هل ينبغي لي أن أستخدم مبلغ معاشي التقاعدي لسداد الرهن العقاري على عقاري الذي أشتريه للإيجار؟ ديفيد هولينجورث يرد

لدي منزل ثانٍ، وهو عبارة عن شقة صغيرة مكونة من غرفتي نوم، أمتلكها بقرض سداد بقيمة 93 ألف جنيه إسترليني ثابت بنسبة 2.69 في المائة حتى أكتوبر 2025.

من المقرر سداد الرهن العقاري في أكتوبر 2035، وتم سداد قرض منزلي الرئيسي بالفعل. حاليا، تعيش ابنتي في المنزل الثاني بدون إيجار.

بمجرد انتقالها في وقت لاحق من هذا العام، أحتاج إلى التفكير فيما إذا كان ينبغي لي تغيير الرهن العقاري إلى شراء العقار للإيجار وتأجيره.

تشير تقييمات الإيجار المبكرة إلى أن الإيجار سيغطي الرهن العقاري.

لقد تقاعدت مؤخرًا، على الرغم من أنني لن أحصل على معاشي التقاعدي من الدولة إلا بعد سبع سنوات أخرى.

هل يجب أن أستخدم المبلغ المعفى من الضرائب من معاشي التقاعدي الخاص لسداد الرهن العقاري واستخدام مبلغ الإيجار كدخل شهري؟ ما الذي يجب أن أضعه في الاعتبار؟

قم بالتمرير لأسفل لمعرفة كيفية سؤال ديفيد لك سؤال الرهن العقاري

يرد ديفيد هولينجورث: أهنئك على تقاعدك الأخير الذي أتمنى أن تستمتع به. بطبيعة الحال، يتطلب التقاعد بعض الاعتبارات من منظور الدخل.

من الطبيعي أن تفكر في أفضل طريقة لنشر أصولك الحالية، وما إذا كان يجب عليك سداد بعض التزاماتك المستحقة للحصول على أفضل نتيجة إجمالية.

الخبر السار بالنسبة للرهن العقاري الحالي على المنزل الثاني هو أن معدله منخفض حاليًا، مقارنة بالقروض التي يمكن تأمينها في السوق اليوم.

إن حقيقة أنها كانت توفر منزلاً لابنتك تعني أنك ربما لم تفكر سابقًا في نهج بديل للممتلكات وإمكانية تأجيرها.

> هل تحتاج إلى قرض عقاري جديد لشراء عقار للإيجار؟ تحقق من أفضل الأسعار التي يمكنك التقدم بطلب للحصول عليها

قد يوفر لك التأجير دخلاً لا يغطي الرهن العقاري فحسب، بل يوفر لك أيضًا بعض الدخل الإضافي لدعم تقاعدك.

ومن المفترض أن يتم الاتفاق على الرهن العقاري الحالي على أساس استخدام العقار كمنزل ثانٍ، وليس كعقار للإيجار.

إذا كان الأمر كذلك، لتجنب خرق شروط الرهن العقاري عند البدء في تأجير المنزل الثاني، فسوف تحتاج إلى الحصول على موافقة لتأجير العقار من المقرض الحالي.

لا يوجد ما يضمن أن المُقرض سيعطي موافقته، وحتى لو فعل ذلك فقد يكون ذلك مكلفًا.

قد يكون المقرضون أكثر ميلاً إلى إعطاء الموافقة عندما تكون فترة التأجير لسبب معين، وخاصة إذا كانت لفترة مؤقتة.

اعتمادًا على المُقرض، قد يفرض رسومًا أو يفرض سعر فائدة إذا وافق على ذلك. ومع ذلك، قد يظل هذا هو المسار المفضل لأن السعر الحالي منخفض.

إن الخيار البديل الذي من شأنه أن يسمح باستمرار الرهن العقاري هو إعادة الرهن والتحول إلى رهن عقاري للشراء بغرض التأجير، على الرغم من أن ذلك من شأنه أن يتسبب في فرض رسوم السداد المبكر.

سوف يرغب المقرضون الذين يقومون بشراء العقارات بغرض التأجير في التأكد من أن الإيجار سوف يغطي فائدة الرهن العقاري بهامش معين.

بدلاً من استخدام معدل الرهن العقاري، سيتم في أغلب الأحيان إجراء حساب الفائدة باستخدام معدل أعلى وأكثر تشدداً.

سيختلف هذا الأمر مرة أخرى باختلاف المُقرض وقد يعتمد على حالتك الفردية واختيارك للمنتج.

