قد يواجه سوق الإسكان تراجعًا خطيرًا بسبب الأزمة المالية التي تلوح في الأفق. يرى المحللون تهديدين اقتصاديين رئيسيين في الأفق: ديون البلاد المتزايدة باستمرار، وانهيار سوق الأسهم الوشيك.
ويبدو كلا السيناريوهين معقولين على نحو متزايد، وقد تؤدي النتائج إلى زيادة البؤس على أصحاب المنازل والمستثمرين العقاريين في بريطانيا.
وإليك كيف يمكن أن تلعب بها.
أزمة الديون الحكومية يمكن أن تدفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى الارتفاع
وتكافح الحكومة من أجل السيطرة على الاقتراض، الأمر الذي قد يؤدي إلى كارثة إذا فقد المستثمرون العالميون الثقة في قدرتها على إدارة الشؤون المالية للبلاد.
أسعار الفائدة – أسعار الفائدة التي تدفعها الحكومة لاقتراض الأموال – مرتفعة. وتبلغ نسبة السندات الحكومية لعشر سنوات 4.4 في المائة – ارتفاعاً من 3.5 في المائة قبل ثلاث سنوات و0.26 في المائة قبل خمس سنوات.
إن الارتفاع المفاجئ في أسعار الفائدة على الرهن العقاري من شأنه أن يضغط على سوق العقارات، وفي أسوأ الأحوال يمكن أن يؤدي إلى انخفاض الأسعار وزيادة في عمليات إعادة التملك
وإذا أصبح المستثمرون أكثر قلقا بشأن قدرة الحكومة على إدارة ديونها، فقد يطالبون بمكافأة أعلى لإقراضها المال. وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع عائدات السندات الحكومية، الأمر الذي قد يؤدي إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.
حدث هذا في سبتمبر 2022 بعد ميزانية ليز تروس المصغرة، عندما أثارت التخفيضات الضريبية غير الممولة قلق أسواق السندات. وقبل ذلك، كان أدنى سعر رهن عقاري لمدة عامين هو 3.24 في المائة، وأدنى سعر ثابت لمدة خمس سنوات كان 3.14 في المائة. وبعد شهر، بلغ أدنى سعر ثابت لمدة عامين 5.44 في المائة وأدنى سعر ثابت لمدة خمس سنوات 5.33 في المائة.
ويبدو أن حالة مماثلة من الذعر في سوق الذهب تبدو معقولة في ظل الحكومة الحالية، التي تواصل إنفاق أكثر مما تجنيه من عائدات الضرائب.
وتظهر الأرقام الرسمية أن الاقتراض العام وصل إلى 20.2 مليار جنيه إسترليني في سبتمبر، وهو أعلى مستوى لهذا الشهر منذ خمس سنوات. وبذلك يرتفع إجمالي الاقتراض للنصف الأول من السنة المالية إلى ما يقرب من 100 مليار جنيه إسترليني.
إذا ارتفعت معدلات السندات الحكومية، فإن ذلك يؤدي بدوره إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، مما يحد من المبلغ الذي يستطيع أصحاب المنازل الطموحين دفعه مقابل العقارات، وبالتالي يمكن أن تنخفض الأسعار.
يحذر بيتر ستيمسون، من بنك MPowered، من أن ميزانية الشهر المقبل يمكن أن تؤدي إلى أحداث. ويقول: “لقد خسرت الحكومة المواجهة المؤلمة مع نواب حزب العمال بشأن إصلاح نظام الرعاية الاجتماعية، وقد تجبر علاقتها المتوترة مع نوابها المستشارة على وضع ميزانية تثير قلق الأسواق”.
“في أحسن الأحوال، فإن الارتفاع في أسعار الفائدة على الرهن العقاري من شأنه أن يضغط على سوق العقارات، وفي أسوأ الأحوال يمكن أن يؤدي إلى انخفاض الأسعار وزيادة في عمليات إعادة التملك.”
يحذر هيتال ميهتا، من شركة إدارة الثروات في سانت جيمس بليس، من أن الانخفاض المطول في أسعار المنازل يمكن أن يكون واردًا إذا بدأ المستثمرون في الشك في التزام الحكومة بإبقاء الاقتراض تحت السيطرة. ومن الممكن أن تستمر لفترة أطول من اتباع ميزانية تروس، لأن ذلك كان مدفوعا بالتخفيضات الضريبية المفاجئة غير الممولة ــ والتي تم التراجع عنها جميعا بسرعة.
