يمكنك كسب المال من خلال تجديد المنزل – إذا كنت تعرف ما يضيف قيمة حقًا والمبلغ الذي ستنفقه. يكشف الخبراء عن دليلهم النهائي لما ينجح – بدءًا من تحويلات المرآب إلى حقيقة الغرف العلوية

يحلم الملايين من أصحاب المنازل بمطبخ جديد ممتد، أو توفير مساحة أكبر بغرفة نوم إضافية أو تحويل دور علوي.

وقد يبدو تنفيذ مشروع تجديد المنزل أكثر جاذبية هذا العام مع ارتفاع تكاليف رسوم الدمغة مرة أخرى، مما يجعل البقاء في المكان والتكيف أكثر جاذبية عند مقارنته بالانتقال.

في الوقت الحالي، لا توجد رسوم دمغة يجب دفعها على أول 250 ألف جنيه إسترليني من سعر العقار، ولكن اعتبارًا من 1 أبريل، سينخفض ​​هذا المبلغ إلى 125 ألف جنيه إسترليني فقط، مما يؤدي إلى ارتفاع الفاتورة بالنسبة لمعظم المشترين.

ولكن السؤال هو، هل ستستعيد أموالك التي أنفقتها على تجديد منزلك عندما تبيعه؟

الجواب قد يفاجئك. وذلك لأن تكاليف البناء ارتفعت بنسبة 37 في المائة منذ عام 2020، وفقا لوزارة الأعمال والتجارة. وهذا يعني أن ما كان قابلاً للتطبيق حتى قبل عامين فقط قد لا يكون منطقيًا من الناحية المالية اليوم. سيتعين عليك أن تكون أكثر ذكاءً لتحقيق الربح من تجديدات المنزل عما كانت عليه في الماضي.

تبحث مجلة Wealth & Personal Finance في التحسينات المنزلية التي يمكن أن تضيف قيمة عندما تبيعها – وتلك التي لن تضيف قيمة.

تعرف على منطقتك قبل الشروع في التحسينات

يقترح أليكس بوب، من شركة التطوير العقاري VOZA، قاعدة أساسية لتحديد ما إذا كان المشروع يقدم قيمة جيدة. ويقول: “لا ينبغي أن تنفق أكثر من 10 إلى 15 في المائة من قيمة منزلك على التمديد”. “أنفق أكثر من هذا وقد لا تتمكن من استرداد أموالك.”

ويعمل بوب حاليًا على توسيع الدور العلوي بتكلفة قدرها 150 ألف جنيه إسترليني، وهو ما لن يكون منطقيًا من الناحية المالية لمعظم المنازل. ومع ذلك، نظرًا لأن العقار عبارة عن شقة استوديو من المتوقع بيعها بحوالي 1.6 مليون جنيه إسترليني، فإن قاعدته الأساسية لا تزال سارية.

يمكن أن يضيف ملحق الدور العلوي مساحة أكبر من تحويل الدور العلوي لأنه تتم إضافة غرفة أو غرف جديدة إلى الهيكل الحالي للعقار.

يعتمد ما إذا كنت ستستعيد أموالك أم لا على المكان الذي تعيش فيه. في الأماكن التي تكون فيها قيمة العقار لكل قدم مربع أعلى بكثير من تكلفة البناء لكل قدم مربع، فمن المرجح أن تتراكم الأرقام.

ومن المرجح أن تناسب العقارات في لندن هذه الفاتورة على وجه الخصوص. على الرغم من أن تكلفة البناء قد تكون أكبر مما هي عليه في أجزاء أخرى من المملكة المتحدة، إلا أن ارتفاع أسعار المنازل يعوض ذلك.

هناك طريقة بسيطة لمعرفة ما إذا كان يجب المضي قدمًا أم لا، وهي مقارنة الأسعار المباعة للعقارات المماثلة في منطقتك.

يقول مايكل هولمز، المستشار في معرض بناء المنازل والتجديدات التابع لشركة NEC في برمنجهام: “انظر إلى مخططات الطوابق لخمسة أو ستة منازل تم بيعها مؤخرًا واحسب السعر لكل قدم مربع”. ابحث عن الأسعار المباعة على بوابات العقارات مثل Rightmove وZoopla. بمجرد حصولك على السعر لكل قدم مربع، يمكنك حساب مقدار القيمة التي يمكنك إضافتها عن طريق تنفيذ عملية التجديد. “هل هي أكثر من تكلفة التمديد؟” يقول.

وفكر عندما ترغب في التحرك. إذا كنت تخطط للعيش في منزلك لعدة سنوات بعد التجديد، فمن المرجح أن تستعيد أموالك أكثر مما لو انتقلت إليه بسرعة.

