يخطط مطور ألعاب الفيديو Matthew Small للوصول إلى سلم الإسكان خلال العام المقبل ، ولكن ، مثل المزيد والمزيد من الشباب ، لا يكون طموحه هو مالك منزل – بل مالكًا بدلاً من ذلك.
يقوم والدا ماثيو بتهدئه بقيمة 50000 جنيه إسترليني لاستخدامه كإيداع ، لكن اللاعب البالغ من العمر 29 عامًا قرر مواصلة العيش معهم واستثمار الأموال في عملية شراء. ويأمل أن يمثل بداية طموحات الاستثمار العقاري الكبيرة.
يقول ماثيو ، الذي يعيش في ويمبلي ، شمال غرب لندن: “أعرف أن الكثير من الناس حريصون على الابتعاد عن أمورهم ، لكني أحب قضاء بعض الوقت معني”.
عاش ماثيو في المنزل أثناء دراسته ، ثم ذهب للعمل في نيوكاسل لمدة ثلاث سنوات حيث عاش بمفرده.
يقول: “لقد حصلت على حنين إلى الوطن قليلاً”. “أحب أن أكون حول عائلتي ، وكان الابتعاد عنهم صعبًا بعض الشيء.”
تسمح له وظيفته بالعمل عن بُعد ، لذلك كان قادرًا على العودة مع والديه. بينما لا يدفع الإيجار ، فإنه يساهم في فواتير الطعام.
استثمار المستقبل: يأمل ماثيو سمول (في الصورة) في بناء محفظة شراء للشراء أثناء العيش في المنزل مع والديه
ويضيف: “إنهم يحبون وجودني حولها”. أنا لا أعترض طريقهم. تم تقاعد أمي بالفعل من وظيفتها كمسؤول في المدرسة ، وأبي – مهندس – يقترب.
“أحصل على قضاء بعض الوقت معهم كل يوم تقريبًا ولم تكن هناك أي مشاكل.”
يقول ماثيو ، إن شراء عملية شراء للشراء ، سيعطيه مصدرًا ثانويًا للدخل ويعني أنه لا يزال بإمكانه العيش مع والديه. ويضيف: “هذا أكثر من أولوية بالنسبة لي”.
استخدم كل من إخوته الأموال التي منحها لهم آباؤهم لشراء منازلهم الأولى ، لكن ماثيو يخطط لبناء محفظة لتوليد تدفقات دخل متعددة ، لذلك ليس في عجلة من أمره في الخروج.
“ليس هناك إلحاح بالنسبة لي. يقول: “ليس لدي شريك أو أطفال”. “أريد أن أركز على أن أكون أفضل حالًا من الناحية المالية ، وبعد ذلك في أسفل الخط ، ربما سأبحث عن ممتلكاتي الخاصة.”
يقول وكلاء العقارات ومقرضي الرهن العقاري ، إن عدد ملاك المشتري لأول مرة في ارتفاع ، كما يقول وكلاء العقارات ومقرضي الرهن العقاري.
سجلت جمعية بناء Buckinghamshire زيادة بنسبة 20 في المائة في طلبات المالك لأول مرة ، والتي تضم المشترين لأول مرة ، منذ العام الماضي.
تقول كلير أسهام ، رئيسة مبيعات الرهن العقاري في Buckinghamshire BS: “لقد رأينا ارتفاعًا ملحوظًا في الاستفسارات من المشترين لأول مرة … في كثير من الأحيان أثناء العيش مع العائلة.
إنه يعكس اتجاهًا أوسع للأشخاص الذين يتطلعون إلى بناء تدفقات دخل متعددة في وقت مبكر ، من خلال الاستثمارات العقارية أو الوظائف الثانية أو الشركات الجانبية.
إن الحصول على دخل إضافي تم إنشاؤه بواسطة عقار استثماري ، أو حتى مجموعة منها ، يمكن أن يساعد في دعم طلب مستقبلي لرهنهم العقاري.
يواجه المشترون لأول مرة أسعار المنازل المرتفعة وأسعار الفائدة ، لذلك يمكن أن يكون الحصول على سلم الممتلكات حيث يرغبون في العيش بعيدًا جدًا.
يتيح لهم الشراء إلى السلم من خلال الشراء في منطقة أرخص-وحتى لكسب المال الذي يمكنهم استخدامه نحو إيداع لمنزلهم المستقبلي.
شهد Liam Gretton صاحب الوكالة العقارية مقراً له في Wirral اتجاهًا متزايدًا للمشترين لأول مرة في أواخر العشرينات وأوائل الثلاثينيات من القرن الماضي ، حيث اختاروا طريق المالك.
يقول: “بالنسبة للكثيرين ، فذلك ببساطة لأنهم لا يستطيعون بعد تحمل نوع المنزل الذي يرغبون في العيش فيه في هذه اللحظة من الزمن ، خاصة إذا كانوا يعيشون في منطقة أكثر تكلفة”. “بدلاً من الانتظار لسنوات لتوفير المزيد من الإيداع ، يختارون الاستثمار الآن ، وذلك باستخدام شراء لسيارتهم”.
يعيش العديد من المشترين في لندن أو يعيشون في الخارج. حاليا لدينا العديد من المشترين في قبرص.
ويضيف ليام: “وفي الأسبوع الماضي ، كان لدينا عقار على Wirral الذي تلقى ثلاث عروض رسمية في غضون ست ساعات من التسويق ، اثنان منها جاءوا من المشترين لأول مرة يعيشون في لندن ولينكولن”.