ويضيف ميهتا: “إن الأزمة المتجددة يمكن أن تنبع بشكل أكبر من الانجراف الهيكلي – تباطؤ النمو والعجز المستمر – وهو ما قد يؤدي إلى ضغوط طاحنة مطولة بدلاً من صدمة حادة.
“إن الآثار المترتبة على سوق الإسكان تنبع من هذا: القدرة على تحمل التكاليف ممتدة بالفعل. وقد يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى خنق الطلب بين المشترين لأول مرة. النشاط ضعيف بالفعل، وهذا قد يدفعه إلى حالة شبه ركود. الملاك، الذين يواجهون ضغوط إعادة التمويل، قد يقومون بتفريغ المخزون.
ويتوقع ميهتا سوقا ضعيفة في هذه الحالة، بدلا من الانهيار الدراماتيكي كما رأينا خلال الأزمة المالية في عام 2008. وذلك لأنه في ذلك الوقت كان لدى أصحاب المنازل مستويات اقتراض أعلى بكثير مما هي عليه اليوم.
ماذا يمكن أن يعني انهيار سوق الأسهم
هناك مخاوف من أننا على أعتاب انهيار سوق الأسهم، حيث يُنظر الآن إلى فقاعة الذكاء الاصطناعي على أنها أكبر خطر على الأسواق المالية. أضاف بنك إنجلترا اسمه إلى قائمة أولئك الذين يثيرون المخاوف هذا الشهر، حيث أجرت لجنة السياسة المالية التابعة له مقارنات مع طفرة “الدوت كوم” قبل 25 عاماً والتي سرعان ما تحولت إلى الركود.
إن كيفية تأثيره على سوق الإسكان ستتوقف على السبب الجذري للانهيار وكيفية تأثيره على الاقتصاد الأوسع.
ويعتقد ميهتا أنه إذا أدى ذلك إلى خسائر هائلة في الوظائف – كما حدث في الأزمة المالية في عام 2008 – فقد يضطر أصحاب المنازل إلى البيع، مع انخفاض أسعار المنازل بعد ذلك.
ومع ذلك، فإنها تضيف أنه من المرجح أن يتدخل بنك إنجلترا لخفض أسعار الفائدة في هذه الحالة لوقف انخفاض الأسعار بالسرعة نفسها.
وتضيف: “لكن من غير المرجح أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة إلى دفع أسعار المنازل إلى الارتفاع حتى تتحسن المعنويات الاقتصادية”.
لا يؤدي انهيار سوق الأسهم دائمًا إلى انخفاض أسعار المنازل.
لقد أدى الانهيار العالمي الأخير في عام 2008 إلى انخفاض أسعار الفائدة، لكن تلك كانت أزمة ائتمان – مع توقف البنوك عن الإقراض وتجميد النظام المالي نفسه.
وانخفض مؤشر فاينانشيال تايمز 100 بنسبة 47 في المائة بين تشرين الأول (أكتوبر) 2007 وآذار (مارس) 2009، في حين انخفض متوسط أسعار المنازل بنحو 19 في المائة خلال تلك الفترة – من 175 ألف جنيه إسترليني إلى 142 ألف جنيه إسترليني.
ومع ذلك، في أعقاب فقاعة الدوت كوم، حدث العكس. وانخفض مؤشر فاينانشيال تايمز 100 بأكثر من 50 في المائة على مدى فترة ثلاث سنوات، حيث انخفض من 6930 نقطة في كانون الأول (ديسمبر) 1999 إلى مستوى منخفض بلغ 3287 نقطة في آذار (مارس) 2003.
لكن متوسط أسعار المنازل حدث العكس، وارتفعت بنسبة 52 في المائة من 76 ألف جنيه استرليني في كانون الأول (ديسمبر) 1999 إلى 116 ألف جنيه استرليني في آذار (مارس) 2003 بسبب توفر إمكانية الحصول على الائتمان الرخيص، وكانت أسعار الفائدة في انخفاض، وكانت البطالة منخفضة.
ويمكن للمستثمرين في سوق الأوراق المالية أن يلجأوا إلى العقارات كملاذ آمن في أعقاب الانهيار، كما يقول بابك إسماعيل، من منصة شراء المنازل OneDome.
ويقول: “إن الانهيار من شأنه أن يسبب توتراً في سوق الإسكان، لكنه لن يؤدي بالضرورة إلى كارثة”.
“عندما يفقد المستثمرون الثقة في الأسهم، يلجأ الكثيرون إلى العقارات باعتبارها أصولًا أكثر أمانًا وملموسة – خاصة في المملكة المتحدة، حيث لا يزال يُنظر إلى الطوب والملاط على أنه مخزن طويل الأجل للقيمة.”