يوضح جيمس وايت، رئيس قسم المبيعات في شركة جون دي وود للوكلاء العقاريين: “إذا استثمرت بكثافة وقضيت عشر سنوات في منزلك، فسوف تتغلب على تقلبات الأسعار ومن المحتمل أن تسترد التكاليف. ولكن لا تتجاهل تكاليف الاستحواذ المرتفعة – إذا كنت تجني 100 ألف جنيه إسترليني من عقار ما، فغالبًا ما يتم استيعابها من خلال رسوم الدمغة وتكاليف الشراء – فلا توجد فائدة صافية.

ومع ذلك، يفترض هذا أن الأسعار سترتفع على المدى الطويل وأن السوق يقدر تحسيناتك.

ويضيف وايت: “هناك عدد أقل من الأشخاص الذين يتوقون إلى القيام بالعمل هذه الأيام، لذلك هناك سوق قوي للمنازل الجاهزة للانتقال إليها”.

قم بإنشاء مساحة وإضافة أموال من خلال تحويل الدور العلوي

التحسينات المنزلية التي تميل إلى إضافة أكبر قيمة هي تلك التي تضيف لقطات مربعة. وكما يوضح وايت: “إن تحسين ما لديك يجعله متميزًا عن المنافسين ولكنه لا يضيف قيمة دائمًا.”

عادةً ما تكون الطريقة ذات القيمة الأفضل لإنشاء مساحة أكبر هي تحويل الدور العلوي، وهذا يميل إلى إضافة غرف نوم وحمام، وهو ما يقدره المشترون.

كقاعدة عامة، تكلف تحويلات الدور العلوي ما بين 1350 جنيهًا إسترلينيًا إلى 1950 جنيهًا إسترلينيًا للمتر المربع (أضف ضريبة القيمة المضافة إلى جميع الأرقام)، اعتمادًا على التعقيد والحجم، وفقًا لهولمز.

إن قسط لندن الذي يتراوح بين 10 و15 في المائة يجعل متوسط ​​امتداد الدور العلوي في العاصمة لا يقل عن 100 ألف جنيه إسترليني. لكن ليس كل المساحة المضافة متساوية، كما تقول إيمي رينولدز من أنتوني روبرتس، الوكيل في ريتشموند أبون تيمز، جنوب غرب لندن.

وهي تقارن بين المنازل المجاورة على طريق أمياند بارك، وكلاهما مجهز بشكل جيد بأربع غرف نوم وحمامين، ويبلغ سعرهما 1,150,000 جنيه إسترليني.

“واحدة حولت السقف الحالي لجعلها غرفة نوم احتياطية” مفيدة “تم الانتهاء منها بمبلغ 1.080.000 جنيه إسترليني ؛ أما الآخر، الذي كان يحتوي على غرفة ناتئة في الخلف مع شرفة لتوفير جناح غرفة نوم رئيسية “مذهل”، فقد تم بيعه بأكثر من السعر المطلوب،” كما تقول.

تبلغ قيمة المنزل الموجود في نفس الشارع بدون تحويل دور علوي حوالي مليون جنيه إسترليني.

كما هو الحال دائمًا، يعد التعرف على أحدث الأسعار في منطقتك أمرًا أساسيًا. يقول هاري تشينيلز، من شركة Cheffins، وهي وكالة عقارية في كامبريدج، إن هامش الربح على تحويل الدور العلوي قد ضاقت ولكن المالكين “من المرجح أن يصلوا إلى نقطة التعادل”.

ويشير إلى المبيعات الأخيرة لمنزلين على الطراز الفيكتوري، حيث تم بيع منزل مكون من غرفتي نوم مقابل 520 ألف جنيه إسترليني؛ ولكن واحدة مع تحويل دور علوي – إضافة غرفة نوم إضافية وحمام يحتوي أيضًا على تجديد للمطبخ – تم بيعها مقابل 690 ألف جنيه إسترليني. كان من الممكن أن يغطي الفرق البالغ 170 ألف جنيه إسترليني الأعمال بسهولة.

ستختلف كيفية تراكم الأرقام ليس فقط من منطقة إلى أخرى ولكن حتى من شارع إلى آخر، لذا استشر وكلاء العقارات المحليين.

على سبيل المثال، كانت الفجوة السعرية بين العقارات التي تم الانتهاء منها بطريقة صحيحة وتلك التي تتطلب العمل في الربع الأخير 31 في المائة في وسط لندن الرئيسي، مقارنة بـ 5 في المائة فقط في المناطق الخارجية الراقية في لندن، كما يقول سافيلز.

قام كل من أميليا وآدم بتحويل الدور العلوي وتوسيع المطبخ عندما اشتريا منزلًا مكونًا من غرفتي نوم – شقتين تابعتين للمجلس سابقًا – في باترسي، جنوب غرب لندن، مقابل 800 ألف جنيه إسترليني في عام 2017. والآن، مع ابنتهما البالغة من العمر 15 شهرًا، يتم بيعها بمبلغ 1،325،000 جنيه إسترليني عبر John D Wood للانتقال إلى المدارس.

