يمكن أن يؤدي تخفيف قواعد اختبار إجهاد الرهن العقاري الصارمة إلى ارتفاع أسعار المنازل وأرقام المشتري لأول مرة ، وفقًا للبحث.
يمكن أن تشهد اختبارات إجهاد الرهن العقاري الأكثر استرخاء عدد المشترين لأول مرة الذين يشترون ارتفاعًا في المنزل بنسبة 24 في المائة ، أو أكثر من 80،000 ، على مدار السنوات الخمس المقبلة ، كما يدعي سافيلز.
يشير تحليلها إلى أن قواعد الرهن العقاري الأكثر استرخاء يمكن أن تعزز معاملات المشتري لأول مرة بنسبة تتراوح بين 14 في المائة و 24 في المائة.
ومع ذلك ، فإن تخفيف اختبارات إجهاد الرهن العقاري قد يتسبب أيضًا في ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 5 في المائة و 7.5 في المائة في خمس سنوات.
وقال: “المعاملات وأسعار المنازل مرتبطة بقوة – كلما زاد الاقتراض الأكثر استرخاءً إلى ارتفاع أسعار المنازل ، كان التأثير أقل على المعاملات”.
بعد تغيير في إرشادات بنك إنجلترا في مارس ، لم يعد مطلوبًا من مقرضي الرهن العقاري للمقترضين اختبار اختبار الإجهاد بمعدل متغير قياسي بالإضافة إلى 1 في المائة ، طالما أن المقترضين يتلقون إصلاحًا أقل من خمس سنوات.
التأثير: قد يؤدي تخفيف قواعد اختبار إجهاد الرهن العقاري الصارمة إلى ارتفاع أسعار المنازل وأرقام المشتري لأول مرة ، ومطالبات البحث
اختبارات الإجهاد هي جزء من تطبيق الرهن العقاري حيث يتحقق المقرض من أن المقترض لا يزال بإمكانه التعامل إذا زاد سعر الفائدة.
قام المقرضون الرئيسيون ، بما في ذلك Halifax و HSBC و Nationwide و Natwest و Nationwide ، بتغيير اختبارات إجهاد الرهن العقاري ليعكس التغيير.
تعرض المقرضون لضغوط من سلطة السلوك المالي للتصرف.
في وقت سابق من هذا العام ، قال FCA أنه وسط انخفاض أسعار الفائدة ، قد يكون نهج السوق في اختبار الإجهاد في أسعار الفائدة “يقيد الوصول إلى الرهون العقارية بأسعار معقولة.”
في الشهر المقبل ، ستفتح FCA مناقشة عامة حول مستقبل سوق الرهن العقاري.
وقال لوسيان كوك ، رئيس الأبحاث السكنية في سافيلز: “من المؤكد أن قواعد الإقراض المريحة ستغير مسار السفر لسوق الإسكان على المدى المتوسط إلى الطويل ، ولكن سيكون هناك تفاعل قوي بين مدى زيادة أسعار المنازل ومعاملات المشتري لأول مرة.
“كلما زادت زيادة قدرة سعة الاقتراض ، كلما كان هناك تأثير أقل على المعاملات.”
وأضاف: “لن يكون التغيير فوريًا ، مع وجود تأثير على أسعار المنازل والمعاملات التي من المحتمل أن تتم على مدار خمس سنوات.
من المرجح أن تمنع التوقعات الاقتصادية غير المؤكدة الحالية ثقة المشتري ورغبته في الحصول على مزيد من الديون على المدى القصير.
لكن على المدى المتوسط إلى الطويل ، سيشعر السوق بتأثير مجموعة من المشترين المتسعين.
“ستكون هذه أخبارًا جيدة لتسليم الإسكان ، لكن من غير المحتمل أن تكون كافية للسماح للحكومة بالوصول إلى أهداف بناء المنازل.”
ادعى Savills أن قواعد الإقراض المريحة ستزيد من عدد المشترين ، والتي بدورها يمكن أن ترتفع أسعار المنازل. وأضافت أن مقدار الأسعار التي سترتفعها ستعتمد على مقدار تسليم أسهم الإسكان الجديدة لتلبية الطلب الإضافي.
حدد Savills تأثير لوائح اختبار الإجهاد الجديدة من خلال مقارنة تكاليف الرهن العقاري كنسبة مئوية من الدخل بموجب معايير اختبار الإجهاد السابقة ، مع النتائج بموجب سيناريوهات سعر الفائدة الأقل صرامة.
افترض التحليل أن نصف أرباع قدرة الاقتراض المتزايدة يضاف إلى سعر شراء المقترض ، إما السماح لهم بشراء شيء أكبر أو أفضل ، أو بسبب نمو أسعار المنازل.