عادةً ما يبحث هؤلاء المشترين عن شقق أو منازل مدرجات في مناطق مثل Merseyside و Manchester و Preston ، كما يقول ليام. هنا ، يذهب المال إلى أبعد من ذلك والطلب الإيجاري قوي.
عادة ما تجذب المنازل القريبة من المتاجر وروابط النقل والمدارس انتباه ملاك المشتري لأول مرة لأنهم في ارتفاع الطلب.
أهدافهم الاستثمارية تختلف ، كما يقول ليام. يعتمد ذلك على الفرد. يريد البعض دخلًا شهريًا ، والبعض الآخر يفكر في القيمة طويلة الأجل ونمو رأس المال المحتمل.
“يريد الآخرون فقط أموالهم بأمان في الطوب وقذائف الهاون ، بدلاً من الجلوس في حساب مصرفي لا يفعل شيئًا”.
شهدت قروض المنازل في الأساس ، وهي مقرض متخصص آخر في الشراء إلى سمح ، نسبة طلبات المالك لأول مرة من 21 في المائة في 2024 إلى 24 في المائة في الأشهر الأربعة الأولى من هذا العام.
الحصول على الرهن العقاري كمالك للمشتري لأول مرة ليس الإبحار البسيط. على الرغم من أنه من الشائع جدًا بين المقرضين الشراء إلى دعوة الرهن العقاري لأصحاب العقارات لأول مرة الذين يمتلكون منازل ، إلا أن عددًا أقل من المشترين لأول مرة.
هناك شك في أنهم يحاولون تأمين ما يُعرف باسم الرهن العقاري السكني الخلفي. هذا نوع من الاحتيال في الرهن العقاري حيث يتظاهر المقترضون بأنهم سيسمحون للممتلكات بالخروج عندما يعتزمون في الواقع العيش هناك.
يفعلون ذلك لأن هناك شيكات دخل للرهون العقارية القياسية لضمان قدرتك على دفع الفواتير الشهرية ، في حين أن دخلك للشراء قد لا يؤخذ في الاعتبار طالما أنه يمكنك إظهار أن الإيجار الذي تتلقاه سيغطي الرهن العقاري أكثر من ذلك.
يخطط ماثيو للبحث عن فرص في Aylesbury ، Buckinghamshire ، للحصول على فرصة استثمارية ، لأنه مجال يعرفه جيدًا – يعيش شقيقه هناك مع عائلته.
يقول إن هناك الكثير من التنمية التي تحدث في المدينة وهي “صامتة”. وقد فكر أيضًا في نيوكاسل بسبب علاقاته القديمة بالمدينة.
الاستثمار: يتيح شراء المشتري للمشترين لأول مرة الحصول على السلم من خلال الشراء في منطقة أرخص-وحتى كسب المال الذي يمكنهم استخدامه نحو إيداع لمنزلهم المستقبلي
بمجرد تحديد الموقع ، سيكتشف متوسط العائد للمنطقة ويستخدم ذلك كمعيار عندما ينظر إلى أسعار العقارات.
العائد هو العائد النموذجي الذي يمكن أن يتوقعه المستثمر العقاري من دخل الإيجار ، المعبر عنه كنسبة مئوية من سعر الشراء.
ويقول إنه بصرف النظر عن الحصول على مزيد من القيمة مقابل المال من خلال النظر خارج لندن ، فهو يريد أيضًا وضع مسافة بينه وبين مستأجريه حتى لا يميل إلى الزيارة كثيرًا. بدلاً من ذلك ، يخطط للحصول على وكيل إداري لتشغيل العقار له.
إنه واقعي بشأن المال الذي يمكنه كسبه. يقول إن الربح من عقار واحد سيكون منخفضًا جدًا بحيث لا يكون ذا معنى بعد خصم رسوم الوكيل العقاري والعقار ، ولهذا السبب يخطط في نهاية المطاف لعقد عمليات شراء متعددة. يقول: “أريد أن أتأكد من أن مستقبلي آمن”.
لبناء محفظته ، يخطط ماثيو لمتابعة الاستراتيجية شراء أو تجديد أو إعادة تمويل وإيجار أو BRRR. يتضمن ذلك فقط شراء خصائص يمكنك إضافة قيمة إلى إضافة غرف إضافية من خلال الامتدادات أو تحويل المرآب أو الدور العلوي.
بمجرد الانتهاء ، يقوم المستثمر بإعادة تجديد العقار بالقيمة الأعلى الجديدة ويستأجرها.
في وقت إعادة التجنيد ، تقوم بإصدار النقود من العقار لشراء الشراء التالي.
ويضيف ماثيو: “ثم يشطف وتكرر”. “أنت تقوم بإعادة تدوير أموالك.”
ومع ذلك ، مع عدم وجود خبرة في ملكية المنازل أو السماح للممتلكات ، يرتكب المشترين لأول مرة بعض الأخطاء الشائعة ، كما يقول ليام. يمكنهم التقليل من التكاليف ، على افتراض أنهم بحاجة فقط للقلق بشأن فواتير الرهن العقاري والتأمين.
يقول: “هناك صيانة وشهادات وترخيص محتمل والمكالمة الفردية من مستأجر حول نقرة متسربة في الساعة 9 مساءً”.
“وعلى الرغم من أن عائد الإيجار المرتفع يمكن أن يبدو جيدًا على الورق ، إذا كان في منطقة ذات طلب ضعيف أو مستأجرين صعبة أو مشكلة في الجريمة ، فقد يكون ذلك أكثر مما يستحق.”