تقول أميليا، البالغة من العمر 33 عامًا: “لقد كانت في حالة رهيبة واستغرقت منا تسعة أشهر. كنا سنجني حوالي 150 ألف جنيه إسترليني (إذا تم بيعها بسعر قريب من السعر الإرشادي) لكننا لم نفعل ذلك لكسب المال؛ لقد كان الأمر صعبًا للغاية”. لم نتمكن من شراء منزل مكون من أربع غرف نوم وثلاثة حمامات في ذلك الوقت.

يمكن أن تكون تحويلات الدور العلوي جديرة بالاهتمام ولكن كن حذرًا من ملحقات المطبخ.

يزداد الطلب على العقارات التي تحتوي على مطابخ ذات مخطط مفتوح، خاصة مع وجود غرفة مرافق منفصلة.

لكن فكر مليًا قبل استبدال مطبخ المطبخ وتوسيعه. بسعر يتراوح بين 2500 جنيه إسترليني إلى 3250 جنيهًا إسترلينيًا للمتر المربع، فهي أغلى من الغرف العلوية، حتى لو حددت المطبخ المناسب بما يتراوح بين 7000 جنيه إسترليني إلى 12000 جنيه إسترليني.

وهذا يجعل متوسط ​​الامتداد 27-30 مترًا مربعًا (الخروج ستة أمتار مع التطوير المسموح به) بسعر إجمالي يتراوح بين 90.000 جنيه إسترليني إلى 98.400 جنيه إسترليني. عادةً ما تضيف إضافة طابق ثانٍ 60 بالمائة أخرى إلى التكلفة.

في المناطق التي تكون فيها قيمة العقار لكل قدم مربع مماثلة لتكلفة البناء، تكون هوامش الربح أصغر. تبلغ قيمة العقار في ويست ميدلاندز حوالي 240 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع، في حين تبلغ تكلفة البناء حوالي 232 جنيهًا إسترلينيًا للقدم المربع.

يحذر رينولدز من تمديدات العودة الجانبية أيضًا. 'تمتد على طول المطبخ، فهي باهظة الثمن بالنسبة للمساحة التي تكسبها. في لندن، يمكن أن تصل تكلفتها بسهولة إلى 150 ألف جنيه إسترليني – ولكنها تستحق القيام بها إذا خرجت من الخلف أيضًا.'

تحويل المرآب أو إعادة تصميم التخطيط

غالبًا ما تكون تحويلات المرآب وسيلة أرخص لإضافة مساحة من الامتداد – بسعر 1300 جنيه إسترليني إلى 1850 جنيهًا إسترلينيًا. ومع ذلك، فكر جيدًا قبل القيام بذلك إذا كان ذلك يعني خسارة موقف السيارات على الطرق الوعرة لأن ذلك قد يقلل من قيمة منزلك.

يجدر النظر في إعادة تصميم التصميم الخاص بك. قد لا تضيف لقطات مربعة ولكنها قد تكون أرخص وتجعل المنزل أكثر قابلية للبيع.

اشترى رئيس وكالة الإعلان ديل مانينغ وزوجته فيليبا منزلًا يعود تاريخه إلى عشرينيات القرن الماضي في فارنهام، ساري، في عام 2018 مقابل 805000 جنيه إسترليني. وبعد وضع ملحق صغير على الجانب وإضافة غرفة نوم وألواح شمسية وتحديث المنزل بأكمله، باعوا المنزل في فبراير مقابل 1,510,000 جنيه إسترليني – 10,000 جنيه إسترليني فوق السعر المطلوب.

يقول ديل، البالغ من العمر 57 عامًا: “كان والدي عامل بناء، لذلك قمت بإدارة المشروع بنفسي. لقد أنفقنا حوالي 300.000 جنيه إسترليني عليه – ولكن كان من الممكن أن يصل إلى 500.000 جنيه إسترليني بدون مشاركتي – كما قمت أيضًا بتركيب المطبخ ورسم كل شيء.'

قام بتجديد منزلهم الجديد بعد تقليص حجمه، وقد لاحظ ارتفاعًا في التكاليف. “في المنزل القديم، كلف التزجيج 41000 جنيه إسترليني، باستثناء التركيب – لقد حصلت للتو على عرض أسعار بقيمة 51000 جنيه إسترليني لنصف عدد النوافذ والثنيات. لقد تجاوزت تكلفة الزجاج السقف. وهو يوصي بخدمة تقدير Jewson's Build Aviator: حيث تقوم بإرسال الخطط وتمنحك تقديرًا لتكلفة البناء.

يقول هنري جريفين، من وينكوورث في فارنهام، إن المنزل المكون من طابقين، والذي تم شراؤه مؤخرًا بمبلغ 450 ألف جنيه إسترليني، في طريقه لإعادة التصميم.