على سبيل المثال، قد يختلف معدل الضغط المطبق اعتمادًا على ما إذا كان المالك دافع ضرائب بمعدل أساسي أو أعلى، مع العلم أن الإعفاء الضريبي بمعدل أساسي فقط ينطبق على فائدة الرهن العقاري لأغراض ضريبية.

وعلى نحو مماثل، من المرجح أن ينطبق معدل إجهاد أقل على سعر ثابت لمدة خمس سنوات لإعادة الرهن العقاري المماثل.

شيء يجب مراعاته: قد يكون من المطلوب قريبًا من العقارات المخصصة للإيجار تلبية معايير كفاءة الطاقة، وهو ما قد يعني أنه يتعين عليك إنفاق الأموال على تحسين هذا العقار بما يتوافق مع المعايير

يجوز للمقرض أن يطلب من دخل الإيجار تغطية فائدة الرهن العقاري بنسبة 145 في المائة محسوبة بمعدل 2 في المائة فوق سعر الرهن العقاري للصفقة قصيرة الأجل.

اعتمادًا على الموقف والمقرض والمنتج، قد يتطلب قرض عقاري بقيمة 93000 جنيه إسترليني دخلًا إيجاريًا يتراوح بين 500 إلى 800 جنيه إسترليني شهريًا.

سيقوم معظم مالكي العقارات المخصصة للإيجار بأخذ الرهن العقاري على أساس الفائدة فقط، حيث يخططون لسداد الرهن العقاري عند بيع العقار.

ومع ذلك، قد ترغب في تقليل الرهن العقاري بمرور الوقت إذا كنت ترغب في الاحتفاظ بالملكية كمصدر دخل طويل الأجل وعدم القلق بشأن الرهن العقاري.

عادةً ما تحمل منتجات الشراء للتأجير أسعار فائدة أعلى من صفقات الرهن العقاري القياسية. كما يمكن أن تكون الرسوم مرتفعة، والعديد من أدنى الأسعار تحمل رسومًا كبيرة، بعضها يتم فرضه كنسبة مئوية من الرهن العقاري.

فكر أيضًا في التكاليف الأخرى المتعلقة بإدارة عملية الشراء للتأجير مثل وكلاء التأجير، بالإضافة إلى احتمالية وجود فراغات إيجارية إذا تُرك العقار فارغًا، على سبيل المثال بين المستأجرين.

هل سيجعلك هذا بلا دخل، وهل ستكون قادرًا على سداد الرهن العقاري؟

هناك أيضًا فرصة جيدة لفرض متطلبات أداء طاقة أدنى أكثر صرامة للعقارات المخصصة للإيجار في المستقبل، وهو الأمر الذي يجب أن تأخذه في الاعتبار عند تفكيرك على المدى الطويل.

إذا كانت هناك حاجة إلى تحسين كفاءة الطاقة للوصول إلى الحد الأدنى من التصنيف C في شهادة أداء الطاقة الخاصة بك، فقد تواجه نفقات إضافية.

إن اتخاذ قرار بشأن استخدام المبلغ الإجمالي للمعاش التقاعدي لسداد الرهن العقاري بالكامل ليس قرارًا أبيض وأسود.

والخلاصة هي ما إذا كنت تعتقد أن التوفير في فوائد الرهن العقاري سيكون كافياً لتجاوز العائد الذي يمكنك تحقيقه من المعاش التقاعدي.

لا يمكنك أن تعرف كيف يمكن لصناديق التقاعد أن تستمر في النمو، وما إذا كانت قادرة على توليد دخل أفضل من العقارات الإيجارية في المستقبل.

إن الحفاظ على الرهن العقاري في هذه الأثناء قد يساعدك على فهم المقاييس بشكل أفضل، وعلى الرغم من أن الإعفاء من الفائدة ليس سخيًا كما كان في الماضي، إلا أنه يمكنك المطالبة بالسعر الأساسي.

ومع ذلك، تأكد من أن لديك أموالاً كافية في الخلفية، حيث ستحتاج إلى سداد أقساط الرهن العقاري حتى لو كانت هناك فترة بدون مستأجرين.

إذا تمكنت من الحصول على موافقة من المُقرض، فسيمنحك ذلك فترة بسعر جيد، وتجنب أي رسوم سداد مبكر.

وسوف تحصل أيضًا على فكرة جيدة عن التكاليف والعملية العملية لكونك مالكًا للعقار، دون الحاجة إلى التسرع في اتخاذ قرار بشأن معاشك التقاعدي.