كانت سانتاندر أول مقرض رئيسي يقوم بتحديث اختبارات إجهاد الرهن العقاري في مارس وقلل من جميع معدلات اختبار الإجهاد بنسبة 0.75 في المائة ، مما رفعها إلى أدنى مستوى منذ عام 2022.
وقال سانتاندر إن هذا يعني أن العديد من العملاء الذين يتقدمون للحصول على رهن سكني منه يمكنهم الآن اقتراض ما بين 10000 جنيه إسترليني و 35000 جنيه إسترليني أكثر من السابق ، اعتمادًا على ظروفهم الفردية ويخضعون لشيكات القدرة على تحمل التكاليف وحدود الدخل.
في أبريل ، تم الإعلان عن HSBC و First Direct Direct على معدلات الإجهاد المستخدمة في حسابات القدرة على تحمل الرهن العقاري.
وقال HSBC إن التغييرات يمكن أن تمكن 20،000 عميل آخرين من الحصول على قرض منزلي مع البنك إلى جانب القدرة على استعارة مبالغ أكبر كجزء من الرهن العقاري.
قال First Direct ، الذي يعد جزءًا من HSBC ، إن هذه الخطوة يمكن أن تستفيد منها حوالي 85 في المائة من المتقدمين للرهن العقاري ، مما يسمح لهم باقتراض 22000 جنيه إسترليني في المتوسط.
في 30 مايو ، أعلن بنك Clydesdale و Virgin Money أن معدل اختبار التوتر الذي تم تطبيقه على قروضهم العقارية السكنية قد تم تقليله حيث يكون الرهن متغيرًا أو ثابتًا لمدة تقل عن خمس سنوات.
هل التغييرات تذهب بعيدا بما فيه الكفاية؟
تسمح البنوك للمقترضين بتمديد مواردهم المالية أكثر لأن البيئة التنظيمية قد تحولت.
تشجع الإرشادات الحديثة من FCA المقرضين على عدم تقييد الوصول إلى الرهون العقارية بشكل لا مبرر له ، خاصة وأن أسعار الفائدة تبدأ في الاستقرار.
في حديثه إلى هذا هو المال ، قال نيكولاس مينديز ، المدير الفني للرهن العقاري في الوسيط جون تشاركول: “بالنسبة للبعض ، وخاصة المشترين لأول مرة مع دخل مستقر ، قد يكون هذا هو التغيير الذي يسمح لهم في النهاية على سلم الإسكان.
ومع ذلك ، فإن الحد الأقصى لبنك إنجلترا الطويل على الإقراض المرتفع من القرض إلى الدخل (LTI)-قاعدة 15 في المائة-لا تزال قائمة.
تم تقديمه منذ أكثر من عقد من الزمان للحد من المخاطر النظامية في أعقاب الأزمة المالية ، وهو الآن يجلس بشكل محرج إلى جانب اختبار الإجهاد الأكثر صرامة ومتطلبات رأس المال الأكثر قوة.
ونتيجة لذلك ، هناك توتر: في حين أن المزيد من المقترضين مؤهلين الآن بموجب معايير القدرة على تحمل التكاليف المحدثة ، فإن المقرضين مقيدين في عدد تلك القروض التي يمكنهم إصدارها بالفعل.
هذا في كثير من الأحيان يفرض قرارات صعبة ويمكن أن يشوه الدعم نحو المقترضين ذوي الدخل العالي أو القروض الأكبر ، بدلاً من مساعدة المشترين لأول مرة.
“ليس هناك شك في أن التغييرات تعكس رؤية أكثر دقة ويمكن القول أنها أكثر عدالة حول القدرة على تحمل التكاليف ، مما يزيل بعض المخازن المؤقتة الحذرة التي كانت تغلق الناس.
بالنسبة للكثيرين ، إنه تحول مرحب به. لكنها لا تخلو من المخاطر. ارتفاع الاقتراض – حتى لو كان من المعقول تقنيًا اليوم – يترك الأسر أكثر تعرضًا للصدمات المالية المستقبلية ، سواء من خلال ارتفاع معدلات أو تغييرات في الظروف الشخصية.
“إذا كان الكثير من المقترضين يتلقون المزيد من الديون في وقت واحد ، فيمكنه إعادة تقديم نقاط الضعف التي تم تصميم القواعد الأصلية لمنعها.”
وأضاف: “دون معالجة القضايا الأساسية-أي ارتفاع الأسعار والتوريد المحدود-ستبقى القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل بعيدة عن متناول الكثيرين.
في النهاية ، هذا التحول يدور حول التكيف مع الظروف الحالية. لكن الإقراض المسؤول والمشورة المالية الواضحة تظل حاسمة. لمجرد أن شخصًا ما مؤهل للحصول على قرض أكبر لا يعني بالضرورة أنه القرار الصحيح له على المدى الطويل.