يقول: “يقوم المالك بتحريك الدرج لتوفير غرفة جلوس أفضل وتوسيع المطبخ الصغير – بميزانية قدرها 50 ألف جنيه إسترليني”. “وبإضافة نمو رأس المال، ينبغي أن يتم ذلك خلال ثلاث أو أربع سنوات.”

احذر من الأقبية ولكن فكر في غرف الحديقة

تعتبر الطوابق السفلية وسيلة مكلفة للتوسع بسعر يتراوح بين 3000 جنيه إسترليني إلى 4250 جنيه إسترليني لكل متر مربع – ومن 4500 جنيه إسترليني إلى 5000 جنيه إسترليني في لندن. يمكن أن تؤثر أيضًا على قابلية بيع العقار عن طريق أخذ جزء من غرفة المعيشة للسلالم أو الحديقة لآبار الإضاءة.

لقد تباطأ اتجاه الأقبية، ولكن في المناطق ذات القيمة العالية لا يزال من الممكن كسب المال، كما يقول راسل وايت من وينكوورث في بوتني، جنوب غرب لندن.

ويستشهد بطريق هازلويل حيث تبلغ قيمة المنازل المكونة من خمس أو ست غرف نوم حوالي 3.8 مليون جنيه إسترليني – 4 ملايين جنيه إسترليني. ويقول: “إن سعر منزل بمساحة 1000 قدم مربع في الطابق السفلي سيبلغ حوالي 5 ملايين جنيه إسترليني”. ستكون تكلفة البناء 500000 جنيه إسترليني – 550000 جنيه إسترليني.

“إن إضافة غرفة حديقة عالية المواصفات هي طريقة أفضل بكثير لإضافة مساحة، مع إزعاج أقل. قد تنفق ما بين 50.000 إلى 70.000 جنيه إسترليني، ولكن سيتم تضمين ذلك في تقييم 800 جنيه إسترليني لكل قدم مربع (في بوتني)،” كما يقول.

ولكن من الصعب استرداد الأموال التي تم إنفاقها على العقارات الريفية – خاصة عندما يتم إدراج المباني وتقييد التخطيط في المناطق المحمية، كما يقول أنتوني كلاي من شركة Stacks Property Search في تشيبستو، مونماوثشاير.

يميل الناس إلى الإفراط في الإنفاق على منزل للأبد. ويقول: “في كثير من الأحيان تحصل على 50 في المائة فقط – لقد رأيت إنفاق 200 ألف جنيه إسترليني على تحويل المباني الملحقة إلى إيجارات للعطلات، مما يضيف 100 ألف جنيه إسترليني فقط إلى القيمة”.

يقول BuildPartner أن متوسط ​​تكلفة تحويل الحظيرة (80 مترًا مربعًا) هو 218.038 جنيهًا إسترلينيًا، أو 2.751 جنيهًا إسترلينيًا لكل متر مربع.

كن على علم بحدود الأسعار. يوجد في بعض المناطق حد أقصى للمبلغ الذي يمكن أن ينفقه المشترون على العقار، بغض النظر عن مدى جماله.

من السهل التحقق من أعلى الأسعار المدفوعة للعقارات في مناطق الضواحي. إنه أقل وضوحًا مع المنازل الريفية. كان هذا هو الحال بالنسبة لمنزل جنيفر ماكنمارا المنفصل المكون من خمس غرف نوم في بيشوب مونكتون، شمال يوركشاير.

بعد شرائه في عام 2015 مقابل 725.000 جنيه إسترليني، أضافت جينيفر وشريكها ملحقًا جذابًا ذو مخطط مفتوح/داخلي/خارجي، مثالي للحفلات مع العائلة والأصدقاء.

تقول جينيفر، 76 عامًا، وهي معالجة نفسية، والتي تقول إنها أنفقت 600 ألف جنيه إسترليني في تجديد العقار: “لقد وضعنا كل شيء جديدًا واستخدمنا مهندسًا معماريًا أنتج الخطة الأكثر روعة ولكن باهظة الثمن”.

وهي الآن معروضة للبيع بسعر 1,250,000 جنيه إسترليني مع شركة Strutt & Parker – أي أقل بـ 75,000 جنيه إسترليني مما دفعته جينيفر مقابل العقار والتجديدات مجتمعة.

وتقول: “نحن حريصون على استعادة ما استثمرناه”. وتباع المنازل المنفصلة القريبة بحوالي 800 ألف جنيه إسترليني، ولكن المباني الجديدة المكونة من خمس غرف نوم تكلف أكثر من ذلك بكثير. وتقول عن التقييمات: “إنها نوع من اليانصيب”.

من المؤكد أن استرداد أموالك عند التجديد يبدو كذلك.