندما تكون القواعد جديدة ومعقدة ولا تزال سارية”.
تخشى أليسون طومسون، المدير الإداري للإيجارات الوطنية في شركة ليدرز، من أن تؤدي بعض الغرامات الجديدة إلى معاقبة أصحاب العقارات ذوي النوايا الحسنة بسبب أخطاء بدائية إلى حد ما
“إن ما يقلقنا هو أن التحول من التنفيذ كملاذ أخير إلى العقوبات المالية الروتينية قد يؤدي إلى تسريع عدد أصحاب العقارات الذين يغادرون السوق في وقت يتعرض فيه عرض الإيجارات بالفعل لضغوط.”
ويضيف تيموثي دوجلاس، رئيس قسم السياسة في هيئة عضوية الوكلاء العقاريين بروبرتي مارك: “هذا تشريع متشدد”. “في حين أن معاقبة أصحاب العقارات السيئين أمر جيد، فإن زيادة الغرامات ومضاعفة أوامر سداد الإيجار ستكون بمثابة احتمال مرعب للعديد من أصحاب العقارات الذين يخضعون بالفعل للضرائب إلى أقصى حد.”
ويحذر الخبراء من أن المخالفين المتكررين الذين ينتهكون القواعد قد يواجهون غرامات قدرها 40 ألف جنيه إسترليني.
هذه بعض الغرامات الجديدة التي قد يواجهها أصحاب العقارات – والقواعد التي يجب أن يكونوا على دراية بها…
إعادة التأجير خلال فترة عدم التأجير البالغة 12 شهرًا
يمنح قانون حقوق المستأجرين، الذي حصل على الموافقة الملكية في أكتوبر/تشرين الأول، المستأجرين من القطاع الخاص أكبر زيادة في حقوقهم منذ جيل واحد.
اعتبارًا من الأول من مايو، سيتم حظر ما يسمى بعمليات الإخلاء بدون خطأ، مما يعني أن الملاك لن يتمكنوا من مطالبة المستأجرين بالخروج دون سبب وجيه.
سيتم منح المستأجرين الحق في إنهاء عقود الإيجار بإشعار مدته شهرين.
يقول تيموثي دوجلاس، رئيس قسم السياسة في هيئة عضوية الوكلاء العقاريين بروبرتيمارك، إن التشريع سيكون مرعبًا للعديد من أصحاب العقارات الذين “يخضعون بالفعل للضرائب إلى أقصى حد”.
سيظل يُسمح للمالكين باستعادة ممتلكاتهم إذا كانوا يخططون لبيعها أو إذا كانوا هم أو أحد أفراد الأسرة يخططون للانتقال إليها. ولكن لن يُسمح لهم بالإخلاء بموجب هذه الأسباب في السنة الأولى من الإيجار، وبعد ذلك سيحتاجون إلى إعطاء المستأجرين إشعارًا مدته أربعة أشهر.
إذا قدم المالك إشعارًا لأنه يخطط لبيع العقار ثم لم يفعل ذلك، فلا يمكنه إعادة تأجير العقار لمدة عام. وذلك لمنع أصحاب العقارات من طرد المستأجرين من خلال الادعاء كذباً أنهم يخططون للبيع ومن ثم الحصول على مستأجرين جدد.
ولكن إذا خالف أصحاب العقارات هذه القواعد، فقد يتم تغريمهم بمبلغ 25000 جنيه إسترليني. ويضيف طومسون: “يبدو هذا الأمر خطيرًا بشكل خاص نظرًا لمدى سهولة وقوع المالك في خطأ منه عن غير قصد”.
“التغيرات في الظروف الشخصية، أو فشل المبيعات أو مشكلات الرهن العقاري يمكن أن تؤدي جميعها إلى الحاجة إلى إعادة التأجير، ومع ذلك فإن العقوبة قريبة من المستوى المخصص لانتهاكات السلامة الخطيرة.”
ل – محاولة تأجير العقار لمدة محددة
اعتبارًا من 1 مايو، سيتم إلغاء جميع الإيجارات المضمونة محددة المدة والإيجارات قصيرة المدى المضمونة واستبدالها بإيجارات دورية متجددة، مما يعني أن المستأجرين لن يكونوا مرتبطين بعقود طويلة.
يمكن أن يتم تغريم أصحاب العقارات الذين يواصلون محاولة التأجير على أساس محدد المدة بمبلغ 4000 جنيه إسترليني، بموجب القواعد الجديدة.
قبول عرض أكبر من الإيجار المعلن عنه
في خطوة لإنهاء حروب العطاءات بين المستأجرين، يمكن لأصحاب العقارات قبول العروض فقط بالسعر المحدد المحدد أو أقل. قد يواجه المالك الذي قبل أكثر من الإيجار المعلن عنه غرامة قدرها 4000 جنيه إسترليني.
يمكن أيضًا تغريم المالك بمبلغ 3000 جنيه إسترليني لعدم تحديد الإيجار في إعلانه.
التمييز ضد المستأجرين على المزايا أو أولئك الذين لديهم أطفال
سيجعل القانون من غير القانوني لأصحاب العقارات والوكلاء التمييز ضد المستأجرين المحتملين في الحصول على المزايا أو مع الأطفال. أولئك الذين يعتبرون مخالفين لهذا يمكن أن يتعرضوا لغرامة قدرها 6000 جنيه إسترليني.
الفشل في تقديم الإشعار بشكل صحيح
يجب على الملاك الآن تقديم الإشعار بموجب عملية رسمية بموجب المادة 8، والتي تتطلب تقديم ما يسمى بإشعار النموذج 3 للمستأجرين بسبب الانتهاكات مثل استحقاق إيجار ثلاثة أشهر على الأقل أو ارتكاب سلوك غير اجتماعي أو نشاط إجرامي. قد يواجه الملاك الذين يحاولون إنهاء عقد الإيجار بشكل غير صحيح، مثلاً عبر الهاتف أو شخصيًا أو بدون سبب وجيه، غرامة قدرها 6000 جنيه إسترليني.
الإخلاء غير القانوني ومضايقة المستأجر
يتم تعريف الإخلاء غير القانوني والمضايقة للمستأجر بموجب قانون الحماية من الإخلاء لعام 1997.
ويمكن أن يشمل دخول العقار دون إذن المستأجر، أو تغيير الأقفال، أو التهديد بإزالة الخدمات الأساسية مثل الكهرباء أو الغاز أو الماء.
سيتم الإخلاء غير القانوني عندما يُجبر المستأجر على المغادرة دون اتباع المالك للإجراءات القانونية الصحيحة، بما في ذلك أمر من المحكمة.
يمكن للمستأجرين في هذه الحالة طلب المساعدة من المجالس المحلية التي ستكون قادرة على تغريم المالك بما يصل إلى 35000 جنيه إسترليني.
عدم الحفاظ على الممتلكات وفقًا لمعايير المنازل اللائقة
يحدد معيار المنازل اللائقة الحد الأدنى من المستويات التي يجب أن تستوفيها المنازل ويطبق قانون أواب – الذي يحدد أطر زمنية صارمة لإصلاح المخاطر الخطيرة مثل الرطوبة والعفن – على المنازل المستأجرة. تم تسميته على اسم أواب إسحاق، البالغ من العمر عامين والذي توفي عام 2020 بسبب مشاكل تنفسية حادة ناجمة عن العفن.
بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يفشلون في اتخاذ خطوات معقولة للحفاظ على ممتلكاتهم خالية من المخاطر الجسيمة، سيكون لدى المجالس المحلية أيضًا سلطة جديدة لإصدار عقوبات مدنية تصل إلى 7000 جنيه إسترليني.